Sentencia Civil Nº 417/2016, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 403/2016 de 14 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA - CIVIL

Pza.de la Constitución s/n

Tlf.: 957.745.076 - 600.156.208 - 600.156.218 - Fax: 957.00.23.08

N.I.G. 1403842C20130000828

Recurso de Apelacion Civil 403/2016 - CC

Autos de: Procedimiento Ordinario 388/2013

Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº 1 DE LUCENA

S E N T E N C I A Nº 417/2016

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO

Magistrados:

D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ

D. MIGUEL ANGEL NAVARRO ROBLES

En Córdoba, a catorce de Julio de dos mil dieciseis.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto porDª Celia , D. Luis María , D. Agapito y Dª Valentina ,,representados todos por el Procurador D. Francisco Javier Córdoba Aguileera, bajo la dirección jurídica del Letrado Dª Carmen Garcia Cruz; siendo parte apeladaALPENSUR ARRENDAMIENTOS, S.L.representado por el Procurador D. Antonio Beato Fernández, bajo la dirección jurídica del Letrado D. Jesús Ramirez Martínez.

Es Ponente del recurso el Iltmo. Sr. D. MIGUEL ANGEL NAVARRO ROBLES.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.-El dia 30 de Diciembre de 2015, el Juzgado referido dictó sentencia cuyo fallo literalmente dice:

'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador de los Tribunales, Sr. Beato Fernández, en nombre y representación de la entidad ALPENSUR ARRENDAMIENTOS, S.L., SE CONDENA a los demandados, Dª. Celia , D. Luis María , Dª. Valentina y D. Agapito , a abonar a la parte demandante, la entidad ALPENSUR ARRENDAMIENTOS, S.L., la cantidad de 88.132,28 euros, más los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial y hasta su completo pago,y todo ello sin expresa imposición de las costas causadasen el presente procedimiento a ninguna de las partes. '

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada con base en la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado por el término legal del mismo a la parte contraria que se opuso, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo.

Esta Sala se reunió para deliberación el 8 de Julio de 2016.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución anterior se interpuso recurso de apelación por la demandada oponiéndose, en esencia, a la cifra objeto de condena en su contra, alegando el error de valoración de la prueba e infracción de la normativa y jurisprudencia aplicables, con la preeminencia de la prueba de la contraparte en detrimento de la propuesta a su instancia. Y reprochando asimismo la condena por intereses desde la interpelación judicial y hasta completo pago de la condena, que estimaba, en todo caso, desproporcionada.

Por la apelada se opone interesando la confirmación de la resolución recurrida en los términos de su escrito de autos.

SEGUNDO.- El art. 1475 CC describe cuando debe tenerse por ocasionada la evicción:' cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa vendida '. Y el art. 1480 CC especifica que' el saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma '.

Estas normas exigen como presupuesto material de la evicción que los compradores hayan sido privados de todo o parte de la cosa comprada, por sentencia firme dictada en un proceso en el que se hubiera ejercitado una acción apta para fundar la privación de la cosa, lo que ocurre en un caso como el presente en que la sentencia de 4 de febrero de 2008 del Juzgado de Instancia nº 2 de Lucena -folios 33 y ss de las actuaciones-, después de declarar el dominio de quien ejercitó la evicción respecto de parte de la finca vendida también objeto mediato de estos autos, condena a los demandados (actora y demandados de las presentes) a 'estar y pasar por dicha declaración de propiedad'.

Efecto del saneamiento impetrado conforme al art.1.478'Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor: 1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta. 2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. 3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. 4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. 5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.'

El el caso se reclama por la actora el precio que estimaba de la porción de terreno objeto de evicción y ciertos gastos determinados (demasía de ITP, gastos de mantenimiento -detraídos los beneficios de explotación-, pérdida de subvención y pérdida de cosecha 2011/2012).

Precio. La actualización del precio que comprende el art. 1478.1 Cc ('al momento de la evicción,ya sea mayor o menor que el de la venta')exige o supone partirex novodel valor de la cosa a dicho momento, sin que por ello el precio de evicción, en coherencia, deba guardar correspondencia alguna con el precio de venta o valoración dada por las partes con anterioridad al tiempo de la trasmisión. Si bien que a falta de mejor determinación de tal nuevo y actualizado valor, ha de partirse del precio pactado que igualmente se tenga por acreditado, pues la relación previa no deja de ser causal respecto de la restitución ulterior derivada de evicción, que no es sino contingencia más de las posibles de la fase de consumación la cual no se llega ajustar, definitivamente, mientras está latente todo riesgo realizable de ineficacia total o parcial sobre el negocio original. En último término no cabría desdeñar el recurso a otros parámetros o referentes objetivos de valoración, como pudieren ser los precios medios considerados por la Administración Pública a efectos diversos de rentas, subvenciones o impuestos.

