Sentencia Civil Nº 422/2012, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 281/2011 de 21 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00422/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf Fax : 941296484/486/489

Modelo : SEN010

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 281/2011

ILMOS.SRES.

MAGISTRADOS:

D. RICARDO MORENO GARCÍA

Dª MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

D. FERNANDO SOLSONA ABAD

SENTENCIA Nº 422 DE 2012

En LOGROÑO, a veintiuno de diciembre de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LOGROÑO, los Autos de JUICIO VERBAL nº 859/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de CALAHORRA, a los que ha correspondido el Rollo 281/2011, en los que aparece como parte apelante, EUROPEAN SUN PARKS S.L. ,representada por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA PILAR ZUECO CERECEDA, y como parte apelada DON Cayetano , representado por la Procuradora de los Tribunales DOÑA PAULA BONAFUENTE y asistido por el Letrado DON IGNACIO CUOTA CASALS, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. DON RICARDO MORENO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.-Con fecha 10-2-2011, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Calahorra (f.- 104-108) en cuyo fallo se recogía:

' Estimo en parte la demanda interpuesta por Don Cayetano , representado por la procuradora Sra. Paula Bonafuente Escalada contra Europeam Sun Park S.L, representada por el procurador Sr. Santiago Echevarrieta Herrera y :

-Declaro que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 1 de enero de 2008, expiró en fecha 1 de enero de 2010.

-Condeno a esta última al pago de la cantidad de 32.340 euros por las rentas impagadas correspondientes a febrero a diciembre de 2009 ambos inclusive.

No ha lugar al resto de las pretensiones ejercitadas con la demanda.

No ha lugar admitir compensación alguna.

No ha lugar hacer especial pronunciamiento sobre costas procesales... '.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de European Sun Park S.L,, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable, cosa que así se hizo por parte de D. Cayetano .

TERCERO.- En el recurso de apelación (f.- 124-129) se alegaba, en esencia, error en la sentencia al no estimar la solicitud de compensación formulada de los 6.000.-euros de fianza, para concluir interesando que previos los trámites legales se proceda a dictar la resolución que revoque la de instancia y en su lugar se dite otra admitiendo '... la compensación del importe total de la finaza (6.000.-€) retenido injustificadamente por el demandante, compensando y descontando dicha cantidad de la suma reconocida al actor en la sentencia (32.340 €), y en definitiva, rebajar el importe total de la condena y finar en 26.340 € la cantidad total que corresponde pagar a mi representada...'

En la oposición presentada frente al recurso de apelación (f.- 132-134) se alegaban las razones que estimó oportunas frente a las alegaciones del recurso de apelación, a la vez que se formulaba impugnación alegando error en la valoración de la prueba y de los criterios de la distribución de su carga en relación con la pretensión de la actora de condena a la demandada en la cantidad de 15.000.-euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios por el tiempo que va del 1-1-2010 al 11-6-2010 en el que la demandada ha venido, en su opinión, disfrutando de la nave, para concluir interesando que previos los trámites legales oportunos se '... condene a la demandada al pago a la actora de la cantidad de quince mil euros (15.000.-euros), en concepto de indemnización por daños y perjuicios en razón de la posesión de la nave que ha venido disfrutando desde la fecha de terminación del contrato -uno de enero de 2010- hasta el día 11 de junio de dos mil diez; y previo el cumplimiento de los trámites legales oportunos, y en mérito de lo en él expuesto, se dicte, en su día sentencia por la que se desestime el recurso de apelación interpuesto y se estima nuestra impugnación, con cosas a la demandada de la primera instancia, manteniendo el resto de sus pronunciamientos; todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada..:'

La parte contraria se opuso a tal impugnación interesando su desestimación.

CUARTO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 15-11-2012.

QUINTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Respecto de la alegación del impugnante de error en la valoración de la prueba y de los criterios de la distribución de su carga en relación con la pretensión de condena a la demandada en la cantidad de 15.000.-euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios por el tiempo que va del 1-1-2010 al 11-6-2010 en el que la demandada ha seguido, en su opinión, disfrutando de la nave.

