Sentencia Civil Nº 418/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 576/2007 de 24 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 576/2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 368/2004

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 418/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

Dª.INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de julio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 368/2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manresa, a instancia de PROMOCIONS DEL RAVAL, S.L. y D. Juan Carlos contra D. Carlos María ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de Marzo de 2.007, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: SE ESTIMA LA DEMANDA PRINCIPAL interpuesta por la entidad mercantil "PROMOCIONES DEL RAVAL, SL", y por Don Juan Carlos , representados por el Procurador de los Tribunales Don LLuis Prat Scaletti, y asistidos por el Letrado Don Tirso Gracia Serrano, frente a Don Carlos María , representado por el Procurador de los Tribunales Don Miquel Vilalta Flotats y asistido por el Letrado Don Josep Maria Badia Sala. Y EN CONSECUENCIA: Se declaran resueltos los dos contratos de compraventa suscritos entre las partes en fecha 20 de julio de 2001, respecto de la vivienda tipo duplex de la plante NUM000 puerta NUM001 , y de la plaza de aparcamiento nº NUM002 , entidad registral nº NUM003 , del edificio plurifamiliar denominado DIRECCION000 , situado en la Plaza DIRECCION001 , nº NUM001 de la población de Talamanca, a los cuales se refiere la presente litis.- Se condena al demandado a perder todos los importes entregados en concepto de arras a cuenta del precio que ascienden a un total de 19.232'38 euros, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a los actores por hallarse en posesión de la finca desde abril de 2002, debiendo restituirse por la parte actora al demandado la cantidad restante entregada a cuenta del precio, que asciende a 4808'09 euros.- Se condena al demandado a entregar de inmediato la posesión de ambas fincas, libres expeditas y en buen estado de conservación, a los actores.- No se hace especial condena en costas.- SE DESESTIMA TOTALMENTE LA RECONVENCIÓN FORMULADA por Don Carlos María , representado por el Procurador de los Tribunales Don Miquel Vilalta Flotats y asistido por el Letrado Don Josep Maria Badia Sala, frente a la entidad mercantil "PROMOCIONES DEL RAVAL S.L." y por Don Juan Carlos , representados por el Procurador de los Tribunales Don Lluis Prat Scaletti, y asistidos por el Letrado Don Tirso Gracia Serrano, con expresa condena del demandado reconveniente en las costas causadas en la reconvención".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DIECINUEVE DE JUNIO DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Consideró el Juzgado que el incumplimiento por parte de D. Carlos María de la obligación de pago del resto pendiente del precio pactado en los contratos de compraventa de la vivienda y plaza de parking concertados (mientras el edificio se hallaba en construcción) con Promocions del Raval SL y D. Juan Carlos en fecha 20 de julio de 2001 (v. documentos aportados a los folios 13 a 19) justifica la acción resolutoria ejercitada en la demanda origen de las presentes actuaciones, pronunciamiento que impugna el comprador en esta alzada.

SEGUNDO.- Ante todo, hemos de expresar aquí nuestra coincidencia con las conclusiones alcanzadas por el Juzgado respecto a tres de las cuestiones debatidas en el pleito. Así:

-No hay base en los autos para afirmar el incumplimiento por los promotores de la obligación de instalar ascensor en la finca, incumplimiento en el que insiste el apelante en esta alzada. Es verdad que en los planos del proyecto de la edificación aparecen grafiados tanto el ascensor como su sala de máquinas y que en la escritura de declaración de obra nueva y división del inmueble en propiedad horizontal se menciona como común tal elemento, previendo el régimen de pago de los gastos correspondientes (v. folios 20 a 52 y 61 a 76). Sin embargo:

1) Ni el presupuesto ni la memoria del propio proyecto preveían esta partida y la normativa urbanística, dada la altura del inmueble, no exigía que contara con aparato elevador. De manera que lo que hicieron los promotores fue reservar el correspondiente espacio por si en un momento ulterior los propietarios optaban por instalarlo, reserva que justifica la previsión (por lo demás, ciertamente confusa) contenida en los planos.

