Sentencia CIVIL Nº 423/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 105/2017 de 05 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934867115
EMAIL:aps19.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120158160152
Recurso de apelación 105/2017 -C
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 847/2015
Parte recurrente/Solicitante: Bernardo
Procurador/a: Beatriz Aizpun Sarda
Abogado/a: Luciano Enrici Ortiz
Parte recurrida: Inmaculada , MICARSA S.L., Josefa , SOCIEDAD DE INMUEBLES EN
ARRENDAMIENTO BORAL S.L.U.
Procurador/a: Viviana Lopez Freixas
Abogado/a: Carlos Trias Arraut
SENTENCIA Nº 423/2018
Magistrados:
Miguel Julián Collado Nuño
Asuncion Claret Castany
Carles Vila i Cruells
Ponente: Asuncion Claret Castany
Barcelona, 5 de octubre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 14 de febrero de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento Ordinario nº.

847/2015 - B 1, sobre rescisión ultradimidium, contrato de permuta y compraventa, remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona, a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/ a Beatriz Aizpun Sarda, en nombre y representación de Bernardo , contra la SENTENCIA Nº. 220 / 2016 dictada en fecha 9 de noviembre de 2016 por el indicado Juzgado, DESESTIMATORIA de la Demanda; y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Viviana Lopez Freixas, en nombre y representación de Inmaculada , MICARSA S.L., Josefa , y SOCIEDAD DE INMUEBLES EN ARRENDAMIENTO BORAL S.L.U..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' En virtud de lo expuesto, y VISTOS los preceptos legales citados, los invocados por la parte actora, y los demás de pertinente aplicación al caso de autos, debo DESESTIMAR y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador doña BEATRIZ AIZPÚN SARDÀ a instancia de don Bernardo y en su defensa el Letrado Don LUCIANO ENRICI ORTIZ, contra MICARSA S.L., SOCIEDAD DE INMUEBLES EN ARRENDAMIENTO BOBAL S.L., Doña Josefa y Doña Inmaculada , y con imposición de las costas a la parte actora. ' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 04/10/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Asuncion Claret Castany.

Fundamentos

PRIMERO. -Frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda interpuesta por el actor D. Bernardo frente a Doñas. Inmaculada y Josefa y las mercantiles MICARSA SL y SOCIEDAD DE INMUEBLES EN ARRENDAMIENTO BOBLA SL a la acción de rescisión ejercitada sobre la operación de permuta celebrada en el año 2010 por renuncia a la acción ejercitada, estima la falta de legitimación pasiva ad causan de las dos demandadas personas físicas y de otro desestima íntegramente la acción de rescisión ultra dimidium, tras la renuncia en el acto del juicio a la operación de permuta, respecto a la operación de compraventa celebrada en marzo de 2013 sobre el local de la calle Caspe numero 52 de Barcelona por no reunirse los requisitos de lesión ultra dimidium esto es la lesión en mas del doble respecto del justo precio, se alza el recurrente interesando la revocación tanto respecto a la falta de legitimación acogida como a la desestimación de la acción de rescisión ultra dimidium en relación a la compraventa sobre el local del año 20123 sobre la base de una errónea valoración de la prueba tanto pericial como testifical y documental debiéndose atender a criterios puramente objetivos que no subjetivos para el ejercicio de la acción ejercitada resultando la estimación de la acción respecto de la operación de compraventa sobre el local.



SEGUNDO. - Comenzando por el motivo que combate la falta de legitimación ad causan de las dos hermanas Inmaculada y Josefa sobre la base de que las sociedades demandadas eran de gestión de patrimonio de las hermanas y por ello su gestión en las mismas no era meramente representativa y por ello aun cuando únicamente intervinieron las dos sociedades una en cada una de las dos operaciones, de permuta y compraventa, era una mera apariencia formal, señalar que el motivo debe perecer.

No solo por cuanto se renunció a una de las dos acciones de rescisión la relativa a la operación de permuta en la que intervino solo Josefa en representación de la mercantil BORAL SLU junto con el actor, por lo que la falta de legitimación ad causam de ésta y la mercantil por cuenta de quien actuaba ,vista la renuncia es inexcusable, pues el objeto del pleito quedó reducido a la acción de rescindibilidad del contrato de compraventa por el que la mercantil MICARSA SL, representada por Inmaculada , adquirió de D. Bernardo el local de la calle Caspe 52.

