Sentencia CIVIL Nº 42/2020, Audiencia Provincial de Teruel, Sección 1, Rec 22/2020 de 06 de Marzo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE TERUEL
ROLLO NÚMERO 22/2020.
ORDINARIO 176/2019.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO TRES DE TERUEL.
SENTENCIA NÚM.42
ILMOS. SRES:
PRESIDENTE
D. FERMÍN FRANCISCO HERNÁNDEZ GIRONELLA.
MAGISTRADOS.
DÑA. MARÍA TERESA RIVERA BLASCO.
DÑA. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS CERDÁ MIRALLES.
En Teruel a seis de marzo de 2020.
Visto ante esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por Esperanza , contra la sentencia
dictada el 18-9-2019, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número tres de Teruel, en los autos de
procedimiento ordinario, seguidos con el número 176/2019, en el que han intervenido como partes la apelante
como demandante y como demandada ' Inmuebles Fuenferrada. S.L.'

Antecedentes

ACEPTANDO los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y;
PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: ' Que DESESTIMANDO íntegramente la demanda de Procedimiento Ordinario interpuesta por Dña. Esperanza , contra ' Muebles Fuenferrada, S.L.' debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la parte demandada de los pedimentos plasmados en el escrito de demanda. Todo ello con expresa condena en materia de costas procesales al actor, Dña. Esperanza ...'.



SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia fue preparado y se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación reseñada en el encabezamiento, admitido a trámite, y evacuado el traslado por la parte contraria con su escrito en el sentido de oponerse, fueron remitidos los autos a esta Audiencia.

No habiéndose considerado necesario la celebración de vista tuvo lugar la votación y fallo del recurso el día señalado en las actuaciones.



TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. María de los Desamparados Cerdá Miralles.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita la parte actora una acción personal derivada del contrato de compraventa otorgado entre las partes el 26-9-2014, para pretender la nulidad por simulación del contrato de compraventa y opción de compra, al simular un contrato de préstamo con pacto comisorio, con las consecuencias inherentes a dicha resolución.

En la sentencia objeto de recurso, por lo que a la cuestión controvertida que en esencia se debate, se desestima la demanda acogiendo los argumentos de la contestación de la demanda, para afirmar con ello que el contrato de compraventa responde a la verdadera voluntad de las partes contratantes.

A tal decisión se opone la parte demandante y apelante alegando como motivos: la falta de motivación de la sentencia, por incongruencia omisiva, con alcance para producir indefensión, con ello pretende la nulidad de la sentencia y la devolución de las actuaciones al juzgador de instancia para que dicte una nueva subsanando la falta de motivación; en segundo lugar, el error en la valoración de la prueba.



SEGUNDO.- Respecto a la primera de las alegaciones del recurso, lo cierto es que aun cuando pudiera considerarse que más allá de un error, en la valoración, se tratara, como se sostiene en el recurso, de una incongruencia omisiva equiparable a la nula motivación que se dice, lo cierto es que el tratamiento procesal de tal defecto exige para poder pretender la declaración que se invoca, que se hubiera intentado su subsanación por la vía del art. 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con ello ha de predicarse que falta al recurrente la legitimación por la vía de este recurso para pretender la nulidad, pues el vicio o defecto pudo ser subsanado por la vía procesal prevista y ello no ocurrió por causa que sólo a él es imputable. El motivo como consecuencia ha de ser desestimado.



TERCERO.-Trataremos en este fundamento de derecho el segundo de los motivos. Sobre el fondo de la cuestión litigiosa, el juzgador de instancia, tras la lectura del documento, interrogatorio de Dña. Esperanza y testifical del Notario autorizante, entiende que la actora no ha probado la circunstancia relativa al fraude o engaño en el contrato de compraventa.

Ciertamente tras el examen, de los escritos de demanda y contestación puede concluirse que el juzgador de instancia asumiendo de forma acrítica las alegaciones de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, ha desviado el fondo de la cuestión, eludiendo el planteamiento que se sometía a debate en la demanda y trasformando la cuestión controvertida en otra que no es objeto de controversia: La propuesta de la demanda somete a debate al Tribunal la cuestión jurídica que se ciñe a valorar si el contrato de compraventa con opción de compra celebrado el 26 de septiembre de 2014, es tal o se trata de un contrato de préstamo disimulado, es decir en que la venta opera como garantía de la devolución de la cantidad prestada, con contravención de la prohibición de pacto comisorio.

