Sentencia CIVIL Nº 419/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 802/2021 de 19 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0818742120198244135

Recurso de apelación 802/2021 -M

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sabadell

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1690/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012080221

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012080221

Parte recurrente/Solicitante: Clemente, Pura

Procurador/a: Maria Isabel Contreras Insense, Maria Isabel Contreras Insense

Abogado/a:

Parte recurrida: Damaso, Rita

Procurador/a: Haydee Guadalupe Cañola Velasquez

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 419/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle García Jordi Lluís Forgas Folch Federico Holgado Madruga

Barcelona, 19 de septiembre de 2022

Ponente: Marta Dolores del Valle García

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 30 de julio de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1690/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Maria Isabel Contreras Insense, en nombre y representación de Clemente y Pura contra Sentencia - 13/05/2021 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Haydee Guadalupe Cañola Velasquez, en nombre y representación de Damaso y Rita.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que debo desestimar y desestimo totalmente la demanda interpuesta por DON Clemente y DOÑA Pura contra DOÑA Rita y DON Damaso, absolviendo a DOÑA Rita y a DON Damaso de las pretensiones contra los mismos deducidas en el presente procedimiento, con expresa condena en costas a DON Clemente y DOÑA Pura'.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 12/05/2022.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle García .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de los actores, D. Clemente y Dª Pura, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentaron contra Dª Rita y D. Damaso, donde, con carácter principal, ejercitaron acción de nulidad del contrato de compraventa con arras penitenciales suscrito con los demandados y solicitaron que se declarase la obligación de los demandados de devolver a los actoras el importe de 20.000 euros entregado en concepto de arras penitenciales así como un importe de 20.000 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios, conforma a lo establecido en los arts.1303 CC y 1107 CC; con carácter subsidiario, ejercitaron acción de resolución del citado contrato conforme a lo establecido en el art.1124 CC, basada en el incumplimiento de los demandados de la obligación de vender la cosa objeto de contrato, pues la misma no se puede vender con las características que ofrecían, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses, además de poder pedir la resolución aun cuando el cumplimiento resultare imposible, con la consecuencia de la restitución doblada de la cantidad pactada.

Los actores partieron en su demanda de alegar que tenían intención de adquirir su nuevo hogar y que por ello acudieron el primer lugar a su entidad bancaria de confianza, para preguntar cuánto les darían de hipoteca tras vender un piso que la actora tenía en venta en Barcelona, el cual esperaban vender en un breve período de tiempo, y fueron informados de que, teniendo en cuenta los ahorros y el sobrante de la venta del piso que tenía a la venta la actora, podían comprar por importe de 260.000 euros, aportando un certificado de aquella de que tenían pre-concedido un préstamo hipotecario por importe de 211.887,38 euros, consistiendo el resto en la aportación de recursos propios ascendentes a 75.000 euros aproximadamente; vieron un anuncio de venta de una vivienda de 130 m², cuatro habitaciones, dos baños, y con garaje, piscina y barbacoa, con el precio de 280.000 euros, y la visitaron, suscribiendo con los demandados en fecha3 de octubre de 2018un contrato de compraventa con pacto expreso de arras penitenciales a fin de adquirirla, informando de que la actora tenía un piso en venta en Barcelona y de que no podían comprar hasta que se hubiera vendido, a lo que accedieron los demandados, quienes les solicitaron un importe de 10.000 euros en concepto de arras penitenciales, cantidad que entregaron los actores, siendo redactado un documento por una amiga de la demandada; se fijó como fecha límite para formalizar la compra el 30 de abril de 2019, pero, debido a que el piso de la actora no se vendió hasta una semana antes de esa fecha, y dado que la demandada debía ir a Madrid a visitar a un familiar enfermo, acordaron ampliar el contrato de arras penitenciales hasta el día 30 de junio de 2019, suscribieron al efecto un anexo de ampliación en fecha 12 de mayo de 2019, y abonaron 10.000 euros más en concepto de arras penitenciales; una vez firmado el anexo de ampliación y vendido el piso de la actora, los actores comenzaron a tramitar el préstamo hipotecario, para lo que la entidad financiera empezó por emitir un informe de tasación, que arrojó una valoración de 156.114,40 euros, pues la vivienda dispone de una edificación anexa a la edificación principal no declarada en el Registro de la Propiedad y que, además, no respeta los lindes establecidos por el planeamiento vigente, de modo que no se podrá legalizar nunca, aparte de disponer de otras construcciones anexas tampoco inscritas; asimismo, alegaron que la calle no estaba totalmente urbanizada y que tenía cargas urbanísticas pendientes de cuantificar, y que disponía de en estudio que no cumplía los requisitos de habitabilidad. Alegaron que esas irregularidades urbanísticas hacían de tasación fuera muy bajo, lo que imposibilitaba la obtención de un préstamo de 211.887,38 euros, y que concurría error en la prestación del consentimiento por parte de los actores, quienes tuvieron entonces conocimiento de hechos que desvalorizaban el precio de la vivienda, y que, de haber conocido dicha información, no habrían querido comprar o no habrían estado dispuestos a pagar el precio de 260.000 euros que acordaron con los vendedores, quienes no les mencionaron que las construcciones anexas no fueran habitables y que incumplían la normativa urbanística, aparte de que la demandada les dijo que el anexo lo habían hecho ellos, pero que se podía arreglar el 'papeleo' en cualquier momento, con un coste muy bajo; además, aun sabiendas de las irregularidades de la vivienda, se incluyó una cláusula en el contrato relativa a que, si no era concedido el préstamo hipotecario, no sería devuelto el importe entregado en concepto de arras penitenciales, siendo los demandados quienes redactaron el contrato y pidieron el importe de 10.000 euros por dos veces, sabiendo que el importe de tasación podía impedir la compra, aparte de hacerles pagar la parte proporcional del IBI, cuando se paga por el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero, con independencia de cuándo se formaliza la compra; añaden que la vendedora demandada dijo que a ellos en su día les dieron la hipoteca, sin tener en cuenta que compraron sin construcciones anexas, cuando la casa estaba tasada en casi 110.000 euros menos, de modo que el precio de mercado era totalmente desorbitado, aunque fuese cierto que el precio de una vivienda lo determina el vendedor. Hicieron referencia al error y al dolo como vicios del consentimiento y a que, a la vista de lo expuesto, solicitaron una rebaja del precio, si bien los vendedores se negaron; solicitaron luego la devolución de los 20.000 entregados como arras penitenciales, pues ya tenían pre-concedido un préstamo hipotecario, y no les fue concedido en virtud de la tasación, pero los vendedores también se negaron, y avisaron a los compradores para que pusieran fecha de firma de la compraventa, haciendo suyos los 20.000 euros entregados en caso contrario. Aparte de reclamar la devolución de esos 20.000 euros, solicitaron una indemnización de daños y perjuicios por importe de otros 20.000 euros, porque alegaron que habían tenido que comprar otra vivienda con un presupuesto más bajo y a las afueras de Palau de Plegamans, porque se tuvieron que marchar de la vivienda que tenían alquilada, ya que la arrendadora la había alquilado de nuevo, al haberle informado de su intención de comprar una vivienda, y porque la actora sufrió un aborto en las fechas en que se les informó de que perdían el importe de las arras, debido a la situación de estrés padecida. Alegaron, finalmente, que los vendedores habían incumplido el contrato, y que la responsabilidad de no poder llevar a efecto la compraventa les era imputable.

Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda, pues alegaron que hubo un trato entre particulares, sin intervención de profesionales, en virtud del cual se firmó contrato privado de compraventa con pacto expreso de arras penitenciales, en el que se convino un precio de 260.000 euros, se pactó expresamente la renuncia a la devolución de las mismas en caso de no obtener financiación ajena, y que los compradores desistieron de la compraventa y adquirieron otra finca que les interesó más antes de finalizar el plazo que tenían para formalizar la escritura de compraventa, de forma que los actores tergiversaban los hechos, al no existir error en la prestación del consentimiento. Alegaron que los actores se interesaron por la vivienda de su propiedad, la visitaron y obtuvieron una rebaja de 20.000 euros, formalizando contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales por importe de 10.000 euros el 3 de octubre de 2018, pactando un plazo de siete meses para formalizar la escritura; aportaron el documento completo del contrato, e hicieron referencia a que la compra no se condicionó por parte de los compradores a la venta de su piso, aunque el plazo era suficientemente largo para ello, y que los actores no solicitaron el préstamo hipotecario hasta el día en que vencía la vigencia del contrato de arras penitenciales (30/04/2019), según el documento que aportaban con la demanda, de modo que había que desvincular la compra de la solicitud del préstamo; no se formalizó la compraventa del piso de la actora hasta junio de 2019, por lo que solicitaron una prórroga hasta el 30 de junio de 2019, siendo los compradores quienes la solicitaron, hasta el 30 de junio, para formalizar la escritura y pagar el resto del precio, a fin de ligarlo con la venta de su piso, y fue la parte adversa quien les presentó a los vendedores el 'ANEXO I' en el que se establecía la prórroga hasta el 30 de junio de 2019 con un incremento de 10.000 euros, 'otorgándole igualmente el carácter de ARRAS PENITENCIALES'; los demandados accedieron de buena fe a firmar dicho documento el 12 de mayo de 2019, cuando hacía 12 días que había expirado el plazo para formalizar la escritura de compraventa y pago del resto de precio; si no hubieran tenido ánimo de vender, les habrían considerado desistidos, pero entendieron su conveniencia de aplazamiento y lo aceptaron, así como el incremento de arras penitenciales, a pesar de que confiaban en realizar la escritura de venta y cobro del precio antes del 30 de abril de 2019. Alegaron que tampoco se condicionó la compraventa a la valoración realizada por un tasador, por lo que el informe de tasación no tiene trascendencia jurídica en la compraventa pactada, aparte de que la tasación que era extraordinariamente baja, y más cuando en la 'Hoja 10/15' de la misma, se relacionaban hasta 6 viviendas similares a la de los vendedores, en que los precios oscilaban entre 242.500 y330.000 euros (4 de las 6, eran de precio superior); además, los actores daban trascendencia a algunos puntos del informe que no la tenían, pues la normativa urbanística municipal había ido cambiando, sobre todo a partir del POUM (Plan de Ordenación Urbanística Municipal) de 2015, dejando al 50% de las vivienda de la población con una parte construida en 'volumen disconforme', lo cual no quería decir que se tuviera que derrumbar nada, ni que no se pudiera inscribir en el Registro de la Propiedad cualquier superficie; la edificación anexa a la edificación principal, destinada a garaje con trastero y baño, así como un cubierto que no constaba en el Registro de la Propiedad, se podía inscribir sin problema, mediante un certificado de un arquitecto y una escritura de ampliación de obra nueva (trámite voluntario y no obligatorio), y, en el mismo informe de tasación, en su 'Hoja Numero 7/15', se indicaba: ' Afectaciones urbanísticas: Se conserva volumen disconforme al planeamiento al disponer de la construcción auxiliar sin respetar las separaciones a lindes, aunque al estar consolidado no se prevee actuación por parte de la administración', de modo que nadie pedirá que se derrumbe, como parece indicar la adversa; por otra parte, tanto en la descripción de la finca realizada en el contrato de arras penitenciales (expositivo I), como en la nota simple adjunta al mismo, constaba la descripción de la finca que constaba en el registro de la propiedad, que es objeto de venta, en la que se hablaba de 'una casita que consta de planta baja y un piso', y que, respecto a la parcela 'ocupa una superficie de cincuenta metros veintitrés decímetros cincuenta centímetros cuadrados', que al tener dos plantas, se deduce que hay 100,47 m2 edificados, que constan como objeto de venta, 'como cuerpo cierto' (estipulación PRIMERA), y ello sin perjuicio de que se pudiera inscribir el resto de superficie (anexo de garaje con trastero y baño, y cubiertos) mediante escritura de ampliación de obra nueva, eventual inscripción que no era obligatoria, habida cuenta de que ninguna ley obliga a la inscripción de la obra nueva de una vivienda en el Registro de la Propiedad, ni de su ampliación, sin perjuicio de que lo pida la entidad bancaria a quien se solicite un préstamo; la observación del perito en su informe era, precisamente, a efectos de otorgar el préstamo hipotecario, tal como consta en la 'Hoja 4/15', donde indica que 'La finalidad de la tasación es determinar el valor hipotecario del bien inmueble que ha de servir de garantía de un crédito hipotecario', por lo que no se valoraban las construcciones no inscritas en el Registro por un criterio de la entidad bancaria para otorgar la hipoteca, pero no porque fuera obligatoria su inscripción; la piscina, tampoco valorada, fue construida posteriormente al amparo de licencia municipal de 2006, y no se había inscrito en el Registro de la Propiedad por no considerarse necesario; en el apartado 'Juicio crítico' de la tasación aportada por la parte adversa, se manifestaba que 'Así como un piscina. Ninguna de estas edificaciones está inscrita en el registro de la Propiedad, y ninguna de ellas cumple los parámetros urbanísticos de la zona al no respetar las separaciones de lindes, es por ello que no se han considerado en la presente valoración', cuando la piscina sí cumple la normativa actual, habida cuenta que en estos casos solamente se pide un metro de separación a calle y vecinos al estar soterrada, como constaba en el dictamen pericial aportado por los demandados a fin de dejar clara la situación de urbanística de la finca: 'En l'informe de valoració tampoc s'ha fet constar la piscina, tot i que aquesta es va construir en l'any 2006 segons llicència municipal d'obres 2006/060, i que compleix amb la normativa urbanística vigent';se da trascendencia a que ' la calle no está totalmente urbanizada, por lo que la vivienda tiene cargas urbanísticas pendientes de cuantificar', cuando, precisamente, en el contrato de arras penitenciales firmado en fecha 3 de octubre de 2018, consta en su estipulación OCTAVA que'Los vendedores comunican a los compradores la existencia de un expediente abierto por parte del ayuntamiento sobre la finca que se vende ( CALLE000, NUM000 de (08184) Palau Solità iPlegamans, referente al asfaltado