Sentencia CIVIL Nº 419/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 37/2021 de 07 de Julio de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120198144834

Recurso de apelación 37/2021 -I

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 573/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012003721

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012003721

Parte recurrente/Solicitante: Saturnino, Diana, PIBERNAT SANTS, S.L.

Procurador/a: Jaume Guillem Rodriguez, Ricard Fernandez Ribas, Ricard Fernandez Ribas

Abogado/a: EVA FERNANDEZ GONZALEZ

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 419/2021

Magistrados:

Vicente Conca Perez Jordi Lluís Forgas Folch Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 7 de julio de 2021

Ponente: Vicente Conca Perez

Antecedentes

Primero. En fecha 19 de enero de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 573/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJaume Guillem Rodriguez en nombre y representación de PIBERNAT SANTS, S.L el procurador Ricard Fernandez Ribas, en nombre y representación de Saturnino y Diana,. contra la Sentencia - 06/10/2020

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

' Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por DOÑA Diana contra la entidad mercantil PIBERNAT SANTS, SL., debo declarar y declaro en relación al contrato de arrendamiento de la señora Diana que las repercusiones efectuadas en los años 2016 y 2018 por PIBERNAT SANTS, S.L. son nulas de pleno derecho por infracción del art. 107 LAU 1964 y aplicación indebida del art. 108 de la misma ley. Y, en su consecuencia, la demandada ha venido percibiendo indebidamente desde los años 2016 y 2018 las cantidades objeto de repercusión, por lo que deberá abstenerse en lo sucesivo de seguir percibiendo, como cantidad asimilada a la renta, los importes repercutidos en el año 2016 y los repercutidos en el año 2018 en cada recibo de renta girada a cada arrendatario y relacionados con las obras de autos, sin abarcar los gastos del ascensor. Condenando a la demandada a restituir las cantidades indebidamente repercutidas, más los intereses antedichos. Con expresa imposición de las costas causadas a la demandada.

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por DON Saturnino contra la entidad mercantil PIBERNAT SANTS, SL., debo condenar y condeno a la entidad demandada a restituir las cantidades repercutidas indebidamente tanto por el exceso del 50% de la renta anual como aquellas obras definidas en los fundamentos de derecho como de mejora, ajustándose en lo sucesivo a dichos límites, más los intereses antedichos. Y sin imposición de las costas a ninguna de las partes.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/06/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del tribunal de primera instancia y recurso de apelación.

1.- Los actores, D. Saturnino y Dª Diana, interponen demanda frente a Pibernat Sants SL a fin de que se declare:

a) que las repercusiones por obras en la renta efectuadas en los años 2016 y 2018 son nulas de pleno derecho.

b) que son indebidas las cantidades percibidas por ese concepto y que deberá abstenerse de cobrar en lo sucesivo los importes de 85,84 correspondientes a 2016 y 202,29€ a 2018 aplicados a cada uno de los actores.

Y en virtud de lo anterior pide que se condene a la demandada a devolver las cantidades percibidas que ascienden a 3.079,44€ para cada actora desde julio de 2016 hasta la demanda y 2.022,90€ desde agosto de 2018 hasta la demanda.

2.- Dicen los actores que son, respectivamente, arrendatarios de las viviendas sitas en Barcelona, c/ DIRECCION000, NUM000, NUM001 (el Sr. Saturnino) y NUM002, NUM003 (la Sra. Diana), correspondiendo la propiedad de ambas a la demandada.

En ambos casos se aplicaron en 2016 y 2018 sendas repercusiones por obras realizadas en la finca al amparo de los artículos 108 y 109 TRLau 1964.

En el contrato del Sr. Saturnino no se dice nada sobre repercusiones por obras, y en el de la Sra. Diana se indica que el inquilino se obliga a participar de acuerdo con el artículo 108 TRLau las obras de reparación y conservación cuando se trate de obras solicitadas por el arrendatario.

Entienden los actores que los importes cobrados por ese concepto no son repercutibles ya que no son obras de mantenimiento sino de mejora (instalación de ascensor, obras suntuarias en la escalera) y, además, su notificación no reuniría los requisitos exigidos por el artículo 109 TRLau.

