Sentencia Civil Nº 422/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 318/2011 de 25 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 318/11

Procedente del procedimiento Ordinario nº 66/10

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santa Coloma de Gramenet

S E N T E N C I A Nº 422

Barcelona, a veinticinco de septiembre de dos mil doce.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DON JOSÉ LUÍS BARRERA COGOLLOS, DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH y DON ANTONIO RECIO CÓRDOVA, actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 318/11, interpuesto contra la sentencia dictada el día 31 de enero de 2011 en el procedimiento nº 66/10, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santa Coloma de Gramenet en el que es recurrente DOÑA Flora e incomparecida HABITATGES MIRELLA, S.L. y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por doña Flora contra HABITATGES MIRELLA, S.L., debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la parte demandante la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS DIECISÉIS EUROS CON SETENTA CÉNTIMOS (9.916,70 €), más el interés legal correspondiente desde el 14 de marzo de 1997 hasta la fecha de la presente resolución, y desde esta fecha el interés legal incrementado en dos puntos hasta el completo pago. Sin expresa condena al pago de las costas procesales causadas.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CÓRDOVA.

Fundamentos

PRIMERO .- La parte actora formuló demanda de juicio ordinario en reclamación de 169.526,59 euros que entiende le adeuda la mercantil HABITATGES MIRELLA, SA por haber incumplido las obligaciones que le incumbían conforme al contrato de reserva de inmueble suscrito en fecha 14 de abril de 1997 por los ahora litigantes, que tenía por objeto el piso sito en PASAJE000 nº NUM000 , NUM001 NUM001 de Santa Coloma de Gramanet, fijando un precio de 99.167 euros y con entrega a cuenta de la suma de 9.916,70 euros. Justifica el importe reclamado en atención a que la demandada vendió el inmueble a un tercero por lo que incumplió la promesa de venta, debiendo ahora indemnizarle en la suma de 169.526,59 euros, que desglosa en los siguientes conceptos:

1º La cantidad de 163.556,65 que es la diferencia entre el precio de venta del inmueble por parte de la ahora demandada a D. Sabino y Dª Ana , terceros de buena fe, y el precio de compra pactado con la demandante en el contrato de promesa de venta, "esto es, la ganancia que mi representada podría haber obtenido si la demandada hubiera cumplido el contrato".

2º La cantidad de 5.969,94 euros que se corresponde con el interés legal del dinero de la suma entregada a cuenta en el momento de la firma del Contrato de promesa de compraventa (9.916,7 euros), calculados hasta el momento de la interposición de la presente demanda.

SEGUNDO .- La sentencia de instancia, tras advertir que ya en pleito anterior seguido entre las ahora litigantes se calificó la relación contractual habida entre las ahora litigantes como una promesa de venta y se declaró el incumplimiento contractual por parte de la vendedora, bien que se desestimó la demanda en la que la compradora exigía el cumplimiento del contrato por haberse vendido el piso a un tercero de buena fe, concluye que procede la resolución contractual con la obligación de la demandada de indemnizar a la actora por los daños y perjuicios sufridos; fijando estos en la suma de 9.916,70 euros, más el interés legal de dicha suma desde el 14 de marzo de 1997, en atención a la obligación de la vendedora de devolver a la compradora el importe entregado a cuenta, y rechaza una mayor indemnización con la siguiente argumentación:

"Además de intereses, el importe de la indemnización se cifra en la diferencia entre el precio pactado en aquel contrato de 14 de marzo de 1997 y el precio por el que la demandada vendió la finca a tercero. Pero ocurre que en realidad se ignora qué precio fue ese, pues nada se ha acreditado documentalmente ni supo explicarse en la audiencia previa cuando las partes fueron requeridas a tal efecto. Parece ser que aquel precio se hace coincidir con el principal de un préstamo hipotecario que grava la finca tres ser vendida a terceros, según puede verse en la nota simple registral aportada. Pero esa coincidencia es una simple suposición. En cualquier caso, calcular la indemnización de ese modo es confundir daños efectivamente causados con sueños de ganancia, de modo que, no acreditados tales daños, procede estimar la demanda sólo parcialmente, condenando a la demandada a la restitución de 9.916,70 euros. Y puesto que la resolución tiene efectos ex tunc, es decir, retroactivos, la demandada deberá abonar los intereses legales de dicha suma cantidad desde el 14 de marzo de 1997 hasta el completo pago de la deuda, incrementados en la forma determinada en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (argumento ex arts.1124 , 1295 y 1303 Código Civil )".

