Sentencia Civil Nº 42/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 94/2015 de 01 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 94/2015-M

Procedencia: Juicio Ordinario nº 815/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 42/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH

En la ciudad de Barcelona, a dos de febrero de dos mil dieciséis.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 815/2013, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona, a instancia de Dª. Visitacion , representada por la Procuradora de los Tribunales D. SUSANA MANZANARES COROMINAS y asistido por el Letrado D. CARLOS CEREZAL GÓMEZ, contra LIBERIS FINANCE, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. JESUS-MIGUEL ACIN BIOTA y asistido por el Letrado D. ALBERTO FERNÁNDEZ GUTIÉRREZ, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 19 de septiembre de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales David Gómez Codina, actuando en nombre y representación de Visitacion frente a LIBERIS FINANCE S.L. absolviendo a la demandada de todos los pedimentos cursados en su contra.

Todo ello con expresa imposición de costas a la actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de diciembre de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada

PRIMERO.-En la demanda rectora del procedimiento, la actora Dña. Visitacion ejercitó acción de rescisión por lesión 'ultra dimidium' con apoyo en el art.321 Compilació de Dret Civil de Catalunya, en relación con la venta que hizo a la demandada LIBERIS FINANCE, S.L. en fecha 28 de septiembre de 2009 de la mitad indivisa de la finca sita en la PLAZA000 , nº NUM000 , planta NUM001 puerta NUM002 de Barcelona, que era propiedad de la actora, por el precio de 50.000 euros. Aportó un dictamen pericial para acreditar que el precio mínimo de la total finca era de 299.731,85 euros.

La demandada contestó y se opuso, partiendo de que la actora omitía la existencia de otros pactos alcanzados el mismo día de la compraventa, en concreto, el relativo al arrendamiento de la finca por la actora con una renta mensual muy por debajo de los precios de mercado, y el relativo a la opción de compra sobre la totalidad de la finca por el precio de 140.000 euros. Negó que el precio mínimo de mercado de la finca fuese el señalado por la actora, a tenor del dictamen valorativo del Servei de Valoracions de la Agència Tributària de Catalunya, que fijó el de toda la finca libre de cargas en 165.221,28 euros, de modo que la mitad indivisa tendría un valor de 82.610,64 euros. Añadió que otra sociedad adquirió la otra mitad indivisa a los hermanos de la actora por el precio de 70.000 euros, con la diferencia de que eran dos los vendedores, no había arrendamiento y se pactó el precio aplazado. Finalmente, cuestionó el dictamen pericial aportado de contrario.

La sentencia dictada fue desestimatoria de las pretensiones de la actora pues, partiendo de cuestionar también el dictamen pericial aportado por la actora, la juzgadora de instancia tuvo en cuenta el arrendamiento de la vivienda por la propia vendedora y la opción de compra suscrita, pero, sobre todo, tuvo en cuenta la venta de la otra mitad indivisa dos años después por el precio de 70.000 euros, y el valor fiscal atribuido a la vivienda de autos.

La parte actora interpone recurso de apelación contra la sentencia.

La demandada se opone a dicho recurso.

SEGUNDO.-Alega la apelante que concurre error en la apreciación y valoración de la prueba, basado en que la compraventa analizada se instrumentó como una operación propiamente de financiación, tal y como afirmó durante su interrogatorio, atendida la precaria situación económica de la apelante, mediante la suscripción de dos contratos independientes, pero de igual fecha: un contrato de compraventa, y otro de arrendamiento con opción de compra.

En cuanto al contrato de compraventa, alega que la apelante solo percibió la suma de 26.500 euros. Y, en cuanto al otro contrato, alega que se realizó un arrendamiento de temporada, con una intencionalidad fraudulenta de que la apelante no adquiriese derechos como arrendataria, y cuando ha venido ocupando la vivienda. Añade que la apelante supo de su condición de arrendataria una vez iniciada la presente demanda de rescisión por lesión, por cuanto que también desconocía que ya no era la propietaria de la vivienda en cuestión.

