Sentencia Civil Nº 418/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 490/2008 de 09 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 490/2008-C

JUICIO ORDINARIO Nº 697/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE MATARÓ

S E N T E N C I A Nº 418/2009

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a nueve de Julio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 697/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró, a instancia de INVERSIONS DORAIMON, S.L.,contra Dª. Caridad ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de Marzo de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Doña Caritat Pascuet Soler en nombre y representación de INVERSIONS DORAIMON S.L., debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a la actora y a la demandada Doña Caridad representada por la procuradora Doña María Pilar Martínez Rivero, respecto de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de Mataró (Barcelona) y en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a desalojar dicho inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad apercibiéndole de lanzamiento.

Se imponen las costas del presente procedimiento a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de Abril de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Se pretende con la demanda la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda del que es titular la demandada con fundamento en la causa prevenida en el núm. 11 del artículo 114 TRLAU , aplicable al caso por razones de vigencia temporal, alegando que procede la denegación de la prórroga forzosa al concurrir el supuesto contemplado en el artículo 62.2º del mismo texto legal, puesto que el arrendador proyecta el derribo de la finca en los términos establecidos en el artículo señalado y concordantes. La demandada se opone a dicha pretensión alegando, básicamente, violación de su derecho a una tutela judicial efectiva, por cuanto la demandante aplica la autorización para el derribo concedida para un supuesto de hecho distinto de manera que el proyecto que pretende la actora no ha seguido para su autorización un expediente gubernativo contradictorio; asimismo opone la concurrencia de mala fe y abuso de derecho por parte de la actora, y pone de manifiesto el grave perjuicio que le causaría la resolución del contrato dada su precario estado de salud. La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, habiéndose alzado frente a dicha resolución la parte demandada, impugnando la sentencia y reiterando los argumentos en los que basó su oposición, por lo que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera disponiéndose del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- La sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

El TRLAU 1964 desarrolla en los arts. 78 y siguientes la excepción a la prórroga forzosa prevista en el causa 2ª del artículo 62 del mismo texto legal, estableciendo como requisitos para que proceda la denegación de prórroga, y por tanto, la resolución del contrato y el consiguiente desahucio por derribo para reedificación: (1) Que el contrato esté en prórroga forzosa, (2) Que el arrendador solicite ante la Delegación del Gobierno autorización para proceder al derribo, contrayendo el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo señalado por dicha autoridad y que la reedificación contará al menos con una tercera parte más del numero de viviendas de que disponga aquélla, respetando además el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere, y cuando la finca careciera de viviendas o estas fueran dependencias del local o locales existentes, se comprometa a que la reedificada disponga al menos de una susceptible de ser utilizada con independencia plena de los locales, (3) Que la demolición haya sido autorizada por la Delegación del Gobierno, (4) Que con un año de antelación por lo menos al día en que proyecta iniciar la demolición el arrendador lo notifique de forma fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble. Notificación en que habrá de contener copia literal de dicha autorización y expresión de la fecha en que han de ser iniciadas las obras y (5) Que el arrendatario no haya desalojado la finca en el plazo de un año desde la notificación, o no haya suscrito, si manifestó su voluntad de optar por el derecho de retorno y desalojó, el documento previsto en el artículo 81 TRLAU , por causa imputable al mismo.

De cuanto obra en autos resulta que concurren en el supuesto todos y cada uno de los indicados requisitos.

El derecho de retorno es de indudable índole posesoria, porque tiende a reintegrar en la posesión del inmueble al que hubo de separarse de la misma, y requiere, como cualquier otro derecho, la verificación de determinados hechos originadores de su nacimiento, denominados constitutivos, y, además, la no realización de otros hechos que de producirse causarían su pérdida o extinción; configurado en evidente régimen de reciprocidad y de opción, se ha elaborado una doctrina jurisprudencial al interpretar los arts. 78 a 81 TRLAU, conforme a la cual el derecho de retorno exige no sólo la suscripción del documento previsto en el art. 81.1 , con los detalles que se expresan en el propio precepto, sino también que no se deje pasar el plazo de preaviso sin desalojar el inmueble; así pues, tanto la firma del documento de reserva, como el desalojo, se han de efectuar no sin limitación en el tiempo, sino dentro del plazo legal de preaviso, que no es susceptible de ser ampliado cualquiera que sea la causa que se invoque, porque esta ampliación habría de originar, en todo caso, la extinción del derecho de retorno, dada la índole extintiva atribuida por la doctrina del Tribunal Supremo a la permanencia en las fincas pasado el plazo de preaviso (en este sentido, STS 1.7.70 ). Desarrollando esta doctrina es preciso puntualizar:

