Sentencia Civil Nº 422/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 552/2014 de 13 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0133721

Recurso de Apelación 552/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Móstoles

Autos de Procedimiento Ordinario 1853/2012

APELANTE:D. /Dña. Luis y otros 5

PROCURADOR D. /Dña. FELIX DEL VALLE VIGON

EL BALCON DE COIMBRA SL

APELADO:C. P. PARQUE000

PROCURADOR D. /Dña. RAFAEL SANCHEZ-IZQUIERDO NIETO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dña. ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ

D. RAMON BELO GONZALEZ

D. DAVID SUAREZ LEOZ

En Madrid, a trece de noviembre de dos mil quince. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario 1853/2012, procedentes del Juzgado de de 1ª Instancia nº 01 de Móstoles, seguidos entre partes, de una, como Apelantes-Demandantes: D. Luis , Dña. Martina , Dña. Natividad , D. Roque , Dña. Petra , D. Serafin , y de otra, como Apelado-Demandado: C. P. PARQUE000 .

VISTO,siendo Magistrado Ponente elIlmo. Sr. D. DAVID SUAREZ LEOZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Móstoles, en fecha 8 de Mayo de 2014, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Procurador Sr. Tello Galve, en nombre y representación de D. Luis y otros debo absolver y absuelvo a la Comunidad de Propietarios de la Ciudad Residencial PARQUE001 de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa condena en costas de la parte actora. '

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 20 de octubre de 2015, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 12 de noviembre de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.-D. Angel Tello Galve, en nombre y representación procesal de la parte actora, D. Luis , junto con otros copropietarios de la comunidad demandada, formuló demanda frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CIUDAD RESIDENCIAL PARQUE001 , en ejercicio de una acción declarativa de nulidad de acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de fecha 2 de septiembre de 2012, por considerarlos completamente contrarios a la ley y a los intereses generales de los vecinos, y lesivos para la Comunidad.

Frente a tal pretensión, la demandada se opone alegando en un primer momento prejudicialidad civil, así como falta de litisconsorcio pasivo necesario, excepciones desestimadas por la titular del juzgado por auto de fecha 27 de enero de 2014. Asimismo, alega en cuanto al fondo del asunto que los acuerdos adoptados fueron en beneficio de la Comunidad de Propietarios, así como que la votación lo fue sin infracción de quórum, concluyendo que los acuerdos fueron ajustados a derecho, sin que se incurra en defecto formal alguno.

SEGUNDO.-La juzgadora de instancia, una vez celebrado el acto del Juicio, dictó sentencia en fecha 9 de mayo de 2014 , por la que se desestimaba la pretensión de la parte actora.

Se alegan como motivos del recurso interpuesto por la demandante, la infracción de los artículos 19.2 d ) y f) de la Ley de Propiedad Horizontal , en relación con el artículo 9 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de PARQUE001 , ya que la sentencia de instancia no analiza los graves e insubsanables defectos formales en los que incurre el acta de fecha 12 de septiembre de 2012, ante la falta de identificación de las cuotas de participación y la falta de identificación de los propietarios que votaron a favor y en contra del acuerdo de adjudicación de fincas a terceros para su explotación. En segundo lugar se alega infracción del artículo 17.3 LPH , en relación con los artículos 1 y 4 de los Estatutos Sociales de la Comunidad demandada, por el hecho de que no se reunieron la mayoría de las 3/5 partes necesarias para adoptar este tipo de acuerdos.

La parte apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CIUDAD RESIDENCIAL PARQUE001 , mantiene en su escrito de impugnación del recurso la conformidad a derecho de la sentencia apelada, partiendo de la inadmisibilidad del escrito que como prueba se acompaña al recurso de apelación, y en cuanto a la identificación de los titulares y sus participaciones en las votaciones, su innecesariedad ante la diferencia ostensible en el resultado de las votaciones. Por último, se alega que la mayoría reforzada no es necesaria en el caso de autos por el simple hecho de que las fincas arrendadas no son elementos comunes de los inmuebles en los que viven los vecinos, sino solares independientes sin edificar que no forman parte de una propiedad horizontal.

TERCERO.-Planteadas así las alegaciones de ambas partes, resulta de especial interés reseñar los concretos aspectos impugnados por los ahora apelantes, conforme a lo indicado por ellos en su demanda, en relación con los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de 5 de Diciembre de 2012.

Los puntos impugnados de los acuerdos adoptados en dicha Junta son los referidos a los puntos segundo y cuarto del Acta de la Junta.