Finalmente, destaca también la parte actora que, de ser procedente el recargo, el porcentaje estaría mal calculado pues sería del 25% y no del 50% como se ha aplicado.

Las repercusiones aplicadas, dice la parte actora, son nulas de acuerdo con la STS 305/09, 21 mayo y la doctrina que sienta, reiterada por STS 680/13, 29 octubre.

3.- La parte demandada se opone a la pretensión de los actores y dice, en primer lugar, que las sentencias invocadas y la doctrina que incorporan es aplicable a locales de negocio, pero no a viviendas, por lo que no es predicable de los contratos de autos la nulidad; además, dice, los incrementos fueron notificados correctamente, con arreglo al artículo 109 TRLau; y, finalmente, señala que el porcentaje de repercusión que aplica es correcto.

Señala por otra parte la demandada que los actores no impugnaron la repercusión en el plazo de 30 días que establece el artículo 101 y concordantes TRLau.

Desde una perspectiva material, la demandada pone de relieve que las obras no fueron arbitrariamente decididas por la propiedad, sino que vinieron impuestos por la revisión de la Inspección Técnica de Edificios. En todo caso, la instalación de ascensor no está incluida en la repercusión cuestionada.

4.- El juez de la primera instancia dicta sentencia por la que:

a) en cuanto a la Sra. Diana, estima íntegramente la demanda y declara nulas de pleno derecho las repercusiones cuestionadas, condenando a la demandada a abstenerse de percibir de futuro las mismas y a devolver las cantidades cobradas por tal concepto.

Entiende que al ser libre la renta contractual, no procede repercusión alguna por obras de mantenimiento al ser éstas de exclusiva responsabilidad del arrendador.

b) en cuanto al Sr. Saturnino, considera el juez que al estar el arrendamiento sujeto a las disposiciones de las viviendas de protección oficial y limitada la renta, sí procede la repercusión por obras de mantenimiento, pero limita las cantidades a repercutir en cuanto exceden del 50% de la renta que se venía pagando y en la parte que se consideran obras de mejora, descritas en la sentencia.

La sentencia es recurrida por ambas partes.

Pibernat Sants SL centra su recurso en el hecho de que los actores no impugnaron la notificación de aumento de renta en los términos del artículo 101 TRLau y concordantes. Además, pone de relieve que los incrementos aplicados no superaban el 50% de las rentas que los demandados pagaban al tiempo de las repercusiones.

D. Saturnino recurre también la sentencia y dice:

a) el Decreto 2114/68, 24 julio por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, en su artículo 111 impone al arrendador la obligación de efectuar las obras de carácter necesario, pero esa obligación fue contractualmente asumida por el inquilino, y su régimen se determina por el artículo 115 del Reglamento, limitándose la responsabilidad a los casos de daños dolosos o negligentes.

b) no se ha interpretado correctamente la pericial, de la que resulta que determinadas partidas de obra no se han ejecutado. Además, varias partidas son obras de mejora, no repercutibles, y el presupuesto aportado por la propiedad está elaborado con posterioridad a la ejecución de las obras.

SEGUNDO.- Decisión del tribunal de apelación. El recurso de Pibernat Sants SL.

1.- La lógica resolución de los recursos planteados nos impone examinar, en primer lugar, el de la parte demandada, pues viene a plantear un óbice procesal al éxito de la acción ejercitada por la parte actora.

Como hemos dicho, en su recurso la demandada denuncia la incongruencia omisiva en que incurre la sentencia al no hacer referencia a la infracción de los artículos 101 TRLau y concordantes. A lo largo de su contestación a la demanda el apelante fue reiterando en relación con cada una de las cuestiones controvertidas que la acción ejercitada no procedía al haberse inobservado los plazos de caducidad establecidos en el artículo 101 y concordantes TRLau.

La sentencia se limita a decir, en relación con esta cuestión, que no hay oposición sobre el aumento de renta, a formular conforme a los artículos 101 y 106 TRLau, ' por lo que no determinan la nulidad de tal aumento, sino que en todo caso, lo trascendente es saber si el mismo se ajustaba a los parámetros legales'.

En realidad, y en una primera aproximación al tema, no deja de sorprender que se diga en la sentencia que la inobservancia del artículo 101 determina que no se pueda tildar de nulo el aumento, y seguidamente se pase a cuestionar el contenido del mismo.