Ello sin perjuicio de considerar también todo cambio apreciable por mejoras o deterioros sobre la misma y sin mayor dificultad de encaje legal. Así el propio precepto, de modo amplio permite dar cabida a las mismas, ya involuntarias o por la naturaleza de la cosa o la acción de terceros, y por tanto no imputables a ninguna de las partes, o bien voluntarias, por gastos necesarios o útiles, frutos o inclusive mejoras de puro recreo, según la buena o mala fe del vendedor, conforme a los diversos apartados del precepto antes transcritos, al margen otros gastos de contrato o daños que igualmente contempla.

En las circunstancias de caso, no se advierte que se hayan aportado por ninguna de las partes un valor o precio de evicción propiamente, sino por referencia esencial al precio antecedente de venta de los inmuebles, fincas registales nº NUM000 y NUM001 , que integran la finca olivar ' DIRECCION000 '. Se parte asi de tal precio de venta inicial, si bien que con distinto alcance como ahora veremos, para cada una de las partes, lo que obliga igualmente a valorar y tomar postura en relación a tales posiciones enteramente dispares.

Hemos de partir, por ello, de la determinación previa que sea posible de tal precio de venta, para añadir las variaciones sobre el mismo por deterioros, pérdidas o mejoras, amén de otros gastos resarcibles conforme a la Ley. Y solo subsidiariamente en defecto de mejor determinación o acreditación de aquel precio real, cabría acudir, como quedaba expuesto, con objetividad y equidad de partes, a criterios subsidiarios de determinación del precio ideal o promedio de mercado. En el caso, se mencionaban los precios medios de la tierra publicados por el Ministerio de Agricultura, y que sin embargo, no van a ser considerados por esta Sala como a continuación resultará, a diferencia de lo resuelto en la instancia, obviándose por ello cualquier otra consideración sobre tal aspecto de contradicción que igualmente era objeto del presente recurso de apelación.

En efecto, sentado lo anterior y principiando por determinar el precio que fuera pactado entre partes sobre la porción de terreno de autos, se advierte la confrontación frontal en el planteamiento inicial de las periciales respectivas en cuanto a tal premisa o punto de partida, si bien que con distinta óptica o fundamento, que determina la radical diferencia de valoración resultante entre los mismos.

En este sentido además, y en las circunstancias del caso, no resultando un precio singular sobre porción de terreno alguna y en particular sobre la porción que ha sido objeto de pérdida por evicción, ha de anticiparse que no resulta apreciable tampoco una valoración aislada ni por precio ni por gastos relativos a la misma, sino con referencia y en proporción al precio conjunto de la operación y de las actuaciones sobrevenidas sobre el entero inmueble del que se entendió formaba parte, al no reputar tampoco, como veremos, suficiente justificación complementaria para hacer diversa consideración.

La pericial actora (seguida al parecer inicialmente en este aspecto por el Juzgado de Instancia), parte de la valoración consignada en el contrato privado de permuta, -folio 25-. Y la pericia demandada, (y seguida al menos es este aspecto, como veremos por esta Sala), parte de considerar el precio de la escritura pública de venta que por copia figuraba unida a las actuaciones -folios 225 y ss-.

El negocio de permuta de 18.2.2002, comprende diversos inmuebles y valores de sus intervinientes, de un lado, D. Manuel , como propietario de dos fincas rusticas, registrales, NUM000 y NUM001 , con una extensión conjunta inicialmente considerada antes de la evicción de 23.8997ha, y un valor también conjunto asignado por las partes de 133.625.000.- de las antiguas pesetas. Y de otro lado, D. Sergio , como propietario-folio 25-, de diversos inmuebles, que en estas actuaciones se refieren en demanda pertenencientes a 'mi poderdante', Alpensur Arrendamientos SL- folio4-, sin mayor correspondencia; una plaza de aparcamiento en Lucena por 1.600.000pts; un Local de Lucena por 28.925.000pts, vivienda unifamiliar en BARRIADA000 Córdoba por 20.000.000pts, piso en PASEO000 Córdoba por 48.000.000pts, piso en Lucena por 16.500.000pts, aparcamiento con trastero en Lucena por 2.700.000pts y vivienda en DIRECCION001 Córdoba por 16.000.000pts-folios 24 y 25-.

