Sentencia Civil Nº 42/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, de 01 de Febrero de 2005

Encabezamiento

ROLLO DE SALA Nº 158 (145) 04

PROCEDIMIENTO Juicio Ordinario 575/03

JUZGADO Instancia nº 6 Alicante

SENTENCIA Nº 42 /05

Ilmos.

Presidente: D. Enrique García Chamón Cervera

Magistrado: D. Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado: D. Francisco José Soriano Guzmán

En la ciudad de Alicante, a uno de febrero del año dos mil cinco

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, seguidos en instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alicante con el número 575/03, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Dª. Esperanza , representada por la Procuradora Dª. Eva María López Pastor y dirigida por el Letrado D. Damián Lajara Lajara; y como parte apelada la demandada, Dª. Asunción , representada por el Procurador D. Daniel Dabrowski Pernas y dirigida por el Letrado D. Roberto Prieto Sala, que ha presentado escrito de oposición.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Alicante, en los referidos autos tramitados con el núm. 575/03, se dictó sentencia con fecha 9 de junio de 2004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda promovida por la Procuradora Dª Eva López Pastor en nombre y representación de Dª. Esperanza contra Dª. Asunción, absuelvo a ésta de las pretensiones deducidas en su contra con expresa imposición a la actora de las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte arriba referenciada; y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a las demás partes, presentando una apelada el correspondiente escrito de oposición. Seguidamente , tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 158/145/04 , en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 1 de febrero de 2005, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo Sr. D. Luis Antonio Soler Pascual.

Fundamentos

PRIMERO.- Los dos primeros motivos de la impugnación que articula la parte actora en su recurso de apelación contra la Sentencia de instancia que desestima su pretensión inicial, tienen una evidente naturaleza jurídica ya que lo que plantea y rebate de la fundamentación de la Sentencia (fundamentos de derecho 3º y 4º) es si la ocultación de los Decretos dictados por el Excmo. Ayuntamiento de Alicante de fechas 9 de mayo de 2002 y 30 de julio del mismo año, por el que se emplazaba a la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad (edificio Poseidón) a que en los plazos que se le indicaba de tres meses procediera la Comunidad a iniciar las obras de reparación de los daños que padecía el inmueble, constituye o no vicio oculto a los efectos del artículo 1484 CC por ocultación de tales mandatos Administrativos a la adquirente al tiempo de la compraventa, o carga o servidumbre no aparente a que se refiere el artículo 1483 CC, en el primer caso, como fundamento -art 1486 CC- para rebajar .-actio quanti minoris- el precio de la adquisición en el importe de la derrama comprometida por la Comunidad , sin perjuicio en su caso de su posterior reintegro una vez se proceda a la ejecución del proceso judicial existente entre la Comunidad y la constructora para la reparación de estos mismos daños o de accederse vía carga -art 1483 CC-, para reclamar una indemnización equivalente a esta misma cantidad.

Pues bien, si como señala la jurisprudencia de modo reiterado, (ST.S. de 23 de octubre de 1997, de 3 de marzo de 2000), las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen urbanístico quedan excluidas del concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias que regulan, los arts. 1483 del Código Civil y 62 de la Ley de Suelo , tanto más quedan fuera de este concepto lo que no son limitaciones de dominio sino normas de policía derivadas de la seguridad ciudadana , que no privan ni imponen requisitos a la propiedad, sino que se limitan a exigir el cumplimiento de determinadas prestaciones, en este caso de reparación y seguridad, sobre la propiedad, habiendo señalado también la sentencia antes reseñada de 23 de octubre de 1997 que las limitaciones de índole urbanístico tampoco caben bajo el concepto de defectos ocultos, lo que en el caso es desde luego evidente ya que la obligación que impone el Ayuntamiento a la Comunidad ni hace impropia para la actora el uso de la vivienda adquirida ni la disminuye en su uso.

En conclusión , el supuesto de hecho que constituye en factum de la demanda no es el que contemplan ni el artículo 1483 ni el 1484 del Código Civil dado que, ni se puede equiparar la obligación de reparación administrativa a carga o gravamen, que habría de ser de naturaleza real, que refiere la primera de las normas ni, desde luego , al defecto oculto causa de la evicción del artículo 1484, siempre definido en la norma en relación a la concreta cosa objeto de venta que aquí no se da.