Veamos, pues, cuál es el régimen jurídico aplicable en relación con la validez de las repercusiones discutidas.

2.- El Sr. Saturnino es arrendatario de la vivienda NUM001 de la finca propiedad de la demandada en virtud de contrato de 10 de diciembre de 1970, y la Sra. Diana en virtud de contrato 15 de diciembre de 1965 en el que se subrogó el 17 de marzo de 1988.

Ambos contratos, pues, están sujetos al TRLau de 1964.

Los incrementos discutidos tuvieron lugar en 2016 y 2018; es decir, vigente la actual ley arrendaticia de 1994.

La Disposición Transitoria segunda establece el régimen aplicable a los contratos celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985. Concretamente en cuanto al régimen de repercusiones por obras, el apartado C-10.3 dice: '10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:... 10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes...' (a continuación se establecen una serie de reglas para el caso de que se opte por este segundo sistema de repercusión).

A destacar que este derecho es incondicional y aplicable en cualquier caso, al margen de las previsiones contractuales.

En el caso concreto, la propiedad decidió acogerse al régimen previsto en el artículo 108 TRLau. El artículo 109, establece el procedimiento de notificación y dice que 'En todo lo demás, relativo a la aceptación u oposición al aumento por los inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas 2.ª y 5.ª del artículo 101.2'

Por último, el artículo 101.2 TRLau dice:

'El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes:

1.ª El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.

2.ª Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

3.ª Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.

4.ª No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106.

5.ª Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido'.

3.- La interpretación de estas normas ha sido efectuada por el Tribunal Supremo.

La STS 848/10, 27 diciembre dice, en relación con la actualización de rentas prevista en el régimen transitorio de la Lau 1994, pero obviamente aplicable al caso que nos ocupa en el que se trata de una repercusión prevista en el mismo TRLau 1964: ' Realizado este requerimiento fehaciente, el arrendatario puede adoptar varias posturas:

A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, bien en sentido positivo...; bien en sentido negativo....

B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción.

La falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio:

i) Algunas AAPP consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización.

En defensa de este criterio se aduce que, con carácter general debe entenderse aplicable lo dispuesto en el artículo 101 LAU 1964 , ya que el apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994 establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por la ley arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen transitorio. El referido artículo 101 LAU 1964 preveía, dentro del capítulo destinado a la modificación de la cuantía de la renta, que una vez hubiera el arrendador notificado por escrito al arrendatario la cantidad que, a su juicio, debía pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, el arrendatario tenía un plazo de treinta días para contestar si aceptaba o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita. En tal caso, así como en el supuesto de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, pese a lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del artículo 106 LAU 1964 , (que era de tres meses y de caducidad).

ii) En otras resoluciones de AAPP, por el contrario, se ha entendido que la falta de oposición del arrendatario a la actualización de la renta en ese plazo de 30 días naturales solo conlleva que se pierde la facultad de impedir la actualización, con la contrapartida de la extinción del arrendamiento a los ocho años y la revisión anual de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo, pero no, por sí sola, la aceptación tácita de la actualización pretendida. En definitiva el silencio del arrendatario equivale a los supuestos en los que el arrendatario, aún considerando correcta la actualización, se opone a ella expresamente. ( DT2ª, D. 11, regla 6ª LAU).

CUARTO .- Interpretación del silencio del arrendatario a la oposición a la actualización.

A) Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. ( SSTS 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ]

B) Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] '[L]a incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse... Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito..."

En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994 , equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994 '.

La STS 516/11, 19 julio ratifica ese criterio en un supuesto en el que la arrendataria insta la revisión de la actualización de renta llevada a cabo tiempo atrás sin sujetarse a los plazos del artículo 101.2 TRLau (prácticamente el caso que nos ocupa).

4.- Cuestiona la parte actora (apelada en este momento) la validez de la notificación efectuada por parte de la propiedad. El artículo que acabamos de citar dice que la notificación deberá hacerse por escrito, indicar la cantidad a pagar como consecuencia del aumento de renta y la causa de éste.

En los burofaxes que se acompañan a la demanda como documentos 7 y 8, constan los términos de las notificaciones, expresándose en ellas el motivo del incremento y el importe del aumento, y la comunicación finaliza indicando que se pueden consultar o revisar las facturas en el despacho del administrador de la comunidad, indicando la dirección.

