Sentencia CIVIL Nº 423/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 252/2021 de 05 de Noviembre de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.006.00.2-2018/0009110

Recurso de Apelación 252/2021 D-4

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcobendas

Autos de Procedimiento Ordinario 1216/2018

APELANTE:INVERSIONES MONTEPINO, S.L.

PROCURADOR D./Dña. MARIA BELEN MONTALVO SOTO

APELADO:AYUNTAMIENTO DE ALCOBENDAS

PROCURADOR D./Dña. IGNACIO ARGOS LINARES

SENTENCIA Nº 423/2021

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

D. LUIS PUENTE DE PINEDO

Siendo Magistrado Ponente D. LUIS PUENTE DE PINEDO

En Madrid, a cinco de noviembre de dos mil veintiuno. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante INVERSIONES MONTEPINO S.L., representado por la Procuradora Dª. María Belén Montalvo Soto y asistido del Letrado D. Javier Hijas Chacón, y de otra, como demandado-apelado AYUNTAMIENTO DE ALCOBENDAS, representado por el Procurador D. Ignacio Argos Linares y asistido de la Letrada Dña. Paula González Nieto.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcobendas, en fecha veintiuno de enero de dos mil veintiuno se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimó la demanda presentada por la procuradora de los tribunales Doña Belén Montalvo Soto actuando en nombre y representación de INVERSIONES MONTEPINO S.L contra el AYUNTAMIENTO DE ALCOBENDAS y debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos formulados en su contra y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha treinta de marzo de dos mil veintiuno, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dos de noviembre de dos mil veintiuno.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes. Inversiones Montepino, S.L. interpuso demanda contra el Ayuntamiento de Alcobendas reclamando la diferencia entre el precio determinado para el ejercicio de la opción de compra por un importe de 13.567.635,91 €, más IVA, y el que realmente debió pagarse, que ascendía a 11.833.411,68 €, IVA incluido, lo que supondría una suma de 4.772.198,60 €. Como antecedentes del caso se destacaba que la Empresa Municipal de la Vivienda de Alcobendas, S.A. (en lo sucesivo EMVIALSA) participada al cien por cien por el Ayuntamiento de Alcobendas, era propietaria de las parcelas de T1B-T1C en el paraje Juncal de Alcobendas, finca registral 53.717 del Registro de la Propiedad número 2 de Alcobendas.

Esas fincas fueron adquiridas en el año 2009 por EMVIALSA, incluyéndose una condición resolutoria a favor del Ayuntamiento de Alcobendas al reflejarse una contraprestación cuyo incumplimiento obligaría la puesta a disposición de la corporación municipal de esas fincas. El incumplimiento por parte de EMVIALSA de las obligaciones asumidas provocó que el Ayuntamiento notificase a esta el ejercicio de la condición resolutoria, convirtiéndose en nuevo titular desde el año 2014.

Previamente, el 19 de noviembre de 2012 se había constituido a favor de la parte demandante un derecho de superficie con opción de compra, tras resultar elegida en un proceso público de licitación. La duración de ese derecho de superficie se otorgó por un plazo máximo de 50 años y un canon anual inicial de 296.360 €, actualizables conforme al IPC. Asimismo, se incluía un derecho de compra que, en lo relativo a la fijación del precio, señalaba que ' en todo caso el precio de venta de la parcela será el equivalente a la capitalización del canon, en ese momento en vigor, con respecto al interés legal del dinero vigente e incrementado por un coeficiente de ponderación del 1,4, menos las reducciones establecidas en los puntos anteriores si fueran de aplicación'. Las reducciones pactadas equivaldrían al 30 % de las cantidades abonadas en concepto de canon si se ejercitaba la opción de compra de los diez primeros años, como efectivamente hizo Montepino, quien notificó al Ayuntamiento de Alcobendas con fecha 7 de noviembre de 2017, requiriéndole para que se fijase el precio exacto para el ejercicio de la opción de compra. En ese momento se abonaba un canon de 24.869,79 € más IVA, de forma mensual, contestando el Ayuntamiento con entrega de copia del informe técnico emitido el 9 de noviembre de 2017 en el que se fijaba como precio de venta de la finca la suma de 13.567.635,91 €.

