Sentencia Civil Nº 42/2011, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 116/2009 de 16 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 116/09

SENTENCIA NUMERO 42

ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ

MAGISTRADOS:

Dº. JESUS MARTINEZ ABAD

Dª. SOLEDAD JIMENEZ DE CISNEROS CID

En la Ciudad de Almería, a 16 de Marzo de 2011

La Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo número 116/09, los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Almeria seguidos con el número 514/07 , sobre reclamacion de cantidad entre partes, de una, como Apelante promociones Las Viñas S.L.y de otra, como Apelada impugnante Purificacion , representada la primera por el Procurador D. Maria del Mar Dominguez Lopez y dirigida por el Letrado D. Antonio Gutierrez Camero, y la segunda representada por el Procurador D. Dolores Perez Muros y dirigida por el Letrado D. Carina .

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO .- Por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº2 de Almeria, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 9 de Octubre de 2008 estimatoria en parte de la demanda

TERCERO .- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte nueva sentencia en sentido de desestimar los pedimentos de la demanda. Asi mismo por la aprte actora se presento escrito de Impugnacion solicitando el pago de intereses desde la reclamacion extrajudicial

CUARTO .- El recurso deducido fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte apelada, quien solicitó la confirmación de la mencionada resolución oponiendose a la Impugnacion formulada.

A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y quedaron sobre la mesa del Magistrado Ponente el pasado 16 de Marzo de 2011 para dictar oportuna resolución.

QUINTO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª. SOLEDAD JIMENEZ DE CISNEROS CID

Fundamentos

PRIMERO .- Recurre en Apelación el demandado frente a la sentencia estimatoria en parte por considerar que no se tratan de arras peniténciales sino de arras confirmatorias las pactadas, impugnando también la sentencia la parte actora por considerar que ha de ser estimada en su integridad incluyendo los intereses solicitados desde la reclamación extrajudicial. Siendo presupuesto para estimar la Impugnación la desestimación del recurso analizaremos como un prius este y solo en caso de no haber lugar al mismo entraremos al estudio de la Impugnación

El recurso se sustenta básicamente en la alegación de que la juzgadora habría valorado con error la prueba practicada y en consecuencia sobre la naturaleza de la cantidad entregada y reclamada en la demanda, que no sería la de ser arras penitenciales como erróneamente expresa la sentencia, sino confirmatorias, haciéndose referencia a las pruebas y jurisprudencia que justificarían tal conclusión en este supuesto;

En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 29-6-2009 , que cita a su vez la sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004, que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002,.."«ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 », señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ") ». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».

Pues bien disentimos profundamente de la sentencia de instancia pues si atendemos a la documental aportada consistente en contrato de "reserva" del duplex referido así como el depósito por adquisición de vivienda, nos encontramos que realmente estamos ante un contrato de compraventa con la entrega de arras o señal sin duda confirmatorias. El documento nº1 de la demanda hace alusión a que la señal dada, 12.000 euros y no 38.390,primer obstáculo con el que chocamos para estimar la demanda, estará sometida a lo previsto en el art 1.454 CC en relación con el art 343 CCo , y como dijimos el referido precepto según Jurisprudencia alude a las arras penitenciales. Ahora bien por más que se refiera al artículo 1454 del Código Civil no es bastante a tal fin cuando no se expresan las consecuencias en términos que puedan ser aceptados por la parte contratante, y cuando además en clara contradicción con tales arras se expresa que la cantidad entregada se considerará parte del precio acordado en el momento de la escritura de compraventa," la cantidad entregada en este acto será descontada del precio final de la compraventa de la finca aludida", lo que otorga a la cantidad entregada el carácter de arras confirmatorias del contrato que se pretende otorgar.