Por otro lado señalar que la intervención de Dña. Inmaculada lo fue en representación de la mercantil MICARSA SL y no a titulo personal como resulta de la escritura de compraventa de 21 de marzo de 2013, vid folios 40 y ss., mercantil con plena personalidad jurídica, y sin que se ejercitara en la demanda el levantamiento del velo, ni por otro lado de interés para el objeto controvertido como es el ejercicio de la acción de rescisión ultra dimidium referidos a contratos válidamente celebrados en los que el transmitente ha sufrido lesión en mas de la mitad del justo precio al celebrar el contrato y cuyos efectos lo son exclusivamente entre los contratantes.

El motivo perece.



TERCERO. - En cuanto a la naturaleza de la institución de la acción de rescisión por lesión ultra dimidium dice el TSJC en sentencia de 10 de octubre de 2013: 'Aquest Tribunal Superior de Justícia ha tingut oportunitat de declarar en relació a la rescissió per lesió, en reiterades sentències (a tall d'exemple, S TSJC de 30 de desembre de 1995, 25 de maig de 2000 i 18 de setembre de 2006) que: 'La rescisión por lesión en más de la mitad de su justo precio, ultra dimidium, es institución heredada del Derecho Romano y, más concretamente, del justinianeo. La institución vino a contradecir la inexigibilidad del precio justo en las ventas y a la posibilidad de engaño entre los contratantes ('in pretio emptionis et venditionis naturaliter licere contrahentibus se circunscribere', dice un texto de Ulpiano), según el principio liberal de tanto pagan, tantos vales. Ahora bien, esta institución en sede del vigente Derecho civil catalán tiene hoy una naturaleza jurídica objetiva, como ya puso de manifiesto la sentencia de esta Sala de 20 de diciembre de 1990 y repitieron las de 22 de diciembre de 1993 y 20 de octubre de 1995 , independiente, pues, de los vicios de consentimiento que hayan determinado la manifestación de voluntad (como lo demuestra el texto del primer párrafo del art. 321, ya repetido, en su inciso final'... baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa'), a diferencia de lo que ocurre en el Derecho Navarro (Ley 499):'Quien haya sufrido lesión enorme, a causa de un contrato oneroso que hubiera aceptado por apremiante necesidad o inexperiencia, podrá pedir la rescisión del mismo') y a diferencia de los que pudiera inducir a pensar su denominación de 'engany a mitges'.

Y como dice el TSJC en sentencia de 7 de marzo de 2013:' Al contrario del Código Civil de 1889, en los contratos onerosos sobre bienes inmuebles regulados por el derecho civil catalán, se mantiene la posibilidad de corregir la anomalía que para el enajenante supone no poder percibir al menos la mitad del justo precio correspondiente a la cosa dada, mediante el ejercicio de la acción de rescisión por lesión.

Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre en el derecho navarro y también en una época del derecho histórico catalán e incluso en algún antecedente legislativo como los proyectos de Apéndices de Duran y Bas de 1930, o el Anteproyecto de Compilación de 1952 en los que la acción se atribuía a ambos contratantes en los contratos bilaterales, por tanto también al comprador o adquirente, el texto compilado de 1960 sólo concede la acción al vendedor, enajenante o transmitente, condición que habrá de reunir, pues, quien ejercite la acción y ello tanto se trate de contrato de compraventa como de permuta.

O dicho de otro modo, partiendo de que el precio de las cosas lo fijan las partes libremente, la excepción que comporta la acción de rescisión por lesión en más de la mitad del justo precio, solo la contempla la ley en la actualidad para el transmitente, por lo que comprar o recibir en permuta un inmueble por un precio o valor superior al que el mercado pagaría, no es causa de rescisión.

Ello se desprende tanto de lo establecido en el artículo 321 CDCC donde se habla de enajenante, como del artículo 325 CDCC que establece que el comprador o adquirente de la cosa puede completar el precio o el valor de lo recibido para evitar la rescisión.

En consecuencia, en el caso de la permuta, la acción corresponderá a cualquiera de los transmitentes que haya entregado una cosa por valor inferior al de la mitad de su justo precio, pero no a quien haya recibido un bien pagando un precio en dinero o bienes superior al de mercado. Lo que se sanciona, en definitiva, es vender o transmitir barato, no comprar o adquirir caro y a la voluntad del legislador debe someterse la Sala.' Es decir la naturaleza objetiva de la acción que nos ocupa de rescisión por lesión en mas de la mitad del justo precio o rescisión por lesión ultra dimidium es incuestionable tanto a nivel doctrinal como legal , pues como dice también la STSJC de 23 de enero de 2012 :' a Compilació de Dret Civil de Catalunya, y concretamente su artículo 321 , configura la rescisión por lesión en base a unos criterios eminentemente objetivos, puesto que, según el precepto, son rescindibles los contratos en los cuales el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez, es decir, el contrato es rescindible si existe lesión en más de la mitad del justo precio , con independencia de que el enajenante se encuentre o no en estado de necesidad y con independencia, también, de que haya intervenido o no un vicio del consentimiento en la formación de la voluntad contractual del enajenante.

La jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha seguido este criterio de forma reiterada y pacífica, como resulta de las siguientes resoluciones: La Compilación del derecho civil especial de Cataluña atribuye a la rescisión por lesión un fundamento puramente objetivo, puesto que no se requiere la concurrencia de error, engaño o necesidad ( SSTSJC de 4 de julio de 1990 y 25 de mayo de 2000 ). Así la primera de dichas sentencias, la 9/1990, de 4 de julio, expresa en su FD4º: 'La institución de la rescisión por lesión enorme o ultra dimidium tiene una larga historia desde los rescriptos del siglo III atribuidos a los emperadores Diocleciano y Maximiano, posteriormente recogidos en el Codex de Justiniano, hasta su inserción en el Derecho Civil Catalán compilado. Sólo interesa destacar que en su origen fue probablemente, una medida coyuntural para proteger a pequeños propietarios rurales descapitalizados frente a las presiones de los grandes terratenientes. La doctrina medieval del precio justo hizo que la institución cobrase una amplitud desmesurada, aumentando paralelamente los expedientes para eludirla. Juzgada incompatible con los presupuestos del liberalismo económico, los ordenamientos que, tras algunas vacilaciones, la conservan, cual es el caso del Derecho Civil Catalán, lo hacen de modo limitado. No puede sorprender que en su larga evolución histórica los fundamentos atribuidos a la rescisión por lesión hayan sido cambiantes. La escueta razón dada por la Compilación justinianea -humanum est- fue interpretada en el sentido de que la institución venía a remediar supuestos de error -espontáneo o inducido mediante engaño- en la apreciación del valor de la cosa enajenada; o aquellos otros en que el consentimiento aparece viciado por la inexperiencia o la necesidad. En la Compilación vigente, el abandono de la tradicional expresión catalana «engany de mitges» coincide según la doctrina más cualificada, con la atribución de un fundamento puramente objetivo a la rescisión por lesión. Los contratos onerosos relativos a bienes inmuebles serán rescindibles «aunque concurran todos los requisitos necesarios para su validez» cuando el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio (art. 321.1 ). No se requiere la concurrencia de error, engaño o necesidad que, según su trascendencia, podrían determinar la ineficacia del contrato con sujeción a las normas comunes del derecho de obligaciones' .

El artículo 321 de la Compilación del derecho civil especial de Cataluña prevé que la resolución se producirá aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez, con la consecuencia de que se rechaza la doctrina de la presunción iuris tantum de vicio de la voluntad y, por ello, la rescisión no requiere el complemento de otras circunstancias o elementos subjetivos para su procedencia ( STSJC 12/1990, de 20 de diciembre ). Dicha sentencia proclama, en su FD3º: 'La sentencia recurrida sienta la afirmación de que «si la desproporción en el precio es tan enorme que excede de la mitad, resultando precio vil o rayano en irrisorio el estipulado, la venta torna rescindible por el solo hecho de la lesión, salvo que el comprador desvirtúe por prueba en contrario la presunción iuris tantum de que en tal supuesto el vendedor no contrató libremente, sino con voluntad captada por error o engaño, o acuciado por necesidad agobiante de vender ... » En opinión de la Sala de instancia, la venta en menos de la mitad del justo precio presume -salvo prueba en contra a cargo del comprador- que el vendedor contrató con la voluntad viciada por error, engaño o acuciante necesidad, parecer subjetivista que considera la lesión como vicio del consentimiento con regulación análoga a la prevista por los arts. 1265 y siguientes del Código civil . Tesis que choca frontalmente con el art. 321.1 de la Compilación cuando prevé que la resolución se producirá «aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez». La doctrina de la presunción iuris tantum de vicio de la voluntad, si bien ha sido sostenida por algún ilustre hipotecarista y recogida en aisladas sentencias, verbigracia la de 23 de noviembre de 1955 , es rechazada por la doctrina catalana ampliamente mayoritaria. Así, Borrell i Soler nos dice que aunque se hable de dolo o engaño, estos vicios de consentimiento no son necesarios ni suficientes para obtener la rescisión, sino que precisa y basta probar el verdadero valor de la cosa y que, comparado el precio, guarda la desproporción expresada. Se aplica pues -concluye Borrell- un criterio meramente objetivo». La jurisprudencia -anterior y posterior a la Compilación- concede el mismo fundamento objetivo a la rescisión por lesión. Considerando que ni de la letra ni del espíritu de las leyes citadas del Código de Justiniano, ya aisladamente examinados, ya en relación con otros afines del mismo cuerpo legal, puede deducirse que la lesión ultra dimidium requiera, como causa de rescisión de la compra-venta, el complemento de otra o elementos subjetivos para su existencia... » ( Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1935 ). «La figura del Derecho foral catalán de la rescisión por lesión ultra dimidium o engany de mitges... no requiere le complemento de otras circunstancias o elementos subjetivos para su existencia o eficacia (a diferencia de lo que para el Derecho foral navarro impone la Ley 499 del Fuero nuevo ), pues se entendía que el engaño iba embebido en la lesión misma ( Sentencia del T.S. de 3 de diciembre de 1981 y, en idéntico sentido la de 18 de marzo de 1982 ). Este Tribunal Superior ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el tema en la Sentencia de 4 de julio del presente año : «En la Compilación vigente, el abandono de la tradicional expresión catalana de engany de mitges coincide, según la doctrina más autorizada, con la atribución de un fundamento puramente objetivo a la rescisión por lesión. Los contratos onerosos relativos a bienes inmuebles serán rescindibles, aunque concurran todos los requisitos necesarios para su validez, cuando el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio ( art. 321.1 ). No se requiere la concurrencia de error, engaño o necesidad que, según su trascendencia, podría determinar la ineficacia del contrato con sujeción a las normas comunes del derecho de obligaciones».

