Sentencia CIVIL Nº 423/2017, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 490/2017 de 09 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000490/2017
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000876/2016
SENTENCIA Nº 423/2017
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz
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En ELCHE, a nueve de noviembre de dos mil diecisiete
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000876/2016,
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en
virtud del recurso entablado por la parte apelante Silmaq Multi, SL, habiendo intervenido en la alzada dicha
parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr.Vicente Giménez Viudes y dirigida
por el Letrado Sr. Pedro Manuel Molina López, y como apelada D. Pelayo , representada por el Procurador
Sra. Erundina Torregrosa Grima y dirigida por el Letrado Sr. Gregorio García Bravo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 19 de Enero de 2017 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:' Que estimando la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales Sra. Torregrosa Grima, en nombre y representación de D. Pelayo , frente a la sociedad mercantil SILMAQ MULTI, S.L, sobre desahucio por falta de pago de las rentas, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 1 de abril de 2011 sobre el local comercial ubicado en la Calle Pedro María Unanue III, local 22, Urbanización Marina, de San Fulgencio, con apercibimiento de lanzamiento que tendrá lugar el día 22 de febrero de 2017, a las 09.45 horas, sino se desaloja voluntariamente antes de la fecha indicada, y debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de las costas procesales. '

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante Silmaq Multi SL en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 490/2017, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 9 de Noviembre de 2017

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil recurrente, partiendo de su consideración de que nos encontramos ante un devengo anual del pago de la renta, considera que no pueda alegarse retraso en el pago de la misma cuando el año natural no ha llegado a su fin, puesto que la deuda no sería en ningún caso exigible.

El motivo se desestima.

Basta un somero examen del documento convencional, en especial de su cláusula quinta: 'se fija la renta del presente arrendamiento en la cantidad de... 9.600 euros que será satisfecha por el arrendatario por meses anticipados entre los días 1 al 8 de cada mes...' para poner de relieve que el acuerdo formalizado entre las partes concierta el abono del alquiler por meses anticipados, fórmula que divide el pago por mensualidades respecto de una renta de carácter anual, de donde se sigue pacíficamente la aplicación del art. 1581 CC , pero no conforme a la interpretación pretendida por la recurrente, sino por la aceptada por el tribunal de instancia que también, a nuestro juicio, es la acertada.



SEGUNDO.- A continuación alega mala fe del arrendador al entender que la resolución contractual interesada de contrario tiene su fundamento en el fracaso de las negociaciones para el ejercicio de la opción de compra de local en cuestión.

Pues bien, difícilmente puede haber mala fe en el arrendador, cuando es precisamente la mercantil arrendataria la que venía incumpliendo sus obligaciones de pago puntual de la renta.

Tampoco podemos aceptar la existencia del retraso desleal en la convención que nos ocupa. Recuerda la STS de 22 de octubre de 2002 que 'Ciertamente la doctrina de esta Sala viene considerando contrario a la buena fe un ejercicio del derecho tan tardío que la otra parte tenía razones para pensar que no iba a actuarlo ( SS. 21 mayo 1982 , 21 septiembre 1987 , 13 julio 1995 , 4 julio 1997 , entre otras). Para la aplicación de la doctrina es necesario que la conducta de una parte pueda ser valorada como permisiva de la actuación de la otra parte, o clara e inequívoca de renuncia, pues el mero transcurso del tiempo, vigente la acción, no es suficiente para deducir una conformidad que entrañe una renuncia, nunca presumible (S. 4 febrero 1994).', en el mismo sentido se pronuncia la STS de 18 de octubre de 2004 al afirmar que 'El derecho pierde la acción para ser reclamado cuando se produce la prescripción, institución contraria a la justicia, pero conforme con la seguridad jurídica. Pero mientras no haya prescripción, el derecho de crédito puede exigirse su cumplimiento, sin que pueda atribuirse deslealtad a un simple retraso.'.