- Respecto a la suscripción del documento prevenido en el artículo 81.1 , tanto la doctrina como la jurisprudencia (así STS 25.1.56 ) entienden que la iniciativa para la suscripción del documento debe proceder del arrendatario, porque dicho documento es consecuencia de la opción realizada por él ya que su única voluntad ha de decidir la opción a que la Ley le da derecho. En cuanto a la forma que debe revestir, refiriéndose el TRLAU a documento sin precisar modalidad, debe colegirse que basta la forma escrita, es decir, una nota privada debidamente autorizada con la firma de los interesados, sin que sean precisos mayores requisitos, si bien, teniendo tal suscripción carácter constitutivo, el mismo, como recoge la STS de 6.6.72 , no puede considerarse sustituido por los datos que puedan obrar en el expediente administrativo instruido en el Gobierno Civil, y en cualquier caso debe contener las circunstancias prevenidas en el señalado precepto y que se refieren a la extensión superficial de viviendas y locales, renta, número de las que existan en el inmueble y domicilio para oír las notificaciones, destacándose, atendidas las alegaciones de la parte recurrente, que en el supuesto de que las partes no se pongan de acuerdo, ello no obsta para que deba firmarse el documento en el plazo señalado, no siendo sostenible que no hay que desalojar el local hasta que se garantice un retorno sin condiciones, ya que esto no es lo previsto en el tan repetido art. 81.1 que establece que antes de desalojar el local se suscriba el documento de retorno, con los requisitos que fija pero sin que éste haya de ser incondicional, sino con todas las coincidencias y discrepancias que existan entre las partes. Por otra parte, y en lo que respecta al término dentro del cual habrá de suscribirse el documento, la jurisprudencia igualmente ha entendido que una interpretación lógica y sistemática de los preceptos examinados ha de llevar a la conclusión de que se refiere al plazo de preaviso, o sea, dentro del año de la notificación notarial para el desalojo, pues el entender que mientras el inquilino permanezca ocupando el local pueda hacer saber al arrendador su deseo de volver a la finca reedificada o de no desear ocuparla, aunque haya transcurrido dicho plazo de preaviso, es desvirtuar el contenido del precepto y otorgar igualdad de derechos al inquilino respetuoso con los mandatos de la ley, que al que desoyéndolos se mantiene en el disfrute de la cosa hasta que el arrendador se ve obligado a acudir a los Tribunales para lograr que quede la finca libre de inquilinos.

- Respecto al plazo para el desalojo, múltiples fallos proclaman que el inquilino o arrendatario requerido pierde el derecho de opción del art. 81 sino desaloja la vivienda o el local dentro del año de preaviso; el plazo para el ejercicio de la facultad que al arrendatario confiere el art. 81 ha de producirse dentro del año de la notificación del propósito de derribo que señala el art. 78 , hasta tal punto que el arrendatario que no desaloja el local en ese plazo pierde su derecho de opción de tal manera que para que nazca el derecho de retorno, el edificio ha de quedar desalojado dentro del tiempo de iniciación de las obras.

En definitiva, una constante y reiterada doctrina del Tribunal Supremo viene estableciendo que la resolución del Gobernador Civil (actualmente Delegación del Gobierno) autorizando el derribo de una finca tiene plena eficacia en sí para que pueda entablarse la acción ante los Tribunales, hasta tal punto que toda reclamación formulada contra el mencionado acuerdo por vía administrativa no puede producir efecto alguno en el procedimiento arrendaticio, estando perfectamente delimitado el ámbito concreto de cada una de las dos jurisdicciones, de tal modo que cuando, como en el caso de autos, se han cumplido por el arrendador todos los requisitos exigidos en los artículos 78 y 79 del TRLAU, al haberse autorizado la demolición de la edificación por el Delegado del Gobierno ante quien la actora contrajo el compromiso exigido, notificándose fehacientemente a los demandados el propósito de la propiedad de iniciar la demolición tan pronto quedase la finca libre de arrendatarios, para lo cual se les requirió para que dejaran libres, vacuos y expeditos a disposición de la actora los locales de negocio, es indudable que deben soportar las consecuencias que se derivan de su actitud (la falta de la suscripción del documento prevenido en el art. 81.1 y la falta de desalojo de la finca en el plazo legalmente prevenido), que no es otra que la denegación de prórroga del arrendamiento concertado, perdido en su consecuencia todo derecho de retorno al inmueble reedificado (doctrina recogida en SS 13.12.67, 21.2.69 y 3.3.72 ). Sentada la pérdida del derecho al retorno de la finca por parte de los arrendatarios y la procedencia de la acción resolutoria, debe confirmarse la sentencia sin necesidad de mayores consideraciones.