En lo argumentos de la contestación, se niega que la compraventa encubra el préstamo pero, limitándose a afirmar que la demandante no acudió engañada y que sabía que lo que hacía es vender.

En la sentencia acogiendo tal perspectiva alejada de la propuesta de debate, analiza la cuestión prescindiendo de analizar la prueba de conformidad con las alegaciones y la propuesta de valoración sometida a su consideración por la parte demandante.

Con ello se han tergiversado los términos de la controversia y se ha obviado la cuestión de la calificación del contrato, pues lo afirmado en la sentencia; que sirve de conclusión para desestimar la demanda, es irrelevante. Pues, no se cuestióna ni la firma, del contrato, ni el consentimiento de la demandante ni suerte alguna de engaño. No se ha pretendido la nulidad por falta de consentimiento, sino la nulidad del contrato por ser contrario a una norma imperativa, porque la compraventa encubre un contrato de préstamo habiéndose entregado el bien en garantía con infracción de la prohibición del pacto comisorio. Parece obvio a este Tribunal, que el vicio de nulidad que se alega, es compatible con la perfección en la redacción del documento y su claridad, porque de lo que se trata es de valorar no las palabras sino la verdadera intención de las partes en el negocio, la declaración de voluntad negocial aparente no se discute, lo que se discute son las consecuencias, afirmando que la voluntad aparente no coincide con la verdadera voluntad y el interés de ambas partes en el negocio. Por ello, se aprecia el error que se afirma, cuando se desestima la demanda porque la actora no ha probado fraude o engaño en el contrato de compraventa; pues no se ha alegado vicio o error alguno en el consentimiento que pueda justificar tal decisión.



CUARTO.- Centrada la cuestión en sus justos términos, procede analizar la prueba practicada. Al respecto, de la sola lectura del contrato de compraventa asistimos a un caso paradigmático de venta en garantía, o de fiducia cum creditore.

Y ello es claro porque cuando la verdadera voluntad de las partes en el negocio, es la de vender, en sentido propio el fin del contrato es transmitir a la parte compradora la totalidad de las facultades que integran el dominio. En nuestro contrato, el instrumento expresa el fin del negocio, compraventa, como título apto para transmitir el dominio, el modo es la tradición que se produce el mismo día del otorgamiento por haberse instrumentalizado la venta en documento público. Cuando el propósito verdadero y único de un contrato de compraventa es vender un bien, la tradición se produce sin reserva alguna de facultades, poniendo al comprador en la posesión de la cosa comprada, formal, y materialmente y comprendiendo en su derecho la facultad plena de disposición del bien.

No ocurre ello en nuestro contrato por dos razones. En el momento del otorgamiento del instrumento público, se cede la posesión del bien ( fincas rústicas), para que el vendedor siga explotándolas según su destino haciendo suyos todos los frutos, sin contraprestación alguna, configurándose como obligación personalísima la obligación de labrar y explotar la tierra, sin posibilidad de cesión ni subarriendo; es decir, el vendedor no tiene interés en la posesión de la tierra, pues ni siquiera se fija precio por el derecho de uso. Además el otorgamiento de un derecho de opción de compra durante cuatro años en favor del vendedor ( recompra) que como derecho real accede a ser inscrito en el registro, supone que desde el inicio del contrato la parte que adquiere en la escritura, lo hace sustrayéndose no solo la posesión material, como aquí ocurre, también, la facultad de disposición sobre el domino, es durante el tiempo previsto para el ejercicio de la opción de compra.

