Sentencia Civil Nº 423/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 624/2011 de 05 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 624/2011-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 717/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 21 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 423/2012

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 5 de julio de 2012.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 717/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 21 Barcelona, a instancia de D. Adolfo y Dª. Cristina , contra SANTANDER BANIF INMOBILIARIO, S.A., FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de febrero de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

"FALLO: ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Adolfo y Dª Cristina contra Santander Banif Inmobiliario F.I.I.

Declaro conforme a derecho la resolución de fecha 1 de septiembre de 2.009 del contrato de arrendamiento de fecha 2 de agosto de 2.007 suscrito entre las partes, todo ello de conformidad con la cláusula adicional tercera del mismo.

No ha lugar a condenar a la demandada a la devolución de la cantidad de 1.203,62 euros abonados a la demandada en concepto de renta del mes de diciembre del 2.008, pues no ha quedado probado que la demandada provocase que la vivienda no se ofertara a terceros.

Condeno a la demandada a la devolución de la cantidad de 562,16 euros entregada como fianza a la firma del contrato de arrendamiento, una vez deducidas el importe de las reparaciones reconocidas por el arrendatario.

Condeno a la demandada a la devolución del documento original del aval entregado en garantía de la cantidad de 4.624 euros o, en caso de no obrar en su poder, por cualquier razón, a suscribir cuantos documentos procedan a fin de que la entidad bancaria "La Caixa", con la que se constituyó, lo deje sin efecto, a fin de que los demandantes puedan recuperar dicha cantidad.

No ha lugar a condenar a la demandada al pago del interés legal del dinero en cuanto a la fianza ni el aval desde la finalización del contrato por estar así estipulado en el contrato.

Se condena a la actora al pago de las costas causadas en este procedimiento por la propia voluntad de las partes estipulada en el contrato."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante sus respectivos escritos motivados, dándose traslado a la contraria, cada parte se opuso en tiempo y forma al recurso de la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de junio de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare conforme a derecho la resolución del contrato de 2.8.2007 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM003 de Barcelona enfectuada en 13.11.2008, por haber sido tácitamente aceptada por la arrendadora demandada; subsidiariamente, se declare conforme a derecho la resolución de 1.9.2009, conforme a la cláusula adicional tercera del contrato; (2) se condene a la demandada a devolver el documento original del aval por 4.624 €, entregado en garantía o, en caso de no obrar en su poder por cualquier causa, a suscribir cuantos documentos sean procedentes a fin de que La Caixa lo deje sin efecto, así como, se condene a la demandada al pago del interés legal de dicha suma desde el 13.11.2008 o, subsidiariamente, desde el 1,9.2009; (3) se condene a la demandada a devolver la suma de 950 € entregados en concepto de fianza, más el interés legal desde la resolución; (4) y, enfín, se condene a la demandada a la devolución de 1203'62 € abonados en concepto de renta de diciembre del 2008, por improcedencia de su pago, "al haber sido la demandada la que provocó que la vivienda no se ofertara a terceros, impidiendo ...la suscripción de un nuevo contrato". A dicha pretensión se opuso la entidad arrendadora en base a que (1) no existió fuerza mayor en la resolución el contrato, pues el traslado se izo a solicitud del actor, (2) que la recepción de las llaves no supuso renuncia de derechos ni aceptación de la resolución, (3) que la prórroga vencía en 1.9.2009, quedando 8 mensualidades pendientes (de enero a agosto de 2009, a razón de 1203'62 €/mes), (4) tuvo que efectuar reparaciones por importe de 387'84 €, por lo que no procede la devolución del aval ni de la fianza.