El punto de partida para el examen de la cuestión planteada debe ser el contrato alcanzado entre las partes de 1-1-2008 y especialmente la cláusula cuarta que se dedica al plazo de vigencia del contrato en la que se recoge que:

' Cuarta.- Plazo de vigencia. Las partes acuerdan que el presente contrato tendrá una duración máxima de 25 años, cuya vigencia lo será por anualidades hasta completar elfazo total acordado. Llegado el vencimiento del plazo inicialmente estipulado, el contrato se prorrogará por idénticos periodos de duración, de no mediar , dos meses antes del vencimiento del plazo, inicialmente pactado o de la correspondiente prórroga, denuncia escrita de alguna de las partes dirigida a la otra parte, manifestando su voluntad contraria a la prórroga del contrato .

La vigencia de la primera anualidad de este contrato de locación lo será a partir del uno de enero de 2008'.

Tal contrato fue objeto de litigio en cuanto a la interpretación del plazo de duración en el que recayó sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Zaragoza el 18-3-2010 (f.-17-21) en la que se hace ya referencia al burofax de 25-1-2009 por el que se indicaba la voluntad del European Sun Parks S.L de dar por terminado el contrato a fecha 1-1-2010, aportado al procedimiento (f.-25).

Por parte de Cayetano y de Marisol se procedió a la venta de la propiedad por escritura pública de 11-6-2010 (f.-31 y ss) de manera que lo que es objeto de reclamación en el presente procedimiento tal como se desprende del contenido de la demanda son las mensualidades impagadas hasta el mes de diciembre de 2009 y desde enero de 2010 hasta el 11-6-2010 las cantidades que se interesan como daños y perjuicios en atención a que pese a la manifestación de finalizar el 1-1- 2010 European Sun Parks S.L siguió con el uso de la finca.

Por último cabe señalar que la sentencia recurrida considera que no se acreditó que la demandada siguiera en el uso del local por lo que entendía que no era procedente que se abonara el importe de las rentas correspondientes a ese tiempo.

Es sobre la base de lo anterior que se plantean en íntima conexión las dos cuestiones objeto de recurso de apelación, por un lado la compensación de la finaza entregada en su día que pretende la demandada y por otro la procedencia de la reclamación que pretende la demandante sobre los meses que van de enero de 2010 a 11 junio de 2010, que no fueron concedidos por la sentencia recurrida, siendo procedente analizar esta última cuestión en primer lugar.

En cuanto a las rentas de enero a 11 de junio de 2010, es doctrina reiterada ( SSTS 3-7-1990 , 17-3-1992 ) que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, ahora bien queda por ver si efectivamente se persistió en la posesión que la demandante sostiene

La juzgadora 'a quo' dictó sentencia desestimando la demanda, señalando que corresponde al demandado, en virtud de las normas sobre carga de la prueba previstas en el art. 217 de la LEC , acreditar la existencia de la persistencia en la posesión de la nave por la demandada una vez concluido el contrato el 1-1-2010, siendo objeto de recurso de apelación, tal criterio de atribución de la carga de la prueba.

Cabe señalar que imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil (en este sentido se manifiesta entre otras la SAP Barcelona de 10-10-2012, Rec. 882/11, Secc 13 ª).

Y durante ese plazo temporal la doctrina jurisprudencial establece de forma unánime y constante que pesa sobre el arrendatario u ocupante la obligación de abonar la renta no sólo durante toda la vida del contrato, sino incluso con posterioridad a su resolución, y hasta el momento del desalojo y efectiva devolución de la finca arrendada ( art. 1561 CC ), bien sea en concepto de renta, bien en el de indemnización por la ocupación (por haber incurrido en mora el arrendatario en el cumplimiento de su obligación, conforme a lo dispuesto en el artículo 1101 del mismo Código ), bien por impedir al arrendador obtener las correspondientes utilidades por ejemplo, entre otras, en la Sentencia de 12-2-1999 '... el que se sigan pagando rentas después de extinguida la relación arrendaticia no es más que una nueva contraprestación indemnizatoria por la persistencia en una ocupación indebida ( Sentencias de 18 de febrero de 1960 , 28 de junio de 1979 y 2 de marzo de 1993 , entre otras).' ( SSTS 17- 7-1999, 22-2-2007 , etc).

