Sentencia Civil Nº 423/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 569/2015 de 14 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.006.00.2-2013/0010063

Recurso de Apelación 569/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcobendas

Autos de Procedimiento Ordinario 1269/2013

APELANTE:D. /Dña. Isidro y D. /Dña. Joaquina

PROCURADOR D. /Dña. JAVIER FREIXA IRUELA

D. /Dña. Lidia y D. /Dña. Justo

PROCURADOR D. /Dña. ANDRES FIGUEROA ESPINOSA DE LOS M.

SENTENCIA Nº 423/2015

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Siendo Magistrado Ponente D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

En Madrid, a quince de diciembre de dos mil quince. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, por resolución del contrato de arras, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como demandantes- apelantes-apelados Dª. Lidia y D. Justo , representados por el Procurador D. Andrés Figueroa Espinosa de los Monteros y asistidos del Letrado D. José María López Coira, y de otra, como demandados-apelantes-apelados D. Isidro y Dª. Joaquina , representados por el Procurador D. José Javier Freixa Iruela y asistidos del Letrado D. José Luis Sanz Cid.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3, de Alcobendas, en fecha veinte de abril de dos mil quince, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por Lidia y Justo y condeno solidariamente a Isidro y Joaquina a que les abonen la cantidad de 72.000 euros, más intereses al tipo legal desde el 23 de mayo de 2013.

No ha lugar al resto de pedimentos deducidos.

No se imponen las costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por ambas partes, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a las respectivas partes apeladas, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintiuno de septiembre de dos mil nueve, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día 9 de diciembre de dos mil quince.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. De la sentencia apelada se aceptan los antecedentes de hecho y del fundamento de derecho primero los apartados 15 y 16. La restante fundamentación se rechaza en la medida que se oponga o contradiga la de esta sentencia.

SEGUNDO. Para dar respuesta motivada a las respectivas alegaciones que dan sustento a los recursos de apelación interpuestos por D. Isidro y Dña. Joaquina ( parte demandada) y por D. Justo y Dña. Lidia ( parte demandante) contra la sentencia que puso final al procedimiento en la primera instancia, y, en definitiva, alcanzar un completo conocimiento de la cuestión litigiosa, pasamos a realizar una sintética exposición de los hechos más relevantes, que son estos:

El 11 de febrero de 1992los consortes Dña. María Rosa y D. Jose Ángel , vendieron y transmitieron a D. Isidro y a Dña. Joaquina , que compraron y adquirieron en escritura pública otorgada ante el notario de Madrid D. Emilio Villalobos Bernal, nº 45 de su protocolo, las siguientes fincas integrantes del Conjunto 'Ninive' sito en el Soto-Alcobendas, formado por las casas número NUM000 , NUM001 y NUM002 de la CALLE000 , número NUM003 :

Trastero número NUM000 , en planta de sótano, primera en orden de construcción. Finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Alcobendas con el número NUM004 .

Aparcamiento número NUM005 , en planta de sótano, primera en orden de construcción, inscrita con el número NUM006 .

Aparcamiento número NUM007 , en planta de sótano, primera en orden de construcción de referido conjunto, inscrita con el número NUM008 .

Estudio diez, perteneciente al número NUM002 de la CALLE000 , del citado Conjunto, en el cual se halla designado con el número NUM009 general.

Está situado en la planta de ingreso, segunda en orden de construcción.

Linda al Norte y Sur, con jardín propio y zona de acceso; al Este, con el Estudio número NUM010 y zona común; y al Oeste, con el Estudio número NUM011 .

Tiene como anexo inseparable jardines que ocupan una superficie aproximada de ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados.

Forma parte de esta finca un local en planta inferior, unido por escalera interior, de una superficie aproximada de cuarenta y siete metros cuadrados, inscrita al tomo NUM012 , libro NUM013 , folio NUM014 , finca número NUM015 .

El matrimonio vendedor las había adquirido de la sociedad Zaradiel, S.A., el trastero y el estudio el 26 de diciembre de 1978 y los aparcamientos el 27 de noviembre de 1980. La antigüedad del inmueble del que formaban parte era de unos 20 años -folios 231 a 238-.