Montepino expresó su disconformidad con los cálculos verificados, notificando al Ayuntamiento mediante escrito de 27 de febrero de 2018, al que posteriormente añadió un informe pericial, en el que se entendía que el cálculo correcto supondría un importe de venta de 9.996.424,13 €, más IVA. Nada de ello se tuvo en consideración por parte del Ayuntamiento que, pese a que en el acuerdo 12/209, de 29 de mayo de 2018 acordó fijar el precio de venta en 9.863.446 € más IVA, en un posterior acuerdo de 12 de junio de 2018 se dejó aquél sin efecto, aprobando como precio de venta el de 13.723.644,86 €, más IVA.

Ante la situación creada, la parte actora se vio en la necesidad de firmar por el precio fijado por el Ayuntamiento de 13.723.664,86 €, más IVA, reservándose el derecho a ejercitar las acciones pertinentes para reclamar la diferencia de precio respecto del realmente procedente de 9.863.446,09 €, recogido en el acuerdo inicial de 29 de mayo de 2018. La demanda reclamaba en base a ello la suma indicada solicitando la condena del ayuntamiento a pagar la cantidad de 4.772.198,78 €, con los correspondientes intereses legales desde la interposición de la demanda.

El Ayuntamiento de Alcobendas contestó a la demanda interpuesta destacando que EMVIALSA se configuró como una sociedad de titularidad municipal, con personalidad jurídica propia, dedicada a la promoción, gestión, urbanización y construcción de viviendas y otros inmuebles. Respecto de la opción de compra reconocida a Inversiones Montepino, S.L., se establecía una prima mínima de 100.000 €, más IVA, fijándose un plazo inicial de diez años. Se entendía que el informe presentado por Ernst & Young partía de la premisa equivocada de que el derecho de opción de compra estaba sometido a duración determinada, cuando el único que lo estaba realmente era el de superficie durante un plazo de cincuenta años. Se trataba de dos negocios jurídicos con características propias, destacando que el informe técnico emitido por el Área de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento del 16 de diciembre de 2014 ya había empleado el mismo método de cálculo, fijando un precio de 10.616.430,25 €, decidiendo en ese momento no aplicar el coeficiente de ponderación por la crisis existente en el mercado inmobiliario.

En todo caso, la cláusula 12.B.16 del pliego era suficientemente clara en el sentido de que debía capitalizarse conforme al canon vigente en el momento del ejercicio de la opción de compra al tipo de interés legal vigente y multiplicarlo por un coeficiente de ponderación de 1,4.

En cuanto al acuerdo del Ayuntamiento de 29 de mayo de 2018, se basó en un informe que fue inmediatamente revocado, sustituyéndose por el acuerdo de 13/234. No se trató de una decisión arbitraria, sino que obedeció a las puntualizaciones y matizaciones de la interventora general de la Corporación Local durante el desarrollo de la sesión. Como consecuencia de todo ello, se entendía que el consentimiento prestado por Inversiones Montepino, S.L. para pagar el precio acordado en el acuerdo de 12 de junio de 2018 avalaba su conformidad, por lo que se solicitó la desestimación de la demanda interpuesta.