Sin embargo, como alega la demandada-apelada en su escrito de oposición al recurso, aparte de que tales argumentos resultan ser extemporáneos, y aparte de que la actora ejercitó acción de rescisión por lesión, y no ejercitó acción de otra naturaleza -acción de nulidad por vicio del consentimiento (anulabilidad), por ejemplo-, lo cierto es que, según es de ver de la propia escritura de compraventa que aporta para acreditar la realidad del contrato que pretende rescindir, del precio de 50.000 euros, la compradora demandada retuvo la suma de 41.500 euros, a fin de 'hacer frente al pago de las cargas preexistentes de la finca', en concreto, dos hipotecas (inscripciones NUM003 y NUM001 ) constituidas sobre la finca que, al tiempo de la compraventa celebrada con la demandada, importaban 19.100 euros y 22.400 euros, respectivamente. El resto del precio (8.500 euros) fue entregado en el acto del otorgamiento de la escritura pública, mediante sendos talones emitidos por la demandada, uno de los cuales fue emitido a nombre de la intermediaria 'en pago de sus servicios', en alusión a la comisión de intermediación inmobiliaria.

La apelante no puede ahora aducir con éxito que desconoce que pasó de ser propietaria a ser arrendataria sin su conocimiento, cuando no ha ejercitado acción de nulidad de tales contratos, ni impugnó ninguno de ellos en cuanto a su autenticidad, y cuando el de compraventa fue otorgado, incluso, ante Notario.

Por lo demás, la Sala considera que, dado que, el mismo día, fueron firmados un contrato de arrendamiento, donde consta que la propietaria (la demandada) arrendó la finca a la actora, quien se dice tenía allí su vivienda habitual y permanente, por el plazo de nueve meses y precio total de 2.700 euros, a pagar al tiempo de la firma del contrato, y también fue firmado un contrato de opción de compra, en el plazo de tres meses desde que la demandada (propietaria ya de la mitad indivisa que pertenecía a la actora) comunicase a esta última la adquisición del pleno dominio de la total finca, cabe entender que la operación de compraventa de la mitad indivisa no ha de entenderse en abstracto, sino complementada por los contratos posteriores, formando un todo.

TERCERO.-Seguidamente, alega que hay que estar al valor de la vivienda al tiempo de la compraventa y, en concreto, al dictamen pericial que aporta, no contradicho por dictamen pericial alguno, sino solo por la valoración tributaria. Niega la falta de rigor que se atribuye por la juzgadora de instancia al dictamen pericial aportado, por más que hubiera algún error, el cual fue aclarado durante el juicio. Alega que, cuando se realizó la compraventa de su mitad indivisa, la apelante era la propietaria de dicha mitad indivisa, sin existir contrato de arrendamiento alguno, que fue suscrito en su propio beneficio, y añade que el precio justo ex art.323 de la Compilació de Dret Civil de Catalunya se ha establecer en relación con el valor de otras fincas de la misma localidad y de características iguales o análogas.

El art.321 de la Compilació de Dret Civil de Catalunya dispone lo siguiente:

'Els contractes de compra-venda, permuta i altres de caràcter onerós, relatius a béns immobles, en què l'alienant hagi sofert lesió en més de la meitat del preu just, seran rescindibles a instància seva, baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa.

Aquesta acció rescissòria no serà procedent en les compra-vendes o alienacions fetes mitjançant subhasta pública, ni en aquells contractes en els quals el preu o contraprestació hagi estat decisivament determinat pel caràcter aleatori o litigiós del que s'adquireix o pel desig de liberalitat de l'alienat. En les vendes a carta de gràcia o amb pacte de retrovenda no es podrà exercitar la dita acció rescissòria fins que s'hagi extingit o hagi caducat el dret de redimir, lluir, quitar o recuperar'.

El art.323 del mismo texto legal dispone lo siguiente:

'(...) Per tal d'apreciar l'existència de la lesió hom s'atindrà al preu just o sia al valor de venda que les coses tinguessin al temps d'ésser atorgat el contracte en relació amb altres d'iguals o d'anàlogues circumstàncies a la respectiva localitat, baldament el contracte es consumés després (...)'.