Según la notificación de valores catastrales de 16 de noviembre de 2007la construcción tiene la siguiente superficie:

Vivienda 40 m2

Vivienda 102 m2

Otros usos 10 m2

Superficie elementos

Comunes 27 m2

-folios 239 a 245-

En el certificado de tasación de la finca NUM015 consta con una superficie útil de 191,83 m2, incorporando planos de situación y ubicación, así como la distribución de las plantas del inmueble -folios 262 a 265-.

b) D. Isidro y Dña. Joaquina pusieron a la venta la vivienda a través de varias agencias con esta descripción:

Dúplex con jardín. Planta superior: hall, salón con salida a una terraza y al jardín privado, comedor independiente, un baño, cocina con office y dormitorio de servicio con baño.

Planta baja: tres dormitorios con dos baños. Tiene dos plazas de garaje y trastero. Urbanización con piscina tenis, parque infantil, zona verde, seguridad 24 horas. Calefacción central.

Los anuncios se acompañaron de fotografías. -folios 59 a 70-.

c) El 21 de diciembre de 2012D. Isidro y Dña. Joaquina , en adelante futuros vendedores, y de otra parte D. Justo y Dña. Lidia , en lo sucesivo futuros compradores, con la intervención de D. Víctor , en calidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria de la agencia 'Ambassador de la Moraleja', suscribieron 'Contrato de Arras', previo al de compraventa, respecto de las fincas registrales, ya reseñadas, números NUM015 , NUM006 , NUM008 NUM004 , todas ellas sin cargas, con arreglo a las siguientes ESTIPULACIONES :

' PRIMERA.-CONDICIONES DE LA VENTA.-La venta se llevará a efecto en concepto de cuerpo cierto, en el estado de conservación que actualmente se encuentran, lo que es conocido por el futuro comprador, libres de cargas y gravámenes, libres de arrendatarios, al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad, y con cuantos derechos les son inherentes y accesorios.

La venta se efectuará a favor de la persona física o jurídica que en su momento determine el futuro comprador.

Una vez efectuada la transmisión ante Notario los futuros vendedores podrán permanecer en la vivienda, en precario, hasta el 31 de Marzo de 2013, momento en el cual se producirá la entrega de llaves. Salvo acuerdo entre las partes, esta fecha no podrá ser objeto de prórroga alguna.

SEGUNDA.-PRECIO.- El precio conjunto para la vivienda, garajes y trastero será de SETECIENTOS TREINTA MIL EUROS (730.000€) pagaderos al contado en el momento del otorgamiento de la escritura pública, siendo los gastos de cuenta de la parte compradora con la excepción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, conocido, como Plusvalía Municipal.

Los honorarios de la agencia son por cuenta de la parte vendedora.

TERCERA.-ARRAS .- En este acto y en concepto de arras penitenciales, al amparo del artículo 1454 del Código Civil , el futuro comprador hace entrega de 1a cantidad de SETENTA Y DOS MIL EUROS (72.000€) mediante cheque cuya fotocopia se adjunta a este contrato, siendo éste carta de pago salvo buen fin.

CUARTA.-PENALIZACIONES.- Es pacto especialísimo de este contrato de arras que el futuro comprador podrá rescindir el contrato perdiendo las cantidades entregadas en este acto;si, por el contrario el futuro vendedor se negara a formalizar la escritura de compraventa, vendrá obligado a devolver el doble de la suma recibida en este acto, liberándose de la obligación de vender.

Así se entenderá, si a las 14 horas del día 31 de Marzo de 2013, no se hubiera formalizado la compraventa, ante el notario de Madrid que determine la parte compradora.

QUINTA.-VISITAS.- El futuro comprador podrá visitar la vivienda , objeto de este contrato, con profesionales (como arquitectos, constructores, tasadores...etc.), siempre que avise con la debida antelación'.

d) Sin referencia o mención a la configuración interior de la vivienda, las mismas partes el 31 de marzo de 2013suscribieron un documento denominado 'ACUERDO DE PRÓRROGA Y ACUERDOS ADICIONALES A CONTRATO DE ARRAS'en cuyo EXPONEN III refiere ' que llegada la referida fecha de 31 de marzo de 2013, los vendedores cumplieron con su obligación de desalojar la vivienda. En cambio, los compradores comunicaron su dificultad para otorgar la correspondiente escritura de compraventa en el plazo acordado debido a no conseguir la financiación necesaria' y en el IV 'Que de conformidad con lo dispuesto en los apartados anteriores, las partes desean prorrogar el plazo fijado en dicho Contrato para la formalización de la escritura de compraventa hasta las 14 horas del día 30 de Abril de 2013, así como adoptar algunos acuerdos adicionales al referido Contrato de Arras, lo cual llevan a efecto de conformidad con las siguientes'.