de la calle. Los vendedores dejan claro que con la venta de la casa se desentienden de dicho expediente, y de que todo gasto que conlleve dicha obra de asfaltado será a cargo de los compradores', por lo que queda claro que se informó de lo que estaba pendiente y que se pactó que sería a cargo de la parte compradora, aparte de ser un tema que afecta a la zona de Montjuic, sin que haya expectativas de que se realice en un corto plazo, indicándose en su dictamen pericial que esa situación es habitual en el municipio, existiendo hasta 43 sectores o urbanizaciones en las mismas condiciones, citándose todos ellos, e indicando que no supone ningún impedimento para la venta; si el motivo de que la valoración resultara bajo era la falta de inscripción registral de la parte que no consta (anexo al garaje con lavabo y cubiertos), solo había que declarar la superficie que faltaba en escritura de obra nueva, pero era evidente que la parte compradora, una vez intentada una rebaja en el precio pactado, decidió desistir de la compra, para adquirir otro inmueble, e intentaba buscar motivos para culpar a los demandados para tratar de eludir las consecuencias pactadas en el contrato de compraventa con pacto expreso de arras penitenciales; además, en su dictamen pericial constaba que Per tant, no hi ha cap impediment per la inscripció en el Registre de la Propietat de l'edificació principal i els seus annexes, al ser anteriors a la prescripció de la infracció, què en tot cas, hagués pogut incórrer l'edificant, tal com consta en l'Oficina Virtual del Cadastre, i al no constar en el Registre la pràctica d'anotació preventiva per incoació d'expedient de disciplina urbanística sobre la finca que hagi estat objecte d'edificació', por lo que nada impedía la inscripción en el Registro de la Propiedad de los pequeños anexos en volumen disconforme. Negaron los demandados que los actores hubiesen prestado su consentimiento por error, y adujeron que trataban de disfrazar de error lo que era un simple desistimiento de la compraventa; nunca se condicionó la compraventa a una tasación, y, aunque hubieran comprado caro, hubiera sido su decisión, y en nada invalidaba la compraventa; sabían las características de la vivienda que compraban y el precio que pactaron libremente entre particulares (tras conseguir una rebaja de 20.000 € sobre lo que se pedía); en el contrato constaba que la descripción registral de la superficie, deduciéndose que, de las dos plantas, sumaba 100,47 m2, como cuerpo cierto, y nada impedía inscribir el resto de superficie de garaje con lavabo y cubiertos; asimismo, la afirmación de la adversa de que 'en ningún momento les mencionaron a los compradores que las construcciones anexas no fueran habitables', carecía de sentido, pues lo que llaman las construcciones anexas no estaban destinadas a vivienda, al tratarse de garaje y trastero anexo con baño y cubiertos, como resultaba de la 'consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales' obrante en el informe aportado con la demanda, del que resultaba que la superficie de vivienda es de 100 m2, que ya constan en el registro, el resto son aparcamiento (32 m2), deportivo (18 m2 de la piscina realizada con licencia de obras de 2006), y cubiertos (se computa el 50% a efectos catastrales), de modo que ninguna parte de lo considerado 'vivienda' queda afectado a volumen disconforme, y lo que pueda estar en volumen disconforme (así como la piscina), puede inscribirse en el Registro de la Propiedad con un simple certificado de un arquitecto y una escritura de ampliación de obra nueva, si se considera necesario, aunque en modo alguno sea obligatorio; negaron que 'la Sra. Rita les dijo que el anexo lo habían hecho ellos', pues el 'anexo', destinado a garaje, trastero y lavabo, ya existía cuando compraron la casa, sin perjuicio de que lo adecentaran y mejoraran, pero el volumen edificado ya existía, siendo prueba de ello la 'consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales' señalada, donde constaba como fecha de construcción del inmueble 1967, fecha en la que debía cumplir con la normativa urbanística existente en aquel momento, de modo que era falso que lo demandados hubieran comprado la vivienda sin las construcciones anexas, habida cuenta que el volumen edificado ya existía. Negaron los demandados que el consentimiento hubiera sido prestado por error, pero también por dolo, y precisaron que, si las partes incluyeron una cláusula en el contrato de arras penitenciales estableciendo que, si no se concedía el préstamo hipotecario, no sería devuelto el importe entregado en concepto de arras penitenciales, fue de mutuo acuerdo, y que hubiera sido suficiente con no decir nada en el contrato sobre la solicitud de hipoteca, para que no se debiera devolver la suma de arras en caso de no concesión del préstamo conforme a los arts. 621-8 y 621-49 del CCC, pero el pacto fue mucho más claro, al indicar que ' Se pacta expresamente en virtud del artículo 621-49 del Código Civil Catalán , que la parte compradora, si bien precisará de financiación ajena, renuncia a los derechos que le son propios para el caso de no obtenerse la misma'; además, se obviaba que los demandados querían vender la casa lo antes posible y, los compradores les pidieron un plazo extraordinariamente largo para formalizar la escritura de compraventa y pago del resto del precio, cuando habitualmente se suele establecer 1 mes para ello, no 7 meses, y no hubiera sido lógico pactar que, después de un período tan largo, la parte compradora pudiera desistir con el argumento de que no le concedían la hipoteca, por lo que el pacto era totalmente lógico, habida cuenta del plazo concedido, que todavía se alargó 2 meses más por interés de la parte compradora. Seguidamente, alegaron que las conversaciones de WhatsApp aportadas con la demanda revelaban que los compradores encargaron a Eufrasia que 'tirara delante' el tema de la declaración de la superficie no inscrita, y que el actor manifestó que ' aun escriturando todo la tasación no saldrá más de 230.000 ..', de modo que no parecía que hubiera problema alguna en declarar la superficie que faltaba, sino que ponen de manifiesto un tema económico; además, la tasación pasaría de los 150.114,40 euros a 230.000 euros, ya solo 30.000 euros menos que el precio pactado, por lo que lo pretendido era una rebaja en el precio, como resultaba de una conversación del hijo de los demandados con el actor sobre el precio, el cual rechazó una rebaja pretendida del precio en 10.000 euros ('Ayer dijeron q si a 250.000,- y estoymirando de conseguir lo q falta hasta los 250.000,- q mañana sabré si llegamos o no ...'), de modo que, si el precio se rebajaba a 250.000 euros, parecía que no había ningún problema, más allá de conseguir el dinero; la única cuestión era pretender una rebaja en el precio, aprovechándose de la primera valoración exageradamente baja. Tras hacer referencia a la correspondencia cruzada entre las partes, los demandados negaron la procedencia de indemnizar a los actores por los alegados daños y perjuicios, y alegaron que resultaba aplicable el principio 'pacta sunt servanda', en el sentido de que las arras penitenciales habían sido pactadas para cumplir su finalidad.

