Sentencia Civil Nº 422/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 312/2007 de 17 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimonovena

ROLLO Nº 312/2007

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 522/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 MATARÓ (ANT.CI-2)

S E N T E N C I A Nº 422/07

Ilmos. Sres.

D. MIGUEL JULIAN COLLADO NUÑO

Dª. NURIA BARRIGA LÓPEZ

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 522/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Mataró (ant.CI-2), a instancia de Dª. Montserrat , contra Dª. Antonieta y Tomás ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 227/07, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Dª Anna Vilanova Siberta, en nombre y representación de Dª Montserrat , contra Dª Antonieta y contra D. Tomás , representados por el Procurador Dª Anna Piferrer Cabiscol, debo declarar y declaro resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito, por incumplimiento del contrato imputable a la parte demandada, condenando a la misma a retornar las arras recibidas duplicadas, atendiendo a la literalidad del contrato, es decir, treinta y seis mil euros (36.000 euros) de principal, más intereses desde la interposición de la demanda, incrementados en dos puntos a partir de la presente resolución, con expresa imposición a la misma de las costas del procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la instancia que estima en su integridad la demanda interpuesta por Dª Montserrat frente Dª. Antonieta en reclamación de la devolución de las arras duplicadas, y condena a los demandados a devolver la suma de 36.000 euros, al entender que la compraventa no se formalizó en escritura pública por incumplimiento imputable al vendedor, al no disponer la vivienda de licencia de primera ocupación. Se alzan los recurrentes interesando la revocación en base a una errónea valoración de la prueba de la que coligen que no cabe imputar ningún incumplimiento a los vendedores y por ello la improcedencia de la devolución de las arras penitenciales duplicadas entregadas por la compradora.

SEGUNDO.- De acuerdo con constante jurisprudencia, el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal perfeccionado, generalmente una compraventa, puede desempeñar una de estas tres funciones, determinantes, respectivamente, de otras tantas clases de arras: como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo, y como arras penitenciales, que son las únicas que autorizan a resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o la restitución doblada, a las específica y únicamente se refiere al artículo 1.454 del Código Civil , siendo también jurisprudencia no menos reiterada y uniforma la de no cabe entender que el empleo de la palabra "señal" expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio, y que el contenido del artículo antes citado no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo cual aquí acontece.

La acción ejercitada trae causa en un contrato de compraventa perfeccionado interpartes en fecha 2 de diciembre de 2005 con pacto de arras penitenciales (vid folio 12 y 22). Ninguna de las partes cuestiona la existencia del pacto de arras penitenciales - estipulación sexta del contrato denominado de compromiso de compraventa - . La "quaestio iuris" que se plantea es si debe ser imputado la no consumación del contrato referido a un incumplimiento imputable a la parte vendedora, como así establece la sentencia de instancia, o por el contrario si el incumplimiento debe ser imputable a la compradora, como así pretende la recurrente. La sentencia de instancia establece que la ausencia de licencia de primera ocupación de la vivienda supone un incumplimiento del contrato de compraventa imputable a la vendedora al ser un elemento esencial del contrato.

No se discute ni cuestiona que los demandados vendedores adquirieron la vivienda de autos y anexos -vivienda tipo duple planta NUM000 de la C/. DIRECCION000 nº NUM001 de Llavaneras, plaza de aparcamiento nº NUM002 y trastero nº NUM003 - en construcción a la mercantil Intrasibilum, formalizando escritura pública el 28-01-2005.

Tampoco el hecho de que la vivienda no cuente con la licencia de Primera Ocupación, al no haber cumplido la promotora-constructora las condiciones impuestas en la licencia de obras otorgada el 1.04.2003 (vid. fol 61).

Más no podemos estar de acuerdo con la conclusión a la que llega el juzgador de instancia. Toda vez que cuenta la vivienda con la correspondiente Cédula de Habitabilidad. Además en el contrato perfeccionado de compraventa celebrado en fecha 2 de diciembre de 2005 las partes compradora y vendedora expresamente estipularon en la estipulación quinta que la vendedora no se responsabilizaba de las obras o trámites pendientes de realizar en las fincas y partes comunitarias objeto de venta. Dicha estipulación, supone que la compradora asumía y conocía que la finca objeto de compraventa se hallaba pendiente de tramites y gestiones. La actora compradora conocía así la pendencia de dichos trámites relativos al inmueble de autos antes de la firma del contrato de compraventa. Dicha consecuencia de falta de desconocimiento, es más de pleno conocimiento de la pendencia de diversa tramitación unido inclusive al inicio por su parte, como Presidente de la Comunidad de Propietarios constituido, de diversos quehaceres pendientes de realizar en relación a la total finca o inmueble nos impiden entender, en la línea de los razonamientos del juzgador de instrucción, que existió un incumplimiento de la obligación de entregar por parte del vendedor. Puesto que la actora sabía y conocía perfectamente que la vivienda y anejos adquirida se hallaba pendiente de una serie de trámites y trabajos. Ningún desconocimiento puede así achacarse a la compradora. La compradora no ignoraba el estado en el cual se hallaba la vivienda y partes anejas; al contrario era plenamente conocedora de los mismos e inclusive conocía cuantas gestiones se consideraban priotirarias para la pronta resolución de las mismas, en su cargo de Presidente de la Comunidad de Propietarios constituida del inmueble donde se ubica la vivienda de autos. La vendedora además siempre estuvo dispuesta a celebrar el contrato en las condiciones pactadas, vid comunicaciones de fechas 23-02 y 27-02 del 2006.

Por todo ello hemos de concluir, que no concurriendo en nuestro caso un incumplimiento de las obligaciones que competían a la parte vendedora, sino que en todo caso lo que se produjo es la facultad de la compradora de desistir del contrato de un modo libre y unilateral antes de la consumación del contrato de compraventa debe este acarrear con las consecuencias previstas en el art. 1454 del Código Civil , pacto además previsto y asumido por las partes en el contrato; inclusive cuando además resulta de las comunicaciones extrajudiciales cursadas que la compradora nunca solicitó la devolución duplicada de las arras sino la completa devolución de aquella (vid. folios 65, 69 y 75) simple mera.

El recurso se acoge.

TERCERO.- Las costas procesales deben ser impuestas a la actora al desestimarse íntegramente la demanda -art. 394.1 LEC .

En cuanto a las causadas en la presente alzada no procede verificar un especial pronunciamiento -art. 398.2 LEC .

Fallo

Que, ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Dª. Antonieta Y Tomás contra la Sentencia dictada en fecha 19 de febrero de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS la misma y con desestimación de la demanda interpuesta por Dª Montserrat frente a D. Tomás Y Dª Antonieta . ABSOLVEMOS a los demandados de las pretensiones frente a ellos efectuadas, con imposición de las costas de instancia a la parte actora y sin hacer expresa imposición de las causadas en la presente alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en . En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.