Sentencia Civil Nº 423/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 537/2009 de 04 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00423/2010

RECURSO APELACION Nº 537/2009

S E N T E N C I A Nº 423

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

Dña. María Rosa Rigo Rosselló.

MAGISTRADOS:

D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Dña. Catalina María Moragues Vidal.

Palma de Mallorca, a cuatro de noviembre de dos mil diez.

VISTOS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario, seguidos

por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor, bajo el nº 524/08, Rollo de Sala nº 537/09 , entre partes, de una como

actora - apelante GRUPO UNION DOSUNO, S. L., representada por la procuradora doña Concepción Zaforteza Guasp, y de otra,

como demandada - apelada doña Lorenza , representada por la procuradora doña Beatriz Ferrer Mercadal,

asistidas ambas de sus respectivos letrados don Cristóbal Borrás Salas y don José Nadal Mir.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor, en fecha 10 de marzo de 2009, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: "Desestimar la demanda interpuesta por la entidad Grupo Unión Dosuno SL, contra Dª Lorenza , absolviéndole de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de las costas causadas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte actora, que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo 4 de noviembre del presente año, quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- La mercantil "Grupo Unión Dosuno, S. L." formuló demanda de juicio ordinario contra la herencia yacente y herederos ignorados de doña Benita , solicitando sentencia por la que se declare resuelto el contrato de opción de compra suscrito por incumplimiento contractual de los herederos de doña Marina , rectius Benita , y se condene a los herederos de doña Marina , debe decir Benita , al reintegro de las cantidades entregadas en concepto de prima de opción y prórroga del contrato por importe de 144.000,00 euros, con más sus intereses legales.

Las pretensiones actuadas se fundamentan en el contrato de opción de compra de fecha 21 de octubre de 2005 suscrito entre la mercantil actora y doña Benita a través de su apoderada doña Lorenza , sobre dos fincas, una urbana y la otra rústica, sitas en Santa María del Camí, en el que fijaron como prima de la opción la cantidad de 72.000 euros y un año para su ejercicio, prorrogable a voluntad del optante mediante el pago de 6000,00 euros mensuales hasta el 21 de octubre de 2007, y al pretender ejercitar la opción y proceder a otorgar la escritura pública de compraventa se percató que, transcurridos dos años desde la firma del contrato de opción, las fincas continuaban gravadas con un alodio y un censo alodial, lo que le impidió perfeccionar la compraventa al haberse pactado que se efectuaría libre de cargas y gravámenes, incumplimiento que le faculta para instar la resolución al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil .

Doña Lorenza , en su calidad de única heredera de doña Benita , se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que como única heredera promovió juicio ordinario ante el juzgado de primera instancia número 1 de los de Palma instando la extinción de las cargas que gravaban las fincas objeto de la opción, finalizado por sentencia firme declarándolas extinguidas, lo que puso en conocimiento de la entidad optante y la requirió para que abonara el resto del precio de la compraventa convenida, sin éxito al haber desaparecido la optante de su domicilio social, bajo apercibimiento de dar por caducada la opción; y además dada la configuración del contrato de opción como el derecho en exclusiva otorgado por el cedente al optante a poder comprar dentro del plazo fijado un determinado bien, con la aceptación por el optante nace y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa y las recíprocas obligaciones del mismo que han de ser exigidas después, sin que en el caso haya ejercitado la entidad optante el derecho de opción y, por otra parte, sin que haya existido incumplimiento por parte de la cedente de dicho contrato al haber respetado el derecho del optante a poder comprar la cosa dentro del plazo convenido, por lo que resulta improcedente solicitar su resolución al amparo del artículo 1.124 del Código Civil .

La sentencia que puso fin al anterior grado jurisdiccional decidió desestimar íntegramente la demanda argumentando, en síntesis, que en aplicación de la doctrina de los actos propios el contrato de opción se halla vigente y del que surgen obligaciones recíprocas al haberse pactado un precio de la opción, siendo de aplicación el artículo 1.124 del Código Civil que exige, entre otros requisitos, la existencia de un incumplimiento esencial por parte del demandado que no se aprecia en el caso pese ser la voluntad de las partes que la liberación de las cargas como obligación propia del contrato de opción a realizar por la cedente antes de otorgar la compraventa y haber procedido la demandada a cumplir la obligación asumida sin comunicarlo a la otra parte y con un cierto retraso, lo que no integra el incumplimiento esencial que exige la norma para declarar la resolución.

