Sentencia Civil Nº 423/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 441/2011 de 19 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 441/11

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1334/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 49 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 423/2012

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de julio de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1334/08, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 49 de Barcelona, a instancia de la mercantil LOCKLEY, S.L., representada por la Procurador Doña Laura Espada Losada y asistida por el Letrado Don Juan Puig Fontanals, contra Doña Ofelia , representada por el Procurador Don Jesús Miguel Acin Biota, y Don Genaro , representado por la Procurador Doña Joana Mª Miquel Fageda y asistido por el Letrado Don José Luis Celma Fernández, habiendo llegado la actora y Doña Ofelia a un acuerdo transaccional antes del juicio; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de febrero de 2011, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo la demanda que formula Lockley, S.L. contra Genaro i absolc el demandat esmentat.

Imposo les costes a la demandant'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 17 de mayo de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Magistrado AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-La Sra. Magistrado de instancia entiende que de los dictámenes periciales aportados a la causa el más útil a fin de determinar los requisitos que exige el artículo 118 TRLAU de 1964 es el emitido por el Sr. Severino , dado que lo ha elaborado durante la tramitación del proceso, su nombramiento fue judicial, coincide con el Perito de la codemandada que transigió en que hay un exceso en la valoración del coste de las obras de reconstrucción y un defecto a la hora de determinar el valor real de la vivienda, siendo, además, las argumentaciones expuestas por el Sr. Severino en el acto del juicio las que más convencieron al tribunal.

Ahora bien, no toma en consideración la Juzgadora las partidas ya ejecutadas, como son el tratamiento para la eliminación y prevención de termitas, y el apuntalamiento de las galerías, por lo que, fija el valor total de las obras en 181.045,30 euros.

Así, correspondiendo a la vivienda sita en el piso NUM000 NUM001 un coeficiente de repercusión del 3,74%, el importe de las obras a imputar a dicha vivienda es de 6.771,09 euros.

Considera que el valor real de la vivienda sin tener en cuenta el suelo, conforme al dictamen pericial judicial, es de 18.354,20 euros.

En consecuencia, llega a la conclusión de que el coste de las obras de la vivienda del demandado (6.771,09 euros) no excede del 50% de su valor real sin tener en cuenta el suelo (9.177,10 euros), sino que supone un 36,90%; por todo lo cual, desestima la acción de resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, ejercitada al amparo de la causa prevista en el artículo 118 TRLau 1964 , por pérdida económica del objeto arrendado, con imposición de costas a la mercantil actora.

SEGUNDO.-Esta última se alza frente a la sentencia dictada y discrepa de la conclusión sentada por la Juzgadora de instancia. En síntesis, reitera las alegaciones efectuadas en la demanda, y efectúa una valoración crítica de los dictámenes periciales aportados por la demandada y el elaborado por el perito judicial, tanto por lo que se refiere al coste de las obras, como en cuanto al valor de reposición. Manifiesta que el perito judicial, cuyo criterio se acoge en la sentencia apelada, no sólo no es objetivo, sino que no aporta ninguna seguridad y certeza sobre las patologías y coste de las obras, y, además, a la hora de valorar la vivienda, aunque lo niegue, está teniendo en cuenta el valor del suelo.

Señala que en las obras necesarias debe incluirse el coste del apuntalamiento y el tratamiento de termitas, por formar parte de la rehabilitación necesaria de la finca, y que para el valor de reposición debe seguirse el método del RD 1020/1993, aceptado por la doctrina jurisprudencial, en base al cual debe corregirse el valor unitario de obra nueva, sólo con los coeficientes de estado de conservación y antigüedad, sin aplicar el 'coeficiente N'.

Insiste en que el dictamen del Sr. Cosme , Arquitecto elegido por la Comunidad de Propietarios, autor del proyecto técnico, con mediciones y sobre el cual se realizó el presupuesto que fue elegido por la Comunidad de Propietarios, y también director técnico de la obra, es el más solvente y el que transmite mayor seguridad, confianza y objetividad. Reiterando que, conforme a este dictamen, el coste de reparación individualizado para la vivienda NUM000 NUM001 es de 15.203,07 euros, frente a un valor de reposición de 17.894,43 euros, es decir, el coste de reparación es el 84,96% del valor de la vivienda.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso y solicita que se mantenga la sentencia impugnada, con imposición a la mercantil apelante de las costas ocasionadas en esta alzada.

TERCERO.-Conviene recordar que el artículo 118 TRLau 1964 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando el importe de los trabajos reconstructivos exceda del cincuenta por ciento del valor real de la vivienda o local, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba ( STS de 9 de octubre de 2008 ).

Señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2009 que la doctrina jurisprudencial mayoritaria, concretada en la sentencia de 16 de julio de 2008 , citada por la STS de 6 de julio de 2009 , en relación con el referido artículo 118, por pérdida técnica basada en la desproporción existente entre el resultado perseguido y su coste de producción, indica: 'Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias ( SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994 ), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica ( SSTS de 30 de enero de 1984 , 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996 ).

En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes (...) habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica'.

CUARTO.-Sentado lo anterior, debemos realizar las siguientes operaciones:

a) Determinar el valor real del inmueble arrendado.

b) Determinar el coste de las obras de reconstrucción aplicando las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes, conforme al coeficiente de participación del local.

c) Ver si el coste de la ejecución de las obras fijado de esta forma excede del 50 por 100 del valor real del inmueble.

En primer lugar, para la determinación del valor real del local arrendado, el Tribunal Supremo ya tiene señalado en su sentencia de fecha 19 de junio de 1968 : 'es criterio de esta Sala, manifestado en sentencias, entre otras, de 16 de marzo de 1960 y 23 de abril de 1965 , que a partir de la Ley del 56, que sustituyó la expresión del artículo 155, de la anterior, 'valor de la finca a efectos fiscales', por la de 'valor real', se ha de entender éste por el que alcanza según lo dictaminado por técnicos que efectivamente tenga la finca, sin referirlo ni a renta ni al del mercado libre de oferta y demanda, que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que puedan alterar su realidad'.

Y la STS de 12 de mayo de 1982 reitera que se entiende que ' el valor real del local arrendado y que el Juzgado de Primera Instancia entiende equivale a valor en venta, en tanto que la resolución recurrida, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial citada, es el que alcanza como determinan los técnicos, sin tener en cuenta la renta pactada ni las fluctuaciones del mercado y una vez deducido el valor del solar'.

En este sentido la sentencia dictada por la sección trece de esta Audiencia Provincial de fecha 30 de octubre de 2006, en el rollo nº 575/2005, indica: ' en cuanto al valor real de lo edificado (con exclusión como se ha dicho del valor del suelo) al momento de ocurrir el siniestro, la jurisprudencia ha concretado que para calcularlo ha de estarse al valor de la construcción actual según sus propios materiales, corregido por los coeficientes de envejecimiento y estado de uso o conservación, sin que pueda tenerse en cuenta ni por tanto repercutirse los de zona de ubicación y otros similares y sin referirlo a la renta ni al mercado libre de oferta y demanda, que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que pueden alterar su realidad'.

Al respecto, la sentencia dictada también por la Sección trece de fecha 1 de marzo de 2011 indica: ' Es evidente que la complejidad de las cuestiones planteadas (la controversia gira en torno a un problema de valoraciones, tanto del inmueble como de las obras a realizar) y los términos del art. 118.2 TRLAU (que parte, precisamente, del costo de ejecución para valorar el 'siniestro'), impone la prueba pericial, porque el juez carece de tales conocimientos; siquiera los dictámenes no sean vinculantes, aunque sí deben ser objeto de una valoración racional y motivada ( arts. 120 CE y 218.2 LEC ), conforme a las reglas de la sana crítica (el juez ha de estar convencido intelectualmente por las argumentaciones del perito, para asumir su dictamen), pero, en definitiva, es un medio de prueba más sujeto al principio de libre valoración en relación con el criterio de la 'valoración conjunta de la prueba' (...) El TS viene incluso a establecer una prioridad, en caso de dictámenes periciales discrepantes: (1) se acogen las conclusiones coincidentes de la mayoría de los peritos, (2) o se sigue el criterio de la mayor categoría profesional o grado de titulación del perito o incluso su mayor experiencia profesional, (3) con frecuencia, atender con preferencia a la fuerza convincente de los informes (completitud, congruencia y fundamentación).'

QUINTO.-En este caso la parte actora aporta con la demanda un dictamen emitido por el Arquitecto Don Cosme , que es el autor del proyecto de reforma del edificio litigioso elaborado en julio de 2007 y visado por el Colegio de Arquitectos el 13 de septiembre de 2007, por encargo de la Comunidad de Propietarios, si bien no se incorporó a dicho dictamen aportado como documento nº 7 de la demanda, sino que se presentó en el Juzgado con posterioridad a que el perito judicial presentara su informe.

En dicho dictamen, el Sr. Cosme describe el estado de conservación del edificio e indica que una buena parte del inmueble presenta patologías graves o muy graves, efectuando a continuación una descripción detallada por unidades.