La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se analiza, en primer término, si procede estimar la acción de nulidad (anulabilida) ejercitada, y se alcanza la conclusión de que no procede apreciar error en la prestación del consentimiento, conforme al resultado de la prueba practicada, y conforme a los requisitos sentados por la jurisprudencia, partiendo de que, a la hora de apreciar la excusabilidad del error, la jurisprudencia utiliza el criterio de la imputabilidad a quien lo invoca y el de la diligencia que le era exigible, en la idea de que cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible y que la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas, siendo exigible mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto, mientras que la diligencia exigible es menor cuando se trata de persona inexperta que entra en negociaciones con un experto, siendo preciso por último, para apreciar esa diligencia exigible, valorar si la otra parte coadyuvó con su conducta o no, aunque no haya incurrido en dolo o culpa. En relación con la concreta prueba practicada, se hace referencia a la documental aportada por los actores con la demanda, partiendo del contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales suscrito el 3 de octubre de 2018, donde aparece descrita la finca de forma coincidente con la nota simple del Registro de la Propiedad, contrato ampliado por anexo de 12 de mayo de 2019, donde se prolonga la fecha de elevación a público del 30 de abril de 2019 al 30 de junio de 2019; se señala que, ya en la cláusula octava del contrato de 3 de octubre de 2018, se hace constar que los vendedores comunican a los compradores la existencia de un expediente abierto por parte del ayuntamiento sobre la finca que se vende... referente al asfaltado de la calle y dejan claro que con la venta de la casa se desentienden de dicho expediente, y de que todo gasto que conlleve dicha obra será a cargo de los compradores; son aportadas fotografías del anuncio de venta, tanto del interior como del exterior del inmueble, y con la demanda se aporta un certificado de BANCO SABADELL de concesión de préstamo a los demandantes por importe de 211.887,38 euros para financiar la compra de la vivienda de autos, donde se expresa que la aceptación del expediente queda condicionada a la aportación de la tasación actualizada de la finca por tasadora homologada con valor mínimo resultante de 260.000 euros sin condicionante ni advertencias y ausencia de cargas registrales, pero que la solicitud de la concesión del préstamo ha tenido lugar en fecha 30 de abril de 2019; se aporta también por los actores el informe de tasación, donde se tasa el inmueble en la suma de 156.114,40 euros, y donde se hace constar que tiene cargas urbanísticas, que no cumple la normativa urbanística y que hay construcciones que no contempla en la tasación al no estar inscritas. Por su parte, se señala que los demandados aportan completo el contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales suscrito el 3 de octubre de 2018, en cuya cláusula segunda consta que los demandantes entregan la suma de 10.000 euros en concepto de arras penitenciales y que se pacta expresamente en virtud del artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña que la parte compradora, si bien precisará de financiación ajena, renuncia a los derechos que le son propios para el caso de no obtenerse la misma. Se señala que del dictamen pericial aportado con la contestación resulta que la vivienda tiene la consideración de habitable, que la finca está en situación de volumen disconforme, si bien no supone tipo alguno de afección, al ser anterior al POUM y ser autorizables las obras de nueva planta y las de consolidación, sin haber impedimento alguno para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación principal y de sus anexos, al ser anteriores a la prescripción de la infracción. Se motiva que, fundada por los actores la existencia de su error en la prestación del consentimiento en una falta de información, incluso dolosa, sobre las características de la finca, imputable a los vendedores, pues dicha falta de información habría afectado a la concesión del préstamo, ya que en el caso de que se hubieran conocido las irregularidades urbanísticas de la finca, se hubieran podido tomar en consideración todos los metros cuadrados a efectos de tasación, y porque la vivienda tiene características distintas a las informadas y no cumple la normativa urbanística vigente, no cabe acoger dicha argumentación, con base en: los actores no aportan dictamen pericial relativo al valor de la finca con todos los metros cuadrados construidos y, en su caso regularizados, acreditativo de que, en ese caso, pudieran haber obtenido el préstamo; las fotografías del anuncio de venta; la descripción registral de la finca obrante en el contrato; que la solicitud del préstamo se hizo en abril de 2019, por lo que en la fecha de firma del contrato en 2018 aún no tenían pre-concedido el préstamo por un importe determinado y la propia certificación condiciona la concesión del expediente a que la tasación alcance los 260.000 euros, por lo que en el momento de la firma la parte demandante no podía tener la certeza de que la tasación alcanzara dicho importe; en la demanda, se reconoce que los vendedores le dijeron 'que los anexos los construyeron ellos pero que se podía arreglar el papeleo en cualquier momento y que el coste de ello además era muy bajo, de lo que Clemente y Pura confiaron en ellos y no sospecharon de las ilegalidades y de las consecuencias de éstas y de los perjuicios que les podría causar en el futuro', lo que supone que los actores conocían las características reales de la finca, tanto a través de la visita como de los datos sobre la construcción suministrados por los vendedores, así como a través de la información que de la misma ofrece el Registro de la Propiedad y que constaba en el propio contrato. Se concluye que el error no era excusable, sino imputable a los actores, quienes, conociendo las características del inmueble suministradas a través de la visita a la finca, la información sobre la construcción suministrada por los vendedores y la información registral que constaba en el contrato, a pesar de ello, y con carácter previo a verificar una tasación de la finca, y asegurarse de la concesión del préstamo, decidieron firmar el contrato de arras penitenciales. Se pasa luego a analizar si procede estimar la acción de resolución contractual, y se concluye que tampoco procede, con apoyo en lo expuesto, al no quedar acreditada la falta de información por parte de los demandados, siendo los actores quienes habrían incumplido su obligación de formalizar la compra por causas a ellos imputables, al no asegurarse del precio de tasación del inmueble con carácter previo a la firma del contrato a los efectos de concesión del préstamo que permitiera la compraventa.

Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada la demanda.

Los apelados se oponen al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre error en la valoración de la prueba practicada durante el acto de juicio y en la valoración de la prueba documental

Los apelantes reiteran la procedencia de declarar la nulidad del contrato, al haber su consentimiento prestado por error, porque les fue suministrada información incorrecta sobre las características del inmueble objeto de compraventa, de manera que, en caso de conocer las características reales, no lo hubieran contratado o lo hubieran hecho en diferentes condiciones, y porque, en el caso de que el inmueble no adoleciera de irregularidades urbanísticas, el valor de tasación hubiera permitido la adquisición del inmueble. Hacen referencia a los requisitos del consentimiento ex art.1261 CC, a que el error como vicio afecta a la formación de la voluntad de uno de los contratantes y a que, para poder ser válido, se debe dar con pleno conocimiento del objeto y de sus características, de modo que el error invalida el consentimiento cuando implica un falso conocimiento de la realidad capaz de dirigir la voluntad a la emisión de una declaración efectivamente querida, asimismo, error concurrente en este caso, y que consideran es de entidad suficiente invalidar el consentimiento. Reiteran que los vendedores demandados no les informaron sobre las características de la vivienda, partiendo de que la comercialización y la oferta fue de una casa de 130 metros cuadrados, de 4 habitaciones, 2 baños, garaje, piscina y barbacoa, sin que les dijeran que las construcciones anexas no cumplían la normativa y que, como tales, no computan como metros útiles de la vivienda, tal y resulta del informe de tasación aportado con la demanda y del informe pericial aportado con la contestación, donde se reconocen las condiciones de la vivienda y de sus construcciones anexas, pero tampoco se da un valor a la vivienda que contradiga el aportado por su parte, emitido por Sociedad de Tasación, cuando el dictamen pericial de los demandados lo emitió un arquitecto de la misma sociedad de tasación; se pretende hacer valer una tasación que no determina un valor de la vivienda, sino un baremo de precios de las casas por el hecho de estar al lado, cuando sus metros cuadrados útiles y de terreno son muy inferiores, cuando se trata de una vivienda de apenas 90 metros cuadrados ya que el resto de metros no son computables, 3 habitaciones, ya que una de ellas no cumple las condiciones de habitabilidad, así como el segundo baño y el garaje situado en la ventana de la cocina, la cual no tiene ventilación exterior. Consideran que no pudieron evitar el error, al no ser expertos en la materia, mientras que la parte vendedora tenía a sus espaldas a su amiga Eufrasia, que reconoció la asesoró a la demandada y que, incluso, le facilitó un modelo de contrato de arras, pero sin conocer ni haber hablado nunca con la parte vendedora, a quien se dejó en posición de vulnerabilidad, aunque no haya cobrado por ello honorarios. Aducen haber visto que, según la nota simple registral aportada, la porción de terreno consta de 316 metros cuadrados y la vivienda tiene una superficie de cincuenta metros veintitrés decímetros cincuenta centímetros cuadrados, siendo eI resto jardín, mientras que las características reales de la vivienda eran casa de menos de 90 metros cuadrados, con 3 habitaciones, 1 baño y piscina, con parcela de 316 metros cuadrados, lo que dista bastante de lo que buscaban, pues con familia numerosa una casa de 3 habitaciones y un baño no era una opción de compra, salvo que el precio fuere mucho menor y les permitiera en tal caso reformarla y adaptarla a sus circunstancias; reconocen que no iban a las visitas con un metro para corroborar los metros cuadrados, teniendo confianza en los que les decía la demandada sobre la legalización; no niegan haber acudido al Ayuntamiento a informarse sobre el expediente abierto respecto a la finca, si bien alegan que dicho expediente solo hace referencia al asfaltado de la calle, pero no a la terminación de la urbanización de la zona, ya que está a medias, ni a las construcciones anexas, a sus metros y a las condiciones de habitabilidad. Aducen que el testigo propuesto por los demandados, Sr. Carlos Alberto, reconoció que las construcciones anexas no eran habitables y que no lo serían nunca, así como que podrían ser susceptible de revisión. Además, aducen que, antes de empezar a buscar vivienda, acudieron a su entidad financiera de confianza para informarse sobre el importe máximo de capital que se les otorgaría en base a su economía, y que jamás se concede un préstamo de antemano ni se paga una tasación de antemano, pues, en ese caso, cada vez que una persona encontrara una vivienda que cumpliera los requisitos que busca, debería gastarse 500 euros en una tasación. Aducen que no es valorada en la sentencia recurrida la testifical de la Sra. Eufrasia, quien reconoció su colaboración y asistencia a la demandada, ya que bien que lo redacta favoreciendo a su amiga, la parte vendedora, y no tiene la diligencia debida al facilitar un modelo de contrato de arras, y sus prórrogas, asesorando únicamente a una de las partes, y que, casualmente, resulta ser la parte que sale beneficiada de la operación y no informa a los compradores, quienes asumen más riesgo, al añadirles el artículo 621-49 CCC, de modo que, si bien la parte compradora precisará de financiación ajena, se le hace renunciar a los derechos que le son propios para el caso de no obtenerse la misma, sin explicarles eI funcionamiento. Reiteran que, al tener conocimiento los apelantes de que la tasación resultó tan baja y de las condiciones reales de la vivienda, lo primero que solicitaron a la vendedora fue una rebaja del precio, y, dado que los apelantes disponían de una gran cantidad de recursos propios, ya que la actora vendió un piso en Barcelona, con una bajada de precio se habría podido llevar a cabo la operación, pero la demandada se negó, y no les dijo el precio por el que había sido adquirido la vivienda hace más de 20 años. Aducen que, en las conclusiones del acto de juicio, los apelantes aclararon que, por un lado, está la concesión del préstamo, y, por otro lado, la formalización con entrega del importe, que en ningún caso se formaliza un préstamo hipotecario sin saber la vivienda que uno quiere adquirir, sino que primero los clientes se informaron de la cuantía a la que podían optar para saber el presupuesto del precio de compra que podrían adquirir; la actora tenía a la venta su piso y, hasta que no se vendió, finalmente era muy justo tener la operación lista para la fecha inicial prevista, además de que la demandada se iba a visitar a su hermano enfermo a Madrid y no podía estar para la firma. Aducen, asimismo, que compraron otra casa, no porque cambiaran de opinión, como sostiene la parte demandada, y la testigo Sra. Eufrasia recibió una solicitud suya para visitar una vivienda, cuando ya sabían que no podrían comprar la casa de la CALLE000 y que perdían el importe de las arras, ante la negativa de devolución de la parte vendedora; les quedaron menos de 3 semanas para encontrar otra vivienda, formalizar la compra y el préstamo y mudarse, y no porque como dice la demandada cambiaran de opinión. Consideran que la falta de información, dolosa, dio lugar al error, puesto que, de haber tenido la información real desde el inicio, los compradores no habrían ofertado para comprar esa vivienda o lo habrían hecho por otro precio, siendo el error esencial, al recaer sobre las condiciones que principalmente dieron motivo a la celebración del contrato y que son las características de la finca y el precio, aparte de excusable e imputable a la parte vendedora. Finalmente, los apelantes aducen que los demandados aportaron un dictamen pericial emitido por arquitecto que emite valoraciones para la misma empresa (SOCIEDAD DE TASACIÓN) que emitió el informe de tasación para el Banco, y que tampoco en dicho dictamen pericial se determina ningún valor que desvirtúe el valor de tasación aportado con la demanda.

