Sentencia CIVIL Nº 423/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 52/2017 de 27 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA
SECCIÓN CUARTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 17 DE MÁLAGA
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2373/2009
RECURSO DE APELACIÓN 52/2017
S E N T E N C I A Nº 423/18
En la ciudad de Málaga a veintisiete de junio de dos mil dieciocho.
Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados
indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento
ordinario 2373/2009 procedente del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga, por la entidad
GRUPO PRA, S.A., parte demandada-actora reconviniente en la instancia, que comparece en esta alzada
representada por la procuradora Sra. Clavero Toledo y asistida por el letrado Sr. Méndez Padilla. Es parte
recurrida D. Evaristo , parte actora-demandado reconvenido en la instancia, que comparece en esta alzada
representado por la procuradora Sra. Aurioles Rodríguez y asistido por la letrada Sra. Barba García.

Antecedentes

PRIMERO .- El Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga dictó sentencia el 10 de octubre de 2016 en el procedimiento de Juicio Ordinario nº 2373/2009 cuyo fallo era del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Aurioles Rodríguez en nombre y representación de Evaristo contra Grupo Prasa debo declarar y declaro resuelto el contrato referido celebrado el día 9 de agosto de 2.007 sobre el piso sito en la Promoción Hacienda Las DIRECCION000 2ª Fase, Bloque NUM000 , portal NUM001 , planta NUM002 , tipo A-3, así como trastero nº NUM003 , planta NUM004 y aparcamiento nº NUM005 , planta NUM004 y debo condenar y condeno a la demandada a que abone al actor la cantidad de 52.500 euros más intereses deducidos los gastos de administración. Todo ello con expresa condena a la demandada en las costas causadas.

Igualmente desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la demandada frente al actor, debo absolver y absuelvo a éste. Todo ello con expresa condena a la demandada- reconviniente en las costas causadas'.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada-actora reconvencional y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 28 de mayo de 2018, quedando visto para sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en vigor.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO .- Interpone la representación procesal de la entidad GRUPO PRA, S.A. recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que estima la demanda principal entablada de resolución de contrato y desestima la demanda reconvencional de cumplimiento de contrato, declarando resuelto el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes en fecha 9 de agosto de 2007 sobre la vivienda sita en la Promoción Hacienda DIRECCION000 2ª Fase, Bloque NUM000 , portal NUM001 , planta NUM002 , tipo A-3, así como trastero nº NUM003 , planta NUM004 y aparcamiento nº NUM005 , planta NUM004 , condenando a la entidad Grupo Prasa a reintegrar al Sr. Evaristo en la cantidad abonada a cuenta del precio ascendente a 52.500 euros más intereses, deducidos los gastos de administración. Alega la parte recurrente como motivos de apelación: 1º) errónea valoración de la prueba en cuanto a la calificación del incumplimiento de la parte compradora, con invocación de la 'exceptio non adimpleti contractus'; 2º) incongruencia y error en la valoración de la prueba documental con vulneración del art. 217 de la LEC en cuanto a la acreditación de la tramitación de un préstamo de buena fe; 3º) falta de motivación de la sentencia dictada con vulneración del art.

218 de la LEC ; 4º) infracción de los arts. 1281 y 1285 del Código Civil que lleva a una errónea interpretación del contrato.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.



SEGUNDO .- Para dotar de claridad a la presente resolución se van a analizar los motivos de apelación pero alterando el orden de invocación que de los mismos hace la parte apelante. Así, considera la Sala procedente comenzar por el motivo de apelación invocado de falta de motivación de la sentencia dictada con vulneración del art. 218 de la LEC (motivo III del recurso). Expone la parte que la sentencia apelada se limita a exponer en su Fundamento de Derecho I un breve resumen de lo solicitado por las partes para, en el Fundamento de Derecho II, efectuar una lacónica valoración de la prueba y reproducir la sentencia de fecha 29 de mayo de 2015 dictada por la Sección 5ª de esta misma Audiencia por considerar que se trata de un supuesto idéntico al presente, lo que no comparte el recurrente, considerando en definitiva que la sentencia no cumple con las exigencias de motivación que se requieren.

El motivo de apelación ha de ser rechazado.