STS de 26 de septiembre de 2013 'Como afirma la STS 769/2010, de 3 diciembre 'Se considera que son características de esta situación de retraso desleal (Verwirkug): a) el transcurso de un periodo de tiempo sin ejercitar el derecho; b) la omisión del ejercicio; c) creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitará. En este sentido, la jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado en temas directamente relacionados con esta cuestión, si bien en la mayoría de las sentencias se produce una remisión bien a la doctrina de los actos propios ( SS por ejemplo, 16 febrero 2005 , 8 marzo y 12 abril 2006 , entre otras), bien a la doctrina del abuso del derecho (entre otras, SSTS 17 junio 1988 , 21 diciembre 2000 y todas las allí citadas)'.

STS Civil del 12 de Diciembre del 2011, recurso: 1830/2008 .

La doctrina del retraso desleal considera contrario a la buena fe un ejercicio del derecho tan tardío que lleve a la otra parte a tener razones para pensar que no iba a actuarlo ( SSTS de 21 de mayo de 1982 , 21 de septiembre de 1987 , 13 de julio de 1995 , 4 de julio de 1997 ). Para la aplicación de la doctrina es necesario que la conducta de una parte pueda ser valorada como permisiva de la actuación de la otra parte, o clara e inequívoca de la renuncia al derecho, pues el mero transcurso del tiempo, vigente la acción, no es suficiente para deducir una conformidad que entrañe una renuncia, nunca presumible ( STS de 22 de octubre de 2002, RC n.º 901/1997 ). STS del 07 de Junio del 2010, recurso: 1039/2006 .'.

A la vista de esta doctrina hemos de declarar que no se puede apreciar retraso desleal porque la cronología y el propio requerimiento de pago impiden. En todo caso, la conducta del arrendador no puede ser calificada de contraria a la buena fe ( art. 7.1 C. Civil ), pues supone la concesión de un plazo de gracia o de cortesía que en ningún caso implica la permisividad en el retraso continuado en el pago de rentas.

Además, como estableció la STS es entre el 19 de diciembre 2008 : 'La declaración como doctrina jurisprudencial la de que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.'.



TERCERO.- Finalmente debe desestimarse también la excepción de inadecuación de procedimiento por complejidad la cuestión debatida en el juicio de desahucio por falta de pago.

Dice la STS 10-5-1993 'La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumarial, sino se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( Sentencias de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , entre otras). Ahora bien, tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma.'.

En similar sentido se pronuncia la STS de 12 de junio de 1997 al afirmar que 'faltaban los términos sencillos y claros propios de un proceso sumario y rápido, en el que no pueden solventarse situaciones complicadas que requieren una discusión más amplia y rodeada de mayores garantías, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( SS. 13 abril 1929 , 3 junio 1948 [RJ 1948779 ], 27 noviembre 1950 [RJ 19501833 ], 5 febrero 1951 [RJ 1951253 ], 18 diciembre 1953 [RJ 1954288 ], 14 mayo 1955 [RJ 19551701 ], 17 marzo 1968 , 9 diciembre 1972 [RJ 19731507 ] y 12 marzo 1985 [RJ 19851139], entre otras) .En definitiva, la jurisprudencia ha declarado que no pueden ventilarse en su ámbito cuestiones de naturaleza compleja, que presenten como dudosa la verdadera situación de los demandados respecto a los bienes objeto de desahucio ( STS 13-3-52 , 6-4-60 , 2-2-61 , 4-10-62 , 20-5- 65 , 27-11-68 , etc.) y entre las cuestiones que rebasan el ámbito de este juicio se encuentran, pues, las concernientes al derecho de propiedad ( STS 27-3-1950 y 4-12-1964 ), a la validez de los títulos invocados por el actor ( STS 24-5-1949 , 4-12-1964 ) y las referentes al mejor derecho a poseer ( STS 23-11-1917 , 12-12-1919 ).'.