SEGUNDO.- Ahora bien, desestimadas las calificaciones pretendidas de manera principal en su demanda por la actora en fundamento de su pretensión, lo que sí cabe que nos planteemos es si ha existido o no incumplimiento contractual basado en la quiebra de los principios básicos de la contratación, contravención que la Sentencia de instancia en todo caso rechaza sobre la base de una valoración de la prueba, que ya adelantamos que consideramos errónea, y que lleva al Juzgador a quo a la conclusión de que la Comunidad, y por tanto la vendedora , no tienen conocimiento de los Decretos municipales que imponen a la Comunidad la obligación de reparar sino con posterioridad a la venta.

Y consideramos tal conclusión fruto de una errónea valoración de la prueba porque no se ha atendido para llegar a esa conclusión en la instancia a dos documentos de los traídos a estos autos por la actora y al menos a una de las testificales de las practicadas en el acto del juicio oral, prueba en conjunto que indubita la afirmación de que con anterioridad a la venta de la finca a la demandante la Comunidad había tenido conocimiento formal de la decisión administrativa del Ayuntamiento, de sus Decretos y, en consecuencia, también la vendedora hoy demandada.

Nos referimos de un lado al documento fechado el día 12 de noviembre de 2002 por el que se le comunica a la Presidenta de la Comunidad, Dª. Elvira , la suspensión por seis meses de los Decretos anteriores , Resolución en la que se observa que se hace constar primero, que la Resolución de fecha 6 de mayo de 2002, es decir, el primero de los Decretos, había sido notificado a la Comunidad que a través de su presidenta, indicando seguidamente la Resolución que por ésta se presentó escrito de alegaciones contra la susodicha Resolución..., notificación que también afirma haberse efectuado respecto de la dictada el día 30 de julio y que da lugar a que, de nuevo la Presidenta, en la representación que ostenta conforme a la legislación de propiedad horizontal -art 13.3 LPH- , interponga recurso potestativo de reposición que es el que cuya resolución constituye la base documental que ahora mencionamos de 12 de noviembre, Decreto que es comunicado a la Comunidad el día 2 de diciembre por la dirección letrada de la misma.

Y llegamos a la conclusión de que las afirmaciones contenidas en dicha Resolución sobre la comunicación a la Comunidad son exactas y ciertas porque a la postre así lo reconocen los propietarios en otro de los documentos que aporta la actora, reseñado como nº 4, acta de Junta General de 31 de agosto de 2002, en el que, literalmente se dice que Llegados a este punto, se producen varias intervenciones que generan un amplio intercambio de opiniones entre los asistentes que fundamentalmente gira en torno al desprendimiento de elementos de la fachada en el mes de marzo, a la notificación expedida por el Ayuntamiento de Alicante conminando a la Comunidad de Propietarios a realizar obras de reparación, al estado de la reclamación frente a la compañía aseguradora del codemandado Leonardo y al tiempo estimado de duración de la demanda de ejecución (el subrayado es nuestro) , abundando en este relato el Administrador de Fincas cuando, en el acto del juicio, reconoce que en efecto sabían de los Decretos, incluso de su causa -refiere unos desprendimientos de la fachada, que cree recordar, tuvieron lugar en abril- , y que a raíz de su notificación aportó documentación al ayuntamiento para poner en su conocimiento la situación judicial por la que pasaba la Comunidad y que da lugar, de hecho -léase el Decreto de 12 de noviembre- a una reconsideración de la autoridad administrativa -No obstante lo anterior (dice el Decreto), y siendo consciente esta administración del elevado montante económico que el cumplimiento de las órdenes municipales supone para la Comunidad de Propietarios , que traen su causa de la responsabilidad de terceros, no ve inconveniente, a la vista de la adopción por la misma de las medidas de seguridad pertinentes ...para suspender, durante seis meses , sus resoluciones de 9 de mayo y 30 de julio de 2002- , reconsideración consistente, tal y como se ha señalado, en la suspensión temporal de los Decretos en cuestión.

Creemos por tanto que ninguna duda hay sobre que a la fecha de la venta de la finca adquirida por la actora, el día 29 de noviembre de 2002, la Comunidad conocía perfectamente las obligaciones que les impetraba el Ayuntamiento respecto de la reparación, que su cumplimiento no estaba vinculado al proceso judicial ni a su ejecución y que por tanto, era dable (contexto en el que debe entenderse la explicación contenida en el acta de 31 de agosto sobre que la Comunidad podría adelantarse a la ejecución de las obras) que ello podría implicar un desembolso previo por parte de los propietarios comuneros para proceder a la reparación , conocimiento de la Comunidad que nosotros entendemos conocimiento de todos y cada uno de los propietarios porque se trata de un hecho de evidente relevancia sobre el patrimonio de cada comunero que da lugar incluso a su tratamiento, como tema monográfico, en la Junta en agosto, que no demuestra la demandada, desconociera.