No obstante, para agotar el debate cabe señalar que el tribunal hace suyos los razonamientos de la sentencia de instancia respecto a las motivos de oposición argumentados por la demandada, respecto de los cuales baste añadir:

- Ni es preciso acompañar a la solicitud de la autorización para el derribo un proyecto específico y concreto (de hecho, según reiterada jurisprudencia ni siquiera es exigible la existencia de un proyecto constructivo completo al notificar al arrendatario la concesión de la autorización a los efectos de que ejercite su derecho de opción, precisamente porque la concreción del proyecto del arrendador puede venir condicionada por el número de arrendatarios que decidan optar por su derecho al retorno) ni ésta se concede para un determinado proyecto con carácter vinculante, más allá de que el propietario justifique la intención (el TRLAU exige el "compromiso")de que la finca reedificada cumpla con los requisitos señalados en el artículo 78 TRLAU . Por otra parte, tanto el anteproyecto presentado por PUMSA como el de la mercantil actora cumplen sobradamente las exigencias del citado precepto, por lo que nada se opone a la vigencia de la autorización de derribo ni tal cambio puede suponer limitación alguna al derecho de defensa de la arrendataria por cuanto, atendido el anteproyecto de la actora, los motivos de oposición frente a uno y otro se mantendrían; por otra parte, comunicada a la Delegación del Gobierno y a la arrendataria la subrogación de Inversions Doraimon en la autorización obtenida por PUMSA, ninguna objeción se opuso por ninguna de ellas a la misma.

- La no observancia de las exigencias establecidas en el artículo 83 TRLAU 64 no es obstativa al desalojo ya que las mismas no se integran como requisitos de la causa de denegación de la prórroga forzosa, viniendo sancionada su infracción o incumplimiento en los artículos 85 y siguientes; en definitiva, las exigencias del art. 83 ni son requisitos para la concesión de la autorización de derribo ni presupuestos para la concurrencia de la denegación de la prórroga forzosa.

- Por último, a tenor de lo establecido en el art. 9 TRLAU , el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en ella se acomodará a las reglas de la buena fe, y los Jueces y Tribunales deben rechazar las pretensiones que impliquen un manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyen medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la Ley, de donde se sigue, que el aludido precepto no sólo recoge la doctrina del abuso de derecho ya regulada el la Ley anterior, sino que ha completado el sistema dando entrada en el mismo a los principios de la buena fe y de fraude de Ley, también recogidos en el art. 6.4 C.C .; con el abuso de derecho se tiende a impedir que en el ejercicio de un derecho se produzcan daños o perjuicios a terceros deliberadamente, utilizando derechos subjetivos con una finalidad antijurídica o con la utilización despreocupada del resultado dañoso que pudo y debió evitarse, y con el fraude de Ley se impone el respeto a normas imperativas que deben prevalecer contra cualquier conducta encaminada a eludirlas con finalidad fraudulenta, que en esa finalidad llevan su propia nulidad, y, tanto si se considera como que cada una integra una institución distinta e independiente, como si se entiende que son facetas diferentes de una misma institución, es lo cierto que la finalidad de ambas es la de impedir que el texto literal de la Ley pueda ser eficazmente utilizado para amparar actos contrarios a la realización de la justicia. Desde este punto de vista, tampoco es posible apreciar, en favor del inquilino, ni fraude de ley ni una conducta abusiva de la arrendadora, quien se limita a ejercitar un derecho legalmente previsto sin que se aprecien de lo actuado elementos que permitan atribuirle una finalidad torticera, abusiva o contraria a la ley. Por otra parte, conviene recordar que el fraude de ley no puede presumirse y ha de estar acreditado (correspondiendo la carga de esta prueba a quien lo alegue), debiendo el mismo fundamentarse clara y manifiestamente en una maniobra fraudulenta y abusiva, lo que en modo alguno ocurre en el supuesto de autos. Finalmente, cabe únicamente señalar que el perjuicio que puede ocasionar al arrendatario no es más que consecuencia necesaria de la colisión de intereses que siempre, en mayor o menor medida, entra en juego cuando se extingue el vínculo contractual, pero que elimina la aplicación del abuso del derecho, en tanto el mismo se produce al ejercitar la arrendadora legítimamente un derecho conferido por la ley.

TERCERO.- Desestimándose el recurso procede imponer a la parte recurrente las costas de la apelación (art. 398.2 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª. Caridad contra la sentencia de fecha 12 de Marzo de 2.008 dictada en el Procedimiento Ordinario nº 697/2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.