Y en cuanto a la carga de la prueba sobre la efectiva puesta a disposición libre de los propietarios de la finca tenemos que resulta de lo actuado que, no obstante los ofrecimientos de entrega o de cese en la ocupación de la nave, no consta que el arrendatario depositara las llaves, a disposición de la arrendadora o realizara acto similar o con los efectos indicados, por lo tanto, dado que lo que se cuestiona es cuándo se resolvió el contrato con devolución de la posesión inmediata al arrendador y en su consecuencia en qué momento se detiene la obligación de pago de renta, cabe concluir que acreditar este extremo pesa sobre el arrendatario por aducir un hecho impeditivo para que prospere la demanda, la ausencia de tal prueba perjudica a quien tenía la obligación de probarlo es decir a los arrendatarios demandados.

En este sentido parece de evidente que de conformidad con lo previsto en el artículo 1561 CC , a la conclusión del arriendo debe proceder a la devolución de la finca, tal y como la recibió, por cualquiera de los medios admitidos en derecho, de manera que si la retiene, una vez concluido el arriendo, lo hace sin posesión, viciosamente, como detentador, teniendo manifestado al respecto la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 2-3-1963 que la obligación legal de devolución no se cumple con la simple manifestación del arrendatario de que se pone la cosa a disposición de la otra parte, sino que, al igual que acontece con la compraventa, hay que poner en posesión de la cosa al adquirente, es decir, a la arrendadora, extremo éste que es el que ha sido objeto de debate a los efectos de determinación de la cuantía de la renta arrendaticia dejada de abonar por el arrendatario hasta la entrega real y efectiva de la vivienda arrendada a favor de la arrendadora. En consecuencia lo que debe probar cumplidamente la arrendataria es la devolución posesoria de la finca, sin que sea bastante la comunicación de la intención de dejar la nave que no vaya acompañada de la entrega efectiva de las llaves.

Por lo tanto dado que sí se considera como probado que se ha estado ocupando la finca durante el tiempo reclamado surge la obligación de pago de las rentas correspondientes, que de conformidad con lo establecido en la propia sentencia sobre las mensualidades adeudadas se fija en la cantidad de 2940.-euros por cada una de las mensualidades que van de enero a mayo de 2010 lo que resultarían 14.700.-euros, que es el plazo temporal que se tiene en consideración para la fijación del concepto de indemnización en la demanda por la que reclama la cantidad de 15.000.-euros pero que se fija en la indicada cantidad, en atención a los criterios indicados en la sentencia sobre las mensualidades y atendiendo al concreto concepto indemnizatorio de esta cantidad.

SEGUNDO.-. Respecto de la alegación del recurrente de error en la sentencia al no estimar la solicitud de compensación formulada de los 6.000.-euros de fianza con la cantidad establecida por los meses de alquiler debidos.

Conviene señalar al respecto que entre otras disposiciones contenidas en el clausulado del contrato de 1-1-2008 que vinculaba a las partes (f.-11-15) en su decimotercera se establece lo siguiente:

' Decimotercera.- Fianza. En este acto, la arrendataria hace entrega al arrendador de la cantidad e de seis mil euros (6.000.- euros ), en concepto de fianza equivalente a dos mensualidades. Cuantía ésta que deberá depositarse por el arrendador en el Instituto Social del Suelo y la Vivienda de Aragón, hasta la finalización del presente contrato, debiendo liquidar y entrega a la arrendataria , a la finalidad del contrato , la cuantía correspondiente, después de practicadas las deducciones que tuviere lugar.

