Sentencia Civil Nº 422/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 558/2012 de 08 de Octubre de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 422

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE : ILMO. SR.

HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMAS. SRAS.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 4 DE ESTEPONA

ROLLO DE APELACION Nº 558/12

JUICIO Nº 695/10

En la ciudad de Málaga, a ocho de octubre de dos mil catorce.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 695/10 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso el Procurador Don Julio Cabellos Menéndez, en nombre y representación de DOÑA Aida y DON Mauricio .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 5 de marzo de 2012, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' ESTIMO totalmente la demanda interpuesta por EUOHIVIANT ESTATE AGENTS, S.L. y LIVINGSTONE ESTATE CONSULTING, S.L. frente a D, Mauricio y DÑA. Aida y CONDENO a estos últimos al pago de la cantidad de nueve mil euros ( 9000 euros), así como del interés legal del dinero desde el 19 de mayo de 2010, así como al mismo incrementado en dos puntos porcentuales desde la fecha de la sentencia.

Se condena a los demandados al pago de las costas'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 7 de octubre de 2014, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de los de Estepona, se alzan los apelantes DON Mauricio y DOÑA Aida , alegando los siguientes motivos de impugnación:

1º.- Incumplimiento contractual de los demandantes. Excepción de incumplimiento contractual o contrato no cumplido. Artículo 1124 del C. Civil :Y ello porque en el presente supuesto, no informaron a los compradores de las limitaciones de la vivienda, por su condición de protegida, siendo una cuestión esencial, ya que el régimen de la vivienda protegida establecía no solo una limitación en el precio, sino unos condiciones para los candidatos a compradores, como que la vivienda fuera efectivamente ocupada como domicilio habitual, requisitos que parecen encajar poco en el caso de los compradores, él sueco y ella española, pero con residencia permanente en Suecia; y estas limitaciones hacían imposible llevar a cabo de forma efectiva la venta, salvo que la vivienda se descalificara. En definitiva, estiman que los demandantes incumplieron gravemente sus obligaciones contractuales, cuando no informaron debidamente al comprador antes de firmar el contrato de compraventa de 3 de marzo de 2010 sobre las limitaciones de la VPO, y cuando ocultaron esta circunstancia a los vendedores, haciéndoles creer que los compradores no ponían objeción o pega alguna a las limitaciones del inmueble.

2º.- Error de hecho en la valoración de la prueba. Acreditación de incumplimiento contractual de los demandantes:La prioridad de los demandantes era cobrar la comisión, lo de perfeccionar la venta no dejaba de ser una trámite para conseguir esa prioridad, cuando su obligación era precisamente lo contrario, asegurar la venta en condiciones y luego, una vez cumplida su obligación cobrar sus honorarios.

3º.- Error de derecho en la valoración probatoria, con vulneración del artículo 218.2 de la LEC : Y ello por lo siguiente: a) no se pude afirmar en la sentencia que la Sra. Leonor se preocupó en todo momento de la operación, por cuanto si desconocía el régimen de VOP y las limitaciones de esa calificación en una venta, no pudo informar a los compradores; b) y lo mismo puede predicarse del otro señor que representaba a la otra agencia, el Sr. Jesús Carlos , que era quién más en contacto estaba con los compradores; c) que es un hecho cierto que los compradores no sabían nada de la VOP antes de firmar el contrato de 3 de marzo de 2010; y d) no se puede concluir que la fecha de notificación de la resolución por la que se descalificaba la vivienda fue el 23 de febrero de 2010, por el solo hecho de que esa fecha es la que aparece en un sello de salida del departamento de la vivienda.

SEGUNDO.- Antes de entrar en el estudio en concreto de los motivos de impugnación conviene hacer una serie de precisiones sobre este tipo de contratos y así la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014 fija como doctrina jurisprudencial que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el ' buen fin' o éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma. Y en este sentido establece lo que sigue: '...... PRIMERO.-.- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, el derecho del mediador a la retribución pactada por la mediación en la venta de un piso que, concertada entre las partes puestas en contacto por el agente de la propiedad inmobiliaria, no obstante, se llevó a cabo al margen de éste y por un precio inferior al referido en el encargo realizado; planteándose si la retribución del mediador queda excluida o, en su caso, es susceptible de una rebaja proporcional a la reducción del precio final de la compraventa celebrada.........