Frente a tal resolución se alza la parte actora insistiendo en que la valoración de los daños y perjuicios debe efectuarse en atención a la diferencia existente entre el precio pactado en la compraventa y el importe de la hipoteca concedida a los terceros de buena fe para la adquisición del piso.

La mercantil demandada se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia de instancia, con expresa imposición de las costas a la adversa.

TERCERO .- Planteado el debate en los términos referidos en el numeral anterior, debemos comenzar por destacar que lo único que debe ser objeto de resolución en esta alzada es la cuantificación de los daños y perjuicios sufridos por la compradora, ahora demandante, como consecuencia del incumplimiento contractual en que incurrió la vendedora, ahora demandada, al haber procedido a vender el piso a terceros de buena fe; y ello por cuanto en la sentencia de instancia se declara que estamos ante una promesa de compraventa a la que resulta de aplicación el artículo 1451 CC , con expresa referencia a la existencia de una previa sentencia dictada en pleito anterior que efectuaba tal declaración que produce efecto de cosa juzgada positivo conforme a lo previsto en el art.222.4 LEC , sin que la parte demandada haya impugnado tal pronunciamiento en su escrito de oposición a la apelación, habiéndose limitado a mostrar su discrepancia al respecto, pero sin ofrecer razón alguna que apoye tal postura.

En cualquier caso, no cuesta señalar que efectivamente (i) la sentencia dictada en pleito anterior habido entre las ahora litigantes, en la que se calificaba el contrato de autos como promesa de compraventa, produce efecto de cosa juzgada conforme al art.222.4 LEC , y (ii) que en aquella sentencia se acertó al efectuar tal calificación contractual por cuanto en el mismo se recoge con claridad el acuerdo de las partes tanto en cuanto al objeto de la venta como al precio, y conforme viene señalando la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, el precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional ( STS, Sala 1ª, 14 diciembre 2006 ).

Estamos por tanto ante una promesa de venta, que tan sólo requiere la conformidad en la cosa y el precio, por lo que resulta de aplicación al supuesto de autos lo previsto en el artículo 1.451 del Código Civil : "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato" ; lo que supone que la Sra. Flora podía reclamar, como efectivamente hizo en pleito anterior, a la mercantil HABITATGES MIRELLA, SL que cumpliera su promesa y otorgara la correspondiente escritura pública de compraventa conforme a lo estipulado, habiendo establecido de forma reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que, conforme a dicho precepto, la parte contratante está facultada para exigir, no ya el cumplimiento de la mera promesa (hacer el contrato) sino del contrato definitivo ( STS, Sala 1ª, 12 mayo 1978 ) y que en estos casos la posibilidad de cumplimiento forzoso está unánimemente reconocida ( STS, Sala 1ª, 11 junio 1998 ) así como que "los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse de las que produce la compraventa. Sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto" ( STS, Sala 1ª, 16 julio 2.003 ).

A la anterior conclusión no obsta que en la parte final del contrato en cuestión se efectúe una referencia a la posibilidad de que la vendedora pueda vender el inmueble a un tercero, con devolución a la compradora del dinero adelantado, y ello por cuanto, pese a la confusa redacción de dicho párrafo, tal posibilidad sólo puede entenderse para el caso de que no existiera conformidad de la compradora con las calidades y acabados existentes en el piso piloto en la medida en que resultaría contrario al artículo 1449 CC pretender que lo que se acordó fue la posibilidad de la vendedora de alterar de forma unilateral el precio de la venta.

CUARTO .- Sentado lo anterior, es de observar que lo acontecido en la relación contractual habida entre las ahora litigantes es lo siguiente:

1º En fecha 14 de abril de 1997 las ahora litigantes suscriben un contrato de promesa de compraventa que tiene por objeto una vivienda del edificio a construir en la calle PASAJE000 nº NUM000 de Santa Coloma de Gramanet, concretamente el piso NUM001 NUM001 (doc.nº1 de la demanda), pactando un precio de 16.500.000 pesetas (99.167 euros), con entrega a cuenta de la suma de 1.650.000 pesetas (9.916,70 euros).