Sin embargo, un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a iguales conclusiones que las alcanzadas en la sentencia recurrida, en línea con los argumentos de los demandados vertidos en la contestación y reiterados en su escrito de oposición al recurso de apelación.

En ese sentido, hemos de efectuar las consideraciones siguientes:

1ª) Es cierto que el contenido de lo ofrecido en el anuncio de venta de la casa sita en la CALLE000, NUM000 de Palau i Solità de Plegamans no se atiene a la información registral relativa a dicha finca (Referencia Catastral número NUM001, inscrita en el Tomo NUM002, Libro NUM003, folio NUM004, finca nº NUM005 del Registro de la Propiedad nº 4 de Sabadell), pero lo cierto es que no es un hecho negado que los actores, como compradores, tuvieron la oportunidad de visitar la finca anunciada, y así lo llevaron a cabo, como es habitual en este tipo de operaciones. Además, tuvieron la oportunidad de consultar el Registro de la Propiedad, que es un registro público, al cual pudieron acceder antes de suscribir el contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales de 3 de octubre de 2018 y su anexo de 12 de mayo de 2019, para tomar conocimiento, no ya solo de la titularidad de la finca, sino también de la descripción física de la misma, así como tuvieron oportunidad de consultar el Catastro, cuyos datos se asemejan a los de la realidad extrarregistral.

2ª) En el anuncio de venta aportado con la demanda, aparece la vivienda, que consta de dos plantas, pero también aparecen la piscina, la barbacoa, etc. Y una visión desde arriba, de la cual resulta que no se ajusta a la descripción registral, pero se asemeja a la descripción catastral, según resulta del propio informe de tasación encargado por la entidad bancaria y aportado a la demanda, pues, en efecto, consta que la superficie de vivienda es de 100 m2, pues la vivienda es de dos plantas, el resto son aparcamiento (32 m2), deportivo (18 m2 de la piscina), y cubiertos (se computa el 50% a efectos catastrales), de modo que ninguna parte de lo considerado 'vivienda' queda afectado a volumen disconforme, y lo que pueda estar en volumen disconforme (así como la piscina), puede inscribirse en el Registro de la Propiedad con un simple certificado de un arquitecto y una escritura de ampliación de obra nueva, si se considera necesario, aunque en modo alguno sea obligatorio.

3ª) Las conversaciones de WhatsApp aportadas con la demanda son reveladoras de lo acontecido. Así, en fecha 6 de junio de 2019, los actores afirmaron que les había indicado el tasador que, aun escriturando todo, la tasación no saldría más de 230.000 euros, esto es, una suma bastante cercana a los 260.000 euros estipulados finalmente por las partes como precio de venta que la valoración hecha a efectos de concesión de préstamo hipotecario, y añadieron: ' Entonces estábamos esperando a que Eufrasia os comentase cómo estaba el tema de lo que podía hacer ella con su equipo, ya que ella entiende y se explicaría mejor con vosotros estábamos esperando a ver (...) No os hemos llamado porque entendíamos que primero tendríais que hablar primero con Eufrasia y después hablarlo vosotros y decirle algo a ella o a nosotros da igual.... Más que nada como decidimos dejarlo en sus manos ya que es de vuestra confianza estamos a la espera'. El 18 de junio de 2019, el actor dijo 'Buenos días Ya hable con el banco ha puesto el 30 de mayo. Si se puede antes avisar (...) sino el jueves 30',y la demandada respondió que 'Para mí es muy justo, me voy unos días a Madrid que está mi hermano en el hospital, y como hemos quedado hasta el 30 de junio, tengo que ir a buscar al ayuntamiento los recibos de los impuestos y al banco (...) tengo que sacar todo de la casa',añadiendo el actor 'Pero lo del 30 de junio era por poner una fecha por si acaso pero ya dije q era en dos o tres semanas', es decir, la operación seguía su curso normal, y, ciertamente, las partes habían pactado que la elevación a escritura pública del contrato tendría lugar 'hasta el día 30 de Junio de 2019'. El 22 de mayo de 2019, el actor le dijo a la demandada 'Buenas noches ya han modificado la fecha de firma en el Banco para el viernes 28 de junio', si bien, posteriormente, el 27 de mayo de 2019, le dijo 'Hola Rita a q hora te va bien q pasemos mañana?', a lo que la demandada respondió 'No entiendo Hemos quedado? Perdona no sé si hemos quedado ni para qué Luego si puedes sobre las 18 horas me llamas porque estoy en visitas y la verdad es que no me enterado de que túy yo habíamos quedado y discúlpame Clemente', quien respondió 'Vale luego te llamo... Hable con tu hijo Edu y me dijo que volvias esta noche de viaje y q mañana podíamos quedar'; la demandada dijo al actora ' Clemente mañana tráeme la tasación del banco por favor', y respondió 'Si si he imprimido las 3 hojas donde sale un resumen de todo mañana las llevo De todas maneras si quieres que te la envie por mail toda dime una dirección de mail y te la envio Más q nada q son 50 hojas', 'Exactamente 156.114,40€', y la demandada le dijo 'Mañana me traes las tres hojas. Si hace falta algo más ya te lo pediría'. El 29 de mayo de 2019, la demandada dijo al actor 'Buenos días Clemente me dice que Eufrasia tire los papeles para alante para ver si podrías ya tener la casa antes de esos 2 meses que ha dicho Eufrasia'. El 18 de junio de 2019, la actora dijo 'Hola Rita buenos días Estamos intentando conseguir el dinero que nos falta, contamos con los 5000 de mis padres ayer hablamos con ellos, en cuanto tengamos los 15000 aviso a Eufrasia, si te parece bien, para que continúe con la operación de escritura y tasación'. Consta también que el 10 de junio de 2019, Damaso (hijo de los demandados) contactó con el actor, y le dijo: ' Clemente te he llamado Acabo de hablar con mis padres No me gusta un pelo esto que está pasando La casa se pacto a un precio y ese es el precio que se va a vender , igual que vosotros mis padres tienen una vida y no pueden permitirse bajar 10.000€ porque no lo voy a permitir yo , creo que os estáis aprovechando de la buena fe de mi padre y no lo voy a consentir Porque ellos tienen que comprarse algo cada uno y necesitan ese dinero Por lo tanto la casa se vende por los 260.000 pactados no por menos'; el actor le dijo 'Ayer dijeron q si a 250.000 y estoy mirando de conseguir lo q falta hasta los 250.000€ q mañana sabre si llegamos o no....', pero el hijo de los demandados le respondió 'No Clemente Son 260.000€'; el actor le dijo 'Ya le dije q sino q nos devolverian los 20.000€ y q la vuelvan a poner a la venta', y Damaso respondió ' Son unas arras Como te digo la casa son 260(...)'. Todo ello conduce a concluir que se utilizó por los actores la coyuntura de la tasación bancaria, que no incluía las construcciones anexas, a fin de conseguir una mayor rebaja del precio estipulado.