El Juzgado de Primera Instancia número tres de Alcobendas dictó sentencia el 21 de enero de 2021 desestimando íntegramente la demanda y condenando a la parte actora al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.- Recurso de apelación. Inversiones Montepino, S.L., interpuso recurso de apelación contra esa sentencia en el que, tras señalar las cuestiones previas que estimó pertinentes, se alegó error en la valoración de la prueba, con infracción del artículo 217 LEC, así como infracción de los artículos 1281 siguientes del Código Civil, sobre la interpretación del contrato, por lo que solicitó la revocación de la resolución dictada y la íntegra estimación de su demanda.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada, que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.- Error en la valoración de prueba. Los escritos de demanda y contestación coincidieron en el proceso en virtud del cual se constituyó a favor de la parte demandante el 19 de noviembre de 2012 un derecho de superficie sobre la finca registral 53.717 del Registro de la Propiedad número 2 de Alcobendas, pactando una duración inicial de cincuenta años, con un canon anual de 296.360 € al año, con sus correspondientes actualizaciones, así como una opción de compra sobre esta finca, por la que se abonaría la suma de 100.000 €, más IVA, y que, en lo relativo a la fijación del precio, incluía una cláusula que señalaba: ' en todo caso el precio de venta de la parcela será el equivalente a la capitalización del canon, en ese momento en vigor, con respecto al interés legal del dinero vigente e incrementado por un coeficiente de ponderación del 1,4, menos las reducciones establecidas en los puntos anteriores si fueran de aplicación'.

Las discrepancias entre las partes se centraron esencialmente en la interpretación que debía darse a dicha cláusula, especialmente en cuanto a la capitalización del canon.

1.- Antecedentes válidos para la interpretación del contrato.

Para el análisis de la cuestión debatida en esta litis, como elementos a tomar en consideración para poder conocer e interpretar la voluntad de las partes, deben destacarse las siguientes circunstancias:

Primero. En el año 2014 el Ayuntamiento de Alcobendas encargó un informe técnico al Área de Desarrollo, Subdirección General de Urbanismo, a efectos de determinar el valor de las parcelas sobre las que existía ya un derecho de superficie y opción de compra a favor de la parte demandante, emitiendo informe el 16 de diciembre de 2014 en el que se aludía ya a la escritura de constitución del derecho de superficie de 2012 y a la posibilidad de compra por parte de superficiario, de acuerdo con la cláusula que delimitaba el precio.

En ese documento se destacaba que el canon en el año 2014 ascendería a 305.250,80 € y la capitalización al 4 %, con un coeficiente de ponderación del 1,4, lo que fijaría un precio de 10.683.778 €, del que se reducirían las sumas abonadas hasta ese momento, con un total de 67.347,75 €. Se entendía que el canon equivalía a los efectos evaluación a una renta indefinida, y, atendiendo a la situación del mercado, se terminaba por fijar un precio mínimo de 9.300.000 € para el concurso.

Segundo. Inversiones Montepino, S.L., decidió ejercitar la opción de compra prevista en la escritura de constitución del derecho de superficie de 19 de noviembre de 2012, por lo que se dirigió el 7 de noviembre de 2017 comunicación al Ayuntamiento de Alcobendas en la que le informaba de ello y requería para que se le comunicase cuál era el precio exacto para el ejercicio de la opción, así como fecha para la firma del documento público correspondiente.

El Ayuntamiento de Alcobendas dio respuesta a esa petición el 9 de noviembre de 2017, acompañando un informe técnico emitido por el Área de Desarrollo Urbano, en el que fijaba el precio en 13.567.634,91 €, más IVA, en aplicación de las cláusulas establecidas en la escritura de constitución del derecho de superficie y opción de compra.

Tercero. Montepino manifestó su disconformidad con la forma de cálculo y con el precio establecido en ese documento, presentando escrito ante el Ayuntamiento, incorporando con posterioridad el informe pericial elaborado por Ernst & Young, y todo por entender que en la valoración de concesiones se tiene que tener en cuenta su plazo de duración, y no realizarse el cálculo como si de un derecho con duración indeterminada se tratase, por lo que existía un error en el cálculo efectuado por el Ayuntamiento de Alcobendas.

A la vista de ello, en ese informe pericial se consideraba como precio correcto, aplicando el método de renta constante y duración determinada, la suma de 9.996.424,13 €. Por ello, el 9 de abril de 2018 se solicitó del Ayuntamiento que se procediese fijar día para la compra por la suma señalada.