Ya hemos expuesto en resoluciones anteriores (entre otras en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2017 dictada en el Rollo de Apelación nº 396/2016 ) que la falta de motivación implicaría, en su caso, infracción de normas o garantías procesales incardinable en el art. 459 LEC que, de existir, acarrearía la nulidad de la sentencia o de determinado acto procesal y consecuente reposición de las actuaciones al momento en que se produjo la infracción. Curiosamente la parte apelante únicamente solicita la nulidad de la sentencia por falta de motivación con carácter subsidiario, solicitando con carácter principal la estimación del recurso de apelación con revocación de la sentencia dictada en la instancia, desestimando la demanda principal entablada y estimando la reconvención formulada. Ello llevaría sin más a la desestimación del motivo de apelación invocado. Aún así, debemos recordar -como ya dijimos en el Rollo 396/2016- que, tanto el Tribunal Constitucional (sentencia 144/2003 ) como el Tribunal Supremo (sentencia de 5 de diciembre de 2009 ), configuran la motivación como la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo, siendo una exigencia constitucional derivada del artículo 120.3 de la Constitución Española , por tratarse de un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 de la Carta Magna .

Como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2009 , 'Procede recordar que el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC número 101/1992, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC número 186/1992, de 16 de noviembre ); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1999 ). Esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamenten, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo ( SSTS de 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 ); en el mismo sentido se manifiestan las SSTS de 28 de octubre de 2005 , 22 de marzo de 2006 y 16 de abril de 2007 ). La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y, en aras de la economía procesal, debe corregir sólo aquéllos que sea necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juzgador 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla ( STS de 5 de noviembre de 1992 )'.

Teniendo ello en cuenta, en modo alguno puede compartir la Sala la alegación de la parte recurrente acerca de que la sentencia dictada en la instancia no esté motivada. El Fundamento de Derecho I expone sucintamente lo solicitado por las partes y, en el Fundamento de Derecho II en sus párrafos 1º y 2º, el Magistrado expone los hechos no controvertidos, valora la prueba practicada e interpreta lo pactado en el contrato de compraventa para, a continuación, recoger la sentencia dictada por la Sección 5ª en un supuesto que considera idéntico al enjuiciado, resolviendo de este modo la controversia suscitada. Como hemos dicho, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva y, en el caso de autos además, no se limita el Magistrado a remitirse a la sentencia que recoge, sino que además valora previamente la prueba practicada y concluye que el actor no obtuvo la financiación adecuada para el abono del resto del precio de la compraventa y que ello era causa de resolución del contrato según lo pactado en el mismo. Por lo tanto el motivo de apelación es desestimado.



TERCERO: También alega la parte recurrente una errónea interpretación del contrato con infracción de lo dispuesto en los arts. 1281 y 1285 del Código Civil (motivo IV del recurso). La parte apelante mantiene que el Magistrado de Instancia no efectúa una interpretación del contrato, sino que se remite a una sentencia dictada por la Sección 5ª de esta misma Audiencia, considerando que no se ajusta a Derecho, puesto que se limita a hacer una interpretación literal, fuera de contexto, de la condición 3.3, que ha de ser interpretada dentro del conjunto total del contrato con aplicación de lo dispuesto en el art. 1281 y 1285 del CC . De este modo mantiene la parte recurrente que dicha cláusula no facultaba al comprador a resolver en caso de no obtener financiación bancaria sino únicamente a aquellos compradores que, habiendo optado por la financiación prevista en el contrato, no la lograran por expresa denegación de la entidad financiera concedente de la financiación prevista en el mismo contrato.

Sin embargo el motivo de apelación también ha de ser rechazado por haber sido la cuestión resuelta por esta misma Audiencia Provincial de Málaga.

Como bien expone el Magistrado de Instancia, la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia de fecha 29 de mayo de 2015 en el Rollo de Apelación nº 108/2013 confirmando la sentencia dictada en Primera Instancia por el Juzgado nº 9 en el Procedimiento de Juicio Ordinario nº 1759/2009.