En relación con la rescisión por lesión 'ultra dimidium', señala lo siguiente la STSJC, Sala Civil, de 25 de mayo de 2000:

'La rescindibilidad de los contratos de compraventa por laesio enormis o en más de la mitad de su justo precio, ultra dimidium, es institución heredada del Derecho Romano y, más concretamente, del justinianeo. La institución vino a contradecir la inexigibilidad del precio justo en las ventas y a la posibilidad de engaño entre los contratantes ('in pretio emptionis et venditionis naturaliter licere contrahentibus se circunscribere', dice un texto de Ulpiano), según el principio liberal de tanto pagan, tanto vales.

Ahora bien, esta institución en sede del vigente Derecho civil catalán tiene hoy una naturaleza jurídica objetiva, como ya puso de manifiesto la sentencia de esta Sala de 20 de diciembre de 1.990 y repitieron las de 22 de diciembre de 1.993 y 20 de octubre de 1.995 , independiente, pues, de los vicios de consentimiento que hayan determinado la manifestación de voluntad (como lo demuestra el texto del primer párrafo del art. 321, ya repetido, en su inciso final '...baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa'), a diferencia de lo que ocurre en el Derecho Navarro (Ley 499: 'Quien haya sufrido lesión enorme, a causa de un contrato oneroso que hubiera aceptado por apremiante necesidad o inexperiencia, podrá pedir la rescisión del mismo') y a diferencia de los que pudiera inducir a pensar su denominación de 'engany a mitges'.

De ahí se deduce la absoluta necesidad de que el precio sea estricta compensación del valor de la cosa recibida, causandizándose, en consecuencia, el sinalagma o equivalencia de prestaciones, lo que excluye cualquier elemento en aquél ajeno a dicha consideración'.

A su vez, señala la Sentencia de la sección 1ª de esta Audiencia de 30 de mayo de 2011 :

'se ha de partir de que la rescisión por lesión regulada en el párrafo 1º del art. 321 de la Compilación tan sólo exige la concurrencia del elemento objetivo del desequilibrio económico en cuantía de más de la mitad del precio justo del inmueble transmitido, incumbiendo al actor acreditar que el precio pactado resulta inferior en más de la mitad del justo precio, que se identifica con el valor de mercado o valor en venta, a tenor de lo dispuesto en el art. 323 de dicho texto legal, al tiempo de otorgarse el contrato y relacionado con otras cosas de iguales o de análogas circunstancias en la respectiva localidad donde se produce la venta.

Y en este punto debe recordarse, siguiendo la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de 2 de julio de 2001 , la constante doctrina de dicho Tribunal en orden a la fijación del precio justo y al valor del elemento de contraste ofrecido por el legislador de Cataluña, y así viene afirmando el criterio legal de fijación del justo precio atendiendo al valor en venta, al que puede llegarse por combinación de otros valores como el de los valores en renta, fiscal, en uso, de adquisición, incluso de afección ( SSTSJC 26 febrero y 20 diciembre 1.990 , 7 octubre 1.991 , 20 octubre 1.992 , 8 de febrero y 5 octubre 1.993 , 7 marzo y 22 de diciembre de 1.994 ) y sosteniendo también que el elemento de confrontación, nada despreciable al ser el normativamente nominado, no puede erigirse en elemento único de valoración equiparado a la prueba legal, con fuerza para vincular al Juez y minorar su capacidad de libre apreciación del conjunto probatorio, constituyendo, más bien, un criterio orientativo para la determinación final del precio venta y, en definitiva, del justo precio ( SSTSJC 20 octubre y 21 diciembre 1.992 y 19 junio y 21 julio 1.997 y 19 junio 2000 ).