La sentencia de instancia (partiendo de que existió un desistimiento unilateral de contrato de arrendamiento de vivienda, de plazo inferior a 5 años, por parte del arrendatario, sin que lo consintiera el arrendador) estima parcialmente la demanda, declarando conforme a derecho la resolución del contrato efectuada 1.9.2009 cuando finaliza la 1ª prórroga (siquiera en el fundamento tercero se alude a que "quedó resuelto en enero 2009 porque fue entonces cuando el arrendatario no paga la renta de enero y el arrendador no se la exige"), conforme a la cláusula 3ª del contrato, denegando la devolución de la renta de diciembre 2008 (" pues no ha quedado probado que la demandada provocase que la vivienda no se ofertara a terceros") y condenando a la demandada a devolver la suma de 562'16 € por la fianza arrendaticia (deducido el importe de las reparaciones) y a la devolución del documento original del aval, sin intereses, con imposición a la actora de las costas (conforme a lo establecido en el contrato). Frente a dicha resolución se alzan ambas partes: a) los actores, respecto de los intereses y costas, por cuanto la sentencia no deja de ser un acogimiento prácticamente total y el 394 es de ius cogens (se declaró resuelto el contrato por tácita aceptación del arrendador, no se giraron más recibos ni se reclamaron perjuicios ni se ejecutó el aval y deben devolver parte de la fianza y el referido aval); b) la demandada por contradicción entre las fechas de resolución, en relación con el suplico de la demanda (debe ser el 1.9.2009, oponiéndose a que sea en enero 2009, sin que pueda afirmarse que en esta última se produjo la aceptación tácita, constando una expresa no aceptación anterior), se opone a la condena a devolver 562'16 € por la fianza, cuando la deuda de los demandados es superior, y también respecto de la devolución del aval (Consta la entrega por la demandada del referido aval, f. 179)

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda (f. 17 y ss), de 2.8.2007 concertado entre D. Adolfo y Dª Cristina (arrendatarios "solidarios"/actores) y la entidad SANTANDER BANIF INMOBILIARIO FII SA (arrendadora/demandada) sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM003 de Barcelona, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) por una renta de 950 €/mes, actualizables anualmente, a abonar antes del día 5 de cada mes en la cuenta que se indica; asumiendo el pago del coste real de los servicios y suministros que se fijan, mensualmente, en 165 €/mes y el IBI, inicialmente, 41 /mes (f. 27). b) por una duración de "30 días y un año", de obligatorio cumplimiento por el arrendatario, que "se prorrogará obligatoriamente por otros 4 plazos sucesivos de 1 año cada uno, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo", para que el arrendamiento alcance la duración mínima de 5 años a que se refiere el art. 9 LAU , de forma que "a la fecha del vencimiento de la cuarta prórroga obligatoria (1.9.2012) el contrato quedará extinguido de pleno derecho". c) los arrendatarios entregan la suma de 950 € en concepto de fianza arrendaticia, así como un aval bancario por importe de 4624 € como "garantía adicional" (f. 26). d) se pacta en la cláusula 9ª que "todos los gastos judiciales o extrajudiciales, incluidos los honorarios de letrado y procurador, derivados de la resolución del contrato por causa imputable al arrendatario, serán de cuenta de éste". 2) Previamente, los arrendatarios entregaron a cuenta diversas cantidades como "reserva" (f. 16). 3) En 23.10.2008 (en cuyo momento la prórroga vencía el 1.9.2009), los arrendatarios remitieron a la administradora FINCAS FORCADELL una comunicación por correo electrónico, comunicando que "por motivos de fuerza mayor me veo obligado a rescindir el contrato ... y que...el próximo día 20 de noviembre les entregaré, donde Uds. indiquen o, en su defecto, en las oficinas de Fincas Forcadell, las llaves de la vivienda....quedo a su disposición a fin de que puedan mostrar la vivienda a aquellas personas interesadas en arrendarla...la Sra. María Teresa ....manifestó que la forma de proceder era la de cobrar únicamente los días que la vivienda esté sin ocupar, procediendo a la devolución del resto de la fianza y demás garantías entregadas..." (f. 29), en base a que al arrendatario se le había concedido traslado al Aeropuerto de Santiago de Compostela, cuyo traslado le fue posteriormente denegado (f. 28, 80 y ss); en referido correo fue contestado por Doña. María Teresa , en el sentido de adjuntar carta de no aceptación así como emplazando para el 17 noviembre, para concretar la entrega de llaves. 4) En dicha carta, fechada el 29.10.2008, se comunica que la propiedad no acepta la resolución anticipada sin la indemnización correspondiente "estando ésta en relación con los meses de renta por el tiempo en que la finca, tras su desalojo, permanezca desocupada, siendo su fecha límite la del vencimiento del contrato....(aunque)...si antes del vencimiento ...encontrásemos o encontrase Ud. un inquilino .... y formalizase un nuevo contrato de arrendamiento, procederíamos a resolver su contrato" devolviéndole fianza y aval (f. 31). 5) En la indicada fecha de 13 de noviembre los arrendatarios entregaron las llaves a Doña. María Teresa , recibiéndolas "sin que ello suponga renuncia a los derechos derivados de la relación contractual, ni aceptación de la resolución del contrato....que vincula...hasta el 1.9.2009" (f. 33) y suscribiendo un documento por el que el arrendatario autorizaba a efectuar a cargo de la fianza o garantía determinadas reparaciones (f. 59), que ascendieron a 387'84 € (f. 60, 121 ). 6) la administradora giró a cargo de los arrendatarios la renta de diciembre , que fue abonado (f. 34); intentado el cobrp de enero 2009, fue devuelto por los actores, sin que se giraran más recibos. 7) La propiedad no ejecutó el aval ni formuló reclamación alguna por daños y perjuicios o impago de rentas. 8) Los actores reclamaron fianza y aval (que seguía vigente en 18.3.2010) por burofax de 22.3.2010 (f. 41 y ss), que no fue contestado.