El primero de los puntos establece la propuesta de resolución del contrato de arrendamiento de la Cruz Blanca - Balcón de Coimbra - por incumplimiento de contrato y facultar a la Junta Directiva con el fin de otorgar poderes, abogados y procuradores con el propósito de resolver el contrato. En la discusión de este punto, 'después de varios intercambios de opiniones y acusaciones, se decide comenzar la votación', tal y como se recoge en el acta, votación que, ante la importancia del tema, se decide que sea por escrito y con indicación del nombre y apellidos de cada uno de los votantes, arrojando un resultado de 177 votos a favor de resolver el contrato, frente a 17 votos en contra.

El segundo de los puntos impugnado, el recogido en el numeral número cuarto, tenía por objeto la adjudicación de los contratos de arrendamiento a las propuestas más ventajosas, para la parcela de los Cedros NUM000 , la de la CALLE000 nº NUM001 , y la adjudicación de la parcela de la AVENIDA000 nº NUM002 , para las cuales había un único oferente para cada una de ellas. La primera fue aprobada por 28 votos a favor, 10 en contra y 5 abstenciones, la segunda por 23 votos a favor, 10 en contra y 8 abstenciones, y la tercera parcela fue adjudicada por 31 votos a favor, frente a 8 en contra y 6 abstenciones.

CUARTO.-Pues bien, teniendo en cuenta el relato de hechos que hemos efectuado, entendemos, con respecto al primero de los acuerdos alcanzados por la Junta de Propietarios y aquí de nuevo impugnado por la actora, que las consideraciones realizadas en la Sentencia hayan quedado desvirtuadas por el motivo de impugnación mantenido por la parte apelante en su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa.

Se opone el apelante a la sentencia por el hecho de que no se han tenido en cuenta los graves defectos formales, ya que no se ha llevado a cabo una correcta determinación del régimen de participación, ante la falta de identificación de las cuotas de participación de los asistentes y representados, teniendo en cuenta la importancia de esta identificación a efectos de poder determinar el cómputo de votos y en consecuencia la determinación de las mayorías necesarias para su válida adopción.

Tenemos que señalar que la Junta del día 2 de septiembre de 2012, cuyos puntos 2º y 4º son objeto de impugnación por los ahora apelantes, fue válidamente constituida, y ello con independencia de la cuota de participación de los presentes, ya que conforme al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , la Junta en segunda convocatoria - como es la que nos ocupa - no necesita de un quórum mínimo para su celebración, por lo que tampoco aparece imprescindible determinar las cuotas de participación de los asistentes. Por otra parte, en el presente caso, lo cierto es que el acuerdo de resolución del contrato de arrendamiento que vinculaba a la demandada con la entidad 'El balcón de Coímbra', requería, para su adopción, de los votos favorables de la mayoría de los asistentes, y que estos votos favorables representaran más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes, y así fue, dado que votaron 177 asistentes o representados a favor, y sólo 17 en contra.

Cuestión distinta es si, conforme al Artículo 19 LPH , el acta de la Junta de propietarios debería expresar, en los acuerdos adoptados, la indicación,'en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen'. En el presente caso, es evidente que no resultaba relevante recoger las cuotas de participación, por el hecho de que - como ya hemos indicado - estamos ante el acuerdo de no renovación del contrato de arrendamiento que vinculaba a la comunidad de propietarios con la mercantil 'El Balcón de Coimbra S.L.', con 117 votos a favor, y sólo 17 en contra. Como señala la SAP Ciudad Real de 30 de junio de 2009 'ha de significarse que las exigencias del art. 19 LPH han de ser interpretadas y entendidas conforme al fin al que todo requisito formal sirve, pues el formalismo, por sí mismo, no puede subsistir en el mundo jurídico. Por ello, las referidas exigencias tienden a asegurar que el acta exprese la correcta formación de voluntad del ente soberano de la Comunidad, de modo que, cuando del propio acta pueda inferirse que no ha habido alteración de esa voluntad ni obstáculo alguno de su correcta formación, se han de tener por cumplidas las exigencias, pues no llevaría a otro procedimiento, sino a nulidades puramente formales que no haría variar la sustancia del acuerdo'

QUINTO.-En segundo lugar, nos queda analizar si, para la adopción del acuerdo a que se ciñe el punto cuarto de la Junta se necesitaba o no mayoría cualificada de 3/5 de las cuotas de propietarios, conforme al artículo 17.3 LPH , para el arrendamiento de elementos comunes, ya que se alega que el acuerdo de adjudicación de contratos de arrendamiento no se había adoptado con la mayoría necesaria de los 3/5 de los propietarios, que representasen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, tras ser reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, establece, en su artículo 17, la mayoría requerida para la adopción de acuerdos de la Junta de Propietarios. En el párrafo primero de la norma 3ª se establece que:'El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación', y el párrafo segundo de la misma norma 3ª establece la misma mayoría cualificada para'arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble'.