2) Desde luego, nada al respecto se indicaba en los contratos de compraventa concertados con el demandado, que significativamente no protestó por este motivo sino con posterioridad a la interposición de la presente demanda (la primera referencia al tema se contiene en la instancia unida a los folios 346 y 347 presentada ante el Ayuntamiento en fecha 30 de julio de 2005); circunstancia de la que no cabe sino deducir que era consciente el Sr. Carlos María de que la finca carecía de ascensor como sostienen los vendedores y ratificaron los testigos D. Rodolfo y D. Javier en el acto del juicio. Es verdad que la imparcialidad del primero es más que discutible (es hermano del administrador de Promocions del Raval SL) pero no vemos motivo alguno para negar credibilidad al segundo de dichos testigos. Y, siendo inverosímil que un incumplimiento tan evidente y grave no hubiera generado importante malestar entre los adquirentes, significativamente no consta protesta alguna por este motivo por parte de ninguno de los demás vecinos de la finca.

-Tampoco hay fundamento bastante para concluir el incumplimiento que en la demanda se alegaba respecto a los trasteros que, sin duda, por simple error material se mencionaban como situados en una inexistente planta subterránea del edificio en la escritura de división en propiedad horizontal. Nada en concreto se argumenta en torno a esta cuestión en el escrito de interposición del recurso en cuyo suplico tampoco se pide nada al respecto, por lo que daremos aquí por reproducidos los acertados razonamientos expuestos por la juez a quo en la sentencia apelada.

-Es cierto que incurrieron los vendedores en un cierto retraso en la entrega de la vivienda y plaza de parking, prevista en los contratos privados para el 31 de diciembre de 2001. Porque la escritura de finalización de la obra no se otorgó hasta el 25 de marzo de 2002 (folios 53 a 60), no habiéndose obtenido la cédula de habitabilidad hasta el siguiente 23 de mayo. Ocurre que en este caso sí nos encontramos ante un incumplimiento de escasa trascendencia (el retraso fue inferior a cinco meses) que, por sí solo, no justificaría la decisión del comprador, máxime cuando en el acto del juicio el Sr. Carlos María , que ninguna queja previa expresó, admitió haber recibido las llaves de la vivienda a finales del año 2001 y ni siquiera alega haber sufrido perjuicio alguno por esta causa.

TERCERO.- Es ciertamente un hecho indiscutido que, requerido el 24 de septiembre de 2002 por conducto notarial por los vendedores para el otorgamiento de escritura pública y pago del resto del precio (requerimiento cuya recepción se admitió de forma expresa en el escrito de contestación), no compareció el Sr. Carlos María el día señalado al efecto (v. folios 77 a 93). Ahora bien, tiene razón el recurrente cuando argumenta que tal circunstancia no justifica la resolución de las compraventas decidida en la sentencia apelada. Porque cuando le dirigieron dicho requerimiento de pago se encontraban a su vez los aquí demandantes en una posición de previo y esencial incumplimiento de la principal obligación asumida en el contrato de compraventa de la plaza de parking, incumplimiento que de ninguna manera cabe considerar justificado ni irrelevante como se afirma por la juez a quo. Así:

-Ante todo, se ha de poner de manifiesto que, por mucho que se documentaran por separado, la compraventa de la vivienda y de la plaza de parking constituían una operación única, buena prueba de lo cual es que las ventas efectuadas a otros compradores se formalizaron en una sola escritura pública. Es por tanto perfectamente verosímil la afirmación del Sr. Carlos María de que sin la plaza de aparcamiento no hubiera adquirido la vivienda, por lo que la solución de las denunciadas incidencias respecto a la segunda condicionaba la total operación, no pudiéndosele reprochar la falta de pago del precio pendiente por la compra del piso a pesar de que respecto del mismo no incurrieron en incumplimiento relevante los vendedores.