Dentro de la estipulación SEGUNDA establecieron una nueva penalización para los compradores, que es del siguiente tenor: 'Las partes acuerdan expresamente por medio de la presente que los compradores deben abonar a los vendedores en el momento de formalización de la compraventa en escritura pública, y siempre que ésta se produzca, ciento setenta y cinco euros (€175) en concepto de penalización por cada día que transcurra entre el 1 de abril de 2013 inclusive. y la fecha de formalización de la compraventa en escritura pública (excluyendo el día de la firma)'.

e) Pese a que en el párrafo quinto del hecho tercero del escrito de demanda se diga que hasta el día 11 de abril de 2013 los demandados no habían entregado a los demandantes ninguna documentación acreditativa de la propiedad (escritura de compraventa, nota simple registral), tal afirmación quedó desacreditada con la prueba practicada, sustancialmente el correo enviado el 24 de diciembre de 2012por D. Isidro a los demandantes, al que se unían la escritura de compraventa -folios 230 a 238-, estando, en todo caso, a disposición de estos la información que procuran los registros administrativos y el Registro de la Propiedad.

f) Tal y como ponen de manifiesto los correos cruzados entre D. Isidro y D. Justo desde el día 11 al 15 de abril de 2013-folios 134 a 141- , el desacuerdo de los compradores surgió con ocasión de tener conocimiento a través de la directora de cuenta banca personal de la agencia urbana 0027 de Bankinter (Dña. Josefina ), que al proceder a la tasación de la finca observó que registralmente el inmueble no aparecía inscrito como vivienda, informándole (sin precisar) que no era posible cambio de uso a vivienda en la planta inferior -folios 85 a 88- D. Isidro respondió que en anteriores tasaciones no habían puesto ningún problema, que los doce estudios que componen la comunidad de propietarios son viviendas que tiene la misma configuración que la suya y desde siempre han vivido en ese espacio (prueba de interrogatorio de parte), que en la referencia catastral es vivienda y pagan el IBI de vivienday han deducido fiscalmente desde 1992 por la adquisición con hipoteca por esa vivienda -folio 134-.

g) El Director General de la Oficina de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Alcobendas, según el informe emitido por los Servicios Técnicos Municipales, en respuesta a la consulta formulada el 20 de abril de 2013con relación a los usos de la planta baja y semisótano del edificio situado en la CALLE000 nº NUM016 , NUM017 de la Manzana XIV del Soto de la Moraleja, certificólos días 16 de mayo de 2013y 8 de julio de 2013, con posterioridad por tanto a que los demandantes incumplieran la obligación derivada del contrato de arras, que:

'Según se detalló en el informe anterior de fecha 17/5/2013, la planta baja actual (antigua semisótano) es admisible para uso vividero no siéndolo la planta semisótano (antigua sótano) y según se establece en la Ordenanza de Edificación, Construcciones e Instalaciones el ART. 62 ACCESO COMUNES A LAS VIVIENDAS:

En tipología de vivienda en edificación colectiva el local destinado al uso de vivienda en la planta baja o superiores no podrá comunicar directamente con la planta semisótano o sótano. Únicamente se autorizará comunicación de estos niveles a través de elementos comunes de la edificación'

Por lo tanto:

No es autorizable la comunicación directa de la planta baja actual (antigua semisótano) con uso característico de residencial vivienda con la pieza inferior de planta semisótano (antigua sótano) de acuerdo a la Normativa vigente en la actualidad, sin perjuicio de la antigüedad que pudiera tener la obra a efectos de la posible prescripción de la infracción urbanística

c.- Tal y como se detalla en el informe anteriormente referido de fecha 17/5/2013, la planta semisótano actual (antigua sótano) solo permite usos no vivideros anejos a uso residencial' -folios 142 a 145, 148 y 403 a 405-.

h) Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) manifestó por escrito que el préstamo hipotecario que suscribieron D. Justo y Dña. Lidia fue aprobado el 17 de abril de 2013por importe de 800.000 €, que la sociedad Valtecnic al tasar el bien adquirido no valoró el exceso de superficie no regularizado ni inscrito en el Registro de la Propiedad y que la solicitud de financiación fue anulada a petición de D. Justo y de Dña. Lidia -folios 338 a 371, 413 y 414.

