Sentencia Civil Nº 420/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 263/2010 de 13 de Julio de 2010

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 263/2010 SENTENCIA 13 de julio de 2010

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 263/2010

SENTENCIA nº 420

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 13 de julio de 2010.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha ocho de enero de dos mil diez, recaída en autos de juicio ordinario nº 424 de 2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 27 de los de Valencia, sobre reclamación de cantidad derivada de incumplimiento de contrato de compraventa de vivienda.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada ASMOA PLUS S.L. con anterioridad HABITALIA INICIATIVAS URBANAS S.L. representada por el procurador don Emilio Sanz Osset y defendida por la abogada doña Encarnación Ballesteros Talavera, y como apelada la demandante BLOC IMMOBILIARI S.L., representada por el procurador don Antonio García Reyes y defendida por el abogado don Jordi Bosch Viñas.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

« Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador D. Antonio García Reyes en nombre y representación de la entidad BLOC IMMOBILIARI S.L. contra ASMOA PLUS S.L (con anterioridad HABITALIA INICIATIVAS URBANAS S.L.) debo condenar y condeno a la citada demandada a abonar a la entidad actora la suma de 66.240,49 €, más los intereses legales desde que fue requerida es decir el 21-1 1-08 y ello con expresa condena en costas a la parte demandada.»

SEGUNDO.- La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, en solicitud de que se revoque la sentencia de instancia, se declare su libre absolución de todos los pedimentos de la demanda, con costas de la primera instancia a la apelada, se decrete la devolución del depósito efectuado, y por lo que respecta a las costas de la apelación se esté a lo establecido en el artículo 398 de la LEC .

TERCERO.- La defensa de la actora presentó escrito de oposición al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia, con costas.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 12 de julio de 2010, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia recurrida estimó la demanda razonando que «la cuestión controvertida queda reducida a determinar el alcance del contenido de la cláusula segunda del documento de prórroga de entrega de la vivienda de 12-12-07 y que establecía que ,,el comprador podrá optar por rescindir el contrato con la devolución de las cantidades entregadas, en cualquier momento anterior a la fecha de entrega de la vivienda" /.../ atendida la literalidad de lo pactado, la compradora podía perfectamente y en cualquier momento optar por la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas, opción que se podía ejercitar en cualquier momento anterior a la fecha de entrega de la vivienda y cuando la entidad actora optó por la resolución del contrato la entrega de la vivienda no se había producido no pudiéndose equiparar a tal entrega la mera comunicación fehaciente a la entidad compradora por parte de la vendedora de la fecha de otorgamiento de escritura pública, acto al que no compareció la compradora siendo cierto que es precisamente al día siguiente cuando remite burofax comunicando su voluntad de resolver el contrato la entidad actora /.../ no se ha acreditado que con anterioridad a la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública la compradora hubiera comunicado ya verbalmente su voluntad de rescindir el contrato, pero es que aún cuando tal comunicación verbal no hubiera tenido lugar el momento en el que se optó por la resolución, y del que se tiene constancia, era perfectamente posible por cuanto no se había producido la entrega de la vivienda, y así las partes convinieron que el momento final en el que se podía resolver por la compradora era hasta que se verificara la entrega, esto es ,,en cualquier momento anterior a la fecha de entrega de la vivienda" y de conformidad con lo dispuesto en el art 1462 CC se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador y la mera comunicación de la fecha de otorgamiento de escritura no puede equipararse a la entrega ni de ello derivar dada la incomparecencia de la compradora a tal acto incumplimiento alguno de esta al estar la misma amparada por lo convenido /.../ El art. 1462.2 CC establece meramente un supuesto de traditio ficta 'instrumental, es decir, existe una ficción de entrega, produciendo los mismos efectos que ésta, pero en el presente caso las partes convinieron que lo que impedía la opción de resolver el contrato al comprador era que la vivienda hubiera sido entregada no que meramente estuviera en disposición de ser entregada y ha de reiterarse que la entrega no había tenido lugar cuando la entidad hoy actora optó por la resolución, por lo tanto procederá la integra estimación de la demanda.»