TERCERO.- Se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda, sometido a la LAU 29/94, con una duración máxima (la pactada y las prórrogas anuales) no superior a 5 años. En principio, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC .

Así, conforme a la LAU (sin un precepto semejante al art. 56 TRLAU 64), únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto (duración superior a 5 años, siempre que el mismo hubiere durado al menos 5 años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador, con una antelación mínima de 2 meses, en el que se haya pactado que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir ), y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente (SSAP Sección 13ª 2.2.2012, 13.3.2012), de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

El artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendamientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario, ex art. 6.2); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

En los supuestos en que nada se haya pactado y no resulte de aplicación (analógicamente) el art. 11 LAU (sí se admite, en casos de "uso distinto" pero siempre partiendo de una duración pactada superior a 5 años, así la STS 20.5.2004 ), cabe distinguir:

a. Aceptación por el arrendador sin reservas (incluso con liquidación del contrato): Nos encontramos en un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones.

b. Caso de no aceptación del arrendador: Nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC ( art. 27.1 LAU ). En consecuencia, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (no aceptar las llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios. En este caso no resulta de aplicación el art. 56 del TRLAU 64, por lo que la indemnización deberá contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados . Corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita.

c. Si existe pacto al respecto, como es el caso, ha de estarse al mismo, según se ha expuesto.

CUARTO.- En el presente caso, existe pacto al respecto: se establece una duración de "30 días y un año", de obligatorio cumplimiento por el arrendatario, que "se prorrogará obligatoriamente por otros 4 plazos sucesivos de 1 año cada uno, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo", para que el arrendamiento alcance la duración mínima de 5 años a que se refiere el art. 9 LAU , de firma que "a la fecha del vencimiento de la cuarta prórroga obligatoria (1.9.2012) el contrato quedará extinguido de pleno derecho. Se preve la posibilidad de desistimiento, pero no se concreta indemnización: a) Si el arrendatario lo comunica con 30 días de antelación antes del "año y 30 días" iniciales o antes de la terminación de cualquiera de las prórrogas anuales; b) cuando el arrendatario manifiesta su voluntad de resolver el contrato el 23.10.2008 y entregar las llaves el 20.11.2008, ya se había iniciado el año de prórroga que vencía el 1.9.2009; c) Por la administradora de la arrendadora, de un lado acepta las llaves pero, de otro, no acepta la resolución anticipada sin la indemnización correspondiente "estando ésta en relación con los meses de renta por el tiempo en que la finca, tras su desalojo, permanezca desocupada, siendo su fecha límite la del vencimiento del contrato", en ese caso, el 1.9.2009, aunque, propone que "si antes del vencimiento ...encontrásemos o encontrase Ud. un inquilino .... y formalizase un nuevo contrato de arrendamiento, procederíamos a resolver su contrato" (es decir, resolución bilateral) devolviéndole fianza y aval (f. 31), sin otras condiciones de devolución (ni siquiera se establece un límite temporal, dentro del período que acaba en 1.9.2009). d) efectivamente se entregan y se reciben las llaves en la fecha indicada (la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ). e) por la arrendadora se cobra el mes de diciembre, sin que reclame ninguna de las mensualidades posteriores hasta septiembre 2009, ni se ejecuta el aval, ni consta se efectuase por la actora liquidación de la relación arrendaticia, ni contesta a la reclamación de los arrendatarios de marzo del 2010, ni se formula reconvención (mensualidades de renta hasta septiembre 2009). De estas circunstancias la sentencia considera que existió una resolución del actor aceptada tácitamente a partir de enero 2009 por la demandada, pero acoge la petición subsidiariaa: se resolvió al terminar el período de prórroga anual de 1.9.2009 ; y si ello, fuese así, la obligación de pagar la renta duraría hasta la entrada de un nuevo arrendatario o, como mucho, hasta la citada fecha; es decir la aceptación de la resolución unilateral se supedita a una condición: se ha de pagar la renta mientras la vivienda, desde su desalojo (el 20.11.2008), permanezca desocupada, siendo su fecha límite la del vencimiento del contrato", en ese caso, el 1.9.2009, aunque, propone que "si antes del vencimiento ...encontrásemos o encontrase Ud. un inquilino .... y formalizase un nuevo contrato de arrendamiento, procederíamos a resolver su contrato". f) El Sr. Severino se interesó por la vivienda, pero nunca fue citado para visitarla (aunque reconoce que no concertó ninguna visita), habiéndosele ofrecido otras (doctos. 10 y 11 de la demanda ) g) La liquidación acompañada a la contestación (incluyendo las rentas de enero a abril 2009, y un presupuesto de reparaciones por 232'50 €) va fechada en 30.4.2009 y sin embargo (a requerimiento de la actora) se adjunta una factura de reparaciones de 23.8.2010, muy posterior a aquella liquidación, por 387'84 € (f. 121). h) Consta un nuevo contrato de 23.2.2012 (f. 104 y ss), pero lo que no consta es la existencia de obstáculos para arrendarla con anterioridad ni que fuera ofertada a terceros desde la entrega de las llaves.