Contrato de mediación: venta de piso. Gestión encomendada y cumplimiento del encargo. Derecho del mediador a la retribución pactada.

Doctrina jurisprudencial aplicable.

SEGUNDO.- 1. La parte actora, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC , esto es, por el interés casacional con base a la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpone el recurso de casación que articula en único motivo. En concreto, por un lado, se citan las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Primera, de fechas 12 de septiembre de 2011 y 18 de diciembre de 2007 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19ª, de fecha 7 de enero de 2009 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, de fecha 28 de septiembre de 2000 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Primera, de fecha 5 de marzo de 2010 , las cuales consideran que la comisión del agente queda excluida. Y con un criterio jurídico coincidente entre sí pero opuesto al anterior se citan las Sentencias de la Audiencia Provincial de Gran Canaria, Sección Quinta, de fecha 24 de noviembre de 2010 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Novena, de fecha 17 de enero de 2011 , la Sentencia de laAudiencia Provincial de Mallorca, Sección Tercera, de fecha 7 de septiembre de 2010 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11a, de fecha 14 de julio de 2010 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16a, de fecha 14 de enero de 2005 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12a, de fecha 23 de junio de 2009 , las cuales optan por una rebaja en el importe de la comisión, proporcional a la reducción del precio de la compraventa.

2. En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser estimado.

3. En orden al interés casacional que refiere el presente caso, centrado en la delimitación o caracterización, ciertamente compleja, que encierra la atipicidad del contrato de mediación, debe tenerse en cuenta lo ya señalado por esta Sala en su sentencia, de 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ), a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado: (Fundamento de Derecho Segundo, números tercero y cuarto) '3. A juicio de esta Sala, la decantación conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterización de la figura se sustenta en dos ejes interpretativos, principalmente.

El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.

El segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato atípico que caracteriza el contrato de mediación. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento técnico de la figura; su separación de la comisión mercantil, su consideración de contrato innominado 'facio ut des' o su derivación del contrato de mandato, como desde el plano de la integración o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposición de varios contratos típicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterización de la figura, por lo que difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.

4. Desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la 'perfección del encargo' y, en su caso, al 'éxito de la mediación' resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocial en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial.

La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva'.

TERCERO.- La Sala, en uso de la función revisora que le es propia ( artículo 456 de la LEC ), examinado que ha sido el contenido de las actuaciones y a tenor de las alegaciones de la parte apelante contenidas en su escrito de formulación del recurso de apelación, acepta los razonamientos jurídicos contenidos en la sentencia apelada, motivación que se considera suficiente y que ha de darse por reproducida a los efectos de su confirmación por no quedar aquella desvirtuada por las alegaciones de los litigantes apelantes.

Los recurrentes denuncian que ha existido un incumplimiento contractual por parte de las entidades demandantes, ya que incumplieron gravemente sus obligaciones contractuales, cuando no informaron debidamente al comprador antes de firmar el contrato privado de compraventa de 3 de marzo (documento nº 5 de la demanda), sobre las limitaciones de la VPO, y cuando ocultaron esa circunstancia a los vendedores, haciéndoles creer que los compradores no ponían ninguna objeción o pega alguna a las limitaciones propias de esa vivienda, como vivienda protegida, siendo esta la cuestión fundamental sobre la que ha existido un evidente error en la valoración de la prueba por parte de la Juzgadora de instancia; esto es, que la cuestión capital no era que la vivienda fuera de VPO, sino que lo importante es que los representantes de ambas agencias ocultaron la realidad de la vivienda que se pretendía vender.