Cuarto. La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Alcobendas adoptó el acuerdo 12/209, de 28 de mayo de 2018, en el que, a la vista del informe presentado, fijó el precio de venta en 9.863.446,09 €, más IVA; dicho acuerdo fue dejado sin efecto por otro posterior de 12 de junio de 2018 (13/234), en el que, a la vista de las precisiones efectuadas por la interventora municipal, se acordó fijar el precio de venta en 13.723.644,86 €, más IVA.

Quinto. La urgencia en la firma de la escritura por parte de la demandante motivó que se procediese a firmar el documento público de venta asumiendo el precio fijado en el acuerdo 13/234, si bien se dejó constar constancia de que había un desacuerdo con el precio de 13.723.664,86 € más IVA, reservándose la posibilidad de reclamar la diferencia por el que se entendía procedente de 9.863.446,09 €, recogido en el anterior acuerdo de la Junta de Gobierno de 29 de mayo de 2018.

2. Valoración de los actos anteriores al ejercicio de la opción de compra. Los antecedentes descritos vienen a justificar que la interpretación de esa cláusula, claramente confusa en su propia redacción, dio lugar ya a discrepancias antes de firmarse la escritura pública de compraventa. Sin embargo, a la hora de analizar lo que las partes realmente quisieron pactar, nuestro Código Civil destaca la importancia de los actos de estos coetáneos y posteriores al contrato (artículo 1282). Ante la falta de claridad sobre la intención de los contratantes, el artículo 1282 nos proporciona el criterio más importante para llevar a cabo la interpretación.

Desde ese punto de vista, el primer elemento esencial que debe tenerse en cuenta es que en el momento de firmarse la escritura de constitución del derecho de superficie con opción de compra el 19 de noviembre de 2012 la propietaria de las parcelas era EMVIALSA, pues el Ayuntamiento de Alcobendas aún no había ejercitado la condición resolutoria prevista para el supuesto de incumplimiento de las obligaciones que afectaban a la empresa municipal. De este modo, en ese momento era EMVIALSA quien constituía a favor de Inversiones Montepino, S.L., el derecho de superficie con la opción de compra, por lo que la valoración que al respecto puede hacerse por quien representaba a esa sociedad resulta especialmente relevante.

Así lo acredita el hecho de que, tras hacerse el 9 de noviembre de 2017 la valoración económica por parte del Ayuntamiento de Alcobendas, como propietario del inmueble, fijando el precio en 13.597.634,91 €, más IVA, la sociedad demandante trasladó a la corporación municipal su desacuerdo con la interpretación de la cláusula del contrato, aportando con posterioridad el informe pericial emitido por Ernst & Young.

Tras recibir toda esa documentación, el Ayuntamiento asumió la especial importancia de recabar la opinión de EMVIALSA, según aparece en el informe incorporado como documento 24 del escrito de demanda, en el que se señala que el 23 de abril se remitió comunicado interior a esa sociedad para que, como redactora de la cláusula transcrita, facilitase una interpretación auténticay se pronunciase sobre cuál era el método de cálculo aplicable para determinar el precio de venta de la parcela y, en consecuencia, cuál sería el precio actualizado para el ejercicio de la opción de compra.

EMVIALSA dio respuesta a la petición formulada por la cooperación municipal destacando, en primer lugar, tal y como aparece en el documento número 23, que carecía de vinculación con el Ayuntamiento o con Inversiones Montepino, S.L., ya que, tras haberse ejercitado la condición resolutoria, había entregado la propiedad a la corporación municipal.

En todo caso, es importante destacar que, aun con personalidad jurídica propia y aparentemente independiente, no puede obviarse que es una empresa pública participada en su totalidad por el Ayuntamiento de Alcobendas, por lo que existía una clara vinculación a favor de los intereses de este último.