La Caixa en escrito de fecha 2 de julio de 2014 hizo constar:

'Desde nuestra entidad no se detectó anomalía alguna en el inmueble de la C/ CALLE000 NUM016 , planta baja y sótano, y se aceptó para el estudio de la concesión del préstamo hipotecario la tasación del inmueble realizada por Valtecnic para UCI BANK

Efectivamente no consultamos la situación urbanística con el Ayuntamiento de Alcobendas puesto que eso no es preceptivo para conceder una hipoteca, ya que para ello hace la tasación un perito, haciéndose contar las advertencias y condicionantes si los hubiera, y nosotros desde Caixabank analizamos la situación financiera del solicitante principalmente.

Ciertamente el perito tasador no recogió ninguna referencia a la situación urbanística en cuanto a su habitabilidad o no del inmueble.

Esta entidad efectivamente, no tuvo conocimiento de que esa vivienda incluía una parte que urbanísticamente no podía ser habitada.

Es correcto que el principal motivo para la NO concesión del préstamo hipotecario fue que el Sr. Justo no disponía en esa época de un contrato indefinido , contando solo con un contrato de colaboración por cuenta propia en el régimen de autónomo con el cual facturaba sus honorarios.

La Caixa, a través de esta de oficina no consultó al ayuntamiento de Alcobendas y sección de urbanismo la habitabilidad de esa parte baja de la vivienda de la CALLE000 nº NUM016 '.

i) El 22 de mayo de 2013el abogado de D. Justo de Dña. Lidia notificó a D. Isidro la resolución unilateral del contrato de arras , al comprobar que la denominada planta 'semisótano' no es apta para usos vivideros y no puede calificarse con el uso característico de vivienda -folios 156 a 161-.

j) El 15 de Julio de 2013D. Justo y Doña Lidia compraron a Construcciones San Martín, S.A., la finca-vivienda nº NUM018 , con cuatro plantas, sita en San Sebastián de los Reyes, inscrita con el nº NUM019 en el Registro de la Propiedad nº 2 de dicha localidad, por el precio de 715.000 €, subrogándose en el préstamo con garantía hipotecaria que pesaba sobre la finca a favor de Bankinter, S.A., con arreglo a las estipulaciones contenidas en la escritura otorgada con el número mil cien ante el notario de Madrid D. Enrique Franch Valverde -folios 94 a 133-.

k) El 30 de julio de 2013Dña. Lidia y D. Justo presentaron demanda de juicio ordinario sobre la resolución del contrato de arras (penitenciales) de fecha 21 de octubre de 2012, por incumplimiento contractual y reclamación de cantidad y daños y perjuicios contra D. Isidro y Doña Joaquina , con los pedimentos que se recogen en el antecedente de hecho primero de la sentencia recurrida al que nos remitimos.

Los demandados se opusieron a las pretensiones deducidas por considerar que la vivienda no tenía defecto alguno, que los compradores la vieron y se obligaron a adquirirla como cuerpo cierto, tal y como figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad, apartándose del compromiso formalizado al no encontrar financiación y no convenirles ya la operación, siendo ellos quienes incumplieron lo dispuesto en el contrato de arras, por lo que solicitaron la desestimación íntegra de la demanda.

El Juzgador de primera instancia consideró que se ha producido el ' aliud pro alio' que aducen los demandantes ' pues es obvio que no es lo mismo adquirir un dúplex para destinarlo a vivienda que un Estudio que no permite usos vivideros en la planta dedicada a dormitorios', y, en consecuencia, condenó a los demandados a la devolución de los 72.000 € que recibieron en concepto de arras, en la forma y con los restantes pronunciamientos contenidos en la parte dispositiva de la sentencia, ya reproducida en los antecedentes de ésta.

Contra tal resolución interpusieron recurso de apelación los demandados condenados quienes,tras realizar unas alegaciones previa, a modo de introducción, y primera, en que se efectuaba un breve resumen de los antecedentes del caso, concretaron y basaron en las siguientes:

'Segunda .- ERRÓNEA VALORACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA EN EL ACTO DEL JUICIO POR PARTE DEL JUZGADOR DE INSTANCIA EN RELACIÓN CON EL CONOCIMIENTO QUE DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA TENÍAN LOS COMPRADORES. ACTUACIÓN NEGLIGENTE POR SU PARTE EN CASO DE CONTRATO (Y NO AMPARABLE POR LOS TRIBUNALES DE JUSTICIA).