Dicha resolución constituye el objeto del presente recurso la haber sido apelada por la parte demandante alegando la infracción por inaplicación del artículo 1.124 del Código Civil y jurisprudencia que lo ha venido interpretando, por entender que se da en el caso un incumplimiento esencial que justifica la resolución del contrato.

SEGUNDO.- La reciente S.T.S de 2 de junio de 2009 dice: "En virtud del contrato de opción una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite decidir unilateralmente, dentro del período de tiempo fijado, la eficacia de un determinado contrato - normalmente de compraventa - proyectado en sus elementos esenciales. En esencia no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que el consentimiento del optante es lo único decisivo para que el contrato previsto llegue a perfeccionarse - S.T.S. de 2 de junio de 2009 , por todas- .

La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que, incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción, no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto, perfeccionando así el negocio en los términos pactados. La falta de tal comunicación dentro del plazo establecido -como ha ocurrido en el caso- cualquiera que hubiera sido la actuación del concedente u optatario, hace caducar un derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo previamente fijado.

Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , fijando doctrina que igualmente es de aplicación a la opción proyectada sobre el derecho de superficie, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima".

Pues bien, en el caso al interponer la demanda instauradora de la presente litis la entidad optante no había ejercitado en forma la opción en el término fijado ni aún entendiendo, como se argumenta en la sentencia de la instancia, que fue prorrogado por voluntad de la cedente hasta la liberación de cargas puesto que el 18 de julio de 2008 la cedente, habiendo levantado las cargas, le requirió para que ejercitara en forma la opción abonando el resto del precio convenido, caso contrario, se la tendría por caducada, requerimiento que no pudo llevarse a cabo por culpa de la entidad optante que abandonó el domicilio social sin dejar nuevas señas, presentando la demanda el día 24 de julio de 2008 instando la resolución de la opción cuando había caducado, lo que sería suficiente para desestimar el recurso ya que la caducidad no admite interrupción de ninguna clase en consonancia con la naturaleza de los derechos para cuyo ejercicio se establece que, siendo de carácter potestativo, nacen y se extinguen con el propio plazo de caducidad y puede ser apreciada de oficio; al contrario de lo que ocurre con la prescripción que únicamente afecta al ejercicio del derecho y no a su existencia por lo que debe ser alegada para su estimación.

TERCERO.- Por otra parte, el primer requisito exigido para resolución implícita del artículo 1.124 del Código Civil es el de la reciprocidad de las obligaciones de las partes que por lo que respecta al contrato de opción de compra y dado su carácter unilateral su aplicabilidad ha sido resuelta en forma contradictoria por la jurisprudencia.