En resumen, ninguna de las facultades del dominio pese a la apariencia formal de la escritura se transmitieron en el momento del otorgamiento. Ello nos permite predicar a priori que la escritura fue instrumento formal de transmisión del dominio, el cual sólo podía consolidarse en el comprador, antes de transcurrir el plazo de la opción, si se incumplía la obligación de pago del precio de la opción, es decir un 4.50% anual, sobre el precio pagado ( 15.552,80 euros), pues así se estipulaba, o dejaba de labrar con vertedera las tierras cada uno de los cuatro años previstos para el ejercicio del derecho de opción.

Por su parte en cualquier momento el vendedor estaba facultado desde el otorgamiento para recuperar el bien si pagaba el mismo precio de la venta 15.552,80 euros, antes de los cuatro años previstos.

En caso de incumplimiento de la obligación de pago, el demandante vendedor perdía la posibilidad de recuperar el bien (se perdía el derecho a optar). También si llegado el término no se había ejercitado la opción, devolviendo una cantidad igual al precio; el comprador adquiría la facultad de disposición del bien que tenía suspendida durante el plazo de cuatro años, perdiendo definitivamente la propiedad la compradora.

Si profundizamos en la realidad de lo materialmente ocurrido en relación con las prestaciones de las partes resulta: -Que no se transmitieron en el negocio las facultades propias del dominio.

- Se entregó al demandante la cantidad de 15.552,80 euros.

- Se obligaba a pagar el 4,50 por ciento anual de la cantidad anterior fijándose un plazo máximo de cuatro años.

- A los cuatro años si no devolvía la cantidad perdía definitivamente la propiedad del bien, pues por el transcurso de dicho plazo, se extinguía su derecho a retraer, a deshacer la venta anterior recomprando el bien por el mismo precio 15.552,80 euros.

- El bien respondía del cumplimiento del pago del 4,50 por ciento establecido, que es un precio; si bien en la estructura formal se configura como precio de la opción, es igual también al precio de un contrato de préstamo, por su configuración, tipo y aplicarse en función del precio de la venta. Además del cumplimiento de la obligación de mantener la cosa en estado de valer el precio establecido, ( obligación anual de labrar con vertedera) Claro es que la verdadera estructura del negocio responde por tanto a un contrato de préstamo pues lo único que se entrega es una cantidad de dinero que el vendedor debe devolver en un plazo de cuatro años, siendo el precio por la disposición del dinero el 4.5% anual, y, si el ' vendedor' no devuelve el dinero en dicho ' pierde el inmueble cuya propiedad formalmente transmite, quedando sin efecto su derecho de adquisición inscrito, y el vendedor consolida una propiedad definitiva sobre el bien. Ello supone que el bien ha sido entregado de antemano para garantizar la devolución del dinero prestado, el interés de éste y las demás obligaciones asumidas por el ' comprador-prestatario'.

Resulta a todas luces irrelevante, que fuera como se dice en la sentencia la vendedora y demandante la que exigiera la constancia de la opción de compra en el escritura notarial y que se configurara con carácter real para asegurar su accesibilidad al registro. Pues dicha solicitud, indica todo lo contrario de lo que se dice en la sentencia; normalmente este tipo de pacto se hace constar en escritura privada, la insistencia de su constancia en documento público para que acceda al registro, sirve al fin de evitar que si el comprador vende a terceros vigente el pacto, estos puedan ser considerados de buena fe. Y con ello impedir toda posibilidad de retraer la venta.



QUINTO.- Los hechos anteriores caen de lleno en la doctrina Jurisprudencial consolidada sobre la materia en el Tribunal Supremo.

