Sentencia Civil Nº 423/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 610/2011 de 31 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00423/2012

Fecha: 31 DE JULIO DE 2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 610 /2011

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ

Apelante y demandada: INMOCOMPLUT, S.L.

PROCURADOR:DªMÓNICA DE LA PALOMA FENTE DELGADO

Apelado y demandante: D. Marcelino

PROCURADOR:DªMª ÁNGELES ALMANSA SANZ

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1729/2010

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 DE ALCALÁ DE HENARES

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ

D.ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID , a treinta y uno de julio de dos mil doce .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1729 /2010 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 de ALCALA DE HENARES , a los que ha correspondido el Rollo 610 /2011 , en los que aparece como parte apelante INMOCOMPLUT, S.L. representado por la procuradora Dª. MONICA DE LA PALOMA FENTE DELGADO , y como apelado D. Marcelino representado por la procuradora Dª. MARIA ANGELES ALMANSA SANZ , sobre nulidad de contrato de compraventa y reclamación de daños y perjuicios , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ .

Antecedentes

PRIMERO .- Que los autos originales núm. 1729/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de los de Alcalá de Henares, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO. - Que por el Ilmo. Sr. D. José Enrique Sánchez-Paulete Hernández,Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alcalá de Henares se dictó sentencia con fecha 31 de Marzo de 2011 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "."Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª María del Mar Elipe Martín, en nombre y representación de D. Marcelino , frente a la mercantil Inmocomplut S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª María Teresa Mónica Higueras Carranza, debo declarar y declaro la nulidad del contrato de compraventa de fecha 7-11-07 y de la escritura pública de compraventa de fecha 13-5-10, concertados entre las partes para la adquisición del apartamento nº NUM000 y la plaza de garaje nº NUM001 del edificio sito en la Calle DIRECCION000 nº NUM002 de esta ciudad; y consecuentemente debo condenar y condeno a Inmocomplut SL a la devolución del precio a D. Marcelino , con abono de los intereses legales del mismo, respecto y desde las fechas de entrega de las distintas cantidades; previa o simultánea entrega del actor de los referidos inmuebles; y sin hacer expresa imposición de costas, debiendo cada parte pagar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

TERCERO .- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Sra. Dª. Mª Teresa Higueras Carranza y mantenido ante esta Audiencia por la procuradora Sra. DªMónica de la Paloma Fente Delgado, dándole traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 6 de Junio del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Inmocumplut, S.L. impugna la aplicación del error invalidante del consentimiento en base a la cual se estima la demanda interpuesta de contrario por D. Marcelino al declarar nulo el contrato de compraventa de 7 de Noviembre de 2007 y escritura pública de 13 de Mayo de 2010 sobre el apartamiento NUM000 y plaza de garaje NUM001 de la DIRECCION000 NUM002 de Alcalá de Henares. Sobre el error sustancial sería inexistente toda vez que el comprador sabía que adquiría un apartamento en una residencia de estudiantes como se desprende del exponendo I del contrato:" .... destinados a apartamentos en residencia de estudiantes ....". En la reserva y su modificación figura:" .... DIRECCION000 NUM003 (Residencia de estudiantes) indicados, que ...." Y en los Proyectos Básicos y de Ejecución consta también Residencia de Estudiantes. Además en la escritura de compraventa la vendedora manifiesta que no es necesario el seguro de constitución de las garantías porque es aplicable el nº1 de la Disposición Adicional segunda de la Ley 38/1999 . Por otra parte, el doc.5 de la demanda no identifica a qué Ayuntamiento pertenece ni acredita su vigencia, tratándose de fotocopias. En cuanto al error excusable, la información facilitada en toda la documentación aportada es suficiente como resulta de la testifical y licencia de obras que por tres veces cita el uso terciario de modo que con un mínimo de diligencia se conoce esta naturaleza. El Ayuntamiento de Alcalá de Henares expidió licencia de primera ocupación el 11 de Mayo de 2010 y en el Registro de la Propiedad nº1 aparece la calificación de la finca como URBANA: Vivienda. Por último, la Agencia Tributaria resuelve que puede disfrutar de beneficios fiscales para las viviendas habituales.