Pese a ello, ese documento expedido por EMVIALSA con la finalidad de facilitar al Ayuntamiento una interpretación auténtica de la intención de los contratantes en relación a esa cláusula, teniendo en cuenta que era esa sociedad quien la había redactado y quien por entonces era propietaria de las mismas, señaló expresamente que para realizar la valoración se debía aplicar la fórmula de capitalización de valor actual neto, ya que estábamos ante un contrato que recogía un derecho de superficie con opción de compra con tiempo determinado, 50 años, y por tanto, la capitalización debía efectuarse a partir de los flujos de caja pendientes de recibir (canon), durante la vigencia pendiente del mismo.

Como consecuencia de todo ello se concluía que al 30 de abril de 2018, aplicando el coeficiente de ponderación del 1,4 y el interés legal del dinero en el año 2018, el canon anual para esa anualidad ascendía a 302.914,08 €, de modo que, teniendo en cuenta la actualización de flujos de caja por el periodo de vigencia restante, resultaba un canon capitalizado de 7.329.032,81 €, que con el coeficiente de ponderación quedaba definitivamente en la cantidad de 10.260.645,93 €, de lo que había que restar el 30 % de las cantidades abonadas en concepto de canon como cobro a cuenta, quedando por pagar 9.863.446,09 €, más IVA.

La resolución 12/209 de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Alcobendas reflejó las dudas surgidas sobre la fórmula correcta de cálculo para la actualización del precio, remitiéndose expresamente al comunicado interior de EMVIALSA, sobre cuál sería el cálculo correcto, destacando que en todo momento el criterio mantenido por esa sociedad durante toda la fase de contratación y adjudicación, y a su vez, trasladadas al licitador adjudicatario, fue considerar el plazo temporal de capitalización del canon para la obtención de la valoración del precio a efectos de opción de compra. Es incuestionable, pues, que en todo momento EMVIALSA, en su condición de propietaria, redactora de la cláusula y parte que negoció las condiciones con la demandante, hizo saber en todo el proceso de contratación y adjudicación que ese era el método de cálculo y actualización del precio. A la vista de ello se acordó fijar en la suma de 9.863.446,09 € el precio de venta, más el IVA correspondiente, lo que totalizaba 11.934.769,77 €.

En definitiva, los actos coetáneos a la firma de la escritura y los anteriores a esta, especialmente por quien redactó la cláusula y llevó a cabo todo el proceso de negociación, licitación y contratación, evidencian que la intención de los contratantes fue en todo momento referirse al valor de actualización o capitalización en función del periodo restante de vigencia del derecho de superficie.

3. Fundamento del criterio de valoración empleado por el Ayuntamiento de Alcobendas. Frente a la contundencia de los argumentos previos en relación a la verdadera intención de los contratantes para fijar el precio durante el periodo de vigencia del derecho de superficie, y el acto propio del Ayuntamiento de Alcobendas en la resolución anteriormente mencionada 12/209, escasos días después se dicta un nuevo acuerdo (13/234), en el que se deja sin efecto el anterior, aprobado apenas dos semanas antes, destacando que el acuerdo se había adoptado en la creencia de que la Intervención General había manifestado su conformidad en la propia sesión del órgano de gobierno. Sin embargo, a la vista de las manifestaciones realizadas por la Interventora General durante la sesión y de su informe de 18 de mayo de 2018, se deducía su tácita oposición, de modo que se fijaba como precio de venta la suma de 13.723.644,86 €, más IVA.

Ese cambio de criterio pareció responder a las reservas manifestadas por la interventora municipal y a criterios estrictamente presupuestarios, de contabilidad y gestión interna de la corporación, pero en ningún momento se alude al fundamento último de la modificación en apenas dos semanas en el importe en que se valoraba el inmueble, siempre conforme al contenido de la cláusula incluida en el documento público.

Si se analiza el contrato desde la perspectiva del artículo 1282 del Código Civil, es claro que los reparos manifestados por la Intervención General del Ayuntamiento, bajo parámetros estrictamente técnicos o presupuestarios, carecen de virtualidad a la hora de conocer cuál fue la voluntad realmente manifestada por las partes, pues el documento interno remitido por EMVIALSA no deja lugar a dudas al respecto, sin que las excusas manifestadas con posteridad sobre la rapidez con que se elaboró, desmentida por la propia exhaustividad de ese informe, puedan ser suficiente para desacreditar cuál fue la interpretación mantenida a lo largo del tiempo por quien, en definitiva, redactó la controvertida cláusula dentro de ese documento público.