Como dice la STS de 30 de enero de 1991 ( RJ 1991, 349) 'de cuanto antecede se deduce que nos hallamos ante una venta en garantía. La ( Sentencia de esta Sala de 8 de marzo de 1988 [ RJ 1988, 1607] ), recogiendo el sentir jurisprudencial anterior, señala que el 'pactum de fiducia cum creditore' se definió ya en la Sentencia de 19 de mayo de 1982 ( RJ 1982, 2580) , como negocio en virtud del cual una persona (fiduciante) transmite en plena propiedad un determinado bien o derecho a otra distinta (fiduciario) para garantizarle el pago de una deuda, con la obligación por parte de ésta de trasmitirlo a su anterior propietario cuando la obligación asegurada se haya cumplido ('pactum fiduciae'), sin que, por tanto pueda motejarse de contrato ficticio, aparente, simulado o disimulado, sino, existente y querido por las partes contratantes que lo elaboran mediante un acto formal mixto e integrado por dos independientes, como enseña la Sentencia de 8 de marzo de 1963 ( RJ 1963, 1628) , pero de finalidad unitaria uno de naturaleza real por el que se transmite el dominio, y otro de carácter obligacional que constriñe la devolución de lo adquirido para cuando la obligación crediticia, que el primero asegura, se haya saldado, constituyéndose en su conjunto como un contrato causal, conforme al artículo 1274 del CC, en el que la 'causa fiduciae' no consiste en la enajenación propiamente, sino en la garantía o afianzamiento del débito a que la relación obligatoria responde, siendo justamente en la causa del contrato fiduciario donde hay que alojar la limitada eficacia real de la venta en garantía que, no pudiendo oponerse al fiduciante por no haberse operado una verdadera transmisión de dominio' interpartes 'se revela de cara o frente a terceros, de todo lo cual concluye que la actora, propietaria formal, no puede obtener más que la devolución de lo garantizado, pero sin que acceda a su patrimonio de modo definitivo el derecho de propiedad, al no ser esa la finalidad perseguida, que sólo quiso la garantía, sin voluntad de comprar o vender. Y sigue exponiendo la propia sentencia de 8 de marzo de 1988 que, abundando en lo dicho, la de 2 de junio del propio año 1982 ( RJ 1982, 3402) , recoge que la teoría científica más reciente se aparta del 'doble efecto' y prescinde de la sustantividad de la 'causa fiduciae' como comprendida en el artículo 1274, no obstante lo cual la titularidad formal habrá de desplegar su eficacia conforme a lo convenido y el fiduciante respetar la situación anómala creada ( arts. 1255 y 1286 del CC) y la validez de lo acordado entre las partes, asistiéndole al fiduciario, en tanto no se produzca el cumplimiento, un 'ius o titulus retinendi' que no permite se le imponga la restitución, al no haber un simple préstamo, sino un contrato que entraña mayores efectos, pues ocasiona una transmisión basada en la buena fe, con efectos vinculantes para fiduciante y fiduciario, sin que procedan la nulidad de la escritura de compraventa y la cancelación del asiento registral, una vez descartada la simulación absoluta -en el mismo sentido la Sentencia de 6 de abril de 1987 ( RJ 1987, 2494) '.

Más recientemente dice la STS de 16 de mayo de 2000 ( RJ 2000, 5082) que 'si la venta se hizo en función de garantía, carece de eficacia transmisiva, no tiene virtualidad para transmitir el dominio. La Jurisprudencia ha admitido la posibilidad de venta en garantía con la creación de una titularidad formal (negocio fiduciario), pero ello es distinto de una transmisión definitiva, aunque tenga carácter claudicante por el establecimiento de la opción. Además la transmisión del dominio con el fin de responder del incumplimiento de la deuda convierte la simulación relativa en radicalmente nula por vulnerar la prohibición del pacto comisorio. La Jurisprudencia ha venido admitiendo con cierta amplitud las garantías reales atípicas, incluso mediante la formulación de negocios complejos, la utilización de negocios indirectos, u otros mecanismos jurídicos. Pero la creación de una garantía atípica no puede servir de artificio para eludir los principios fundamentales o reglas consustanciales del sistema de garantías típicas, como son las normas relativas a la preferencia y prelación de créditos, principio de la 'par conditio creditorum', protección de tercero o prohibición del pacto comisorio.