En ambos procedimientos se instaba la resolución de un contrato de compraventa celebrado con la misma mercantil hoy apelante y en la misma promoción -si bien, en aquel se refería a la Fase I y el actual a la Fase II de la promoción Hacienda DIRECCION000 - siendo los términos de los contratos idénticos. Cierto que no son exactos los hechos que acontecen en ambos litigios -diferencias que serán puestas de manifiesto en líneas posteriores- pero, en cuanto a la interpretación de la cláusula 3.3 del contrato, ha de estarse a lo ya expuesto en aquella sentencia que consideraba que la facultad de resolución del contrato prevista en tal cláusula abarcaba, no solo a los compradores que se hubieran acogido a la financiación ofrecida por la promotora subrogándose en el préstamo hipotecario suscrito por la misma con la entidad Cajamar, sino también a aquellos otros que hubieran optado por no subrogarse y no hubieran conseguido la financiación que pretendían. Así, se decía en el Fundamento de Derecho IV de aquella sentencia: 'Partiendo del hecho probado de que el comprador declinó subrogarse en el préstamo hipotecario en el lugar de la vendedora y también considerando probado el hecho de la denegación de financiación por tres entidades crediticias distintas de la que otorgó a la promotora el crédito, entiende la Sala que la falta de financiación es un hecho constitutivo de imposibilidad sobrevenida del cumplimiento que no consta fuese imputable al comprador, ni una excusa para resolver por otros motivos no pactados el contrato. Es un hecho notorio que la financiación hipotecaria viene siendo el medio que permite la adquisición de viviendas, y como tal la prevé el contrato cuando, en sus condiciones generales, se refiere alternativamente a la subrogación en el ya constituido o a la formalización directamente por el comprador de uno nuevo. No aprecia la Sala, teniendo en cuenta que la opción se pacta para su ejercicio por el comprador, la interpretación restrictiva que a la cláusula 3ª.3 quiere dar la demandada; antes bien, la frase 'la financiación prevista', en el marco de los artículos 1281 y concordantes del CC , es una u otra, pues ambas han sido previstas en el contrato. Lo sucedido no es, por tanto, propiamente un impago por parte del comprador, sino 'la imposibilidad de hacer frente al mismo', tras haberlo intentado optando por la segunda posibilidad de financiar el precio aun debido, haber comprobado la negativa consecutiva de tres entidades de crédito y haber optado, en definitiva, por aplicar la cláusula resolutoria contenida en el contrato. Insiste la apelante en la improcedencia de la resolución del contrato de compraventa del inmueble en ejercicio de la facultad prevista para el comprador en caso de imposibilidad de obtención de financiación, salvo que se hubiese producido ésta en el seno de la subrogación hipotecaria, y lo hace alegando error en la valoración de la prueba. Y a tales efectos entiende la Sala que la cláusula discutida 3ª.3 General del contrato, en la que se apoya el demandante para resolverlo y pedir judicialmente la devolución del precio adelantado, es correctamente interpretada por el Juez 'a quo' cuando permite su aplicación en cualquiera de los dos supuestos de financiación 'previstos' - no se olvide que son alternativos en el contrato y la opción se concede al comprador - con tal que se acredite la 'la no conformidad de la Entidad financiera con la subrogación (del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo), o la no concesión del préstamo solicitado (lógicamente el 'nuevo' pedido por el comprador, pues en otro caso sobra esta mención) y la ampliación del mismo, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta, deducidos los gastos de administración, en el mismo plazo previsto en el artículo anterior'. De su literalidad se desprende, en contra de la tesis mantenida por la demandada y reconviniente, que la opción de que disponía el comprador, de resolver el contrato desde el momento mismo en que conociera el rechazo por la Entidad crediticia, fuese aquella con la que la vendedora hubiera concertado préstamo, fuese aquella en la que él lo hubiera solicitado, era la de resolver el contrato por la causa establecida de la falta de financiación, pues en ninguno de ambos casos podría concurrir a pagar el precio en el momento mismo de la entrega de llaves que coincidiría con el otorgamiento de la escritura pública. Por lo que, el Burofax remitido por el demandante a la demandada aludiendo a resolver el contrato por imposibilidad de financiación y las certificaciones bancarias que acreditan la certeza de su afirmación, bastan para acoger la demanda y desestimar la reconvención. En consecuencia, debe la Sala insistir en que de la literalidad de la cláusula en cuestión resulta que el comprador podía optar por la resolución del contrato cuando conociera, no sólo que se le denegaba la subrogación, sino también la concesión de cualquier otro préstamo hipotecario; por ello, no es de interpretar el contrato como lo hace la apelante, pues no existía obligación por parte del comprador de subrogarse en el préstamo obtenido por la promotora, ni se le advertía que esa era la única posibilidad de aplicar la cláusula resolutoria por la fata de financiación sobrevenida. En definitiva, las obligaciones contenidas en los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben cumplirse a su tenor ( artículos 1089 , 1091 , 1254 , 1255 y concordantes del Código Civil ), máxime cuando, como bien se dice por el apelado al oponerse al recurso, se trata deun contrato de adhesión redactado por la promotora en su integridad al que se adhirió el comprador al firmarlo, siendo un consumidor, y no puede olvidarse que el artículo 1288 del mismo Código (que, curiosamente, no cita la apelante) establece que una cláusula oscura no puede favorecer a aquella parte contratante que la ha generado. Por todo ello procede desestimar la apelación y confirmar íntegramente en este punto la sentencia de primera instancia y acordar la resolución a instancia del comprador del contrato de compraventa'.

