Sentencia Civil Nº 422/2007, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 257/2007 de 31 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 257/2007

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 BLANES

Procedimiento: nº 338/2005

Clase: procedimiento ordinario

SENTENCIA 422 /2007.

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a treinta y uno de octubre de dos mil siete.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante CALASATELLS S.L., representado/a por el/la

Procurador/a Dña. CARME PEIX ESPIGOL y defendido/a por el/la Letrado D. FRANCESC-XAVIER ROTLLAN AGUSTI.

Ha sido parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO DIRECCION000 DE LLORET DE MAR, representado/a por el/la Procurador/a D. JOAQUIM GARCÉS PADROSA y defendido/a por el/la Letrado D. JORDI SAIS GIRALT.

Antecedentes

PRIMERO. El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de CALASATELLS S.L. contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO DIRECCION000 DE LLORET DE MAR.

SEGUNDO. La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: " DESESTIMAR íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Ferran Janssen Cases, en nombre y repreeentación de la entidad mercantil CALASATELL S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFCIO DIRECCION000 de Lloret de Mar y en consecuencia, absolverle de todos los pedimentos formulados contra ella, con imposición de costas a la actora.Déjese sin efecto la suspensión de la ejecutividad del acuerdo adoptado como medida cautelar. "

TERCERO. En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO. En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 22 de octubre de dos mil siete.

QUINTO. Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda formulada por CALASATELLS S.L. en la cual se impugnan los acuerdos de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 , demandada, por la que se le imponía una cuota extraordinaria de 1.596,60 euros en concepto de contribución a los gastos de sustitución del ascensor del inmueble, así como el título constitutivo de obra nueva y división en propiedad horizontal, para que se excluya a la demandante de la distribución de cuotas entre copropietarios por gastos de ascensor, porque no usa el ascensor de la finca ni tiene acceso al mismo.

El órgano "a quo" analiza el título constituyo de 18 de junio de 1968, los elementos que se integran en el edificio y se someten al régimen de propiedad horizontal y las reglas que lo rigen, destacando que se incluyen entre los elementos comunes específicos "el ascensor, su instalación y maquinaria..."; así como la descripción del inmueble refiriéndose a planta baja, planta sótano y cinco plantas pisos, sin que al aludir en los apartados A y B a "plantas o pisos", se excluya a la demandante de las obligaciones atribuidas al resto de los propietarios por el hecho de que el local C, sea el único que consta en el sótano de la finca. Aplica el art. 9.1.e) y 2 de la LPH y la jurisprudencia que lo interpreta y acaba rechazando los pedimentos de la demanda.

SEGUNDO.- Insiste la defensa de la parte actora a través del recurso de apelación en que el local C) del que es propietaria la actora está situado en la planta equivalente a los sótanos del inmueble, se halla a un nivel inferior al del acceso de los otros pisos y locales y no tiene siquiera acceso al vestíbulo de la finca; que en el título constitutivo se dice que "el edificio consta de planta baja, planta sótanos y cinco plantas, de manera que no existiendo otro sótano por debajo del local de autos, el título se está refiriendo al local C cuando habla de "planta sótano"; y si el mismo título se refiere a que .... " correspondiendo a los propietarios o poseedores de las plantas o pisos ....." (no alude al sótano), a la hora de establecer los elementos comunes, entre ellos el ascensor y su maquinaria , se está refiriendo a los propietarios o poseedores de las plantas o pisos pero excluye y omite los elementos situados en la planta equivalente al sótano, lo cual dice el recurso que es lógico porque al no utilizarlo ni tener la posibilidad de hacerlo, sería injusto obligar a sus propietarios a contribuir económicamente a su financiamiento.

Sin embargo, la interpretación del título que declara la división del edificio en veintinueve locales o apartamentos susceptibles de aprovechamiento independiente, no puede ser otra que la atribuida en la sentencia apelada, pues en ningún lugar de dicho título consta un tratamiento distinto para el local de la planta sótano que lo diferencie de los demás elementos, y con ello los elementos comunes que se describen en dicho título, han de serlo de todos los locales o apartamentos del inmueble, pues el mismo tratamiento se dispensa como elemento común al " ascensor con su instalación y maquinaria", que a las "redes generales de suministro de agua luz y desagües", sin que pueda sostenerse que estos no constituyen elemento común de la totalidad de los locales y apartamentos. Si a ello añadimos que la norma general es la contribución de todos los copropietarios al sostenimiento del inmueble, y que las excepciones a tal regla deben considerarse con carácter restrictivo, no cabe duda de que la interpretación del título ha de seguir la línea hermeútica argumentada en la sentencia de primera instancia que en definitiva atribuye al ascensor la condición de elemento común, sin excepciones en función del título, a cuyos gastos de sustitución han de contribuir en principio todos los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas, mientras no se haya dispuesto otra cosa en los estatutos o se decida por acuerdo unánime de la Junta, ya que no se trata de un acto de administración, sino de disposición, y requiere unanimidad.