En realidad los compradores sabían perfectamente desde mucho antes (desde el inicio de la relación entre las partes y, desde luego, con anterioridad a la firma del documento de prórroga del primigenio contrato de arras), cual era la situación jurídica del inmueble, la asumieron y la aceptaron y decidieron seguir adelante con la compraventa y tan solo más tarde, cuando concluyeron desistir de la compraventa y adquirir una nueva vivienda (que vieron después y pensaron que les gustaba o convenía más), excepcionaron tal circunstancia precisamente para intentar no perder las arras satisfechas a mis representados, sin que en realidad existiera ningún motivo legalmente válido para ese desistimiento, sino su propia y unilateral decisión, conveniencia y cambio de opinión.

No se ocultó o silenció absolutamente nada, la vivienda se vendió tal y como estaba, con todos los derechos que le eran inherentes . Sólo cuando contactaron con Bankinter conocieron que existía otra vivienda con similar localización y con mejor precio, decidieron desistir del contrato perfeccionado con ellos.

Tercera . Sobre otras cuestiones con relación a la sentencia recurrida y con la valoración de la prueba'.

Las conclusiones contenidas en los apartados 18 y 22 del fundamento de derecho primero son fruto de una apreciación errónea de la prueba, puesto que lo que se transmitía era una vivienda (aunque parte de la misma no tuviera uso vividero), tanto a efectos administrativos como registrales pues así lo establece:

' La referencia catastral es de vivienda (documento número 4 de nuestra contestación).

El impuesto de Impuesto de Bienes Inmuebles que se gira como vivienda.

Todas absolutamente todas la notas registrales que obran aportadas en el procedimiento (tanto directamente como en las tasaciones aportadas), describen la finca como de naturaleza urbana y vivienda (de la que forma parte un local).

Iberdrola facturaba luz como CNAE NUM020 que se corresponde como vivienda habitual (documento 7 de nuestra contestación).

Lo que se transmitía era una vivienda aunque se denominara estudio.

Las viviendas se transmiten como están, como aparecen en el Registro de la Propiedad, con su realidad administrativa y urbanista, que se puede comprobar por los compradores, en definitiva como cuerpo cierto, como ocurrió en este caso'.

Por los motivos expuestos, solicitaron la revocación de la sentencia y su total absolución.

Asimismo los demandantes, D. Justo y Dña. Lidia , por contrapuestos motivos, también interpusieron recurso de apelación, que sustentaron en éstas alegaciones:

'PRIMERA.-

VULNERACIÓN, POR INAPLICACIÓN DEL ARTÍCULO 218 DE LA L.E.C ., DE LA SENTENCIA 98/2015, DICTADA POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ALCOBENDAS, DE 20 DE ABRIL DE 2015 , POR INCONGRUENCIA DEL FALLO RESOLUTORIO CON EL SUPLICO DE LA DE LA DEMANDA RECTORA DE LA LITIS.

ERROR MATERIAL Y DE HECHO SOBRE CONTENIDO Y APLIACIÓN DEL ORDEN SECUENCIAL Y PREFERENCIAL DEL SUÑLICO DE LA DEMANDA. INCONGRUENCIA DEL FUNDAMENTO JURÍDICO SEGUNDO (REFERENCIA 26) DE LA RESOLUCIÓN RECURRIDA.

Pues bien, en el presente caso resulta palmario que el Juzgador 'a quo' ha incurrido en una incongruencia en la que se ha prescindido de lo pedido e instrumentado en el Suplico de la demanda al pronunciarse sobre una de las dos pretensiones solicitadas de modo conjunto y único en el apartado o petición de la letra b) del Suplico y que al entenderse improcedente conlleva su desestimación total y no parcial de la misma la Sentencia que se recurre al propio tiempo vulnera el orden preferencial y consecutivo articulado por esta parte recurrente en su demanda que definitivamente se concreta en la estimación de la reseñada en el apartado letra e) del citado petitum, saltándose el secuencial orden correlativo de dicho Suplico y obviando e ignorando los apartados c) y d) que tienen carácter preferencial y resultan de obligado y previo pronunciamiento al señalado con la letra e), siendo todas estas peticiones afectadas por el régimen de subsidiariedad que tiene que prevalecer a la hora de dictarse el Fallo Resolutorio de la Sentencia.