Ello es perfectamente aplicable al caso de autos, en que el actor optó por la no subrogación en el crédito hipotecario constituido por la promotora (cláusula octava del contrato de compraventa de fecha 9 de agosto de 2007 aportado en autos). De hecho en la estipulación 9ª se recogía un cuadro sobre la forma de pago y se establecía que a la firma de la escritura pública se abonaría en efectivo la cantidad de 238.139,20 euros. Desde luego tal mención de que se abonaría en efectivo no obstaculiza el hecho de que la parte compradora pretendiese obtener la financiación de esa cantidad mediante la obtención de un préstamo con cualquier entidad bancaria, sin necesidad de subrogarse en el suscrito por la parte vendedora y, obtenida dicha financiación, abonar en efectivo a la parte vendedora la cantidad solicitada. Pero es más; en el caso de autos el actor intentó la financiación a través precisamente de la entidad Cajamar con quien la promotora tenía suscrito el crédito.



CUARTO: Ello entronca con otro de los motivos de apelación invocados, cual es, incongruencia y error en la valoración de la prueba documental con vulneración del art. 217 de la LEC en cuanto a la acreditación de la tramitación de un préstamo de buena fe (motivo II del recurso). Mantiene la parte apelante que en la instancia no se han analizado todos los medios de prueba y que en cualquier caso, incurre en error al considerar que le fue denegada la financiación solicitada.

En cuanto a la incongruencia y falta de motivación hemos de dar por reproducido lo expuesto en líneas anteriores. El hecho de que en la sentencia de instancia no se haga referencia expresa a todos y cada uno de los medios probatorios en modo alguno supone que la misma carezca de motivación o la expuesta sea incongruente. En cuanto al error en la valoración de la prueba hemos de decir que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS.

de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, presentándose como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras-.