Y la sentencia 11/2000, de 25 de mayo , proclama en su FD3º: 'Ahora bien, en sede del vigente derecho civil catalán esta institución tiene hoy una naturaleza jurídica objetiva -como ya puso de manifiesto la sentencia de esta sala de 20 de diciembre de 1990 y repitieron las de 22 de diciembre de 1993 y 20 de octubre de 1995 -, independiente, pues, de los vicios de consentimiento que hayan determinado la manifestación de voluntad (como demuestra el texto del primer párrafo del art. 321 , ya repetido, en su inciso final: «[...] baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa»), a diferencia de lo que ocurre en el derecho navarro ( Ley 499 : «Quien haya sufrido lesión enorme, a causa de un contrato oneroso que hubiera aceptado por apremiante necesidad o inexperiencia, podrá pedir la rescisión del mismo») y a diferencia de lo que pudiera inducir a pensar su denominación de engany a mitges' .

Es sabido, por ende, que la rescisión por lesión tiene carácter objetivo, puesto que el vendedor no necesita probar el vicio del consentimiento, toda vez que es suficiente que pruebe la lesión en más de la mitad del justo precio ( STSJC 7/1992, de 8 de junio ).

Así, en la Compilación del derecho civil especial de Cataluña, el concepto de rescisión por lesión se refiere a los contratos que se han celebrado de manera eficaz, válida y efectiva, pero, como han producido un perjuicio a una de las partes y producen resultados injustos, la ley permite, a instancias del perjudicado, obtener la declaración de su ineficacia, porque la venta por menos de la mitad del justo precio y la acción de rescisión que de ella se deriva no significan ni hacen presumir que el vendedor contrató con la voluntad viciada por engaño, error o acuciante necesidad, toda vez que esto sería una postura subjetivista que consideraría la lesión como un vicio del consentimiento con una regulación semejante a la de los artículos 1265 y siguientes del Código civil ( STSJC 32/1995, de 20 de noviembre ). Dicha sentencia en su FD18º, expone: 'que el concepte de rescissió de l' art. 323 de la Compilació del Dret Civil de Catalunya es refereix a contractes que s'han celebrat de manera eficaç, vàlida i efectiva, però com que han produït perjudici a una de les parts i se'n deriven resultats injustos, la llei permet, a petició del perjudicat, obtenir la seva declaració d'ineficàcia; perquè la venda en menys de la meitat del just preu, i l'acció de rescissió que això se'n pot derivar amb caràcter facultatiu per l'alienant, no significa ni fa presumir que el venedor va contractar amb la voluntat viciada per error, engany o acuciant necessitat, ja què això seria un parer subjectivista que consideraria la lesió com un vici del consentiment amb regulació semblant a la dels arts. 1265 i següents del Codi civil , tesi que com ja vàrem adduir en les nostres Sentències de 4 de juliol i 20 de desembre de 1990 , topa frontalment amb l' article 321,1 de la compilació catalana quan preveu que la rescissió es produirà «baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa»; ja que la presumpció de via de la voluntat en aquesta matèria es rebutjada per la doctrina catalana àmpliament majoritària, i també per la jurisprudència anterior i posterior a la Compilació de Catalunya que confereix un fonament objectiu a la rescissió per lesió ( Sentències del Tribunal Suprem de 25 de novembre de 1935, 3 de desembre de 1981 i 18 de març de 1982 )'.