El resultado final es que el Juzgador 'a quo' aplica el apartado e) del Suplico de la demanda que obliga a los demandados a restituir los 72.000 euros otorgados en concepto de arras penitenciales con flagrante e injusta inaplicación de los efectos y consecuencias establecidas y reguladas en el art. 1454 del Código Civil para los Contratos de Compraventa con mediación de arras penitenciales que se contienen y solicitan en los apartados c) y d) del reiterado Suplico de la demanda.

SEGUNDA.- VULNERACIÓN DEL PRINCIPIO DEL VENCIMIENTO Y SU APLICACIÓN EN CASO DE PETICIONES ALTERNATIVAS O SUBSIDIARIAS DE LA DEMANDA.

Sin perjuicio de lo manifestado en la Alegación Primera del presente Recurso de Apelación, ha de colegirse que como resultado y efecto de la estimación total del pedimento o pretensión contemplada en el apartado letra e) del Suplico de la demanda que realiza el juagado 'a quo', éste debió declarar la admisión total de la demanda rectora de la listis, al llevar a efecto la aplicación y admisión de dicho apartado letra e) del petitum de la demanda, ya que es evidente que si no se entró a considerar los apartados contemplados en las letras c) y d) del Suplico de la demanda y que la consecuencia de todo ello obligaba, por aplicación del citado vencimiento objetivo a imponer las costas del procedimiento a los demandados, lo que tampoco se ha efectuado. De todo ello emana una notoria incongruencia y, por ende, una vulneración de lo regulado en el art. 298 de la LEC '.

Cada una de las partes se opuso al recurso de la contraria solicitando su desestimación.

Como cabe apreciar el recurso de apelación de los demandantes queda subordinado al pronunciamiento que realicemos respecto al recurso de los demandados, ya que aquél se asienta en el rechazo de éste, pues una eventual desestimación de la demanda, a resultas de su examen, le privaría de causa.

TERCERO. Recurso de apelación de D. Isidro y de Dña. Joaquina .

La existencia de cumplimiento o incumplimiento de un contrato constituye una ' questio facti' que ha de ser apreciada por los tribunales de instancia a tenor de las circunstancias que, a resultas de la prueba practicada, queden acreditadas, considerándose por la jurisprudencia que hay entrega de una cosa distinta a la esperada o ' aliud pro alio', cuando el objeto del contrato que se recibe es inhábil para el cumplimiento de la finalidad que le es propia y no permite la satisfacción plena del adquirente por no poder darle el destino proyectado, quedando frustrado, por ello, el fin práctico del contrato al resultar privada la parte de aquello a lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato y la naturaleza de su objeto. Situación excluyente de las acciones de saneamiento, pues las acciones redhibitoria y cuanti minoris son inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirige a obtener las reparaciones provenientes de vicios ocultos, sino las derivadas de defectuoso cumplimiento o incumplimiento total al haber hecho la entrega de cosa distinta o con defectos de tal envergadura que hacer impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se le destina - sentencia del Tribunal Supremo de 4 de enero y 26 de noviembre de 2007 , 19 de mayo de 2008 , 30 de julio y 29 de septiembre de 2009 y 8 de marzo de 2011 , entre otras-.

Así pues, el incumplimiento resolutorio requiere:

La perfección de un contrato de compraventa o, como aquí ocurre, de arras ( artículo 1454 del Código Civil ) que obligue a celebrarlo, en el cual se pone a cargo del vendedor el deber de entregar una cosa con las condiciones de utilidad que le son propias.

La existencia de una anomalía o defecto grave que afecte a la esencia del objeto o cosa vendido.

Que, a causa de dicha inhabilidad, se frustre el fin del contrato de modo que impida de modo objetivola plena satisfacción de la legítima expectativa creada.

Que tal circunstancia sea atribuible a la parte vendedora.

Que el reclamante haya cumplido su contraprestación y dado cumplimiento al deber de información que le incumbe sobre extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtener mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca de importante valor, máxime cuando atañe a su situación urbanística, como señalan las sentencias de 17 de noviembre de 2006 y 8 de noviembre de 2007 .

Que el defecto que inicialmente existía no se haya consolidado y quedado sanado por el transcurso del tiempo, de forma que ya no sea oponible al adquirente.

Presupuestos que se infieren de la doctrina jurisprudencial establecida por las sentencias del Tribunal Supremo de 31 de julio de 2002 , 30 de octubre de 2009 , 17 y 25 de febrero de 2010 , 21 de diciembre de 2012 y 10 de julio de 2014 , entre otras.