Como se ha adelantado, la pretensión de los apelantes en modo alguno puede prosperar. En relación al error en la valoración de la prueba conviene recordar la prueba es una actividad procesal que tiene por objeto el producir la convicción del juez sobre la veracidad de determinados hechos de influencia en el pleito. El juzgador, al dictar la sentencia, valora la misma con libertad plena conforme a la convicción que se haya formado. Así, acerca de las facultades revisoras de la Sala sobre la valoración de la prueba practicada por el Juzgador de instancia, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 30 de noviembre de 2.000 , expresa que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. De tal manera que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta el juez 'a quo' se ha comportado de forma ilógica, arbitraria, contraria a la máxima de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS de 15 de noviembre de 1.997 , 16 de abril de 1.998 y 15 de junio de 1.998 ).

Y descendiendo al supuesto enjuiciado no ha quedado acreditado en modo alguno el incumplimiento contractual denunciado, más al contrario, la amplia prueba practicada en el acto del juicio oral, así como la documental aportada con los respectivos escritos de demanda y contestación, ponen de relieve que la entidades demandantes cumplieron fielmente con el encargo encomendado, esto es, la venta de la vivienda de su propiedad sita en DIRECCION000 , casa NUM000 , de la localidad de Estepona, venta que se instrumentalizó mediante escritura pública el día 30 de abril de 2010, en la Notaria de Marbella de Doña Margarita ; resultando que los demandados se habían comprometido a abonar por la comisión por la intermediación un 5% del importe de la venta del inmueble, por que lo vendido éste por 300.000 €, los honorarios por la intermediación ascendía a la suma de 15.000 euros, habiéndose abonado por los ahora apelantes la cantidad de 6.000 € y reconociendo los mismos que restaba por abonar otros 9.000 € (documento nº 4 de la demanda) que es la cantidad que se reclama en la presente litis. En efecto, no ha quedado acreditado que las agencias demandantes no informaran a los compradores de la limitación del inmueble en el sentido de que era una VPO, puesto que Don. Jesús Carlos , que representaba a los compradores en la compraventa tal y como manifestó en el acto del juicio oral, relató al Tribunal que les informó de ello, y que como del matrimonio comprador la esposa es española, conocía perfectamente lo que ello implicaba, y que la descalificación le correspondía a los vendedores y que la misma se podía descalificar dado el tiempo transcurrido. Es más, de la documental aportada con el escrito de contestación a la demanda consistente en los e-mails enviados por Doña Leonor , a la sazón representante legal de EUROHIVIANT ESTATE AGENTES, S.L., y los vendedores, hoy demandados, se desprende claramente ya desde el 14 de enero de 2010 (documento nº 3, al folio 82), Doña. Leonor informa a los vendedores en el sentido siguiente:'... voy a hablar con mi abogado sobre el VPO en la escritura- de momento los compradores no han dicho nada, pero van a hablar con su gestor para ver si se afecta de modo negativo o no.....';o en el de 19 de enero de 2010 cuando les comunica que '.... el único problema desde mi punto de vista, puede ser la carga de VPO. Vamos a ver lo que dice su gestor, pero como no necesitan hipoteca, debe ser mejor para ellos....'; o en el de fecha 19 de febrero de 2010, cuando afirma que '...... como ellos han aceptado la carga de VPO y van a comprar en efectivo.....'.En definitiva, no ha quedado en modo alguno acreditado el incumplimiento denunciado, más al contrario, sino que fueron los propios vendedores los que ocultaron a todas las partes que había procedido, con fecha 8 de enero de 2010, a solicitar la descalificación de la vivienda, y que esta descalificación se produjo el día 23 de febrero del mismo año, dato corroborado por la testigo Doña Adela .

En consecuencia con lo expuesto pues, si la resolución de primer grado es acertada, como aquí ocurre, la que la confirma en apelación no tiene porqué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir solo aquello que sea necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ).

CUARTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Julio Cabellos Menéndez, en nombre y representación de DON Mauricio y DOÑA Aida , contra la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Estepona , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 695/10, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a los recurrentes las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.