Y en su FD20º: 'Però ja hem comprovat abans, que aquesta tesi del vici del consentiment amb regulació semblant a la dels articles 1265 i següents, del Codi civil , no s'escau a la institució catalana de l'ultradimidium, i per tant aquest raonament està mancat de força jurídica' .

En la misma línea se pronuncia la STSJC 34/2006, de 18 de septiembre , que hace un compendio de las anteriores, en su FD6º, en el que añade: 'A diferencia de la orientación del código civil de 1889 que no exige la equivalencia de las prestaciones en el momento de la perfección del contrato, en los contratos onerosos sobre bienes inmuebles regulados por el derecho civil catalán se mantiene la posibilidad de corregir la anomalía que para el enajenante supone no poder percibir al menos la mitad el justo precio correspondiente a la cosa dada, mediante el ejercicio de la acción de rescisión por lesión'.

Finalmente, la última de las sentencias dictadas por este Tribunal relativa a la materia que aquí nos ocupa, la STSJC 35/2008, de 9 de octubre , dispone en su FD4º que: 'En efecto, como hemos dicho en otras ocasiones la rescindibilidad de los contratos de compraventa por laesio enormis o en más de la mitad de su justo precio ( ultra dimidium), que constituye una institución heredada del Derecho Romano y, más concretamente, del justinianeo ( SS TSJC 38/1995 de 30 dic., 25 may.

2000, 13/2000 de 19 jun., 3/2005 de 31 de ene. y 11/2006 de 6 de marzo ), vino a contradecir la inexigibilidad del precio justo en las ventas y la posibilidad de engaño entre los contratantes, según el principio liberal 'tanto pagan, tanto vales'. Sin embargo, en el vigente Derecho civil catalán y pese a su denominación tradicional ('engany a mitges') la institución ha adquirido una naturaleza jurídica objetiva ( SS TSJC 12/1990 de 20 dic., 28/1993 de 22 dic. y 28/1995 de 19 oct .), independiente, pues, de los vicios de consentimiento que hayan determinado la manifestación de voluntad ( art. 321.1 CDCC ), a diferencia de lo que ocurre en el Derecho Navarro ( Ley 499 )...

De ahí se deduce la absoluta necesidad de que el precio sea una compensación estricta del valor de la cosa recibida, causalizándose, en consecuencia, la equivalencia de las prestaciones, lo que excluye de aquél cualquier elemento ajeno a dicha consideración ( SS TSJC de 24/1998 de 2 oct. y 33/1998 de 7 dic .). De lo anterior se deduce claramente que el derecho catalán no sólo exige en las ventas la correspondencia de prestaciones, sino que exige también la equivalencia de las mismas. Por ello, si el enajenante sufre una lesión en más de la mitad del precio de lo vendido, se permite la rescisión...' .

Partiendo de lo hasta aquí señalado y trasladado al supuesto objeto de examen, hemos de concluir que la tesis de la parte recurrente en absoluto puede prosperar, toda vez que, si bien es lo cierto que en la acción de rescisión por lesión ultra dimidium no existe valoración alguna del elemento subjetivo, puesto que se basa en criterios objetivos estrictos, tal y como dice el recurrente, razón por las que se va a obviar el examen de toda las alegaciones que se hace en sede del recurso a los folios 725 vuelto a 728,al resultar completamente extrañaséla los fines que nos ocupan y de fundamentación meramente subjetiva-personal y familiar- , pues el fundamento de la acción no es otro que el de determinar si ha existido o no lesión en mas de la mitad del justo precio en relación a la operación de compraventa celebrada en el año 2013 sobre el local de la calle Caspe 52, lo que exige determinar el valor de mercado del inmueble en la fecha en que se celebro la operación y el precio que se pagó por la transmisión del inmueble. Puesto que se trata de una acción de carácter objetivo cuyo fundamento reside en determinar únicamente si existe o no lesión en más de la mitad del precio mas de dicha operación y no del precio que consta en la escritura de permuta del año 2010 en que se valoran los dos locales en la suma de un millón de euros cifra idéntica al del valor de las acciones de la mercantil MICARSA y titularidad del actor y objeto de permuta en la proporción del 14,1% incluidas las de nuda propiedad vista la escritura de permuta en donde se hace constar la titularidad sobre las mismas a los folios 242 y ss. Y el juzgador de instancia tras un análisis y examen del acervo probatorio concluye que no se ha acreditado por el reclamante y recurrente la concurrencia y presencia de los requisitos de la acción entablada y, reducida tras la celebración del juicio a la rescisión de la operación del contrato de compraventa celebrado en fecha 21 de marzo de 2013 por el transmitente D. Bernardo y la mercantil MICARSA SL, sobre el local titularidad del primero, sito en la calle Caspe numero 52 de Barcelona, adquirido en virtud de escritura de permuta celebrada en fecha 28 de julio de 2010 con la mercantil SOCIEDAD DE INMUEBLES EN ARRENDAMIENTO BORAL S.L.U por el precio de 319.000€ y según dice en la demanda de 350.000€.