Por tanto, el elemento de confrontación ha sido siempre tenido en cuenta por la jurisprudencia, pero no ha sido exigido nunca como valor sine qua non: Hay otros valores, en renta, fiscal, de adquisición, etc., que también podrán y deberán ser ponderados a la hora de fijar el justo precio y, con él, la posible rescisión por lesión del contrato celebrado'.

En parecidos términos, la Sentencia de dicha sección 1ª de 8 de octubre de 2013 , a la cual se alude expresamente en la sentencia objeto de recurso.

Por consiguiente, el elemento de confrontación no excluye ponderar otros valores, como sería en este caso, la valoración llevada a cabo por el Servei de Valoracions de la Agència Tributària de Catalunya a efectos fiscales y a raíz de la compraventa de la finca, ni tampoco el precio al cual fue vendida posteriormente la otra mitad indivisa de la finca a un tercero.

Ciertamente, la comparación con el precio de venta de la otra mitad indivisa -comparación que es cuestionada expresamente por la apelante en su recurso- puede no atender a la diferente evolución en el mercado respecto del valor de la vivienda, puesto que, como resulta del dictamen pericial que aporta, entre 2009 y 2012, se produjo una disminución del valor medio de venta de las viviendas. Empero, ese precio es indicativo del valor de la mitad indivisa de esa concreta finca.

En cualquier caso, resulta un dato objetivo relevante la valoración efectuada a efectos fiscales, máxime cuando, como señala la juzgadora de instancia, quien valoró la prueba pericial practicada conforme a las reglas de la sana crítica ( art.348 LEC ), el dictamen pericial aportado por la actora presenta errores importantes, criterio que la Sala comparte, como la alusión inicial a que es una 'vivienda unifamiliar en testera de planta baja, con patio posterior en el que existen algunas edificaciones auxiliares a modo de trastero' -error que atribuyó el perito a un dictamen sobre otra vivienda analizada en fecha próxima-, así como al referirse al método de comparación con 'viviendas unifamiliares', donde se observa que, en las que son objeto de comparación, no se especifica piso. Además, aunque la distribución de la vivienda puede resultar del croquis y de las fotografías unidas al dictamen, no constan descritas las características básicas y constructivas del edificio, ni los acabados y equipamientos de la vivienda, como pone de relieve la juzgadora de instancia, extremos que se considera son relevantes de cara a una valoración pericial; no consta expresamente el estado de conservación de la vivienda, que el perito calificó como 'correcto' durante el juicio, en el sentido de que se podía 'entrar a vivir', tratándose de edificio de 38 años de antigüedad, si bien aclaró que el baño y la cocina eran los originarios. Reconoció el perito no haber recabado información registral acerca de la finca. Y, finalmente, fechado el dictamen el 20 de septiembre de 2012, al hacer alusión a la ocupación -con independencia de cuál fuera al tiempo de la venta, cuando la apelante era, sin duda, copropietaria-, el perito no hace siquiera referencia a que la vivienda estuviese ocupada en ese momento por la propia parte actora, puesto que se hace constar que la vivienda está ocupada, pero que se desconoce quién la ocupa, cuando fue, precisamente, la parte actora quien peticionó el dictamen (ver encabezamiento) y quien posibilitó el acceso a la misma por parte del perito, lo cual abunda en que su dictamen sea cuestionable.

Por lo tanto, en contra de lo que alega la apelante en su recurso, donde señala que el precio de dicha mitad indivisa era, realmente, de 100.001 euros, teniendo en cuenta el precio total de la finca (299.731 euros) y el precio de la mitad de la finca (149.865,50 euros), el precio que percibió por la venta de su mitad indivisa de la finca no está muy por debajo de su valor real. El precio percibido se aproxima a los otros dos parámetros a los que se da preponderancia en la sentencia de primera instancia, de los cuales resulta que no concurren los presupuestos para que tenga lugar la rescisión por lesión previstos en el ar.321 de la Compilació de Dret Civil de Catalunya.

La Sala considera, pues, procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC , las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dª. Visitacion contra la Sentencia dictada en fecha 19 de septiembre de 2014 por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona en autos de Juicio Ordinario nº 815/2013, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

De decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.