QUINTO.- Consecuentemente con lo expuesto, procede, tal y como se hace en la resolución recurrida, admitir la primera petición subsidiariamente planteada (se declare conforme a derecho la resolución de 1.9.2009, conforme a lo pactada) y si ello es así, no procede la cuarta petición (devolución de 1203'62 € abonados en concepto de renta de diciembre del 2008).

A partir de aquí no puede obviarse la conducta de la actora, que la vincula, pues: 1) tras intentar el cobro de enero y ser devuelto el recibo, ni se giran más recibos, ni se ejecuta el aval, ni se formula reclamación por impago de rentas o por daños y perjuicios, ni se hace ahora vía reconvención, e incluso nada se contesta a la reclamación efectuada extrajudicialmente por los arrendatarios; 2) no consta que la administradora o la arrendadora tuviesen obstáculos para arrendar de nuevo (de hecho, no constando daños en el momento de la devolución de las llaves, apareciendo solo la factura de agosto del 2010 por importe de 387'84 €, dicha cantidad no refleja reparaciones que dificultasen el arrendamiento de forma más o menos rápida), ni siquiera que fuese ofertada terceros en arrendamiento; 3) no se aplica la fianza ni el aval a las mensualidades que faltaban hasta octubre; es más tampoco se niega su devolución o su "disminución" ni se condicionan, ni se establece ningún plazo para su devolución (en todo caso anterior a septiembre), sino, simplemente, se devolverían (sin más) de concertarse un nuevo arrendamiento. 4) no se propone por la arrendadora o su administradora una liquidación del contrato, salvo la que se presenta ahora (va fechada en 30.4.2009), con unas reparaciones por importe de 387'84 € ; se da la circunstancia que en dicha liquidación "solo" se incluyen las rentas de enero a abril (no hasta septiembre, cuando en el recurso se alude a las 8 mensualidades pendientes, y, en todo caso no se formuló reconvención) y que, curiosamente, adjunta pos tales reparaciones una factura fechada en 23.8.2010 (muy posterior a la fecha de la liquidación), si bien los actores no cuestionan dicha detracción (su recurso solo va referido a intereses y costas).

Consecuentemente procede asimismo, la devolución del aval y la condena a la entidad demandada al pago de la suma de 562'16 €, por liquidación de fianza, con los intereses del art. 36 LAU (desde el 1.10.2009, mes siguiente a la resolución); en definitiva, se estima parcialmente la demanda (no procedencia de la devolución de la renta de diciembre, y de la devolución de toda la fianza, sino de 562'16 €, eso sí, con los intereses legales desde el 1.10.2009); de otro lado, procede la desestimación del recurso de la demandada, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la misma, derivadas de su recurso.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por D. Adolfo y Dª Cristina y desestimando el formulado por SANTANDER BANIF INMOBILIARIO FII SA contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución en el único sentido de condenar a la demandada al pago de los intereses de 562'16 € desde el 1.10.2009, manteniendo el resto de pronunciamientos de dicha resolución, sin declaración sobre las costas derivadas del recurso de los actores y con expresa imposición de las costas derivadas del recurso de la demandada a la misma.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.