Y ello a tenor del reexamen del material probatorio practicado en las actuaciones del que resulta que una valoración por el juez de la prueba de modo racional, lógico y con arreglo a la sana critica sin que pueda acogerse la valoración parcial e interesada que se hace por el recurrente a fin de obtener el éxito de la acción entablada. Puesto que para la rescindibilidad del contrato de compraventa celebrado en fecha 21-03-2013 sobre el local de la calle Caspe de Barcelona por un precio como se dice en la demanda de 350.000€ y escriturado por 319.000€ se requería acreditar y justificar por el actor recurrente la lesión en mas de la mitad del justo precio sufrida por el transmitente en aquella fecha. Y la prueba practicada en las actuaciones y valorada de modo conjunto y ponderado con arreglo a la lógica y sana critica tras un reexamen de la misma evidencia que no se produjo aquella lesión enorme en la fecha de celebración del contrato de compraventa. No es tampoco que el juzgado hubiera atendido a criterios de valoración subjetivos o a subjetivar los elementos del juicio para desestimar la acción entablada, pues mas allá de las consideraciones que se hacen en el primero y segundo de los apartados del fundamento de derecho sexto destinados a valorar la determinación del precio y valor del inmueble en consideración a la operación de permuta celebrada el 28 de julio de 2010, escritura aportada como documento numero 13 de la demanda, negocio jurídico distinto al de la compraventa celebrada casi tres años después en marzo de 2013, es el análisis de toda la prueba valorada de modo conjunto, con arreglo a criterios de sana critica y lógica racional, y en especial a tenor de los dictámenes técnico periciales, en una cuestión eminentemente técnica pericial: el del actor elaborado por TINSA, y los tres de los demandados elaborados por Ruperto de Inmobiliaria Busquets Gálvez SL, Leonor por Rustic Corner y Luz por Grup Forcadell, junto a la demás prueba practicada, la que le lleva a concluir que no concurren los requisitos objetivos de lesión enorme o en mas del doble del justo precio aun concurriendo los demás requisitos de la compraventa para rescindir la operación. Pues en ningún momento se utilizan por parte del juzgador de instancia criterios subjetivos para desestimar la demanda. Cuestión distinta es que el recurrente discrepe y combata la valoración probatoria y entienda que tanto las testificales como informes técnicos de la demandada son vagos y en modo alguno desvirtúan la valoración tanto de TINSA acompañada a la demanda como documento numero 10 y que valora el local de autos en 979.067,40€ como la escritura publica de permuta celebrada tres años antes el 28 de julio de 2010 en que se valoró el local en casi un millón de euros-966.000€- en la que según entiende el recurrente tras aplicar la depreciación que resulta de los informes de contrario del 17,1% tras las valoraciones del local en los años 2010 y 2013 resultaría cuanto menos la suma de 801.000€ la cual se aproxima mucho a la valoración de TINSA.

Mas el reexamen de la prueba practicada valorada con arreglo a criterios racionales y de sana critica nos llevan a concluir la improcedencia de los argumentos del recurrente que disienten y discrepan en síntesis de los que resultan de la valoración probatoria realizada en la instancia en relación a la acción entablada a la que quedo reducido el pleito tras el juicio y por ende del recurso de apelación en cuanto a la compraventa.

