Acerca de operadores lógicos
Última revisión
14/07/2015
Sentencia Civil Nº 42/2015, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 629/2014 de 26 de Enero de 2015
Relacionados:
Tiempo de lectura: 13 min
Orden: Civil
Fecha: 26 de Enero de 2015
Tribunal: AP - Lugo
Ponente: VARELA AGRELO, JOSE ANTONIO
Nº de sentencia: 42/2015
Núm. Cendoj: 27028370012015100036
Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LUGO
SENTENCIA: 00042/2015
ILMO. SRES.:
D. JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO
D. JOSÉ RAFAEL PEDROSA LÓPEZ
D.ª MARÍA ZULEMA GENTO CASTRO
LUGO, veintiséis de enero de dos mil quince.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000307/2013, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de LUGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000629/2014, en los que aparece como parte apelante, Felix , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARÍA DOLORES CORREDOIRA LIDOR y asistido por el Letrado D. JOSE MANUEL LOPEZ GARCIA, y como parte apelada, PROMOCIONES PENA VEIGA S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sra. LOURDES GARCIA MENDEZ y asistido por el Letrado D. JOSE LUIS REGO VECINO, sobre acción resolutoria de compraventa de bienes inmuebles, siendo ponente el presidente Ilmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO.
Antecedentes
PRIMERO.-Por el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de LUGO, se dictó sentencia con fecha cinco de septiembre de dos mil catorce , en el procedimiento del que dimana este recurso.
SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que desestimando la demanda formulada por D. Felix , representado por la Procuradora Sra. Corredoira Lidor, contra la mercantil Promociones Pena y Veiga S.L., representada por la Procuradora Sra. García Méndez, debo absolver y absuelvo a la expresada parte demandada de los pedimentos contenidos en aquella demanda, Y todo ello con imposición a la parte demandante de las costas causadas.', que ha sido recurrido por la parte Felix , habiéndose alegado por la contraria oposición al recurso.
TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día veintiuno de enero de dos mil quince a las diez treinta horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.
Fundamentos
No se aceptan los de la sentencia apelada.
PRIMERO.-Consiste la contienda en la acción de resolución de un contrato de compraventa de vivienda en el Ayuntamiento de Castro de Rey.
La sentencia de instancia desestima la demanda al acoger la excepción de falta de legitimación activa alegada por la parte demandada y contra esta decisión judicial plantea recurso de apelación la parte demandante.
SEGUNDO.- El visionado del video del juicio en relación con la documental obrante en autos permite a la Sala apreciar un nítido error en la valoración probatoria que va a llevar a acoger el recurso.
El supuesto enjuiciado consiste básicamente en lo siguiente:
El 19.Febrero de 2007 se celebra contrato de compraventa de un piso en construcción entre la Promotora aquí demandada y D. Felix (demandante) y Inmaculada (que cedió sus derechos al anterior). Felix y Inmaculada eran novios en la fecha del contrato rompiéndose la relación en 2011.
El citado Felix abonó 30.000 € en el momento de la firma del contrato y posteriormente 8.000 €.
Inmaculada si bien inicialmente mantuvo una actitud de defensa de su derecho como compradora frente a la vendedora, cedió su parte a D. Felix (documento de 2.10.2014 - al folio 42).
Además, en el acto del juicio, al que acudió como testigo, confirmó que ningún interés tenía en el asunto y que todos los pagos los había efectuado su ex-novio D. Felix .
En 2008, D. Felix adquirió diverso mobiliario con su dinero, que fue instalado en el piso adquirido.
Surgieron discrepancias sobre la firma de la escritura aduciendo cada parte versiones contradictorias, siendo lo cierto que finalmente no se escrituró, y la parte vendedora dio por resulto el contrato y dispuso del piso, efectuando un arrendamiento con opción de compra con otras personas.
Transcurridos unos 6 años desde la finalización del piso, el mismo carece de licencia de primera utilización, lo que no ha impedido que otras viviendas del edificio estén escrituradas y ocupadas.