4ª) Los actores tuvieron conocimiento de que había construcciones anexas, que podrían ser objeto de regularización, en la forma expuesta por los demandados ya en la contestación, según resulta de los mensajes de WhatsApp referidos, de la testifical de la Sra. Eufrasia y de las aclaraciones del perito Sr. Carlos Alberto a su dictamen.

5ª) Igualmente, los actores tuvieron conocimiento del estado de las obras de urbanización, pues reconocen en su recurso que se personaron en el Ayuntamiento para informarse. En la estipulación octava del contrato de 3 de octubre de 2018, las partes pactaron que ' Los vendedores comunican a los compradores la existencia de un expediente abierto por parte del ayuntamiento sobre la finca que se vende ( CALLE000, S de (08184) Palau Solità i Plegamans), referente al asfaltado de la calle. Los vendedores dejan claro que con la venta de la casa se desentienden de dicho expediente, y de que todo gasto que conlleve dicha obra de asfaltado será a cargo de los compradores.'

6ª) Por lo demás, en el encabezamiento del contrato de 3 de octubre de 2018, consta que ' Ambas partes en su propio nombre y representación, reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para la formalización del presente contrato, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, de su libre y espontánea voluntad indicando que la misma se regirá por las estipulaciones del Código Civil de Catalunya, y en concreto a su Libro Sexto relativo al contrato de compraventa'. Pero, en la estipulación segunda, se precisa que 'Se pacta expresamente en virtud del artículo 621-49 del Código Civil Catalán , que la parte compradora, si bien precisará de financiación ajena, renuncia a los derechos que le son propios para el caso de no obtenerse la misma', cuando ese art.621-49.1 CCC dispone: 'Previsión de financiación por tercero. 1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador'. Por tanto, aunque los actores dejaron constancia de que necesitaban financiación, pactaron expresamente con los demandados, libre y voluntariamente, conforme al principio de libertad de pactos contractual ( art.1255 CC), que, en su caso, no harían uso del derecho de desistimiento previsto en ese precepto legal. Ello no resulta extraño, teniendo en cuenta, no solo que los actores parten ya en su demanda de que tenían un préstamo pre-concedido por importe de 211.887,38 euros, así como de recursos propios ascendentes a 75.000 euros aproximadamente, sino también que la fecha prevista para la consumación de la compraventa, mediante la elevación a escritura pública del contrato privado de 3 de octubre de 2018, quedó prevista, inicialmente, ' como máximo por todo el día 30 de Abril de 2019, ante el Notario que designe la parte compradora' (estipulación tercera), para pasar luego a quedar pospuesta en el Anexo de 12 de mayo de 2010 'hasta el día 30 de Junio de 2019'. Es lógico pensar que los vendedores asumieron que los actores -la actora- tenía que vender previamente su vivienda en Barcelona, pero no que la finca por aquellos vendida quedase apartada de la venta hasta tanto tiempo después.

7ª) Resultan extemporáneas las explicaciones dadas por los apelantes acerca del préstamo hipotecario, en relación con el hecho, puesto de relieve por los demandados, de que, como resulta del certificado bancario aportado con la demanda, los compradores solicitaron la concesión del mismo el 30 de abril de 2019, es decir, en la fecha prevista, inicialmente, para el otorgamiento de la escritura pública, préstamo hipotecario que, según resulta del certificado, ' queda supeditado a que se mantengan las mismas condiciones económicas del Prestatario así como que la finca a hipotecar se mantenga libre de cargas y arrendatarios', y 'La aceptación del Expediente estará asimismo condicionada a la aportación de tasación actualizada de la finca emitida por tasadora homologada , con valor mínimo resultante de dos cientos sesenta mil euros ( 260.000C) sin condicionantes ni advertencias ausencia de cargas registrales.'

8ª) El informe de tasación a tal efecto realizado, aportado con la demanda como parte de la documental, donde consta que la visita a la finca tuvo ya lugar el 15 de mayo de 2019, arroja el resultado de 156.114,40 euros, y, como se señala en la sentencia recurrida, los demandados no acreditan cuál sería el valor de la finca en caso de haber valorado también las construcciones anexas, la piscina, etc., siendo ellos quienes sostienen que la finca no alcanza el valor de 260.000 euros y que, por ello, han incurrido en error, de modo que a ellos corresponde la carga de la prueba de ese extremo ( art.217.2 LEC). Además, dicho informe no está realizado por perito de SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A., como el dictamen pericial aportado por los demandados, sino por perito de GLOVAL VALUATION, S.A.U.

9ª) Las aclaraciones a su dictamen por parte del perito -no testigo- propuesto por los demandados, el Sr. Carlos Alberto (arquitecto técnico) resultaron esclarecedoras. Partió de que su experiencia como perito en la zona de Palau de Plegamans data de1998/2000, y de ha efectuado unas 10.000 tasaciones, conociendo el mercado y las condiciones urbanísticas. Afirmó que inspeccionó la casa y que no halló ningún defecto que impidiera la venta o la hipoteca. Dijo que, aunque una parte de superficie no constaba en el Registro, la solución es un precepto del Real Decreto 1093/1997, que permite inscribir cualquier superficie mediante el certificado de un técnico, certificación catastral o del Ayuntamiento, siempre que no haya inscripción de ilegalidad urbanística o expediente sancionador del Ayuntamiento de ilegalidad urbanística, y que no lo había en este caso; no estaban inscritos el garaje, la oficina, el porche con una barbacoa y un pozo, ni la piscina, pero tenía licencia de obras de 2006. Dijo que esa situación era habitual, y que lo único es que los Bancos cada vez piden más que concuerde la realidad con la garantía de lo que están dando de hipoteca. Aclaró que contaba con cédula de habitabilidad vigente, y que cumplía todos los parámetros que marca la Ley. En cuanto al tema urbanístico, precisó que Palau de Plegamans dispone actualmente de 43 sectores similares de reurbanización, siendo el POUM actual de 2015, y que hay muchas urbanizaciones de los años 50, 60 y 70 del siglo XX que se tienen que ir regularizando, siendo esta una de ellas, y una de las zonas más valoradas de Palau, aunque no se haya terminado de urbanizar. Añadió que, en estas zonas, es habitual que se hagan tasaciones y ventas de casas similares, y que, analizada la tasación del banco, no hay comparativa posible, cuando hay bastantes zonas en la misma situación; además, indicó que, cuando el tasador coge los valores, de las seis muestras que coge, una es la casa vecina, que es gemela a la casa objeto de su informe, aunque el tasador la evalúa de forma totalmente dispar, pues coge muchos más metros, no solo los registrados, y queda desvirtuado el valor unitario, aparte de que esa otra casa (la gemela) está para reformar, en interior de isla y con una sola línea de fachada; dijo que el resto de inmuebles comparativos empleados no eran comparables, pues están en zonas dispares, son casas adosadas, sin piscina, sin grandes terrenos, y no son esquineras como esta; añadió que, en el proyecto de urbanización, queda pendiente una cantidad como carga de la casa de 5.391 euros, mientras que, en el informe, el tasador la devalúa en 39.000 euros por ese motivo, una variación que él entiende es excesiva, aunque día de ejecución de la urbanización, el coste pueda variar. Afirmó el perito de los demandados que la casa no se puede considerar ilegal, que el hecho de que se inscriba no tiene que ver con que sea legal, y que no hay problema para proceder a la venta, y precisó que los garajes y el porche no se consideran en cuanto a habitabilidad; asimismo, precisó que el Ayuntamiento, antes de conceder un permiso de obras, revisa las construcciones que hay en la vivienda, y, si hay construcción anexa, el mismo POUM, arts.58 y 58, habla de las edificaciones en volumen disconforme, y es así como se trataría, de forma que, lo que es anterior, directamente se da por bueno. Finalmente, tras precisar que, según vio la construcción, la casa gemela tiene el mismo volumen edificación, de modo que se compró la finca de los demandados con las mismas construcciones, sin ver nada que indicara lo contrario, a preguntas de la juez 'a quo', tras manifestar que los anexos no inscritos (la piscina, el garaje, el porche), si hubieran estado inscritos, harían que el valor de tasación fuera superior a 150.000 euros, precisó que, si hubieran sido computados para la tasación los anexos, el precio sería, por descontado, superior a 150.000 euros, entre 250.000 y 280.000 euros, 'seguro'.