Esta prohibición, con base en la que el acreedor, en caso de impago de su crédito, no puede pretender hacer suya la cosa dada en garantía, haciendo abstracción de su valor, tiene su origen en un texto del Derecho Romano (Constantino, libro VIII, tít. XXXVI, ley 3, del C), fue acogida en nuestro Derecho Histórico (Partidas 58, Ley 41 del tít. V, y 12 del tít. XIII, y Proyecto de 1851; aunque no por el Proyecto de 1882), y se considera recogida en los arts. 1859 y 1884 CC, respectivamente para la prenda e hipoteca, y la anticresis. La prohibición hace referencia únicamente al pacto contemporáneo (previo o simultáneo) a la generación del crédito, no a las adjudicaciones o transmisiones posteriores en pago ( S. 27 junio 1980 [ RJ 1980, 2414] ); resultando indiferente que adopte la fórmula clásica de apropiación en el supuesto de que se produzca el incumplimiento de la deuda, u otra distinta...La vigencia inequívoca de la prohibición está reconocida en la Jurisprudencia ( Sentencias 25 mayo 1971 [ RJ 1971, 2952] , 25 septiembre 1986 [ RJ 1986, 4789] , 22 diciembre 1988 [ RJ 1988, 9748] , 18 febrero 1997 [ RJ 1997, 1003] , 13 mayo 1998 [ RJ 1998, 3687] y 15 junio 1999 [ RJ 1999, 4474] ) y en la doctrina de la Dirección General de Registros ( Resoluciones 10 junio 1986 [ RJ 1986, 3840] ; 3 junio, 29 septiembre [ RJ 1987, 7646] y 16 septiembre 1987 [ RJ 1987, 6566] ; 5 junio [ RJ 1991, 4649] y 19 julio 1991 [ RJ 1991, 5445] ; 5 mayo [ RJ 1992, 4837] y 22 septiembre 1992 [ RJ 1992, 6919] ; 18 octubre 1994 [ RJ 1994, 7798] ), siendo incuestionable su aplicabilidad a todo tipo de garantía atípica por coherencia del sistema, analogía ( art. 4.1 CC), evitar el fraude de ley (S. 18 febrero 1997), y, como dice la Sentencia de 13 de mayo de 1998, dadas las razones de moralidad e interés general en que se asienta, por lo que constituye un límite al principio de la autonomía privada ( art. 1255 CC). Aplicada la doctrina expuesta al caso que se enjuicia resulta evidente que con la operación configurada se pretende obtener cobertura para tratar de burlar la prohibición legal, lo que supone incurrir en 'fraude de ley', por lo que resulta indiscutible la nulidad radical de la transmisión dominical...Por lo que respecta a las consecuencias jurídicas de lo razonado, ocurre que la apreciación de la nulidad del pacto comisorio (o de su efecto jurídico) no implica normalmente la ineficacia de la garantía, la cual sigue desenvolviendo su función en los términos convenidos y con arreglo a su naturaleza, y, por consiguiente, el negocio atípico de garantía, en principio, sólo deviene inválido en la medida que acarrea la apropiación definitiva, por el acreedor, del bien cuando se produce el incumplimiento de la obligación'.

Como dice la sentencia del Tribunal Supremo 62/2002; ' si bien no ha habido una transmisión material de las fincas, ya que las conservan los demandantes, sí concurrió transmisión formal, que no tenía otra finalidad que asegurar a los prestamistas (esposos demandados) la devolución de las cantidades que habían desembolsado. La jurisprudencia de esta Sala admite esta figura jurídica, que viene a ser un préstamo reforzado, como pacto emanado de la libre voluntad de los contratantes ( artículo 1255 del Código Civil) y ha venido a declarar ( Sentencias de 19-5-1982 [ RJ 1982, 2580] , 8-3-1988 [ RJ 1988, 1607] , 7-3-1990 [ RJ 1990, 1674] , 30-1-1991 [ RJ 1991, 349] y 5-7-1993 [ RJ 1993, 5794] ) que actúa como 'causa fiduciae' no la enajenación propiamente, sino el afianzamiento del débito contraído, con lo cual el derecho de los prestamistas se concreta a obtener la devolución de lo garantizado, pero sin que acceda a su patrimonio de modo definitivo el derecho de propiedad, por no ser esta la finalidad perseguida, pues sólo se pretendió la garantía, sin voluntad decidida ni vinculante de comprar o vender ( Sentencia de 6-4-1992 [ RJ 1992, 6186] ), por eso la sentencia de 15 de junio de 1999 ( RJ 1999, 4474) censura el pacto comisorio, para hacer suyas las fincas y la de 19 de junio de 1997 ( RJ 1997, 5418) declara ineficaz la compraventa que configura el contrato real del negocio fiduciario.