La escritura de venta, de 12.2.2003, por su parte, celebrada entre intervinientes, de un lado D. Agapito y se esposa, Celia -actual demandada junto a sus hijos- como vendedores, y D. Darío , en calidad de administrador de la entidad Alpensur, como compradores, y sólo contempla las dos fincas rústicas antes señaladas y por precio conjunto de 310.630,30€, que se dicen además, en la misma, satisfechos en el acto mediante dos cheques bancarios de la CAIXA, de los que se dejaba testimonio unido a la escritura-folio 230-. No se menciona en ningún momento la permuta anterior, ni se deduce de la misma que sea parte del negocio más complejo de permuta, ni se aportan otros datos que permitan comprender tal venta como parte de la misma, pues no consta la formalización de trasmisiones del resto de inmuebles objeto de la permuta. Tampoco resultaba en ningún momento anterior la impugnación de la escritura de autos. Por todo lo cual, no puede hacerse decaer a tal título público en su virtualidad y eficacia probatoria al no poderse confrontar siquiera con el resto de los negocio/s, que en su caso permitieran apreciar la efectividad y mantenimiento de dicha permuta impugnada expresamente de contrario y su correspondencia personal. Se trataba de un negocio que como concluía la defensa Letrada demandada en el acto de la vista, con diferencias de partes intervinientes, en relación a la escritura de venta, y con diferencias de entendimiento que se recogen en el segundo documento que la complementa ('Tercero.- Últimamente han surgido disensiones entre las partes...'-folio 29-, y que, dado la venta producida, cabría reputar que no ha tenido mayor virtualidad, pues no se acredita mayor desarrollo y efectividad de la permuta, no desdeñando que hubiere quedado extinguida por pura novación.

De conformidad con ello se valora por esta Sala que desconociéndose la suerte en definitiva de aquella permuta privada, y constando únicamente la realidad de la venta de autos, con un objeto, sujetos y un precio perfectamente determinado y con fuerza de prueba plena propia de un documento público ( art.1218 Cc y 319.1 LEC ) incompatible o al menos perfectamente diferenciable por sí mismo y en las circunstancias vistas, con el título privado anterior ( art.1224 Cc a sensu contrario y 1204 Cc ), sólo cabe considerar, a efectos de las presentes la sola realidad de la venta formalizada en escritura pública de autos y, por tanto, de un precio del entero terreno adquirido por 310.630,30€ que comprendían las 23,8997ha, que se reputaban inicialmente del mismo, y así y en coherencia, un valor de la hectárea de tierra, -en correspondencia a la pericial demandada-, de 12.997,25€/ha. De modo que siendo la extensión de la porción de terreno finalmente detraída por evicción de 2,8256ha, el valor apreciado para el mismo resulta de ( 12.997,25€x 2,8256), 36.725,03.-euros.

No se acoge la minusvalorización (del 70% nada menos) que pretendía el perito demandado, en relación a la peor calidad que por el mismo se apreciaba concretamente sobre la porción de terreno discutida y sus olivos, al no hacerse constar otros parámetros de mejor comparación con análoga proporcionalidad sobre el resto de la finca de autos, en correspondencia a cada una de las detracciones de valor que prudencialmente hacia constar en su informe y con la objetividad debida, teniendo en cuenta, además, la razonabilidad de las explicaciones dadas en vista por la perita actora (min.6 y ss) en cuanto a la menor edad de los olivos de la zona y por coherencia su menor tamaño, a el defecto de vía de riego por su carácter de secano, y en cuanto a la cualidad relativa equivalente de la zona con el resto de la finca al situarse en el mismo rango de pendiente considerada, y que técnicamente ferería entre el 15% y el 35% (min.9,30), y por tanto comprendiendo las diferencias que destacaba el perito demandado (del 18% de media y del 28,1% en la zona de evicción-folio.645-). Y teniendo en cuenta igualmente que no obstante los reproches por defecto de olivos destacados por este último perito, se reconozca por el mismo la falta de todo recuento sobre los mismos a su instancia. Ello además en correspondencia, como antes quedó expuesto, al no constar tampoco que fuera la intención de partes el establecer un precio singular por la porción de terreno pérdida (u otra porción distinta de terreno), siendo el precio en definitiva alzado o conjunto, por lo que, al haber partido como premisa de tal precio de venta en este supuesto, no cabía tampoco considerar una valoración aislada ni de precio ni, en coherencia, por gastos relativos a la misma.

TERCERO.- Gastos. Sobre dicho precio orbitan aquellos otros conceptos interesados, en la estimación parcial que se valora en esta alzada, atendida la contradicción, asimismo notoria entre las pericias respectivas de parte que oscilan entre los 8.468,76€ que señalaba el perito actor y los 1.149,01 que concluía el perito demandado. Veamos tales gastos por separado.

La demasía por impuesto (ITP), sobre el tipo del 7% de tal impuesto que no se discutía, el resultado a añadir, no puede ser otro que el derivado de su aplicación al valor señalado de la porción de terreno objeto de evicción. Y por tanto, 36.725,03 más el 7%, igual a 39.295,78.-euros.