Y en el caso de autos ningún error se aprecia en la valoración de la prueba efectuada por el Magistrado de Instancia. Así, consta aportado como doc. nº 7 de la demanda un certificado emitido por la entidad Cajasur de fecha 9 de junio de 2009 donde se expone que, según constaba en sus archivos, el Sr. Evaristo solicitó en el mes de abril de 2009 financiación para la adquisición de una vivienda en la promoción inmobiliaria del grupo Prasa y que, según la documentación aportada para el estudio de dicha operación, consideraban que no era viable. Dicho certificado en modo alguno se contradice con la respuesta dada al oficio remitido a dicha entidad en el periodo de prueba donde se decía que el Sr. Evaristo no figuraba en las tablas de tramitación de operaciones de dicha entidad. Dicha contestación es de fecha 26 de enero de 2016 y, teniendo en cuenta que la financiación no le fue concedida, resulta coherente que la entidad haga constar que el Sr. Evaristo no figuraba como cliente ni en las tablas de tramitación de operaciones. El documento nº 7 efectivamente fue impugnado por la parte contraria hoy recurrente, pero en modo alguno ha resultado probado que el documento fuera falso y su valoración debe hacerse en consonancia con el resto de la prueba que, como se ha dicho, no lo desvirtúa, más aún teniendo en cuenta su fecha de emisión cercana a la fecha en que el actor debía obtener la financiación y hacer frente al pago del precio restante, frente a la contestación recibida durante el periodo de prueba que data de casi siete años después, por lo que resulta lógico que en la entidad no existiera constancia de una operación que no fue aprobada. Asimismo el actor aportó como doc. nº 8 una certificación de fecha 2 de junio de 2009 de la entidad Cajamar (precisamente la entidad con la que la promotora tenía concertado el préstamo hipotecario) donde se decía que el Sr. Evaristo era cliente de la entidad y que había solicitado en fecha 18 de marzo de 2009 la concesión de un préstamo hipotecario por importe de 250.000 euros, solicitud que le fue denegada verbalmente por la propia oficina al no constar con los requisitos y garantías mínimas suficientes para su concesión. Al igual que en el caso anterior, dicho documento fue impugnado por la parte contraria y, no constando su falsedad, habrá de ser analizado en consonancia con el resto de medios probatorios, resultando que la entidad Cajamar hubo de ser requerida por el Juzgado en varias ocasiones para que contestase al oficio remitido en los términos solicitados, recibiéndose hasta cuatro contestaciones, las tres primeras carentes de contenido alguno en relación con lo solicitado, y la cuarta de fecha 14 de abril de 2016 donde decían que el Sr. Evaristo había solicitado la operación en la antigua oficina 0791 que actualmente se encontraba integrada en la 0872 y que, en esta, no se custodiaba documentación alguna relativa a expedientes denegados, apareciendo únicamente en el transaccional que a dicho cliente se le aperturó en fecha 20 de agosto de 2009 un expediente de préstamo hipotecario por importe de 250.300 euros para subrogación de préstamo promotor para la adquisición de una vivienda identificada como DIRECCION000 2ª fase, bloque NUM000 , portal NUM001 , puerta NUM002 , tipo A y que el expediente aparecía como 'rehusado cliente' y motivo del estado 'viabilidad'. Añadía dicho oficio que si una operación no era autorizada por cualquier motivo, la misma sale como rechazada y que, en tal caso, la oficina no tenía obligación legal de custodiar la documentación aportada. En definitiva dicha contestación, ofrecida casi siete años después de la contestación aportada como doc. nº 8 de la demanda y tras varios requerimientos por parte del juzgado, no ofrece claridad en cuanto a la cuestión controvertida ya que por un lado pone de manifiesto que en el transaccional aparecía la solicitud de subrogación en el préstamo como rehusada para, a continuación, mantener que, de las operaciones rechazadas no guardaban documentación, lo que parece indicar que en el caso de autos fue rechazada pues ninguna documentación obraba en la oficina. Además, la apertura de la solicitud de subrogación, según constaba en el propio oficio, era de agosto de 2009, cuando ya en marzo de 2009 se le había comunicado verbalmente al actor la denegación del préstamo según consta en el doc. nº 8. En definitiva, la valoración conjunta de toda la prueba que hace el Magistrado de Instancia, no resulta ilógica ni arbitraria, siendo asumida por la Sala, debiendo concluir que el Sr. Evaristo no obtuvo efectivamente la financiación necesaria para hacer frente a la compra, optando por la resolución del contrato que le permitía la cláusula 3.3 del mismo.



QUINTO: Finalmente invoca la parte apelante una errónea valoración de la prueba en cuanto a la calificación del incumplimiento de la parte compradora, con invocación de la 'exceptio non adimpleti contractus' (motivo I del recurso), que también ha de decaer.

Este punto diferencia al supuesto de autos del resuelto en la sentencia dictada por la Sección 5ª de esta Audiencia referida por el Magistrado de Instancia ya que en aquella no existió incumplimiento alguno por parte del comprador.