CUARTO. De lo expuesto y de la prueba practicada en el procedimiento se infiere:

Que D. Isidro y Dña. Joaquina desconocían que la finca de su propiedad (vivienda inscrita en el Registro con el nº NUM015 ), objeto del contrato de arras suscrito con los demandantes el 2 de diciembre de 2012, adoleciera de la deficiencia urbanística que éstos adujeron como causa de su resolución. Que no podían ni imaginar a tenor de lo publicado por la inscripción registral y descripción de la finca, conforme a ella, contenida en la escritura pública de adquisición otorgada el 11 de febrero de 1992, confirmada por los datos contenidos con relación a la misma en el Catastro y, asimismo, similitud constructiva y distribución interior con las restantes fincas que conforman la urbanización, según manifestó D. Isidro en la prueba de interrogatorio.

La inexistencia de denuncia o requerimiento por el Ayuntamiento de Alcobendas para que D. Isidro y Dña. Joaquina , o los anteriores propietarios, la acomodaran a la norma o legalizaran la construcción realizada en planta semisótano.

No se ha acreditado cuál era la normativa urbanística aplicable en el año 1974, que fue cuando se concedió la licencia de construcción por el Ayuntamiento, y si fue o no vulnerada, pues la certificación expedida el 8 de julio de 2013, según en ella se dice, se emitió de acuerdo con la normativa vigente en la actualidad, no descartando que por la antigüedad de la obra es posible que haya prescrito la infracción urbanística.

Que las fotografías aportadas con el escrito de demanda excluyen claramente el carácter oculto o clandestino de la obra realizada en la planta semisótano por estar dotada de ventanas y puerta de salida al patio, lo que permite deducir razonablemente que lo construido se ha consolidado urbanísticamente y que, con un grado de probabilidad muy elevado, ha prescrito y perdido vigencia la acción para restablecer la legalidad urbanística que, repetimos, supuestamente se haya podido infringir de conformidad con la norma que en tal momento resultara de aplicación.

En conclusión, no apreciamos que exista una causa fundada y debidamente acreditada para estimar que la finca urbana objeto del contrato de arras, junto con las otras tres que en él se describen, sea absolutamente inhábil para ser habitada en la forma que lo es en la actualidady frustre el fin perseguido por los actores, ni que, por ello, pueda constituir el motivo objetivo y justificado que determinó la voluntad de los compradores- demandantes para proceder a la resolución del contrato de 21 de diciembre de 2012, prorrogado el 31 de marzo de 2013, lo que convierte en inviable la pretensión deducida en la demanda, a tenor de lo dispuesto en las estipulaciones tercera y cuarta de aquél.

QUINTO. Si la demanda no se estima, es consustancial a tal decisión la inviabilidad del recurso de apelación formulado por los compradores Dña. Lidia y D. Justo , al sustentarse en la premisa de que aquella fuera acogida y ser, en consecuencia, objeto del mismo las declaraciones y peticiones de condena contenidas en el apartado a) del Suplico que culmina el escrito que fue presentado por aquellos el día 25 de mayo de 2015, y, subsidiariamente, de no estimarse la anterior petición, las contenidas en los apartados b) y c), también deducidos en régimen de subsidiaredad -folios 478 y 479-.

SEXTO. Al presentar el caso serias dudas de hecho, como se infiere de la precedente fundamentación y no ser apreciable la aducida deficiencia de la vivienda a resultas de la visita y reconocimiento de sus distintas estancias, que sin embargo no hemos considerado relevante para frustrar la finalidad contractual perseguida por los actores, no haremos imposición de las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia ni tampoco por el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394-1, párrafo primero, inciso último, en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Al estimar el recurso de apelación interpuesto por los demandados, no haremos imposición de las costas generaras por su tramitación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, el recurso de apelación interpuesto por Dña. Joaquina y D. Isidro contra la sentencia dictada el 20 de abril de 2015 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Alcobendas y, asimismo, desestimar el recurso de apelación también interpuesto por Dña. Lidia y D. Justo , contra la referida sentencia.; resolución que revocamos y, desestimando la demanda interpuesta por Dña. Lidia y D. Justo , absolvemos a los demandados, Dña. Joaquina y D. Isidro , sin hacer imposición de las costas causadas por el procedimiento en las dos instancias.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.