4.- Interpretación conjunta del contrato. El criterio de interpretación expuesto, amparado en las consideraciones recogidas en el documento expedido por EMVIALSA, se ratifica por la interpretación conjunta del contrato, criterio asumido igualmente en el artículo 1285 del Código Civil. En efecto, más allá del debate técnico sobre criterios financieros de actualización o capitalización, el Código Civil asume que la interpretación debe realizarse por lo que resulte del conjunto de las cláusulas en su totalidad.

Desde ese punto de vista se ha pretendido argumentar por la parte demandada que nada tenía que ver la opción de compra con el derecho de superficie, por lo que se trataba de dos negocios jurídicos incluidos en el mismo documento, pero ajenos entre sí, de modo que, mientras que el derecho de superficie sí estaba limitado temporalmente a un periodo de 50 años, la opción de compra carecería de esa naturaleza temporal, por lo que la actualización no podría en ningún caso estar referida al periodo de vigencia que le restaba al derecho de superficie.

En absoluto puede compartirse esa interpretación puesto que el documento público entrelazaba constantemente las cláusulas de ambos derechos y precisamente vino a concretar el precio de venta, no en relación a cualquier otro elemento, sino a la equivalencia a la capitalización del canon que estuviese vigente en ese momento, con su coeficiente correspondiente de ponderación y en referencia al interés legal del dinero.

Es imposible sostener que nada tiene que ver el precio de la venta con el derecho de superficie cuando el elemento esencial de un contrato de compraventa, como es el precio, está precisamente vinculado con el canon que se está abonando en esa anualidad por el derecho de superficie.

Si esto resulta ya evidente, aún lo es más respecto de las reducciones que se contemplaban en el inciso final de esa cláusula, ya que se rebajaba de la cantidad que hubiera de pagarse con el equivalente al 30 % de las sumas ya satisfechas como canon por el derecho de superficie.

A la vista de ello es claro y evidente que ambos derechos estaban entrelazados y que precisamente el precio de venta estaba directamente relacionado con el canon que se abonaba por el derecho de superficie, tanto en lo relativo a su capitalización, como en cuanto a las reducciones por cantidades ya entregadas.

Con estas dos premisas, que resultan bastante evidentes de la simple lectura de la cláusula cuestionada, parece lógico deducir que cuando se está refiriendo a la capitalización del canon vigente en ese momento, obviamente lo está haciendo en relación a un derecho con una vigencia concreta, temporal, y, por tanto, en el que deberá tenerse en consideración el tiempo restante respecto de los cincuenta años inicialmente acordados. Tanto es así, que también la opción de compra se vincula en su contenido con los años transcurridos del derecho de superficie constituido en ese documento.

En definitiva, de la lectura del documento, interpretando en su conjunto la totalidad de las cláusulas, solo puede concluirse que el precio estaba directamente vinculado con el derecho de superficie constituido, pues a él se refería a la hora de determinar las reducciones, y el periodo de tiempo en que podía ser ejercitado y, por tanto, también el precio equivalente a la capitalización, por lo que sólo cabe interpretar que estaba siempre referido al periodo de vigencia restante del derecho de superficie, y no a un derecho sin limitación temporal alguna, como pretende argumentarse por la parte demandada, y absolutamente ajeno a la temporalidad pactada en el derecho de superficie.

5.- Actos propios del Ayuntamiento de Alcobendas. La valoración que se pretende dar a las parcelas por parte del Ayuntamiento no solo ajena a la interpretación de los documentos, conforme ha quedado expuesto, sino que también vulnera la doctrina de los propios actos, a la vista de la estimación efectuada en relación a la parcela contigua, T1A.