En cuanto a la valoración de los trabajos necesarios, toma el importe aprobado por la Comunidad de Propietarios, aclarando en el acto del juicio que se presentaron cuatro presupuestos por distintas empresas y se acogió el más barato, elaborado por la mercantil 'Erebuin, S.L.' y que se aporta como documento nº 10 de la demanda, por un importe de 269.554,57 euros.

Además, contempla los conceptos relativos al tratamiento para la eliminación y prevención de termitas, que asciende a 45.117,09 euros, el apuntalamiento de galerías posteriores, por 7.005,01 euros, el derribo de cielos rasos, catas y apuntalamientos interiores, por 47.473,33 euros, los gastos por proyecto y dirección de obras, 25.000 euros, y por licencias municipales, 12.349,31 euros, .

En total, la suma de 406.499,31 euros.

Señala que a la vivienda NUM000 NUM001 , le corresponde un coeficiente del 3,74% sobre el total del edificio, de forma que el coste de las obras es de 15.203,07 euros.

Para calcular el valor de la vivienda utiliza el método de reposición de la vivienda, o valor real, aplicando el coste de construcción de nueva planta, de una edificación de las mismas características en cuanto a tamaño y uso que la existente, aplicando un valor de mercado que extrae del 'Boletín Económico de la Construcción' nº 274, del segundo trimestre del año 2008, eligiendo el valor por metro cuadrado de una casa de renta normal entre medianeras, de 999,54 euros, incluido el 20% de beneficio industrial y gastos generales, añadiendo el 2% de Seguridad y Salud, 19,99 euros, más el 9,5% de Honorarios Técnicos y permisos de obra, 94,96 euros, es decir, un total de 1.114,49 euros/m2 .

A este coste aplica un coeficiente corrector por antigüedad del 0,32 y un coeficiente por conservación que, conforme al estado actual del edificio, fija en 0'85.

Así, respecto de la vivienda NUM000 NUM001 , cuya superficie construida incluido balcones es de 59,03 m2, señala que le corresponde un valor de 17.894,429 euros (59,03 m2 x 0,32 x 8,85 x 1.114,49 euros/m2).

Por tanto, el coste de las obras excede en mucho el 50% del valor real de la vivienda.

La parte actora aportó, asimismo, un dictamen emitido por el Arquitecto Don Víctor , quien efectuó una inspección ocular del edificio y reseña la descripción de su estado constructivo, el estado de conservación de la vivienda NUM000 NUM001 , y, en cuanto a las reparaciones a efectuar, acoge las descritas en el proyecto de reforma elaborado por el Arquitecto Sr. Cosme , así como el importe de las obras necesarias para la reparación de la finca, siendo prácticamente coincidentes los valores que obtiene, tanto del coste de ejecución correspondiente a dicha vivienda, como del valor de reposición de la misma, al seguir el idéntico método.

Concluye que las obras necesarias ascienden a la cantidad de 15.739,07, y el valor del inmueble sin contemplar el suelo es de 14.964,05 euros, por lo que el coste de las reparaciones representa el 105,17% del valor del inmueble, y la vivienda se halla en ruina económica.

SEXTO.-El perito judicial, Don Cesar , señala que la estructura del edificio es resistente, ya que los puntales colocados no están unos sobre otros, lo cual supone que los forjados que los soportan padecen tensiones suplementarias y las resisten, que la fachada principal está en buen estado porque la Comunidad ha pagado recientemente su restauración, que el terrado y los patios interiores están en mal estado, pero no presentan patologías que afecten a la estructura de los pisos, que las galería de la fachada posterior están en muy mal estado, y que otra zona muy afectada es el almacén de la planta baja que se extiende por el patio posterior.

Indica que la Comunidad de Propietarios dispone de un presupuesto aceptado de la empresa 'Erebuin, S.L.', y que las obras iban a empezar a mediados del siguiente mes de noviembre, de forma que probablemente el día de la vista del juicio, en enero de 2010, las mismas ya estarían terminadas.

Don. Severino no dispuso a la hora de efectuar su dictamen del proyecto técnico elaborado por el Arquitecto Sr. Cosme , ni de las mediciones efectuadas, conforme a las cuales realizó la mencionada empresa el presupuesto que aceptó la Comunidad.

Elabora un presupuesto a base de precios medios de mercado obtenidos de la publicación 'Quadre de Preus de Referència de Restauració i Rehabilitació' editado por el ITEC, indicando que ha utilizado unas mediciones aproximadas, que asciende a la cantidad de 174.045,30 euros, y señala que sumando el tratamiento realizado para eliminar las termitas, 45.117,08 euros, el apuntalamiento de las galerías, 7.000 euros, y el valor de los apuntalamientos interiores, 7.000 euros, el total del valor de la obra es de 233.162,38 euros, correspondiendo a la vivienda NUM000 NUM001 el importe de 8.720,27 euros.