-Es verdad que no hay base suficiente en los autos para concluir que la plaza adquirida por el Sr. Carlos María fuera la actual nº NUM004 de la planta parking. Porque, como razonó el Juzgado, la descripción de los lindes que se contiene en el contrato privado de compraventa corresponde a la plaza nº NUM002 y no a aquélla (enfrente, en línea de 2'40 metros, con zona de paso y maniobra; a la derecha, entrando, con plaza de aparcamiento número NUM005 , y en parte con el tramo de escalera; al fondo, mediante pared, con local de máquinas; y a la izquierda, entrando, con la plaza de aparcamiento señalada con el número NUM006 ). Es indiscutible sin embargo que, con posterioridad a la firma de dicho contrato, en concreto, en fecha 20 de mayo de 2002, los promotores efectuaron determinada reorganización de la planta en virtud de la cual quedó reducida la superficie de la adquirida por el ahora recurrente, que pasó de tener 24'35 m2 (que suponían un coeficiente del 2'57% del total inmueble) a 22'07 m2 (con un 2'34% de coeficiente). Es más, la zona de paso y maniobra debería tener, según el contrato y la propia escritura de modificación, una anchura de 2'40 m y, en la práctica, a consecuencia de haber quedado situado un pilar en el interior de la plaza, se ha visto reducida a 1'80 m, anchura que lógicamente dificulta e incluso impide el acceso mediante un vehículo mediano, como admitió el testigo D. Javier , propietario de la plaza nº NUM007 e informó el perito D. Pablo .

-Son inaceptables las explicaciones ofrecidas por los ahora apelados para intentar justificar la antedicha modificación unilateral. En efecto, se refieren a la necesaria remodelación de la salida de emergencia en principio prevista en el proyecto para adaptarla a la normativa contra incendios vigente. Ocurre sin embargo que: 1/ comparando los planos aportados a los folios 259 y 260 de los autos no se alcanza a entender el por qué aquella adaptación tenía que afectar a la plaza adquirida por el Sr. Carlos María (v. declaración en el acto del juicio e informe del perito Sr. Pablo unido a los folios 241 a 250 y 269 a 276); 2/ en cualquier caso, parece evidente que el error de proyecto sólo sería imputable a los promotores, que no pueden pretender repercutir sus negativas consecuencias al aquí demandado sin ni siquiera ofrecerle una mínima compensación y, 3/ por lo mismo, debieron contar con el consentimiento del comprador los vendedores antes de otorgar la escritura de rectificación de la declaración de obra nueva y división de la finca en propiedad horizontal, requisito que no cumplieron pues carece de base probatoria la simple afirmación de que existió autorización verbal del Sr. Carlos María .

-La actitud del comprador fue coherente desde el primer momento. Tras recibir el requerimiento de la contraparte, ofreció cumplidas explicaciones a su negativa a otorgar la escritura pública mediante los burofaxes remitidos el siguiente día 1 de octubre (folios 261 a 268). Por lo demás, no es cierto que no hubiera expresado aquél quejas con anterioridad a dicho requerimiento pues a partir del 15 de junio de 2002 presentó múltiples instancias al Ayuntamiento de la localidad (cuyo alcalde era el codemandante Sr. Juan Carlos ) mostrando su disconformidad con la situación e intentando obtener información al respecto (v. folios 300 a 353).

En definitiva, visto el previo incumplimiento de los vendedores, no cabe calificar de culpable el del comprador (que, tras recibir la notificación de la presente demanda aportó aval bancario en garantía del pago del precio pendiente), por lo que no se puede considerar válido el requerimiento que a los fines previstos en el art. 1504 CC realizaron los ahora apelados.

Se desestimará en consecuencia la demanda interpuesta por Promocions del Raval SL y D. Juan Carlos .