En efecto, en el pliego de prescripciones técnicas para la enajenación de esa parcela, colindante con la que es objeto de esta litis, se fijó un precio de licitación de 3.794.000 €, para una superficie de 5396 m². Dicho valor quedaba acreditado a través del informe incorporado como documento 12 de la demanda, con un valor unitario del suelo de 703 € el metro cuadrado. Tras declararse desierto el procedimiento de licitación para la enajenación de esa parcela, el decreto de 23 de mayo de 2018 aprobó la enajenación directa, poniéndola a disposición de cualquier interesado por un periodo de un año y por ese mismo importe, lo que significa que, al menos hasta el mes de mayo del año 2019, el Ayuntamiento de Alcobendas mantuvo la posibilidad de adquirir una parcela de idénticas características y contigua con que la con la que es objeto de esta litis por un valor de 703 € el metro cuadrado.

De este modo, las parcelas contiguas, B y C, en el mismo paraje y con idéntico aprovechamiento urbanístico, es obvio que deberían tener la misma valoración, de lo que resultaría una tasación global de 7.586.776 €. En ningún momento a lo largo del procedimiento se ha explicado por la parte demandada qué motivos podrían dar lugar a que el valor atribuido por la corporación municipal a las dos parcelas sobre las que en su día se constituyó por EMVIALSA el derecho de superficie resulte tan alejado, no ya de los criterios de valoración sobre la delimitación de precios ya examinados, sino de los propios valores de mercado asumidos por la corporación municipal para la licitación y posterior enajenación directa de una parcela municipal contigua.

A la vista de todo lo expuesto, y ponderados todos los criterios legalmente previstos para conocer cuál fue exactamente la voluntad de las partes, debe concluirse que los criterios financieros manejados en los dos informes periciales, con resultados contrapuestos, resultan relevantes, pero que lo esencial para la interpretación de un contrato es acudir a los criterios legales legalmente previstos a fin de determinar bajo parámetros objetivos cuál fue realmente la voluntad de las partes, y en este caso, a la vista de todo lo anteriormente expuesto, debe concluirse que la verdadera voluntad de las partes quedó en evidencia a través de los propios documentos expedidos por EMVIALSA, por lo que debe estimarse en su integridad de la demanda interpuesta, con revocación de la resolución dictada en primera instancia.

En tal sentido, para delimitar la cantidad que deberá ser reembolsada por la corporación municipal debemos acudir al documento 31 de la demanda, la adenda al informe pericial, en el que ya aparece como precio de la finca a 28 de junio de 2018 la suma de 9.779.679,08 €, lo que supone una diferencia respecto del importe fijado en la escritura pública correspondiente de 3.943.965,78 €, con la repercusión de IVA correspondiente, con una suma de 828.232,82 €, que también deberá ser reembolsada, lo que totaliza 4.772.198,60 €. Asimismo, dada la integra estimación de la demanda, la parte demandada deberá ser condenada al pago de las costas causadas en primera instancia.

CUARTO.- Costas. De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la estimación del recurso, no se hace especial pronunciamiento de las costas causadas en esta instancia.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por Inversiones Montepino, S.L., representada por la Procuradora Dª María Belén Montalvo Soto, contra la sentencia dictada en fecha 21 de enero de 2021, por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcobendas, en autos nº 1216/2018, seguidos entre dicho litigante y el Ayuntamiento de Alcobendas, bajo la representación procesal del Procurador D. Ignacio Argos Linares, debemos revocar y revocamos la resolución impugnada, condenando al Ayuntamiento de Alcobendas a pagar la parte actora la suma de 4.772.198,60 €, así como emitir la correspondiente factura rectificativa en relación con la compraventa de la parcela para adecuarla al verdadero precio pactado por las partes, y al pago de las costas causadas en primera instancia.

No se hace especial pronunciamiento de las costas procesales causadas en el presente recurso.

Con devolución del depósito constituido para recurrir en apelación.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE DIASdesde el siguiente al de la notificación de la sentencia.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósitoque, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.