Cierto es que el requisito de previo cumplimiento del actor, consecuencia de la especial estructura del contrato bilateral, impide que alguna de las partes, sin haber cumplido previamente la obligación que le incumbe, exija el cumplimiento a la otra parte contratante; de suerte que si alguna de la partes pretende exigir de la otra el cumplimiento de su obligación, sin haber cumplido previamente la suya o sin ofrecer su realización, podrá el demandado oponer a su pretensión la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) que es lo invocado por la parte apelante. Paralelamente se configura la excepción de cumplimiento irregular o contrato defectuosamente cumplido (exceptio non rite adimpleti contractus), para el caso de que quien reclame el cumplimiento de la obligación haya a su vez incurrido en un defectuoso cumplimiento de su respectiva prestación. Es así, pues, que la especial estructura del contrato bilateral impide que alguna de las partes, sin haber cumplido previamente la obligación que le incumbe, exija el cumplimiento a la otra parte contratante; de suerte que si la parte incumplidora, o cumplidora en forma defectuosa, pretende exigir de la otra el cumplimiento de su obligación, podrá esta última oponer alguna de las expresadas excepciones.

En el caso presente cierto es que existe un error material en la sentencia que ahora se apela en cuanto al importe a que ascendía la última de las letras de cambio que debía abonar el actor como parte del precio aplazado de la compraventa, pues se dice que era de 1.400 euros cuando realmente ascendía a 7.560 euros.

Ello lleva a la parte apelante a alegar la excepción de contrato no cumplido considerando que tal incumplimiento es de entidad suficiente como para impedir que el actor pueda solicitar la resolución del contrato. Ahora bien; también constan en autos los siguientes extremos. El precio de la compraventa ascendía a 280.000 euros más IVA (19.600 euros) del que la parte compradora abonó: 6.000 euros antes de la firma del contrato; 21.300 euros a la firma del contrato; y aceptó 20 letras de cambio por importe cada una de ellas de 1400 euros a excepción de la última que era por importe de 7.560 euros. De esas letras de cambio, el actor hizo frente a 19 de ellas y dejó impagada la última, cuyo vencimiento estaba pactado para el día 25 de marzo de 2009.

Antes de dicha fecha, en concreto el 18 de marzo de 2009, el actor ya había solicitado financiación en la entidad Cajamar y le había sido denegada verbalmente (doc. nº 8 de la demanda). Ante la devolución de dicha letra la promotora vendedora requiere al actor para su pago junto con los gastos de devolución que ascendían a 544,70 euros. La carta requiriéndole de pago tiene fecha de 21 de abril de 2009 pero se remite por correo certificado en fecha 7 de mayo de 2009 (doc. nº 3 de la contestación a la demanda). Previamente, en el mes de abril también había solicitado el actor financiación ante la entidad Cajasur que también le fue denegada (doc. nº 7 de la demanda). El día 11 de junio de 2009 pone tal circunstancia en conocimiento de la entidad vendedora aportando las contestaciones de las entidades bancarias que le habían denegado la financiación (doc. nº 9 de la demanda) y por burofax fechado el 29 de junio -entregado el 1 de julio- comunica a la promotora que opta por la resolución del contrato (doc. nº 10 de la demanda). Tal comunicación debió efectuarse con anterioridad verbalmente por el comprador puesto que ya por carta de 3 de junio la promotora rechaza dicha resolución (doc. nº 5 de la contestación) requiriendo a la parte para la firma de la escritura pública, no compareciendo el comprador y levantándose acta de manifestaciones de fecha 20 de octubre de 2009 (doc. nº 6 de la contestación).

Del análisis de toda esa prueba lo que resulta concluyente es que no nos encontramos ante un incumplimiento total del contrato. El actor cumplió con los pagos parciales del precio de la compraventa acordados a excepción del pago de la última letra. A la fecha de vencimiento de la letra que resultó impagada, ya le había sido denegada la financiación por una de las entidades bancarias por lo que el actor ya era conocedor de que posiblemente no obtuviera financiación para hacer frente a la operación, lo que justificaba el impago de la misma. Y las comunicaciones entre las partes sobre tal extremo y la intención que tenía el actor de resolver el contrato por falta de financiación se sucedieron inmediatamente. No puede considerarse el impago de dicha letra como un incumplimiento previo del comprador de tal entidad que sea susceptible de impedir la resolución del contrato según lo pactado en la cláusula 3.3 del mismo, teniendo en cuenta el precio total de la compraventa -280.000 euros más IVA- y la cantidad abonada hasta ese momento por el comprador -52.500 euros-, ascendiendo la letra impagada al importe de 7.560 euros, más gastos de devolución por importe de 544,70 euros.