10ª) Los actores no han traído al proceso al autor del informe de tasación, ni han aportado dictamen pericial alguno donde se valore la finca, objeto de venta como 'cuerpo cierto' (estipulación primera).

11ª) En el recurso, los apelantes afirman que, en la sentencia recurrida, no se valora la testifical de la Sra. Eufrasia, quien reconoció su colaboración y asistencia a la demandada, ya que bien que lo redacta favoreciendo a su amiga, la parte vendedora, y no tiene la diligencia debida al facilitar un modelo de contrato de arras, y sus prórrogas, asesorando únicamente a una de las partes, y que, casualmente, resulta ser la parte que sale beneficiada de la operación y no informa a los compradores. Lo cierto es que dicha testigo no negó dedicarse al negocio inmobiliario ni ser amiga de la demandada, y no consta acreditado que tuviese otra intervención más allá de facilitar un modelo de contrato, por más que, para equilibrar la cuestión del largo plazo de tiempo estipulado desde la suscripción del contrato privado de compraventa hasta la escrituración -finalmente, incluso prorrogado-, y ponderando que los compradores manifestaban contar ya con financiación y con recursos propios, se hiciese constar lo relativo a la renuncia del derecho de desistimiento. En concreto, la testigo manifestó que no intervino en la venta entre particulares, no enseñó la casa, sino que ayudó a redactar el contrato de arras, sin cobrar, porque la demandada es su amiga, sin tener ni idea de la prórroga; ayudó a hacer contrato estándar, no explicó el contrato, que comentó que tenían que poner que había que había que hacer asfaltado de la urbanización, que sería a cargo de la parte compradora. Dijo que, después de muchos meses para este tema, la demandada le llamó para decir que los compradores decían que no podían comprarle la casa porque la tasación había salido muy baja, tasación que le extrañó muchísimo, pues ella no tiene ni pisos por ese precio, y lleva nueve años en el sector; se trata de un terreno de más de 300 m2 con piscina y una edificación, aunque sea antigua, en una urbanización de Palau de Plegamans, por lo que el precio de 260.000 euros era razonable. Dijo que les pidió a los compradores que le enseñaran la tasación, y precisó que hay edificaciones antiguas en que las escrituras no plasman todos los metros cuadrados que en realidad existen, y piden muchas veces un arquitecto que haga un certificado de solidez, constatando qué metros existen en ese momento en la edificación; los tasadores solo cogen la nota simple del Registro y la escritura, y, en este caso, no se tuvieron en cuenta muchas cosas: un terreno, un garaje, la piscina...; en el Catastro, salen los metros cuadrados de la vivienda, y los compradores llamaron al Ayuntamiento y había una piscina. Dijo que indicó a los compradores que fuera un arquitecto y que el certificado con los metros existentes en la actualidad lo llevaran al Notario, se hiciera escritura y que se llevara al Registro, para que el tasador pudiera hacer una tasación mucho más alta; ella llamó al arquitecto de Mollet del Vallès Xavi Franco, quien fue a la casa y le llamó cuando ya estaba hecho el certificado; luego llamó a Rita y luego a la compradora, pero entonces perdió el contacto, pues no le cogían el teléfono.

No apreciamos, pues, que los actores suscribiesen el contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales de 3 de octubre de 2018 y su anexo de 12 de mayo de 2019 por error generado por una falta de información, dolosa, de los demandados, sino que, simplemente, desistieron del contrato. Como se señala en la sentencia recurrida, no ha quedado probado que los actores no pudieran formar debidamente su voluntad negocial en el momento de la contratación y que no pudieran ser plenamente conocedores de aquello que contrataban por falta de claridad en la información suministrada por los demandados, por lo cual no se aprecia vicio en el consentimiento que provoque la nulidad del contrato. En ese sentido, según recuerda la STS, Sala 1ª, de 13 de mayo de 2009 ( ROJ: STS 2884/2009 - ECLI:ES:TS:2009:2884 ):

'Para anular el contrato por error de uno de los contratantes no exige expresamente el artículo 1.266 del Código Civil que aquel sea excusable, pero sí lo hace la jurisprudencia - sentencias de 7 de abril de 1.976 , 21 de junio de 1.978 , 7 de julio de 1.981 , 4 de enero de 1.982 , 12 de junio de 1.982 , 15 de marzo de 1.984 , 7 de noviembre de 1.986 , 27 de enero de 1.988 , 14 de febrero de 1.994 , 6 de noviembre de 1.996 , 30 de septiembre de 1.999 , 12 de julio de 2.002 , 24 de enero de 2.003 , 12 de noviembre de 2.004 , entre otras muchas - al examinar el vicio de que se trata, además de en el plano de la voluntad, en el de la responsabilidad y la buena fe - en su manifestación objetiva - y al tomar en consideración la conducta de quien lo sufre. Por ello, niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba. Y, en la situación de conflicto producida, la concede a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.'

No procedía estimar la acción de nulidad, pero tampoco la acción de resolución contractual, ejercitada ex art.1124 CC, puesto que, como también se razona en la sentencia recurrida, con apoyo en lo expuesto, no se aprecia incumplimiento alguno de los demandados, sino el desistimiento de los compradores.

Procede, por tanto, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a los apelantes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Clemente y Dª Pura contra la sentencia dictada en fecha 13 de mayo de 2021 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sabadell, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la citada sentencia.

Son impuestas a los apelantes las costas procesales de segunda instancia.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

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