SEGUNDO .- Expuesta la precedente síntesis, el núcleo de la controversia radica en la determinación de si ha habido error sobre el uso del suelo, que al ser terciario impide el establecimiento de la residencia habitual del apartamento que únicamente permite el de alojamiento temporal de estudiantes. Al incidir el supuesto error sobre la naturaleza esencial del inmueble adquirido, siendo, pues, un error sobre la sustancia y añadirse su carácter insalvable desde los parámetros de la buena fe, el contrato de compraventa sería nulo. La sentencia apelada contiene una exégesis de todo este planteamiento : desde la exposición doctrinal de los principios informadores del error del consentimiento invalidante a su repercusión en la problemática urbanística a la luz de la legislación sobre el Suelo, estatal y autonómica y las normas de protección de los consumidores y usuarios. Siendo éste el planteamiento general ha de concretarse el mismo en las circunstancias que en el caso enjuiciado determinaron la prestación del consentimiento por el demandante D. Marcelino y por ende si en su momento conoció y comprendió el contenido de la compraventa, decidiendo su aceptación en base a la construcción jurisprudencial referida al error invalidante que determine la nulidad del contrato por falta de consentimiento ( arts. 1265 y 1266 C.C .) y que exige según reiterada jurisprudencia que la deficiencia revista carácter esencial y excusable, entendiendo que es inexcusable el error cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media de regular, lo que se logrará valorando las circunstancias que concurran en el caso con especial hincapié en ese imprescindible deber de información que permita al contratante conocer razonablemente lo que contrata ,en base a ese derecho de ser informado de forma veraz acerca de lo contratado de manera que no pueda inducir a error en sus destinatarios y no se silencien datos del objeto, individualizándose en el caso particular esta construcción doctrinal y legal Hay que resaltar dos aspectos de interés: la necesidad de una información completa y añadir como situación equivalente al silencio de datos, los términos confusos o equívocos sobre los mismos. Por ejemplo, aquí concretamente, si Inmocomplut va a construir apartamentos "en residencia de estudiantes", puede entenderse como denominación de un lugar o paraje (doc.1 de la contestación, folio 131) o un destino o finalidad de los edificios. Para mayor precisión el doc. nº2 de la contestación específica (f.139) que la reserva es por la compra del inmueble "en la DIRECCION000 NUM003 (Residencia de estudiantes) acentuándose más el sentido de localización puesto que le designa a modo de nombre propio y entre paréntesis . La designación de destino o finalidad no sería "en" o por el nombre propio, sino "para" o similar. De aquí la necesidad de una información clara y la evitación de expresiones de tal equivocidad que puedan en realidad silenciar un dato como es la finalidad del edificio, ligada al uso del suelo y su naturaleza.

TERCERO.- En línea con lo expuesto, lo que se compró fue un apartamento del edificio "en" "Residencia de estudiantes", no un apartamento del edificio construido "para" residencia de estudiantes. Punto de derecho a concluir es la diferencia de utilidades: lo que se compró para residencia propia y lo comprado que no podía serlo porque su destino era diferente. Otra cuestión distinta es el conocimiento o información suficiente sobre aquella realidad: a quién incumbe el acceso. O bien a obtenerlo o, en su caso, a proporcionarlo, disyuntiva a resolver en cada circunstancia concreta. En este sentido, la sentencia abunda en la Ley 26/84 de 19 Julio general para la defensa de los consumidores y usuarios y el T.R. de 16 Noviembre 2007 destacando la información correcta sobre bienes y servicios, prácticas comerciales y publicidad poniéndose a disposición del consumidor la información veraz, clara y comprensiva sobre las características del contrato, sus condiciones jurídicas y económicas y de los bienes objeto del mismo. Realmente, de los términos antes señalados no se puede concluir que al Sr. Marcelino se le facilitara la información suficiente para comprender que el apartamento que compraba no era para destinarlo a vivienda propia sino "para" residencia de estudiantes. Lo adquiriría no "en" como antes se indicó, sino "para", pero esa no es la finalidad que aparece en los documentos contractuales; de aquí que adolezcan de la información precisa al respecto. Téngase en cuenta que en la escritura pública de compraventa lo que primero otorgan es la respectiva venta y compra. En el quinto, el comprador toma posesión de las fincas y al final, en el octavo, el vendedor hace la manifestación de inaplicación del número uno de la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 de 5 Noviembre de Ordenación de la Edificación . En una situación de dolo incidental, esta Sección 25ª en sentencia de 18 Marzo 2010 recordaba la S.T.S. de 11 Julio 2007 insistiendo en la "reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte sin que lo invalide la confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada de suerte que habrá dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico", doctrina que engarza con lo antes expuesto sobre la necesidad de una información clara para la adecuada formación del consentimiento.

CUARTO.- Llegados a este punto, ni de los documentos privados suscritos por las partes en su momento ni de la escritura pública de compraventa se puede deducir explícitamente y con claridad la naturaleza de la parcela y el destino de la edificación ni entenderse que se informó de los problemas que pudieran presentarse de no destinarse el apartamento a residencia "para" estudiantes, sino la instalación de la propia vivienda. Que se concediese la licencia de primera ocupación (doc. 7 de la contestación a la demanda) no sustituye el destino del inmueble que como la propia licencia recoge está destinado "a" Residencia de Estudiantes y por ello la licencia queda condicionada a la adopción de medidas en función de la "licencia de funcionamiento de la actividad", punto que en el séptimo del otorgamiento de la escritura solo se cita en referencia a que se ha solicitado la licencia de ocupación y que está pendiente de su expedición. Por lo tanto permanece la incógnita de qué puede suceder en caso de una actuación administrativa; tampoco la información registral o la licencia de obras despejan el déficit de información clara y veraz a cargo del vendedor no sustituible finalmente por un criterio de asimilación de alcance exclusivamente fiscal y con carácter de hipótesis.

QUINTO.- Conforme al art. 398 LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Inmocomplut, S.L. contra la sentencia de 31 Marzo 2011 del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alcalá de Henares dictada en procedimiento 1729/10 confirmamos dicha resolución con imposición de las costas en esta alzada al apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo interponer cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de veinte días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.