Mediante la referida relación el propietario formal no puede obtener más que la devolución de lo garantizado, sin que acceda a su patrimonio de modo definitivo el dominio, y la compraventa utilizada resulta ser un instrumento ficticio ( Sentencia de 22-2-1995 [ RJ 1995, 1700] ).

La titularidad formal desplegada produce el efecto de asistir al fiduciario, en tanto no se produzca el cumplimiento un 'ius o título retinendi' ( Sentencias de 30-1- 1991, 2-6-1982 [ RJ 1982, 3402] y 6-4-1992), por lo que hay que decidir que no procede la pretendida nulidad de la escritura de compraventa como sostiene la recurrente.' Al respecto de la prohibición del pacto comisorio se dice que 'no se circunscribe a los contratos de garantía típicos, sino que resulta también aplicable a los negocios indirectos que persigan fines de garantía, incluyendo no sólo la 'venta en garantía' sino cualquier otra construcción jurídica o estructura negocial que persiga el mismo efecto elusivo de la prohibición del pacto comisorio. Ejemplos de ello han tenido también presencia reiterada en las Resoluciones de la DGRN, reflejo del tráfico jurídico. En este sentido la Resolución de 18 de octubre de 1994 aplica la prohibición en un supuesto de venta con pacto de retro como garantía de un crédito preexistente, que facultaba al comprador para requerir de pago al vendedor, de forma que la venta con pacto de retro se utilizaba para dar cobertura formal a la constitución de una simple garantía crediticia. Las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998 (RJ 1998, 7214) , de 26 de marzo de 1999 (RJ 1999, 2184) y de 26 de noviembre de 2008 (RJ 2009, 1461) , concluían que la opción de compra examinada en las mismas se concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio de los arts. 1859 y 1884 del Código Civil. O el caso de la Resolución de 20 de julio de 2012 (RJ 2012, 10097) en un supuesto de una escritura en la que una sociedad reconocía una deuda a favor de otra, sujeta a un plazo de amortización no vencido, y en la misma escritura se convenía una cesión en pago de la deuda asumida sometiendo esta cesión a condición suspensiva, de manera que la cesión quedaría sin efecto en caso de que llegada la fecha de vencimiento de la obligación la deudora cedente hubiera pagado a la acreedora cesionaria el importe adeudado ( vid. la estrecha conexión entre la suerte del crédito garantizado y la efectividad de la transmisión).

Repárese en el dato de que a la fecha de la dación en pago no se trataba de una deuda líquida, vencida y exigible, de donde colige la DGRN que la dación no pudo responder a una finalidad solutoria sino de garantía.

De tal manera que el efecto consustancial a toda dación en pago de deuda que es la extinción de un crédito preexistente a cambio de la entrega de un bien, no se produce más que de modo indirecto y sólo para el supuesto de incumplimiento de la obligación garantizada.

En definitiva, como señaló la citada Resolución DGRN de 20 de julio de 2012, haciéndose eco de la jurisprudencia de esta sala, no basta la común voluntad de transmitir y adquirir para provocar el efecto traslativo perseguido, pues, 'por una parte, rige la teoría del título y modo para la transmisión voluntaria e 'intervivos' de los derechos reales (cfr. art. 609 CC) y, por otra, la validez del contrato presupone la concurrencia de una causa suficiente que fundamente el reconocimiento jurídico del fin práctico perseguido por los contratantes (cfr. artículo 1.261-3.º, 1.274 a 1.277 del Código Civil)'. En la 'venta en garantía' 'la verdadera voluntad de las partes no es provocar una transmisión dominical actual y definitiva sino una transmisión provisional y cautelar, en funciones de garantía, a consolidar en caso de incumplimiento de la obligación', propósito no amparado por el ordenamiento jurídico por contrario a la prohibición del pacto comisorio que imponen los reiterados arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil, y en consecuencia, conforme a la jurisprudencia ampliamente reseñada supra , determina la nulidad plena y radical del negocio que incurre en tal infracción'.