El contrato suscrito entre la actora y la agencia inmobiliaria, contrato de adhesión en cuanto se realiza en un contrato tipo de la propia agencia en el que únicamente se reseña el precio de la venta, el importe de la reserva, los datos del comprador, la vivienda a adquirir y el plazo de otorgamiento de la escritura, y que se intitula "reserva de compra", no incluye el concepto de arras penitenciales y ello aunque el testigo Sr Juan María manifieste sus convicciones distintas a lo expuesto, pues si nos atenemos al tenor de lo pactado no existe ninguna cláusula expresa en que se acuerden las arras penitenciales, sino remisión genérica insuficiente al referido art 1.454 CC . La juez ha inobservado como se dice en el recurso el art 1.281 CC relativo a la interpretación de los contratos pues siendo claro el tenor literal del mismo a el nos atendremos

Ciertamente la conclusión de la sentencia no se apoya de forma motivada en las previsiones del propio contrato y jurisprudencia aplicable a la materia, por lo que no podemos ahora compartirla. La literalidad de la cláusula del documento privado no apunta a la intención de las partes de sancionar el incumplimiento con la pérdida de lo entregado, para caso de que aquel fuera imputable al comprado y no es bastante para apreciar la voluntad clara, patente, inequívoca, de conceder a los contratantes la facultad de desistir o desligarse de la convención en la forma aludida, que es lo que verdaderamente caracteriza a las arras penitenciales, y además, la doctrina exige interpretar de forma restrictiva esta modalidad, hizo lo correcto el tribunal de apelación al interpretar el resto de cláusulas y los propios actos de las partes al objeto de averiguar si, más allá de la ambigüedad de los términos expresados, fue verdaderamente la intención de los contratantes concederse esa facultad resolutoria.

El contrato firmado por la actora, doc nº2 de la demanda, también alude a cantidad entregada como reserva la de 12.000 euros nunca los 38.390 euros que ahora reclama duplicados, no alude siquiera al tan traído art 1.454 CC y 343 CCo, en su ultimo párrafo alude al caso de incumplimiento por parte de la compradora entendiéndose renuncia a la reserva hecha y perdida de la cantidad entregada, pero en ningún caso contiene pacto de arras penitenciales. Aun mas corrobora la tesis de la Sala el hecho de que se entregara la cantidad, 38.390 euros que a su vez había ido dando la actora para la adquisición del duplex, véase doc nº3 de la demanda y nº6 de la contestación, de fecha 16 de Enero de 2007, y esta no opusiera ya objeción alguna ante la devolución tan solo del nominal que había entregado, sin que las justificaciones acerca de que había negociado y confiado en la empresa para entrega posterior resulte verosímil o que iba a quebrar la empresa y se quedaría sin cobrar pues pudo y debió realizar por escrito tal salvedad. Y si bien no significo renuncia a exigir la devolución del doble tampoco una reclamación o manifestación de inconformidad ante lo otorgado.

Comprobamos que el mismo tenor literal de la referida cláusula alusiva genéricamente al art 1.454 CC tenían los otros dos contratos sucritos por la actora y la demandada que tenían como objeto dos apartamentos y que fue rescindido y entregadas las cantidades a Purificacion sin que la empresa retuviera la mismas. Todo ello no hace sino confirmar el carácter de arras confirmatorias pactadas y no penitenciales por lo que no procede en ningún caso ante la rescisión del mismo la entrega del doble solicitada y menos aun de la cantidad que se reclama pues insistimos la reserva fue de 12.000 euros.

Por lo expuesto procede estimar el recurso y con desestimación de la demanda absolver a la demandada de los pedimentos de la misma, desestimando en consonancia la Impugnación formulada.

SEGUNDO .-De conformidad con el art 398 en relación con el art 394 LEC al ser estimado el recurso no procede efectuar condena en costas en esta alzada siendo preceptiva la imposición de las de la primera instancia a la actora al ser desestimada la demanda. Así mismo debe imponerse a la Impugnante las derivadas de la Impugnación al ser desestimada esta.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que con DESESTIMACION del recurso de apelación y de la Impugnacion formulada deducido contra la sentencia dictada con fecha 9 de Octubre de 2008 por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Almeria en los autos sobre reclamacion de cantidad de los que deriva la presente alzada, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolucion DESESTIMANDO la demanda y absolviendo a la demandada de los pedimentos contenidos en la misma con imposicion de las costas la primera instancia y sin efectuar pronunciamiento sobre las causadas en esta alzada al ser estimado el recurso, imponiendo las costas de la impugnacion al impugnante

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.