Esta notificación es plenamente válida al ajustarse a lo previsto en la norma. Si hay varias sociedades relacionadas con la propietaria, cuál es su papel respecto de las viviendas de autos, si han presentado o no cuentas en el Registro Mercantil, etc. son cuestiones que ninguna relevancia tienen en orden al tema que nos ocupa. El incremento fue notificado en forma clara y se indicaba la posibilidad de verificar la documentación.

Partiendo, así, de la validez de la notificación, entra en juego el artículo 101.2 TRLau, y la falta de oposición de los aquí actores a la notificación de la repercusión conduce a la caducidad de la acción y a la forzosa desestimación de la demanda.

Para despejar cualquier tipo de duda, sólo reiterar que, aunque estas sentencias del Tribunal Supremo se refieren al procedimiento de actualización de rentas establecido por el régimen transitorio de la Lau de 1994, con más razón es aplicable a un caso como el presente en el que se aplica directamente el TRLau.

Y, finalmente, recordar que el plazo de caducidad del artículo 106 TRLau, según dijimos en nuestra sentencia 676/20, 22 julio, opera únicamente en los supuestos de alteración legal de la renta, no en los casos en que descansa en la actualización contractual de la misma. En el presente caso, la repercusión se establece en virtud de una previsión legal ( Disposición Adicional segunda C-10.3 Lau) que faculta al arrendador, al margen de lo dispuesto contractualmente, a repercutir un porcentaje del importe invertido en determinadas obras efectuadas en la finca.

5.- La parte apelada señala que el artículo 108 TRLau no es aplicable al caso, atendida su remisión al artículo 95, y una vez es inaplicable aquél, tampoco hay que seguir el procedimiento del 109 (cuyo apartado segundo se remite al 101).

Al respecto hemos de decir que sobre ese precepto, en la actualidad, y de acuerdo con la Disposición Transitoria segunda Lau 1994, tal y como ya dijimos, se establece un derecho del arrendador a repercutir el importe de las obras necesarias, 'en los términos resultantes del artículo 108 TRLau'; la remisión no es a los supuestos del artículo 108, sino al contenido y procedimiento.

Por lo tanto, cualquier repercusión efectuada tras la entrada en vigor de la vigente Lau, está sujeta a esa norma y el arrendador puede aplicarla.

Además, y tal como hemos visto en la doctrina jurisprudencial citada, el Tribunal Supremo recurre al artículo 101 TRLau para un supuesto no previsto legalmente (la actualización de renta derivada de la DT de la Lau).

En cuanto a la brevedad del plazo de caducidad establecido, es claro que lo que el legislador ha querido es dotar de seguridad a la relación locativa y no dejar abiertos frentes como el planteado en este proceso.

Por todo ello, debemos estimar el recurso de la parte demandada y considerar caducada la acción ejercitada por los actores.

No se hace pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso.

TERCERO.- Decisión del tribunal de apelación (II) El recurso de D. Saturnino.

1.- Resuelto el anterior recurso en los términos expuestos, es claro que el recurso de D. Saturnino queda sin contenido al desestimarse íntegramente su demanda.

2.- En definitiva, la demanda interpuesta por el Sr. Saturnino y la Sra. Diana es desestimada por caducidad de la acción, y las costas de la primera instancia se imponen a la parte actora.

En cuanto a las costas del recurso interpuesto por el Sr. Saturnino, se le imponen a éste.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de PIBERNAT SANTS SLfrente a la sentencia dictada en el juicio ordinario número 573/19 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Barcelona, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que desestimando la demanda interpuesta por D. Saturnino y Dª Dianadebemos ABSOLVER Y ABSOLVEMOS al demandado de la pretensión frente a él deducida de anular la repercusión por obras en la renta a que se contrae este recurso, sin hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto se refiere a las costas de este recurso.

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Saturninofrente a la indicada sentencia, debemos mantener su contenido en los términos que resultan del anterior párrafo, con imposición de costas al apelante.

En cuanto a las costas de la primera instancia, se imponen a la parte actora.

Dese el destino legal a los depósitos constituidos para interponer los recursos.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

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