QUINTO.-La aplicación de la doctrina expuesta al caso que nos ocupa, conlleva la necesaria nulidad radical del pacto comisorio que en definitiva viene a contener el documento público de fecha 26-7-2014 encubierto bajo la fórmula de venta con opción de compra durante cuatro años, aunque ello no es óbice, como ya hemos visto, para mantener la eficacia del pacto de garantía que subyace , repetimos 'La titularidad formal desplegada produce el efecto de asistir al fiduciario, en tanto no se produzca el cumplimiento un 'ius o título retinendi' ( Sentencias de 30-1-1991, 2-6-1982 [ RJ 1982, 3402] y 6-4-1992), por lo que hay que decidir que no procede la pretendida nulidad de la escritura de compraventa como sostiene la recurrente' Consecuencia de ello es la estimación parcial del recurso interpuesto por Esperanza pues se pretendió la nulidad del contrato de compraventa y de opción de compra cuando lo procente es: la declaración de nulidad de aquellos pactos de la escritura que determinan la existencia del pacto comisorio, que se concretan en el contrato en las siguientes cláusulas. En la estipulación quinta: FALTA DE PAGO DE LA CANTIDAD PACTADA.

PLAZO.

En la estipulación sexta: CANCELACIÓN.

En .la novena: LA EXTINCIÓN ANTICIPADA DEL DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA, por incumplimiento de la obligación de labrar las fincas con vertedera en los términos reseñados.

Procede igualmente declarar la nulidad de las inscripciones en el Registro de la Propiedad, incompatibles con la nulidad absoluta de los pactos anteriores ordenando la anotación en el Registro de la Propiedad de la declaración de nulidad de dichos pactos y, la condena a la entidad demanda a que otorgue escritura pública de compraventa a favor de la demandante , previo pago por éstos de la cantidad igual a la cantidad estipulada por las partes. Siendo los gastos de esta retroventa por cuenta de la actora tal como se pactó en el documento público.



SEXTO.- Siendo el resultado del recurso estimatorio parcial de la demanda, no procede imponer a las partes las costas de la primera instancia de conformidad con el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEPTIMO.- Ex. Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no ha lugar a imponer a la parte apelante las costas causadas por su recurso.

VISTOS, los preceptos legales citados y demás de general aplicación;

Fallo

que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR EN PARTE al recurso de apelación presentado por Esperanza , contra la sentencia dictada el 18-9-2019, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número tres de Teruel y como consecuencia: 1º.- Debemos de revocarla y la revocamos íntegramente.

2º - En su lugar estimando en parte la demanda debemos declarar que el contrato otorgado el 26-9-2014 es un contrato venta en garantía de un préstamo, declarando nulo el pacto comisorio.

3º- Como consecuencia debemos condenar y condenamos a la demandada a otorgar escritura pública de retroventa de los bienes entregados en garantía, previo pago por la demandante de la cantidad estipulada en el contrato, es decir 15.552,80 euros , siendo los gastos de otorgamiento de esta escritura a cargo de la demandante según lo estipulado.

4º .- La nulidad absoluta del pacto comisorio supone la declaración de nulidad de las siguientes estipulaciones: En la estipulación quinta: FALTA DE PAGO DE LA CANTIDAD PACTADA.

PLAZO.

En la estipulación sexta: CANCELACIÓN.

En la novena: LA EXTINCIÓN ANTICIPADA DEL DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA, por incumplimiento de la obligación de labrar las fincas con vertedera en los términos reseñados.

Procede igualmente declarar la nulidad de las inscripciones en el Registro de la Propiedad, incompatibles con la nulidad absoluta de los pactos anteriores ordenando la anotación en el Registro de la Propiedad de la declaración de nulidad de dichos pactos.

5º No ha lugar a imponer a las partes las costas causadas en la primera instancia.

6º Declaramos no haber lugar a imponer a la parte apelante las costas causadas por su recurso.

Así por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Doña Amparo Cerdá Miralles, Ponente en esta Apelación, en el día siguiente de su firma y entrega. Doy fe.