TERCERO.- Y si afirmamos que a la fecha de la venta la vendedora conocía las obligaciones administrativas que pesaban sobre la comunidad y por tanto, la repercusión económica que de mantenerse estas decisiones podía tener en un futuro próximo sobre cada propietario, lo que estamos describiendo es con claridad, un claro supuesto de dolo destinado a la desviada formación de la voluntad de la contratante, que es descrito en el artículo 1269 CC -Hay dolo cuando , con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho- y con el que se vicia conscientemente ese consentimiento derivado en el caso que nos ocupa de la ocultación consciente y querida de información esencial para la libre formación de ese consentimiento, que determina al fin una evidente insatisfacción a la compradora por razón de las obligaciones que inmediatamente a su adquisición se le imponen, de índole económica, situación de sujeción administrativa de la Comunidad que de haber sido conocida se habría proyectado sobre la decisión y conformación del precio o condiciones de compra; dolo generador de un vicio en el consentimiento que genera ahora un perjuicio a la compradora que no debe asumir por impedirlo el artículo 1101 CC en relación al 1258, que sancionan con la obligación de indemnizar el cumplimiento doloso de las obligaciones, esto es , cuando no tiene lugar conforme a la buena fe, al uso y la ley, sea exigible, en este caso, a la de información fideligna, completa y veraz de cuantas circunstancias concurrían en la vivienda que trasmitía la demandada -lo que enlaza con la genérica obligación de declaración de cargas del artículo 9-1-e) LPH-, y que debían conocerse para la libre formación del consentimiento de la compradora. Dolo que calificamos de incidental -art 1270-2 CC- ya que no tiene la entidad suficiente como para invalidar el contrato que, en todo caso , no se pretende, pero que fundamenta y justifica una pretensión indemnizatoria.

CUARTO.- En este sentido debemos en primer término rechazar, por ser procesalmente insostenible, la pretensión principal de la actora en relación a la fijación de una obligación bilateral a la que aparentemente pretende ser auto-condenada, para la devolución de una cantidad en tiempo, forma y cuantía indeterminadas.

A lo que tiene Derecho, conforme a las normas legales que hemos expuesto, es a ser indemnizada en los perjuicios causados, que evidentemente no pueden equivaler a la cuantía de la derrama que generaría en un futuro próximo en claro enriquecimiento injusto sino , en su caso, a los que se hubieran acreditado a consecuencia del cumplimiento de esa obligación, acreditación que sin embargo no ha tenido lugar y que nosotros sólo podemos concretar, sin vulnerar el artículo 219 L.E.C. -Sentencias con reserva de liquidación- y el principio de la carga de la prueba del artículo 217 LEC, en la cuantía de los intereses y gastos bancarios o de otras entidades crediticias que el pago de la derrama hubiera impuesto a la actora como consecuencia de la solicitud, con anterioridad a la fecha de esta Sentencia, de un préstamo o crédito hasta la cuantía de la derrama.

Procede en consecuencia, estimar el recurso de apelación, condenando a la demandada al abono en caso de los gastos señalados si se acreditara , en las condiciones temporales señaladas, lo prevenido en esta Sentencia.

CUARTO.- En cuanto a las costas procesales de este recurso, y habiéndose estimado en su integridad el recurso de apelación del demandado procede, respecto de las costas de la primera instancia, imponerlas a la parte actora y, en cuanto a las de esta instancia , no ha lugar a efectuar expresa declaración sobre las mismas, imponiendo sin embargo las derivadas del recurso de apelación formulado por la actora a la misma , como consecuencia de su desestimación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 en relación al 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando en su integridad el recurso de apelación deducido por las representación que ostenta la Procuradora Dª. Eva María López Pastor contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Alicante de fecha 9 de junio de 2004, debemos revocarla y la revocamos, condenado a la demandada Sra. Asunción a pagar en concepto de indemnización a la actora los intereses y gastos bancarios o de otras entidades crediticias que se acrediten en su caso en ejecución de Sentencia por la solicitud , con anterioridad a la fecha de esta Sentencia, de un préstamo en cuantía máxima de doce mil euros; y con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la actora; y sin expresa declaración sobre las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.-