CUARTO.- Entrando en el análisis de las pretensiones formuladas en la reconvención, visto lo hasta aquí razonado, se habrá de dar lugar a la postulada condena de los vendedores al otorgamiento de escritura pública pues optó válidamente el comprador por el cumplimiento de los contratos.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 1124 CC , exige además el Sr. Carlos María la condena de la contraparte al pago de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios que cifra en el 20% del precio pactado por la plaza de parking, porcentaje en que, sin especial contradicción, valoró el perito Sr. Pablo la depreciación por razón de la disminución de superficie y zona de paso y maniobra, pretensión que también ha de prosperar.

No resultan aplicables al caso las previsiones que se contienen en los arts. 1471 y 1472 CC que se citan en la sentencia apelada. Porque la venta se realizó sobre plano (por tanto, difícilmente podía haber apreciado el comprador sus verdaderas características físicas) y, en definitiva, la plaza de parking entregada no tiene la configuración prometida, configuración que sin duda hubo de tener decisiva influencia en la fijación del precio. Nos encontramos pues ante un grave incumplimiento que privó al Sr. Carlos María de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato (v. a sensu contrario STS de 20 de marzo de 2002 ), incumplimiento que, como tiene declarado la jurisprudencia, constituye un supuesto de entrega de cosa distinta o aliud pro alio y que abre paso a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC .

Acogiendo en parte el recurso formulado por el Sr. Carlos María y con estimación también parcial de la reconvención por el mismo formalizada, se condenará por tanto a los actores iniciales a que eleven a escritura pública los contratos privados de compraventa de constante referencia, con reducción del precio de la plaza de parking a la suma de 5.010'04 euros. En consecuencia, teniendo percibidos los vendedores un total de 24.040'48 euros, de los que 2.404'05 euros corresponden a la plaza de aparcamiento, por esta última deberá hacer efectiva el comprador únicamente la suma de 2.605'99 euros en el momento en que se otorgue la escritura pública.

QUINTO.- Conforme al art. 394 apartados 1 y 2 LEC , dado que la demanda inicial ha sido íntegramente desestimada y se ha acogido la reconvención de forma parcial, a Promocions del Raval SL y D. Juan Carlos se impondrán las costas causadas en primera instancia por razón de la primera, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre las motivadas por la segunda; todo ello, sin expresa imposición de las costas devengadas en esta alzada (art. 398-2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con parcial estimación del recurso de apelación interpuesto por D. Carlos María contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manresa, desestimamos en su integridad la demanda origen de las presentes actuaciones interpuesta por PROMOCIONS DEL RAVAL SL y D. Juan Carlos contra D. Carlos María y estimamos parcialmente la reconvención formalizada por D. Carlos María contra PROMOCIONS DEL RAVAL SL y D. Juan Carlos . En consecuencia:

1)Condenamos a PROMOCIONS DEL RAVAL SL y D. Juan Carlos a la elevación a escritura pública de los contratos privados de compraventa suscritos entre las partes en fecha 20 de julio de 2001 en relación a la vivienda y plaza de parking objeto del pleito (fincas registrales números 778 y 787, respectivamente, del libro 19 de Talamanca, tomo 2750, folios 31 y ss. y 85 del Registro de la Propiedad num. 2 de Manresa).

2)Declaramos que del total precio pactado por las dos fincas (100.903'92 euros, de los que 94.641'48 euros corresponden a la vivienda y 6.262'55 euros a la plaza de aparcamiento) tienen percibidos los actores 24.040'48 euros (21.636'44 euros por la vivienda y 2.404'05 euros por la plaza de parking), adeudando, pues, el comprador 76.863'44 euros en total.

3)En concepto de indemnización de daños y perjuicios, del precio que adeuda el comprador por la plaza de parking se deducirá sin embargo un 20%, por lo que la suma final que por la compra de dicha finca ha de satisfacer D. Juan Carlos en el momento en que se otorgue la escritura pública de compraventa asciende a 2.605'99 euros.

4)Se imponen a PROMOCIONS DEL RAVAL SL y D. Juan Carlos las costas causadas en primera instancia a consecuencia de la demanda inicial, sin realizar expreso pronunciamiento sobre las motivadas por la reconvención.

5)No se efectúa especial pronunciamiento sobre las costas devengadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.