En definitiva, todo lo expuesto lleva a la Sala a la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, manteniendo la resolución del contrato privado de compraventa celebrado el día 9 de agosto de 2.007 sobre el piso sito en la Promoción Hacienda DIRECCION000 2ª Fase, Bloque NUM000 , portal NUM001 , planta NUM002 , tipo A-3, así como trastero nº NUM003 , planta NUM004 y aparcamiento nº NUM005 , planta NUM004 con devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio, más sus intereses, deducidos los gastos de administración.



SEXTO: Ahora bien; en cuanto a las costas causadas en la instancia no se considera procedente efectuar una expresa imposición de las mismas a ninguna de las partes tanto las causadas por la demanda principal como por la reconvencional, así como las causadas en esta alzada, ya que el hecho de que el Sr. Evaristo dejase de abonar la última de las cambiales a que venía obligado antes del otorgamiento de la escritura pública, aún cuando no se haya considerado un incumplimiento previo del comprador de tal entidad que sea susceptible de impedir la resolución del contrato, es lo cierto que justificó la oposición a dicha resolución y la solicitud de cumplimiento del contrato que la parte vendedora instó en demanda reconvencional, puesto que el impago de dicha letra se produjo ante la comunicación únicamente verbal de una sola entidad bancaria como era Cajamar sobre la negativa a conceder la financiación solicitada. Y precisamente dicha entidad era la que tenía otorgado el préstamo a promotor en el que se podía haber subrogado el comprador, además de que se ha fundamentado en líneas precedentes las dudas que ofrece la contestación recibida por parte de dicha entidad con motivo del oficio dirigido.

En el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se establece un concepto jurídico indeterminado, serias dudas de hecho, cuya apreciación razonada por el tribunal faculta a éste a la no imposición de las costas procesales al litigante que ha visto rechazadas todas sus pretensiones. La interpretación del mencionado concepto jurídico ha de ser realizada, a juicio de esta Sala, con arreglo a los siguientes parámetros: a) la duda ha de ser referida a unos hechos relevantes para la decisión judicial; b) la falta de certidumbre ha de afectar a la propia realidad de los hechos o a circunstancias de los mismos con repercusión en su significado o trascendencia; c) los hechos dudosos han de ser aquellos que, a través de una interpretación racional y lógica, pueden ser subsumidos en el supuesto de hecho previsto en la norma de cuya aplicación se desprenda ordinariamente el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de las partes; d) la seriedad de las dudas implica, además de la relevancia antes expresada, su carácter objetivo, en el sentido de no obedecer a una interpretación particular y sesgada de la realidad, instrumentada para basar la pretensión deducida en el proceso; y d) por último, las dudas de hecho han de ser conectadas con el proceso, en cuanto que éste se presente como cauce adecuado para introducir un elemento de certidumbre en los hechos que, previamente, se presentaban como dudosos.

Las dudas de hecho han de ser apreciadas con relación al momento anterior a la promoción del proceso o a la intervención procesal de alguna de las partes en el mismo, justificándose la actuación judicial de la parte en la propia certidumbre de los hechos que constituyen el soporte de su pretensión. Una vez iniciado el proceso, cuando, al tiempo de dictar sentencia, el tribunal considere dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o las del demandado, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones ( art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Teniendo estas últimas dudas sobre la certeza de hechos relevantes una dimensión y trascendencia distintas de aquellas otras serias dudas de hecho que se erigen en excepción a la regla general del principio del vencimiento como criterio para la imposición de las costas procesales.

En definitiva tales extremos originan una duda de hecho susceptible de valorar la no imposición de costas.

SÉPTIMO : En cuanto a las costas de esta alzada, de conformidad con lo expuesto en líneas precedentes, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que remite al 394 de la LEC , no procede una expresa imposición de las costas causadas.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Clavero Toledo en nombre y representación de GRUPO PRA, S.A. frente a la sentencia dictada el 10 de octubre de 2016 en el juicio ordinario nº 2373/2009 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, a excepción de las costas causadas en la instancia que no son de expresa imposición a ninguna de las partes, no siendo tampoco impuestas las costas causadas en esta alzada.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Fue leída la anterior sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, estando constituida en Audiencia Pública, de lo que doy fe.