2º En fecha 26 de junio de 2006 la vendedora remitió comunicación a la compradora indicándole que la vivienda ya estaba acabada, instándole para que manifestara si era su voluntad realizar los trámites para la formalización de la compraventa con un precio de 330.556,66 euros.

3º La compradora contestó a tal requerimiento en fecha 29 de junio de 2006 anunciando su "intención de acudir, sin más trámite, al auxilio judicial en defensa de mis legítimos intereses", y en fecha 14 de abril de 2007 procedió a interponer demanda de juicio ordinario interesando la condena de la vendedora a otorgar escritura pública de compraventa del piso de autos por el precio inicialmente pactado (99.167 euros), siendo desestimada tal demanda por cuanto, si bien se entendió que efectivamente se trataba de un contrato de promesa de compraventa y por tanto la compradora podría exigir su cumplimento, la demandada había procedido a vender el piso a terceros de buena fe en fecha 31 de mayo de 2007.

4º En la información registral de la finca de autos consta que efectivamente se vendió en fecha 31 de mayo de 2007 y asimismo que sobre dicho inmueble se constituyó una hipoteca por importe de 262.723,65 euros.

A partir de las anteriores premisas se hace necesario analizar en el siguiente numeral cuál es el perjuicio real sufrido por la ahora demandante en la medida en que el incumplimiento contractual de la vendedora le permite reclamar el mismo conforme a lo previsto en los artículos 1124 y 1451 CC .

QUINTO .- Llegados a este punto, es de observar que ciertamente la ahora demandante se ha visto impedida de adquirir un inmueble de las características del de autos debido a la extraordinaria variación del precio de la vivienda durante el tiempo transcurrido entre la firma del contrato y la finalización de la obra, lo que en definitiva supone que el incumplimiento contractual de la vendedora ha privado a la compradora de poder adquirir un inmueble como era su interés.

Frente a ello, la vendedora ha obtenido un extraordinario beneficio en la operación por cuanto, habiendo pactado un precio de 99.167 euros, con entrega adelantada de 9.916,70 euros, finalmente ha conseguido vender el inmueble por un precio no inferior a 262.723,65 euros conforme se infiere (i) de la hipoteca constituida sobre dicho inmueble por tal importe, (ii) del precio ofertado a la ahora demandante en la comunicación que le fue remitida en fecha 26 de junio de 2006 (330.556,66 euros), y (iii) de la falta de prueba por parte de la vendedora-demandada en orden a acreditar que el precio de venta fue inferior.

Así las cosas, y teniendo en cuenta (i) que el cumplimiento de las obligaciones contractuales por la vendedora hubiera conllevado que la compradora hubiera adquirido una vivienda valorada en 262.723,65 euros en el momento en que debería haberse otorgado la escritura pública de compraventa, y (ii) que la compradora interesó a través de la oportuna demanda judicial el cumplimiento del contrato, resulta razonable entender que el perjuicio que se le ha causado cebe cifrarse en la diferencia entre el valor pactado para la adquisición del inmueble y aquel otro que correspondía al mismo en la fecha en que la vendedora se negó a formalizar la escritura de compraventa, que bien cabe hacerla coincidir con la fecha en que procedió a vender el piso a terceros de buena fe.

No se trata ahora de especular acerca de si la compradora tenía o no intención de proceder a la venta del piso a terceros y obtener así un beneficio, sino simplemente de constatar que la compradora se ha visto privada del inmueble que tenía derecho a adquirir y que el valor del mismo en la fecha en que debió otorgarse la escritura de compraventa ascendía, al menos, a la cantidad de 262.723,65 euros.

Obsérvese como la reciente jurisprudencia del la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene invocando de forma reiterada el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) que permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil ( STS 17 diciembre 2008 , y la en ella citadas); y a tal efecto es buena la referencia al art.9:507 PECL que, al ocuparse de valorar los daños y perjuicios derivados de la resolución contractual, prevé lo siguiente:

"Artículo 9:507: Aplicación del precio corriente de mercado.

