Sentencia Civil Nº 421/2006, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 321/2006 de 15 de Noviembre de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCIÓN OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 463-321/06

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 1209/04

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA ALICANTE-5

SENTENCIA NÚM. 421/06

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a quince de noviembre de dos mil seis.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 1209/04, sobre nulidad de contrato de compraventa, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Don Rodolfo , representada por la Procuradora Doña Francisca Ruzafa Torregrosa, con la dirección del Letrado Don Miguel Ángel Martínez Navas; y como apelada, la parte actora, Doña Yolanda , representada por el Procurador Don José Manuel Gutiérrez Martín, con la dirección del Letrado Don José A. Bustillo Villanueva.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 1209/04 del juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Alicante, se dictó sentencia de fecha veinticuatro de mayo de dos mil seis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta a instancia de Dª Yolanda, representada por el procurador Sr. Gutiérrez Martin contra D. Rodolfo , representado por la Procuradora Sra Ruzafa Torregrosa declarando válido el contrato de compraventa formalizado por las partes en fecha 7 de agosto de 2003 de la vivienda unifamiliar sita en la URBANIZACIÓN000 ", fase NUM000, nº NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad de Altea , tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004, finca NUM005, condenando al demandado a estar y pasar por tal declaración, quedando obligado a elevar a documento público dicho contrato, condenando a la parte demandada al pago de las costas procesales"

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte demandada; y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a la parte actora que presentó el escrito de oposición. Seguidamente , tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 463-321/06, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día de la fecha, en el que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- En el recurso de apelación se insiste en la misma alegación expuesta en el escrito de contestación a la demanda y es que el contrato celebrado entre las partes el día 7 de agosto de 2003 (documento número 2 de la demanda) no es realmente un contrato de compraventa sino que encubre un préstamo otorgado por la compradora a favor del vendedor siendo los indicios más relevantes del mismo: el precio es notoriamente inferior al de mercado y el pacto de retro a favor del vendedor.

Los elementos fácticos que inciden en la relación negocial que vincula a las partes son las siguientes:

1.-) Don Rodolfo compró a la mercantil promotora el día 25 de febrero de 2003 una vivienda unifamiliar, por un precio de 205.786,51.- ?, para lo que tuvo que concertar un préstamo hipotecario por importe de 186.000.- ?.

2.-) Don Rodolfo tenía problemas financieros y asesorado por el representante de "FJB Inversiones , S.L.", Don Ramón, decidió solucionar los mismos mediante la compraventa privada celebrada el día 7 de agosto de 2003 , cuya validez es cuestionada de nuevo en esta alzada.

3.-) En esa compraventa privada de fecha 7 de agosto de 2003 se pactó como precio del mismo inmueble la suma de 83.400.- ?, (61.100.- ? se pagaron en ese acto y 22.300.- ? mediante la subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario).

4.-) se acordó en la compraventa privada una cláusula de retroventa en virtud de la cual el vendedor podía readquirir el inmueble si abonaba la misma suma de 61.100.- ? y, además se volvía a subrogar en la hipoteca.

5.-) la compradora nunca llegó a adquirir la posesión del inmueble sino que el vendedor fue quien lo siguió ocupando.

6.-) no consta que la compradora haya pagado alguna cuota del préstamo hipotecario en el que supuestamente se había subrogado.

7.-) el vendedor pagó a la compradora en el mes de febrero de 2004 la suma de 11.000.- ? (documentos números 7 y 8 de la demanda) para el ejercicio del retracto.

8.-) el vendedor no pudo abonar la totalidad de los 61.100.- ? fijados en el contrato para ejercer el retracto.

9.-) Don Jesús Manuel , mediador inmobiliario, de quien era cliente la actora, afirmó en el acto del juicio que si el vendedor hubiese abonado la suma acordada en el plazo de tres meses, la compradora hubiese recibido una compensación económica adicional cuya cuantía no consta en ningún documento, que sería similar a un interés.

10.-) en un informe de tasación del inmueble datado a 4 de noviembre de 2004, fijó el precio de la vivienda en la suma 218.806 ,80.- ?.

11.-) la compradora pretende con este proceso la elevación a escritura pública de la compraventa y el reconocimiento de la titularidad dominical sobre la misma.

SEGUNDO.- De las referidas premisas fácticas llegamos a una conclusión coincidente con la mantenida por el apelante y es que la supuesta compraventa celebrada entre las partes realmente encubría un préstamo con pacto comisorio prohibido en el artículo 1.859 del Código civil en el que la cantidad entregada supuestamente en concepto de precio se destinó a solucionar los problemas financieros del vendedor-prestatario a quien se le daba un plazo de tres meses para su devolución. En el caso de que se devolviera la suma prestada (supuesto precio del retracto) en el plazo de tres meses y se ejerciera el Derecho de retracto, la compradora (prestamista) recibiría una compensación económica (interés, así lo llamó Don Jesús Manuel ). Si el vendedor- prestatario no restituía la suma entregada en el plazo de tres meses, la prestamista se apropiaba del bien ofrecido en garantía infringiendo así la prohibición del pacto comisorio establecida en el artículo 1.859 del Código civil, situación que se pretende con este procedimiento mediante la pretensión del reconocimiento de la titularidad dominical a favor de Doña Yolanda .

Son elementos indiciarios de los que se infiere la falsedad de la causa del contrato (en lugar de compraventa era un préstamo con pacto comisorio): 1.-) la notoria reducción del precio de la vivienda fijado en el contrato privado en relación con su precio real (205.786,51.- ? frente a 83.400.- ?); 2.-) la falta de ocupación del inmueble por parte de la supuesta compradora; 3.-) la falta de pago por la supuesta compradora de ninguna de las cuotas del préstamo hipotecario en el que se subrogaba.

No puede oponerse a la conclusión anterior el hecho de que el contrato litigioso es un supuesto de contrato fiduciario. Es cierto que la Jurisprudencia ha venido admitiendo con cierta amplitud las garantías reales atípicas, incluso mediante la formulación de negocios complejos, la utilización de negocios indirectos , u otros mecanismos jurídicos como la fiducia cum creditore. Pero la creación de una garantía atípica no puede servir de artificio para eludir uno de los principios fundamentales del sistema de garantías típicas como es la prohibición del pacto comisorio. Esta prohibición, con base en la que el acreedor, en caso de impago de su crédito, no puede pretender hacer suya la cosa dada en garantía, haciendo abstracción de su valor, tiene su origen en un texto del derecho Romano (Constantino, libro VIII, tít. XXXVI, ley 3 , del C .), fue acogida en nuestro Derecho Histórico (Partidas 58, Ley 41 del tít. V, y 12 del tít. XIII , y Proyecto de 1851 ; aunque no por el Proyecto de 1882), y se considera reconocida en los artículos 1859 y 1884 del Código civil, respectivamente para la prenda e hipoteca, y la anticresis. La prohibición hace referencia únicamente al pacto contemporáneo (previo o simultáneo) a la generación del crédito, no a las adjudicaciones o transmisiones posteriores en pago (S. 27 junio 1980); resultando indiferente que adopte la fórmula clásica de apropiación en el supuesto de que se produzca el incumplimiento de la deuda , u otra distinta. La vigencia inequívoca de la prohibición está reconocida en la Jurisprudencia (S.S.T.S. 25 mayo 1971, 25 septiembre 1986, 22 diciembre 1988, 18 febrero 1997, 13 mayo 1998, 15 junio 1999 , 16 de mayo de 2000 y 26 de abril de 2001 ) y en la doctrina de la Dirección General de Registros (Resoluciones 10 junio 1986; 3 junio , 29 septiembre y 16 noviembre 1987; 5 junio y 19 julio 1991; 5 mayo y 22 septiembre 1992; 18 octubre 1994), siendo incuestionable su aplicabilidad a todo tipo de garantía atípica por coherencia del sistema, analogía (artículo 4.1 del Código civil ), evitar el fraude de ley (ST.S. 18 febrero 1997 ), y, como dice la S.T.S. de 13 de mayo de 1998, dadas las razones de moralidad e interés general en que se asienta, por lo que constituye un límite al principio de la autonomía privada (artículo 1.255 del Código civil ).

Aplicada la doctrina expuesta al caso que se enjuicia resulta evidente que con la operación articulada bajo la forma de compraventa se pretende obtener cobertura para tratar de burlar la prohibición legal, lo que supone incurrir en "fraude de ley" , por lo que resulta indiscutible la nulidad radical de la compraventa como causa de la titularidad dominical cuyo reconocimiento se pretende por la actora en este procedimiento.

En consecuencia, se estima el recurso de apelación y se desestima la pretensión deducida en la demanda.

TERCERO.- La desestimación de la demanda lleva consigo la imposición de las costas de la instancia a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No procede efectuar especial imposición de las costas causadas en esta alzada al haberse acogido el recurso de apelación, en virtud de lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con estimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Alicante de fecha veinticuatro de mayo de dos mil seis, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la mencionada Resolución y, en su lugar, que desestimando la demanda promovida por Don José Manuel Gutiérrez Martín, en nombre y representación de Doña Yolanda, contra Don Rodolfo, debemos de absolver y absolvemos a éste de todas las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo a la actora las costas causadas en la instancia y , sin efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.-

..