La fianza no está sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato; pero transcurrido aquél, las partes acuerdan que la fianza será actualizada en cantidad idéntica ala que resulte del importe que se venga satisfaciendo en ese momento en concepto de renta'.

En relación con la compensación del importe de la fianza, es doctrina reiterada ( SSTS 7-6-1983 , 16-11-1987 etc), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Por otra parte en el presente procedimiento ya con carácter previo y a los efectos del art. 438 LEC se alegó la compensación de las rentas pendientes con la finaza en su día entregada (f.-90-91) y por Decreto de 19-1-2011 se notificó a la actora (f.-92-93).

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la fianza no devuelta es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

Conviene recordar de entrada que un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también de otros derechos del arrendador, desprendiéndose de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo cual implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP Barcelona de 15 de abril de 1999 , Valencia de 29 de junio de 2005 , entre otras muchas).

En el presente supuesto debe tenerse en consideración la cantidad establecida y ya descrita a lo que debe añadirse que el concepto indemnizatorio estaría determinado en primer lugar por la cantidad correspondiente a los meses indicados.

En segundo lugar se dice que con tal cantidad debe hacerse frente a los daños ocasionados, pero al respecto también debe indicarse que el artículo 1561 del Código Civil establece que el arrendatario debe devolver la finca arrendada, tal como la ha recibido, salvo lo que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, lo que debe llevar a entender que el arrendatario es responsable de los daños que presente la finca arrendada en el momento de su entrega, salvo aquellas que se entienda que provienen del uso ordinario de la misma y de igual manera el artículo 1563 del Código Civil establece una presunción de responsabilidad del arrendatario por los daños que pueda presentar la finca a la fecha de entrega. Ahora bien tal presunción más de responsabilidad que de culpa exige que el arrendador acredite la existencia de tales daños en el momento de la entrega de la finca, lo cual debe ponerse forzosamente en relación con las circunstancias de determinación de tal momento final puesto que no en vano se fija el 11-6-2010 por ser el momento de la compraventa mediante escritura pública, la cual aparece a aportada a las actuaciones sin que en la misma se haga mención alguna a la existencia de daños, o que por razón de su existencia se minore el valor de la propiedad. Por lo tanto ni existe concreción de daños en tal momento ni se ha llegado a acreditar en el presente procedimiento su existencia, por lo que no cabe considerar como probada la existencia de daños.

Señalado lo anterior resulta que la cuantía de la fianza únicamente aparece vinculada a la atención de las rentas vencidas y no pagadas, así como a la cuantía indemnizatoria determinada sobre la base de las mensualidades correspondientes a los meses en que se ha considerado como probado que el demandado continuó con el uso de la nave, siendo ambas cantidades determinadas. Por tanto, una vez extinguido el contrato, constando la existencia de rentas debidas, procedería la compensación entre la obligación de pago de la parte arrendataria y la obligación del arrendador de restitución de la fianza, si ambas reclamaciones se hallaran en el mismo proceso, como es el caso, por lo que procede estimar el recurso de apelación en cuanto a este extremo.

TERCERO.- Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398, al haberse estimado ambos recursos, cada parte hará frente a sus costas y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Europeam Sun Park S.L, así como la impugnación de la representación procesal de Cayetano , contra la sentencia de fecha 10-2-2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Calahorra, en juicio verbal en el mismo seguido al nº 859/2010 , de que dimana el Rollo de Apelación nº 281/2011, debemos revocarla parcialmente a los efectos de añadir, a la cantidad fijada como pago a cargo de Europeam Sun Park en la sentencia, la cantidad de 14.700.-euros, procediendo aplicar la compensación con la cantidad de 6.000.-euros entregada en concepto de fianza por esta.

Con expresa imposición de las costas causadas a la parte apelante.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala,

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública el Tribunal en el día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.