En este sentido se pronuncia la S.T.S. de 15 de julio de 2005 que sienta: "Ha sido resuelto en forma contradictoria por la jurisprudencia la cuestión referida a la posibilidad de aplicación de la condición resolutoria tácita del art. 1124 CC dado el carácter unilateral del contrato de opción de compra; la doctrina jurisprudencial más moderna y consolidada se pronuncia por esa inaplicabilidad y cuando ha admitido la aplicación del art. 1124 lo ha sido en razón a la existencia de prestaciones accesorias; incluso cuando existe precio en la opción de compra, su impago «sólo cabe operar como derecho a su percibo y a su reclamación caso de no haberse abonado, a fin de que la opción persista en el periodo de su vigencia, por ser lo más adecuado y procedente en razón a su propio contenido y especial naturaleza»,dice la sentencia de 29 de marzo de 1993 . La sentencia de 29 de julio de 1989 dice: «en el tercer considerando de la sentencia de la Audiencia se sostiene la inaplicabilidad del art. 1124 en base al carácter unilateral del contrato de opción de compra, lo cual, si bien es cierto en la generalidad de los casos, no deja de ser dudoso en el contrato de autos en que la asignación de un precio a la opción de compra, parece configurarle la bilateral e incluirle en el ámbito del art. 1124 CC »; más rotundamente se pronuncia la sentencia de 22 de noviembre de 1993 al decir: «sin que a la denominada opción de compra pueda serle de aplicación el art. 1124 regulador como se sabe de la denominada condición resolutoria tácita, pues dicho (precepto, se entiende) es de exclusiva aplicación a las obligaciones bilaterales lo que excluye su aplicación a la convención jurídica que hoy nos ocupa que es de naturaleza unilateral (cfr. sentencia de 30 de septiembre de 1989 ) y mucho menos el art. 1504 CC »; y en el mismo sentido se manifiesta la sentencia de 31 de julio de 1996 , «dada la inaplicabilidad del art. 1124 CC en el contrato de opción --no hay obligación recíproca ni se trata de impago de la prima de la opción que no se pactó-- y no haberse llegado a perfeccionar el contrato de compraventa», la misma que «no resulta acertado hablar de incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato privado de opción; y, de proceder una resolución, la misma habrá de referirse a la compraventa»".

La aplicación de la anterior doctrina conduce igualmente a la desestimación del motivo de impugnación que denuncia su infracción por inaplicación.

CUARTO.- Pero es que, además, aún admitiendo su aplicabilidad y que la obligación de levantar las cargas formaba parte del contrato de opción y no de la posible compraventa que debía otorgarse libre de cargas y gravámenes, lo cierto es que no se aprecia incumplimiento alguno por parte de la cedente de la opción ya que, sin haber ejercitado en forma la opción por la optante y antes de la interposición de la demanda origen de los presentes autos, ya había conseguido sentencia firme declarando extinguida la carga, estando en condiciones de otorgar el correspondiente escritura pública de compraventa que no se llevó a cabo dado el desinterés de la entidad optante en la compra sin duda debido a la crisis del mercado inmobiliario dado el objeto social de la mercantil optante; ni mucho menos un incumplimiento grave y esencial que frustre las legitimas aspiraciones de la contraparte, como exige la jurisprudencia - SS.T.S. de 13 de mayo de 2005 , 20 de septiembre y 31 de octubre de 2006 , por todas- para proceder a la resolución. En cualquier caso, como dice la reciente S.T.S. de 25 de marzo de 2009 , "Que aun cuando se entendiera perfecta la compraventa por el simple hecho de la notificación efectuada por el optante al optatario, no puede considerarse que la resolución del contrato procedería en el caso por incumplimiento de la parte vendedora, pues fue el actor quien dejó de comparecer en la Notaría en la fecha y hora fijada para el otorgamiento de la escritura pública -con cumplimiento de las obligaciones que se derivaban para el mismo como comprador- mediante el argumento de la existencia de una carga registral anterior sobre la finca, con abandono ahora del otro argumento referido a una falta de adecuada delimitación, cuando es lo cierto que la preexistencia de dicha carga -una garantía hipotecaria por un importe mínimo en relación con el precio pactado, pendiente de su cancelación formal- no le autorizaba a incumplir su elemental obligación de elevar a escritura pública el contrato, aunque pudiera exigir la previa cancelación de la referida carga si aún no se había producido en el momento del otorgamiento, a fin de que el vendedor realizara la transmisión libre de cargas tal y como se había comprometido".

En el caso la carga anterior ascendía a la cantidad de 3.616,69 euros y el precio de la compraventa a la de 2.502.530,26 euros, por lo que no se justifica el no ejercicio de la opción al amparo de la existencia de dicha carga.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia apelada.

QUINTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C . procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recuso.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION mantenido por la procuradora doña Concepción Zaforteza Guasp, en nombre y representación de GRUPO UNION DOSUNO, S. L., contra la sentencia de fecha 10 de marzo de 2009, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor , en los autos juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS en todos sus extremos.

2) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras; Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de lo que certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.