TERCERO.- Entiende la Sala que el supuesto de hecho descrito no puede traducirse en una falta de legitimación activa de la única parte compradora que mantiene un perjuicio en relación con la vivienda.
En efecto, sin desconocer que la cesión de una posición deudora requiere el consentimiento del acreedor, no es tal el supuesto de autos, donde tas la resolución del contrato por la parte vendedora la única parte perjudicada es quien pagó 38.000 € por algo que no ha llegado a disfrutar y que fue vendido a otras personas.
La solución de la sentencia comportaría la indefensión del perjudicado que no podría recuperar su inversión (de proceder) sin la demanda conjunta de su ex-pareja, cuando quedo acreditado que ella cedió su parte y que ningún interés tiene en el asunto.
Cuestión distinta podría plantearse en el supuesto de que con ocasión de contestación a la demanda hubiese planteado la parte demandada reconvención ejercitando algún tipo de acción contra la parte compradora, pero la ausencia de esta con los efectos preclusivos del art. 400 de la LEC confirma que la única posición acreedora es la de la demandante y que disuelta la comunidad que tenía con su novia ninguna necesidad existe de que esta demande también los presente autos.
CUARTO.- En relación con la causa del mutuo disenso, aducen los vendedores falta de interés de los compradores y estos la ausencia de licencia.
Lo único acreditado es que más de 6 años después el piso carece de tal licencia por lo que interesa recordar lo que señala la Jurisprudencia sobre la cuestión.
Esta cuestión dio lugar a un Pleno de Sala I del T.S. que dictó la sentencia de 10 septiembre 2012 :
'En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC nº 509/1995 ) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitase par el uso a que se destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no suple por el transcurso del tiempo ( SSTS, Sala 2ª, Sección 5º, de 18 julio 1997 , 1 de junio de 1998 , 23 de junio de 1998 , 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998 ). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.
Esta misma sentencia ha matizado:
Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esa Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no pude equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la
STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007
, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el
artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican los artículos
Poco después, la sentencia de 14 de noviembre 2013 se refiere a la anterior y reitera la doctrina con cita de numerosa sentencia. Dice así:
La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor- vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencia, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 , y SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 , rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001 , respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto,"en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/0 planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente", correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
Lo cual reiteran literalmente las sentencias del 17 enero 2014 , 23 enero 2014 y 6 febrero 2014 .
Incluso la de 17 enero 2014 resalta el tema de la cláusula penal en estos términos:
Si éste no cumple total o parcialmente su obligación esencial del pago del precio, el vendedor puede resolver el contrato (muchas veces, aplicando cláusula penal si está prevista) amparándose en la norma específica y especialmente dura del artículo 1504 del Código civil .
En definitiva, la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar, sino de entregar, obligación esencial del vendedor y para tal entrega útil, es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación. De no obtenerla en el plazo pactada se incumple la obligación de entrega y se da lugar, en principio, a la resolución. Es el caso presente y también el contemplado en la sentencia de 10 septiembre 2012 : en ambos estaba pactado el plazo de terminación final de la obra, en ambos no se obtuvo la licencia de primera ocupación hasta mucho mas tarde y en ambos se declara la resolución instalada por parte de la compradora.'
Por todo lo expuesto, siendo tan notorio el retraso la causa aducida por el demandante resulta plenamente razonable debiendo accederse a lo solicitado.
QUINTO.- Entiende la Sala la existencia de dudas que aconsejan no hacer condena en costas en ninguna de las instancias.
Vistos los artículos de pertinente aplicación
Fallo
Se estima el recurso de apelación.
Se revoca la sentencia apelada.
Se acuerda en su lugar la estimación de la demanda con declaración de resolución del contrato de compraventa reseñado y condenando a la parte demandada a devolver a actor la suma de 38.000 € (cantidades abonadas) más la suma de 3.339 (muebles), más el interés legal.
No se hace condena en costas.
Devuélvase al consignante el depósito constituido para recurrir.
Contra dicha resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario de casación o por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.