Aquí no existe más complejidad que la que deriva de la propia argumentación defensiva de la mercantil recurrente, siendo de aplicación el criterio expuesto, entre otras por la SAP de Madrid de 26 de noviembre de 2015 : 'El juicio de desahucio por falta de pago de la renta, cuyas especialidades aparecen recogidas en los artículos 22.4 , 250,1 y 444 de la LEC , se caracteriza por ser un proceso especial y sumario en el que solo cabe debatir por este cauce limitado la existencia o no del contrato de arrendamiento y el pago o impago de las rentas a fin de determinar si procede no la resolución del contrato, y en su caso, las cuestiones correspondientes a las rentas reclamadas. Es un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo el artículo 444 de LEC , que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda. Tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16-2-1994 , 15-6-2000 y 3-12-2001 ).

En definitiva, no basta cualquiera alegación de los demandados para apreciar la existencia de complejidad.

Partiendo de la doctrina que antecede y no obstante resultar acreditado que el demandado suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra el 17 de enero de 2007 con la anterior propietaria de la vivienda, que por medio de burofax de fecha 8 de noviembre de 2013, reiterado el 19 de diciembre, comunicó a la nueva propietaria (ENCASA) su voluntad de ejercer la opción de compra de la vivienda que ocupaba, constando igualmente que la arrendadora, además de poner plazo para el ejercicio de la opción (mediante carta de fecha 30 de enero de 2014), entendió (carta fechada el 25 de marzo de 2014) que aquélla había sido desistida por el demandado, siendo que durante esos meses, -no es cuestión debatida-, el demandado, hasta tanto se dilucide su derecho o posición jurídica, no ha satisfecho renta alguna, procede, con estimación del recurso de apelación, acoger la pretensión actora.

Mientras no se consume el derecho de opción y se adquiera la condición de dueño, -cuestión que deberá ser ventilada a través del procedimiento declarativo correspondiente, sin que en el presente quepa realizar examen alguno sobre ese extremo-, el arrendatario sigue siéndolo, quedando constreñido al cumplimiento de sus obligaciones como tal, y entre ellas la principal de pago de la renta y demás cantidades legal o contractualmente exigibles con las rigurosas consecuencias derivadas del incumplimiento, como la resolución contractual y desahucio (en el mismo sentido: Tribunal Supremo, en Sentencia de 23 de mayo de 1946 , 'el desahucio decretado contra el arrendatario con derecho de opción de compra no puede ser enervado por la existencia de tal derecho, pues, el mismo no atribuye por sí solo relación dominical con la finca de que se trate ', cuya doctrina es plenamente aplicable al pleito que nos ocupa y SAP (4ª) Barcelona de 21/3/2007 y las citadas en ella).'.

La SAP de Murcia de 18 de mayo de 2017 : 'Como hemos mencionado la citada opción de compra no constituye obstáculo en tal sentido, como así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo que menciona la Juzgadora de instancia, al afirmar que...' el desahucio decretado contra el arrendatario con derecho de opción de compra, no puede ser enervado por la existencia de tal derecho, pues el mismo no atribuye por sí solo relación dominical con la finca de que se trate'. Téngase en cuenta que mientras no se consume el citado derecho de opción y se adquiera la condición de dueño, que en su caso habrá de sustanciarse en el correspondiente proceso declarativo, el arrendatario continúa ostentando dicha cualidad, en éste caso por la prórroga tácita del arriendo, y por tanto queda obligado al cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato y en concreto la referida al pago de la renta pactada con las consiguientes consecuencias jurídicas derivadas de su incumplimiento y entre ellas la resolución del mismo y el correspondiente desahucio. Dicha situación y por tanto la vigencia del arrendamiento determina a su vez que la posición de dicha parte no sea la de mero precarista, como equivocadamente manifiesta, lo que conlleva la desestimación de esa pretendida alegación de inadecuación del presente procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta.'.



CUARTO.- Se imponen a la recurrente las costas de la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil SILMAQ MULTI, S.L., contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Orihuela, de fecha 19 de enero de 2017 , que confirmamos en su integridad. Se imponen al recurrente las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.

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