De otro lado han de añadirse asimismo los gastos de mantenimiento, si bien que sin las detracciones que por menor calidad y falta de atención señalaba el perito demandado, sino que antes al contrario no reputándose distinguible la calidad en una u otra parte de la totalidad de la finca de autos según lo antes expuesto y al no diferenciarse tampoco precio alguno por ello, se acogen en este punto, las valoraciones del perito de la demandante por su mayor coherencia de apreciación proyectable a las hectáreas de terreno cualesquiera que fueren, sin necesidad de otra distinción en que como se insiste, no fue objeto de consideración alguna de partes al momento de trasmisión. Y por tanto por su valor conjunto de 11.603,59€. Detraídos de igual modo el beneficio de explotación -también considerado por el perito demandado- de 3.134,83€, y en definitiva, 8.468,76 €, asimismo a considerar sobre aquel precio. En suma 47.764,54€.

Respecto de las pérdidas por subvenciones referidas a la porción objeto de evicción, se da la razón a la pericial de la demandada en cuanto que la apreciación de la pericia actora carece de todo soporte documental que permita su elemental consideración, rechazándose en coherencia.

Se valora finalmente la perdida de cosecha ultima a cargo de la actora, (2011/2012), que no resultaba mejor controvertida en la pericia demandada, siendo por lo demás coherente al tiempo precedente hasta la pérdida de la porción de terreno e imposibilidad de recogida por el mismo, que no se controvertía. Y por tanto con valor de 382,70.-euros. En suma, 48.147,24€.

CUARTO.- En materia de intereses. Se valora de conformidad con la apelante, en cuanto a considerar, en esencia, que el resultado de la valoración de autos es producto de una liquidación judicial entre las alternativas de valoración de parte, conforme al aforismo,in iliquidis non fit mora,sin que se aprecie, a estos solos efectos de la generación de mayor cantidad de intereses, mora alguna.

Téngase en cuenta que el art. 1481 CC exige, para que pueda prosperar la acción de saneamiento por evicción, que se hubiera notificado a los vendedores la demanda de evicción, a instancia del comprador, de tal forma que, faltando esta notificación, los vendedores no estarán obligados al saneamiento. Siendo ademas de necesidad elemental la sentencia firme de privación de la cosa. Bajo tales consideraciones se advierte cumplimentado eliterde requisitos formales necesarios a la actual exigencia de restitución en contra de los demandados sin mas peculiaridades. Sin que el resultado final de liquidación acontecido deba ser valorado en su contra, sino antes al contrario de necesidad ante las diferentes posturas y valoraciones de parte. Sin que por ello quepa apreciar mala fe u obstativa alguna de la demandada para hacer frente a la responsabilidad que fuera ya anunciada en su contra.

Distinto es la consideración de eventual mala fe apreciada en la instancia al momento mismo de la trasmisión inicial - y no por tanto, en cuanto a la obstativa demandada para la liquidación de su obligación de restitución-, ya hecha constar desde la Sentencia dictada en el pleito anterior de que dimana el presente por evicción, esto es Sentencia de 4 de febrero de 2008 del Juzgado de Instancia 2 de Lucena, que ya hacía constar en el fundamento octavo -folio 39- que ya los demandados 'cuestionaron al tiempo de la trasmisión efectuada el 12 de febrero de 2003, -esto es considerando también y unicamente la fecha de la escritura de venta, sin mención a la permuta-, en favor de Alpensur (en expediente de la Gerencia Territorial del Catastro), la titularidad dominical de la porción de tierra objeto de valoración en las presentes. Apreciación que pudiere tener alcance en cuanto a daños y perjuicios irrogados a la actora pero que nada tiene que ver con la materia de liquidación de intereses, al no establecerse nexo causal alguno de tal mala fe respecto de los mismos.

Por lo que la consecuencia mal puede ser otra que la consideración en este aspecto de las reglas generales en materia de intereses aplicables, esto es, y conforme a los arts. 1.101 , 1.106 , 1.108 y 1.109 del Código Civil la suma reclamada devengará el interés legal desde la fecha de emplazamiento, y también será aplicable el interés recogido en el art. 576 Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la resolución de instancia.

QUINTO.- En materia de costas, la parcial estimación del recurso impide especial pronunciamiento sobre las causadas en esta alzada de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Se estima PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por Dª. Celia y D. Luis María , D. Agapito y Dª Valentina , representados por Procurador Sr/a, Córdoba Aguilera, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Lucena, que queda en coherencia revocada parcialmente aquietando la cantidad objeto de condena en la misma a la cifra de 48.147,24€, más los intereses correspondientes mas arriba señalados, confirmándola en los demás pronunciamientos, y todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas de la apelación.

Notifíquese esta sentencia a las partes, con indicación de que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno y los extraordinarios únicamente en los términos del Acuerdo de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2011; y devuélvanse los autos originales al Juzgado de lo Mercantil de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.