Como nos recuerda la Sentencia dictada por esta misma sección de la AP Madrid de 20 de enero de 2009 ,'en el régimen jurídico de la propiedad horizontal, en cuanto a la mayoría requerida para la adopción de acuerdos de la Junta de Propietarios , debemos distinguir aquellos acuerdos por los que la Comunidad de Propietarios decide arrendar un elemento común del edificio que no tenga asignado un uso específico en el inmueble sin alteración del elemento común arrendado de aquellos otros acuerdos por los que la Comunidad de Propietarios decide arrendar un elemento común del edificio que no tenga asignado un uso específico en el inmueble con alteración del elemento común arrendado'.

'Con anterioridad a la entrada en vigor el día 28 de abril de 1999 de la Ley 8/1999 de 6 de abril que dio nueva redacción a varios preceptos de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal no se preveía el supuesto específico del acuerdo de la Junta de Propietarios de arrendamiento de un elemento común de la casa, lo que daba lugar a dos posturas en la jurisprudencia contradictorias, por un lado aquella que exigía la unanimidad para la validez del acuerdo ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 132/1996 de 26 de febrero de 1996 , y 171/1999 de 6 de marzo de 1999 ) y aquella otra para la que bastaba, para la validez del acuerdo arrendaticio, el voto favorable de la mayoría simple por tratarse de un acto de mera administración ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 556/2007 de 22 de mayo de 2007 , y 460/2000 de 5 de mayo de 2000 )'.

'La Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal en su redacción proveniente de la Ley 8/1999, de 6 de abril (que entró en vigor el día 28 de abril de 1999 ) y del número 3 de la disposición adicional tercera de la Ley 51/2003 de 2 de diciembre (que entró en vigor el día 4 de diciembre de 2003), prevé el supuesto específico del acuerdo de la Junta de Propietarios de 'arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble' y requiere para su validez, en la segunda frase del párrafo segundo de la norma 1ª del artículo 17, 'el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere' (mayoría cualificada ).

Es en este punto donde discrepamos de la conclusión a la que llega el Juzgador de Instancia, ya que resulta evidente que el arrendamiento de unos solares pertenecientes a la Comunidad de Propietarios, tal y como se acredita por la demandada en la documental aportada con la contestación a la demanda, es arrendamiento de elemento común que no tiene asignado un uso específico en el inmueble, y nos encontramos ante un 'servicio común de interés general', y, por ello, el acuerdo exigía el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y esta mayoría cualificada no se alcanzó, porque además, de todos los presentes, únicamente votaron, a mano alzada, una minoría de los participantes en la Junta, ya que la primera adjudicación fue aprobada por 28 votos a favor, 10 en contra y 5 abstenciones, la segunda por 23 votos a favor, 10 en contra y 8 abstenciones, y la tercera parcela fue adjudicada por 31 votos a favor, frente a 8 en contra y 6 abstenciones, esto es, entre 41 y 45 de los asistentes o representados en la Junta, por lo que muy difícilmente, a diferencia de lo acordado en el primero de los acuerdos impugnados, podemos considerar cumplida esta mayoría cualificada.

Procede, pues, estimar parcialmente el recurso.

SEXTO.-Respecto de las costas de esta alzada, no procede la condena de ninguno de los litigantes en cuanto al recurso, tal como preceptúa el artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las de la primera, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento , ante la estimación parcial de la demanda, no procede su imposición a ninguno de los litigantes.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por D. Luis , contra la sentencia de fecha 8 de mayo de 2014, dictada por el juzgado de primera instancia número de 1 de Móstoles, en el procedimiento al que se contrae el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, dictando otra por la que estimamos la demanda, y, en consecuencia:

Declaramos nulo el acuerdo adoptado en la Junta de propietarios de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CIUDAD RESIDENCIAL PARQUE001 , que se corresponde con el punto 4º del orden del día de la reunión del 12 de septiembre de 2012.

Las costas ocasionadas en la primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Las costas ocasionadas en esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Disponemos que se devuelva a la parte apelante la totalidad del depósito que constituyó para interponer el presente recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación en el caso de que la resolución de ese recurso presente interés casacional, lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven más de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de veinte días , contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia.

De no presentarse , en el plazo de veinte días, escrito de interposición del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Móstoles, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se incorporará al Libro de Sentencias y se notificará a las partes, resolvemos definitivamente el recurso de apelación.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.