Pues en primer lugar, no puede darse prevalencia al dictamen pericial emitido por la sociedad TINSA que fija el valor del local de autos en la suma de 1.300.000€ a tenor del documento numero 10 de la demanda cuando resulta del mismo documento y de la ratificación del legal representante o gerente, que no emisor, de la entidad que: la valoración que se hizo en el año 2015 fue para conocer la valoración de los locales comerciales a fecha de diciembre del año 2009, cuando la compraventa de autos y la fecha a valorar es de marzo de 2013; se destaca en el mismo que no se visito el local ,de superficie construida en planta baja de 655m2, cuando a tenor del mismo informe se hace constar que el resultado de las comprobaciones que se deben realizar visitando interiormente el inmueble y que no contradigan la valoración, basándose tan solo en los datos del catastro y registro desconociendo que parte del local no contaba con la altura mínima exigida; y se desconoce el estado de ocupación del inmueble y resulta que el mismo se hallaba arrendado a terceros sin que se valorase por ello dicha circunstancia pues se valora como libre de ocupantes, cuando estaba arrendado por un periodo de diez años con una renta mensual de 2700€; y se utiliza el método de comparación pero en una fecha muy anterior a la compraventa y además con la crisis inmobiliaria galopante sucedida en el tiempo,y en especial como se explica en el informe de Busquets Gálvez en relación a los locales comerciales, cuando además los testigos o ejemplos comparativos utilizados de un total de 17 tan solo de 3 a 5 se asemejan a la superficie de autos y en la condición de local comercial. Por todas estas razones coincidimos con el juzgador de instancia en la prevalencia que debe darse a los otros dictámenes periciales a efectos de valoración de los locales a fecha de la compraventa pues carece por todas las razones apuntadas de eficacia probatoria a los fines que nos ocupan la valoración de Tinsa, vistos los datos ya señalados.

Por el contrario frente a dichas circunstancias contamos con otros tres dictámenes o informes de valoración de la finca de autos a instancia de los demandados- el emitido por Ruperto de Inmobiliaria Busquets Gálvez, el emitido por Leonor de Rustic Corner y el de Luz de Grup Forcadell, de los que resulta en cuanto a los criterios de valoración: que todos los técnicos visitaron los locales objeto de valoración; las fechas de valoración se hacen todas a fecha de la escritura de compraventa que se pretende rescindir esto es de marzo de 2013 y en dos se comparar con la valoración a fecha de la permuta; se tiene en cuenta la realidad tanto del estado del inmueble como de la distribución irregular y desnivelada del mismo y el estado de las dependencias pues todos los peritos visitaron el local con sus alturas, la anchura a nivel de calle encontrándose a una altura inferior ; así como que el local entre los años 2010- en que se hizo la escritura de permuta de los locales por acciones de la mercantil MICARSA SL de las que era titular el actor en la proporción del 14,1% -hasta el año 2013 en que fue titularidad del actor se hallaba ocupado, y arrendado por diez años con una renta mensual de 2.700€ ; que en la fecha de la compraventa el mercado de locales comerciales había decrecido y descendido notablemente por la crisis inmobiliaria encontrándose en el año 2013 en el punto mas álgido; los precios de valoración a fecha de la compraventa de autos oscilan entre los 459.000€ a los 472.000€ aproximadamente según los criterios de rentabilidad y de actualización de rentas; vid folios 358 y ss, 364 y ss y 600 y ss. También en dos de ellos se calcula el valor del local a fecha del año 2010 oscilando en los 555.000€ y 535.000€, valoraciones que distan mucho de la efectuada por TINSA en el año 2009 recordemos; y según el informe de Fincas Forcadell emitido por Luz y otro, en razón del valor de comparación a marzo de 2013 el valor del local ascendería a 568.947€, pues si acogemos el método de actualización de rentas la valoración desciende a 472.648,34€. Tomando como cifra la mas alta de todas las valoraciones de las periciales técnicas susodichas, esto es la ultima citada, resulta que siendo el precio de venta según la escritura de los locales en marzo de 2013 la de 350.000€ como se reconoce en la demanda( aun cuando cogiéramos el valor escriturado de 319000€, vid folios 40 y ss )no se justifica la lesión en mas del doble del justo precio del inmueble a tenor de la valoración conjunta y arreglada a la sana critica vistos los dictámenes periciales técnicos de valoración acompañados, en especial a tenor de los tres dictámenes de la contestación a la demanda, a los cuales debe otorgarse mayor credibilidad que el del actor, en atención a las circunstancias descritas.