TERCERO.- Conforme al art. 9.1.e) LPH , cada propietario tiene la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Invoca la parte recurrente el art. 9.1 apartado e) de la LPH , para tratar de justificar la exención de pago del gasto por sustitución de ascensor, acordado en proporción a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal alegando la posibilidad de individualización de los gatos de ascensor, de donde pretende extraer el éxito de su pretensión.

Parece olvidar quien recurre que el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad data del año 1968, en el cual se establecen las cuotas de participación y los elementos comunes, que si bien no son inmutables o blindadas no pueden serlo a voluntad o conveniencia de un comunero, ya que para su modificación se requiere el acuerdo unánime de la junta de propietarios como requisito legal imperativo, art: 5 "in fine", en relación con el art. 17.1 de la L.P.H ; de manera que las disposiciones del título han de cumplirse, requiriéndose para la exención a un comunero, de los gastos generados por los elementos comunes determinados en aquel, la unanimidad, extremo que no puede ser suplido por la intervención de un solo comunero, aunque sea con intervención judicial, pues de prosperar la tesis de la recurrente, que pretende la individualización de ciertos gastos, para que se le excluya de los gastos derivados de la sustitución de ascensor, se vendría a alterar una parte de la escritura de constitución de la propiedad horizontal que atribuye la participación en proporción a sus respectivas cuotas de los diferentes locales o apartamentos en los gastos comunes tales como "ascensor con su instalación y maquinaria", sin exclusión o discriminación de ninguno de ellos, vulnerándose de lleno el art. 17 regla 1º de la LPH , que exige el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios para la válida aprobación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. De este tenor son las sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre 1996 y 9 de noviembre de 1994, añadiendo la de 30 de mayo 1997 que la LPH no permite distribución atípica de pago de gastos, a no ser que se halle prevista en el título constitutivo o en los estatutos; y si no está prevista, es inevitable la unanimidad.

Si el título constitutivo establece una relación de los elementos comunes entre los que se encuentra el ascensor, su instalación y maquinaria, y no excluye a ningún apartamento o local del pago de los gastos que ello supone, no cabe exigir la individualización de esos gastos so pretexto de que se produce un enriquecimiento injusto, pues el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, de la que aquí no se discrepa, (STS 14 de marzo 2000 ). Ya que en el caso que nos ocupa no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, lo que rige es la obligatoriedad del pago que establece el art. 9.1.e) en relación con el apdo 2 del mismo precepto.

Lo expuesto sin perjuicio del criterio razonable de considerar que el cambio o sustitución del ascensor, una vez transcurridos más de treinta y cinco años desde la construcción del edificio, redunda finalmente en beneficio de todos los condueños, incluidos aquellos que no hagan uso directo del mismo, pues con el mantenimiento del servicio que aquel presta, se logra cuando menos conservar el valor económico de la totalidad del inmueble en que se integra, (SAP Madrid 26-5-1998 y AP de Granada de 7-10-2005 ), del cual el local de la actora continúa formando parte, beneficiándose todos los titulares inmobiliarios de la finca.

En consecuencia, debe ser desestimado el recurso y confirmada la sentencia de primera instancia.

CUARTO.- La desestimación de la apelación conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta segunda instancia, conforme al art. 398.1 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por el Procuradora Dña. CARME PEIX ESPIGOL, en nombre y representación de CALASATELLS S.L., contra la Sentencia de fecha 26-09-2006, dictada por el JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 BLANES en los autos de procedimiento ordinario nº 338/2005, de los que este rollo dimana, y confirmamos el Fallo de la misma, con imposición a la parte apelante de las costas de la alzada.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante la Sala 1ª Tribunal Supremo solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 . También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma, siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán prepararse ante esta Sala en el plazo de cinco días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.