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis, que las novaciones del contrato de 8 de marzo de 2.006 únicamente modificaron la fecha de entrega de la vivienda y la cláusula SEGUNDA , por la que hasta la fecha de firma de la escritura de venta, momento en que se produce la tradición (artículo 1462.2 CC ), el comprador podía rescindir el contrato. El comprador, citado por burofax, no comparece a la firma de la escritura pública de venta y entrega de la vivienda, por lo que es aplicable la cláusula cuarta del contrato de 8 de marzo de 2006 . Por tanto, antes de que la apelada manifieste su voluntad de resolver el contrato de compraventa, se produce un incumplimiento de ésta.

Se había perfeccionado el contrato de compraventa, pues se cumplían los requisitos del artículo 1450 CC , luego los contratantes están obligados a cumplir las consecuencias de contrato derivadas de la buena fe, el uso y la ley (artículo 1258 CC). Por ello, la comunicación extemporánea del comprador de su voluntad de resolver el contrato, cuando previamente no ha comparecido a la escrituración, es un ejercicio antisocial del derecho, prohibido por los artículos 1258 y 7 apartado 1 CC .

La sentencia deja al arbitrio de uno de los contrates el cumplimiento del contrato, contraviniendo los artículos 1115 y 1256 CC .

TERCERO.- Cada litigante interpreta de manera bien distinta los pactos convenidos entre ellas, por ello interesa recordar que las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero 1925, 18 abril 1931 y 30 marzo 1953 , seguidas después por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966, 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial (sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 , entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 "los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil (Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989, 21 de febrero y 23 de junio de 1991, 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto."

CUARTO.- La sentencia recurrida y las defensas de las partes litigantes centran bien la cuestión controvertida en determinar el alcance de la cláusula segunda del documento de prórroga de entrega de la vivienda de 12 de diciembre de 2007 , conforme al cual «el comprador podrá optar por rescindir el contrato con la devolución de las cantidades entregadas, en cualquier momento anterior a la fecha de entrega de la vivienda» (folio 13), y aplicando la doctrina expuesta al caso que estudiamos, haciendo una interpretación literal de ella, pero teniendo en cuenta las circunstancias previas concurrentes que llevaron a las partes a convenir sucesivas prórrogas de la entrega de la vivienda, dejándola por fin sine die al pactar que «la vivienda será entregada en el momento en que se cuente con las autorizaciones necesarias para la ocupación de la vivienda» (folio 13), coincidimos con la juez de la primera instancia en que cuando la actora optó por la resolución del contrato, la entrega de la vivienda no se había producido, y no es posible equiparar a tal entrega la mera comunicación de la fecha prevista de otorgamiento de escritura pública, al que no compareció la compradora. Pues aunque sólo después de esa fecha le comunicó a la vendedora su voluntad de rescindir el contrato, esta decisión fue conforme a lo acordado por la partes, y no contravino el pacto contenido en la cláusula cuarta del inicial contrato de 8 de marzo de 2006 (folio 8), que ex artículo 1504 CC , preveía efectos resolutorios en caso de «incumplimiento por el comprador de su obligación de escriturar o de concurrir a la entrega de llaves», ni contravino lo establecido en los artículos 1115 y 1256 CC , pues, amparada por el artículo 1255 CC y justificada por la persistente tolerancia y comprensión de la compradora al soportar una larga dilación en la entrega de la vivienda, la voluntad soberana de los contratantes decidió relevarle de esa obligación de escriturar, en la medida en que era incompatible con el derecho de opción que se le reconocía sobre la rescisión del contrato que podía ejercer en cualquier momento anterior a la fecha de entrega de la vivienda, esto es antes de que se produjera la traditio, en cualquiera de sus formas, incluso la instrumental (artículo 1462.2 CC ), que no se llegó a producir porque la compradora ejerció la opción que contractualmente tenía reconocida.

El recurso se desestima.

QUINTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por la demandada ASMOA PLUS S.L. con anterioridad HABITALIA INICIATIVAS URBANAS S.L.

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.