Cuando el perjudicado haya resuelto el contrato y no haya celebrado un negocio de reemplazo, pero existe un precio corriente de mercado para la prestación objeto del primer contrato, este perjudicado podrá resarcirse de la diferencia entre el precio del contrato y el precio corriente en el momento de su resolución, así como de los daños debidos a cualquier otra pérdida, en tanto puedan indemnizarse con arreglo a esta sección".

En el Comentario a dicho artículo ya se advierte que "todos los ordenamientos jurídicos utilizan este medio "abstracto" de determinación del importe de las pérdidas ocasionadas" , haciendo incluso especial referencia al Derecho Español: "Esta determinación también se admite en ESPAÑA ( STS 27 marzo 1974 , 30 enero 1976 , 31 marzo 1977 , 14 noviembre 1977 , 28 febrero 1978 ; ver Vicent Chuliá, II, 106; ver también Díez Picazo, II, 683-684 y Carrasco 670)".

Se trata por tanto de tomar en consideración para valorar la pérdida sufrida por la parte compradora el precio corriente del bien objeto de la compraventa en la fecha en que el cumplimiento del contrato fue exigido por la compradora y devino imposible por culpa de la vendedora, esto es, en el momento en que la vendedora procedió a vender el inmueble a un tercero.

La solución que ofrecen los PECL nos parece, además de razonable, justa en la medida en que lo contrario supondría amparar el beneficio indebido que ha obtenido la vendedora al negarse a cumplir su obligación de otorgar la oportuna escritura de compraventa.

En consecuencia, procede fijar la indemnización de daños y perjuicios que tiene derecho a percibir la ahora demandante a cargo de la demandada en la suma de 163.556,65 euros (262.723,65 € - 99.167 €); sin que, por otro lado, proceda incrementar dicho importe con los intereses de la cantidad inicialmente entregada (9.916,70 euros), como también interesaba la actora en su demanda, en la medida en que tal entrega adelantada formaba parte del contrato cuyo cumplimiento postula, o dicho de otro modo, el abono por la vendedora del precio de mercado del inmueble viene a sustituir el cumplimiento de la obligación de entrega, y en este último caso es claro que no procedería el pago de intereses de la cantidad adelantada.

SEXTO .- En atención a todo lo expuesto, procede estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por la parte actora, y en consecuencia, revocando la sentencia de instancia, estimar parcialmente la demanda rectora de autos y condenar a la demandada a pagar a la actora la suma de 163.556,65 euros, más el interés legal de dicha suma desde la interpelación judicial ( arts.1100 y 1108 CC ), y sin hacer imposición de las costas causadas en la instancia al ser parcial la estimación de la demanda ( art.394.2 LEC ).

Conviene advertir con relación a la condena al pago de intereses que si bien la actora reclamaba una indemnización por cuantía superior, lo cierto es que desglosaba su reclamación en dos partidas y una de ellas se estima íntegramente; y en todo caso, la reciente jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene a rechazar todo automatismo en la aplicación del brocardo in iiliquidis non fit mora , a la vez que se valora la racionabilidad de la oposición del deudor a aceptar como debida la cantidad que se le reclama, de modo que, demostrada la realidad de la deuda y su injustificada insatisfacción, no puede impedir la condena al pago de intereses la circunstancia de que el Tribunal fije una indemnización inferior a la reclamada en la demanda (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 5 abril de 2005 , 31 de mayo de 2006 y 15 octubre 2008 ).

No ha lugar a hacer especial imposición de las costas causadas en esta alzada al haberse estimado el recurso ( art.398.2 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Flora contra la sentencia de 31 de enero de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santa Coloma de Gramanet , y revocando la misma, estimamos parcialmente la demanda rectora de autos y condenamos a la mercantil HABITATGES MIRELLA, SL a pagar a la actora la cantidad de 163.556,65 euros, más el interés legal de dicha suma desde la interpelación judicial, y sin hacer imposición de las costas causadas en la instancia al ser parcial la estimación de la demanda.

No ha lugar a hacer especial imposición de las costas causadas en esta alzada.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a ...............2012, en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fé.