Para calcular el valor real de la vivienda, parte de los datos ofrecidos por el Boletín Económico de la Construcción del segundo trimestre de 2009, siendo el valor de la obra nueva para apartamentos de 40 m2 útiles la cantidad de 1.066,53 euros/m2, y, tras aplicar los coeficientes que considera oportunos, le resulta para la vivienda NUM000 NUM001 un valor de 18.354,20 euros.

SÉPTIMO.-La Juzgadora de instancia acoge las valoraciones efectuadas por el perito judicial, sin embargo entiende la Sala que, en este caso, al existir un precio real del coste de las obras de reparación a realizar en el edificio litigioso, que fue aprobado por la Comunidad de Propietarios tras elegirlo entre varios presupuestos presentados por distintas empresas constructoras, procede acoger el importe del mismo para efectuar el cálculo

El propio perito judicial ratifica la realidad de dicho presupuesto, la inmediatez del inicio de las obras por la empresa 'Erebuin, S.L.', dejando claro que el presupuesto que incluye en su dictamen lo efectúa con mediciones aproximadas.

Por tanto, en el supuesto que nos ocupa resultan secundarios los dictámenes periciales sobre el valor de las obras de reparación necesarias, acogiéndose el importe del presupuesto aprobado por la Comunidad.

El único motivo por el cual no debería partirse del precio real presupuestado, sería que se incluyeran en el mismo obras o partidas que no fueran necesarias, es decir, que supusieran simplemente una mejora u ornato, pero el propio perito judicial, al responder al extremo propuesto por la representación de la demandada Sra. Ofelia sobre qué obras de reparación en los elementos comunes son esenciales y básicas y cuales no, afirma que las diferencias respecto del presupuesto que elabora son más respecto del precio que en cuanto al concepto de reparación.

Por tanto, al no haber quedado acreditado que las obras incluidas en el presupuesto aportado con la demanda son innecesarias o superfluas, procede partir del importe a que asciende el mismo, máxime teniendo en cuenta que se trata de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, y que, conforme se hace constar por la Administración de Fincas en el documento aportado como nº 2 de la contestación (folio 267), el repetido presupuesto fue el votado y aprobado por la Comunidad de Propietarios, en la que la empresa actora representa un pequeño porcentaje al ser propietaria sólo de dos departamentos, lo cual elimina cualquier sospecha de manipulación. 269.554,57 IVA no incluido

Procede incluir en el importe a tener en cuenta las partidas relativas al tratamiento para eliminar y prevenir las termitas, 45.117,09 euros, y el apuntalamiento, ya que, aunque se trate de trabajos ya realizados, no por ello son ajenos a la reparación litigiosa y forman parte del mismo conjunto.

Aún partiendo de las cantidades indicadas por estos conceptos, así como por licencia de obras y honorarios técnicos, en el dictamen del perito judicial, quien entiende excesivos los importes señalados en el informe del Sr. Cosme , la suma total ascendería a 342.175,08 euros.

Y la cantidad a repercutir al piso NUM000 NUM001 , según el coeficiente del 3,74% que le corresponde, sería de 12.797,34 euros.

OCTAVO.-Lo anterior lleva a la conclusión de que, aun manteniendo también para efectuar la obligada comparación el valor real de la vivienda acogido por la Juzgadora de instancia, 18.354,20 euros, que es superior al indicado por la parte actora, es indudable que el coste de las obras de reparación correspondiente a la vivienda NUM000 NUM001 , 12.797,34 euros, excede de la mitad del precio real de la vivienda.

En consecuencia, el recurso debe prosperar y procede estimar la demanda y declarar resuelto el contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM002 , NUM000 NUM001 , de Barcelona, por concurrencia de la causa de pérdida económica, prevista en el artículo 118 TRLau 1964 , condenando al demandado a dejarla libre, vacua y a disposición de la actora, y al pago de las costas, en virtud de lo establecido en el artículo 394 LEC .

La estimación del recurso conlleva que no se efectúe especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, conforme dispone el artículo 398.2 LEC .

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil LOCKLEY, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Barcelona en los autos de juicio ordinario nº 1334/08 de fecha 3 de febrero de 2011, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, estimando la demanda deducida por LOCKEY, S.L. contra Don Genaro , declaramos la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, relativo a la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM002 , NUM000 NUM001 , de Barcelona, condenando al demandado a dejar libre dicha vivienda a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento caso de no hacerlo en el término legal, y al pago de las costas. Todo ello sin hacer especial imposición de las costas de esta alzada.

Se decreta la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 468 , 477.2.3º y siguientes , y Disposición Final 16 LEC , que se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.