Por ultimo, en cuanto a la declaración testifical del Sr. Pedro Jesús , administrador de fincas y del edificio de Amadeo , cotitularidad del actor y su madre, y administrador de la mercantil Micarsa durante 15 años y de una parte del patrimonio de su hermana Josefa , la cual no hace sino confirmar las valoraciones de las periciales de los deman- dados señalar que debe otorgarse también prevalencia a su declaración, dado que intervino indirectamente en la operación cuya rescisión se pide; y además aun cuando ahora se tacha por el recurrente cualquier valor probatorio al mismo se dice por su enemistad con el dicente y clara vinculación con la familia con la que se ha enemistado, resulta que fue el recurrente quien también lo propuso como testigo al igual que la contraria, vid folio 607. Y visto lo anterior resulta que la declaración del testigo fue terminante en cuanto a la valoración del inmueble que se puso en la fecha de la compraventa. Pues relato que el local se puso a la venta por su propietario el actor a fines del 2012 por el precio aproximado de 560.000€,pero que al no encontrar ningún comprador dada la crisis inmobiliaria del sector se le ofreció al inquilino que tenia una opción de compra por 500.000€ que no la acepto, rebajándose el precio a unos 300.000€ si bien no obtuvo la financiación, reconociendo el recurrente que le fue incluso ofrecido al administrador quien no lo aceptó por los vínculos profesionales, declarando el testigo que ante la voluntad del recurrente de vender y rebajarse el precio de venta para el inquilino en unos 300.000€ si bien no obtuvo la financiación para la adquisición del local el declarante- que no al revés- se puso en contacto con la hermana Inmaculada a fin de intentar dar una solución visto el interés del propietario en vender, recibiendo una respuesta negativa en un primer momento, concluyendo ahí su gestión; si bien ante la imposibilidad de venta como se reconoce en la demanda al final lo adquirió la mercantil MICARSA por el precio de 350.000€. No se encontró ningún otro comprador aun los precios de venta ofertados.

Por finalizar, en cuanto a la veracidad intrínseca de las declaraciones contenidas en los documentos públicos y por lo que se dice en el recurso en cuanto a la escritura de permuta celebrada en el año 2010 y el precio señalado en la misma respecto del local de autos, aun cuando no es esta la operación a tener en cuenta para determinar el justo precio sino el objeto de rescision celebrado en el año 2013, señalar que es inequívoca la jurisprudencia que como señala la SAP de Madrid, Civil sección 9 del 14 de septiembre de 2017 ROJ: SAP M 13347/2017 - ECLI:ES:APM:2017:13347 dice: ' En cuanto a la eficacia probatoria de los documentos públicos, señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 14-12-2005 'Además, fuera del ámbito de lo que es norma de prueba legal o tasada, y solamente norma legal de prueba, esta Sala tiene reiterado que la documental pública no es preferente o privilegiada respecto de otras pruebas. Y en esta línea la reciente Sentencia de 30 de septiembre pasado dice que 'el artículo 1.218 del Código Civil ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de que la escritura pública hace prueba de la prueba y del hecho de su otorgamiento, pero no de su contenido, cuya veracidad intrínseca puede ser desvirtuada por prueba en contrario - Sentencias de 25 de enero de 1988 , 23 de octubre de 1992 , 30 de septiembre de 1995 y 11 de julio de 1996 -', y añade que 'la fuerza probatoria del artículo 1218 no impide combatirla y declarar la falta de correspondencia entre las declaraciones que el documento pueda contener y la realidad por convicción adquirida de otros elementos probatorios.' Y en igual sentido SAP de Navarra, Civil sección 1 del 30 de junio de 2010 (ROJ: SAP NA 378/2010 - ECLI:ES:APNA:2010:378): '... no puede obviarse que atendiendo a lo dispuesto en el art. 1.218 del Código Civil , los documentos públicos hacen prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros, ello no implica que la veracidad de las declaraciones efectuadas en el documento público no puedan ser desvirtuadas por prueba en contrario, lo cual no supone otra cosa que ante el principio de prueba que constituye el documento público, cabe la posibilidad de desvirtuar mediante prueba suficiente las declaraciones contenidas en el documento.'.

Por todo lo expuesto cabe desestimar el recurso de apelación al no justificarse, de la valoración conjunta y ponderada y arreglada a las reglas de lógica racional, con arreglo a principios de disponibilidad probatoria y carga probatoria del articulo 217 LEC, la lesión en mas del doble respecto al justo precio de la operación de compraventa celebrada sobre el local de autos en el año 2013 vista la naturaleza absolutamente objetiva de la acción.



CUARTO. - Visto el art. 398.1 de la LEC han de imponerse las costas de esta alzada a la apelante.

Fallo

LA SALA, ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por parte de la representación de D. Bernardo contra la Sentencia dictada el día 9 de noviembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona en juicio ordinario 847/2015, que se confirma en todos sus extremos, todo ello con imposición de las costas de la alzada al recurrente.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Y firme que sea la presente resolución, remítase certificación de la misma al Juzgado de Primera Instancia de procedencia del presente pleito, con atento oficio remisorio y los autos originales, para su debida ejecución y cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :