Sentencia Civil Nº 425/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 459/2010 de 24 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00425/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000459 /2010

SENTENCIA Nº 425

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Miguel Cabrer Barbosa

Magistrados:

D. Santiago Oliver Barceló

Dª Covadonga Sola Ruiz

En Palma de Mallorca a veinticuatro de noviembre de dos mil diez.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Palma, bajo el número 1571/08, Rollo de Sala número 459/10, entre partes, de una, como demandantes apelantes DON Vidal , DON Jesus Miguel Y LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , representados por el Procurador de los Tribunales DOÑA LLUISA ADROVER THOMAS y asistidos del Letrado DON JUAN SASTRE SASTRE y, de otra, como demandada apelada ES MIRALL DEVELOPMENTS S.A., representada por el Procurador de los Tribunales DON JULIÁN MONTADA SEGURA y asistida del Letrado DON JESÚS CARRASCO.

ES PONENTE la Ilma. Magistrada Dª. Covadonga Sola Ruiz

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Palma, en fecha 10 de mayo de 2010, se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente "Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Margarita Jaume Noguera, en nombre y representación de D. Vidal , D. Jesus Miguel Y LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , contra la entidad mercantil "ES MIRALL DEVELOPMENTS S.A."; y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos dirigidos en su contra.

Con expresa imposición de las costas a la partes demandantes".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 10 de noviembre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que se estime su demanda tendente a obtener la nulidad del contrato de arrendamiento urbano formalizado entre ambas partes litigantes el día 28 de febrero de 2005, al entender que medio vicio en el consentimiento por dolo de la arrendadora, así como incumplimiento contractual de la misma, en cuanto a su obligación de mantener al arrendataria en la pacífica posesión del local comercial arrendado, ocultando que carecía de la licencia administrativa oportuna para llevar a cabo eventos musicales en la zona de uso común de todos los locales y de acceso público en general; y que, como consecuencia de tal declaración, la demandada viene obligada a indemnizarle por los daños y perjuicios ocasionados, comprensivo del coste de la obras de adecuación del local y el importe de los alquileres, gastos de comunidad y marketing satisfechos desde la apertura del mismo, y que cifra en la suma total de 227.402,13.- euros, así como las costas del proceso.

SEGUNDO.- Delimitado de este modo el objeto del presente procedimiento, se estima oportuno comenzar recordando que es doctrina jurisprudencial reiterada, en interpretación de los artículos 1.265, 1269 y 1270 del Código Civil , que las alegaciones de dolo y error en el consentimiento prestado por una de las partes a un relación negocial requieren, para que pueda prosperar la nulidad contractual pretendida, la demostración cumplida de la existencia de tales vicios por quien la alega y que conforme a la definición que del dolo se da en el artículo 1269 del Código Civil, el mismo exige la concurrencia de dos requisitos: el empleo de maquinaciones engañosas, conducta insidiosa del agente que puede consistir tanto en una actuación positiva como en una abstención u omisión y la inducción que tal comportamiento ejerce sobre la voluntad de la otra para determinarla a realizar el negocio que de otra forma no hubiera realizado ( SSTS 17-09-1990 , 2-07-1993 ); como indica la STS de 23 de mayo de 1996 "el dolo está caracterizado por la conjunción de dos elementos: subjetivo o ánimo de perjudicar y objetivo o acto o medio externo, constituyendo el primer elemento una cuestión de derecho, y el segundo, una de hecho, así como que el dolo no se presume, al deber ser demostrado de manera cumplida".

En similar sentido esta misma Sección en sentencia de fecha 22 de de noviembre de 2002 ya tuvo ocasión de señalar que "el artículo 1.265 del Código Civil declara nulo el consentimiento prestado por error o dolo, exigiendo el artículo siguiente que, para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. El error constituye un falso conocimiento de la realidad, capaz de dirigir la voluntad a la emisión de una declaración no efectivamente querida, y para que pueda provocar la nulidad relativa del contrato, debe reunir los dos siguientes fundamentales requisitos: A) Que sea sustancial y derivado de actos desconocidos para el que se obliga, referida a las cualidades esenciales de la cosa(entre otras muchas STS de 17 May. 1988 y 4 Dic. 1990 ), no pudiendo nunca constituir este vicio, el mero error de cálculo, o de las previsiones o combinaciones negociales ( STS de 27 May. 1982 , 17 Oct. 1989 ). B) Que, aparte de no ser imputable al que lo padece, el referido error no haya podido ser evitado mediante el empleo, por el que lo padeció, de una diligencia media o regular, teniendo en cuenta la condición de las personas, no sólo del que lo invoca, sino de la otra parte contratante, cuando el error pueda ser debido a la confianza provocada por las afirmaciones o la conducta de ésta. ( STS de 4 Dic. 1994 y 21 May. 1997 , que, a su vez, citan otras muchas). La diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante, pues la función básica del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte, que la merece por la confianza infundida por la declaración ( STS de 28 Sep. 1996 ). En la STS de 21 Jun. 1978 se señala que la exigencia del requisito de la excusabilidad del error de un contratante se base además de en el principio de la responsabilidad, en los de protección de la buena fe y seguridad en el comercio jurídico, pues hay que entender que el principio de responsabilidad negocial entraña el deber de informarse por razones de seguridad jurídica antes de comprometerse.

Tales vicios han de ser apreciados con extraordinaria cautela y con carácter excepcional o restrictivo, en aras a la seguridad jurídica y al fiel y exacto cumplimiento de lo pactado, por lo que la carga de la prueba incumbe a quien lo alega, y debe quedar cumplidamente probado. ( STS de 30 Jun. 1988 y 4 Dic. 1990 , entre otras,)"

Recuerda nuestro Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de julio de 1998 , que la nulidad contractual por la concurrencia de error o dolo apareja una equivocación sustancial al contratar, no vencible por la normal diligencia en la información o, en el caso de dolo, la inducción del error por maquinaciones graves que formen un mecanismo engañoso captatorio de la voluntad del contratante, elementos uno y otro de orden fáctico (S de 27 Ene. 1988), pues el dolo supone la conjunción de dos elementos, el subjetivo o ánimo de perjudicar, y el objetivo, consistente en el acto o medio externo, siendo éste cuestión de hecho y aquél de derecho (S de 21 Dic. 1963). Como señaló en S 8 Jun. 1995, el dolo ha de referirse al tiempo de la celebración del contrato, siendo difícil la prueba directa de su elemento subjetivo, interno o intencional, al no presumirse nunca según reiterada jurisprudencia, debiendo probarse por quien lo alega a tenor del artículo 1214 del Código Civil , lo que no quiere decir, en contra de lo que parece, que, existiendo un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, no pueda admitirse la prueba de presunciones; los vicios del consentimiento, como temas de hecho, requieren una cumplida prueba, sin que el dolo pueda presumirse Sentencias de 14 Jun. 1963 y 21 May. 1982 ), con la aclaración expuesta.

Y en la sentencia del TS de 29 Dic. 1999 , se señala que en todo caso dicha actividad dolosa ha de ser probada inequívocamente sin que basten meras conjeturas o indicios (S de 13 May. 1991). Los requisitos que según la doctrina científica se exigen para que el dolo pueda actuar, y que son plasmados en la sentencia de dicha Sala, de 11 May. 1993 son: a) Una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial. b) Que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta. c) Que todo ello determine la actuación negocial. d) Que sea grave. e) Que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes. En cuanto al error como dice entre otras la sentencia TS 1ª, S. 22 Dic. 1999 , debe distinguirse entre el error en la voluntad (error vicio) y el error en la declaración (error obstativo), aquél provoca la anulabilidad (por el vicio), éste la inexistencia (por la falta de uno de los elementos) si bien «un error evitable con una regular diligencia», no podría ser invocado para lograr la declaración de nulidad interesada (STS la, S 29 Abr. 1996). En este sentido debe afirmarse que según nuestra Jurisprudencia (S 18 Feb. 1994) para ser invalidante, el error padecido en la formación del contrato, además de ser esencial, ha de ser excusable, requisito que el CC. no menciona expresamente y que se deduce de los llamados principios de autoresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado hoy en el art. 7 CC . Es inexcusable el error ( STS 4 Ene. 1982 ), cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular; de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no solo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante pues la función básica del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración; y el problema no estriba en la admisión del requisito, que debe considerarse firmemente asentado, cuanto en elaborar los criterios que deben utilizarse para apreciar la excusabilidad del error: en términos generales-- se continúa-- la jurisprudencia utiliza el criterio de la imputabilidad del error a quien lo invoca y el de la diligencia que le era exigible, en la idea de que cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible y que la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas. Así es exigible mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto (por ej., anticuarios en la STS 28 Feb. 1974 o construcciones en la STS 18 Abr. 1978 ). La diligencia exigible es por el contrario, menor, cuando se trata de persona inexperta que entre en negociaciones con un experto ( STS 4 Ene. 1982 ) y siendo preciso por último para apreciar esa diligencia exigible valorar si la otra parte coadyuvó con su conducta o no aunque no haya incurrido en dolo o culpa.

TERCERO.- Aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa y sin necesidad de entrar a valorar los efectos positivos que la sentencia estimatoria de una acción de desahuicio por falta de pago pueda producir respecto de las pretensiones ejercitadas por la arrendataria en la presente litis, el análisis del material probatorio practicado en los autos, no permite concluir que puedan considerarse acreditadas las alegaciones formulada por la recurrente, en orden a que por parte de la arrendadora se llevaron a cabo maquinaciones que le indujeron a la firma del contrato de arrendamiento de fecha 28 de febrero de 2005, puesto que ninguna prueba existe en autos respecto a dicho extremo, aún mas ni siquiera se relacionan cuáles han sido las maquinaciones o palabras insidiosas empleadas por la demandada que determinaron a lo actores a celebrar el arrendamiento, de hecho en la demanda únicamente se manifiesta al efecto haber quedado acreditado la existencia de dolo por parte del centro comercial, al ocultar un dato tan importante como que no tenía concedida licencia alguna para los locales que estaba alquilando, así como que tampoco tenía, ni tendría jamás licencia para realizar eventos musicales en la terraza; y lo cierto es que sobre tales licencias, lo que expresamente se refleja en el contrato es "que dentro del complejo está situado un local cuya propiedad corresponde al Arrendador y cuyas características declara conocer el Arrendatario, en especial las relativas al estado de las obras y la documentación administrativa y técnica referentes a las mismas... (Exposición VI; pag. 3, folio 15). Dicho de otro modo, en el contrato locativo no se afirma que el complejo cuente con todas las licencias precisas, sino única y exclusivamente que el arrendatario es conocedor de la documentación administrativa, lo que enlaza con la actividad desarrollada en todo momento por la propiedad, tendente a la obtención de la licencia municipal para "amenització musical i espectacles, al Festival Park, Terrassa comunitaria", que se inicia el 7 de agosto de 2004, esto es ante de formalizarse el contrato objeto de autos, y que dio lugar al expediente administrativo del Ayuntamiento de Marratxi (folios 870 y ss) aún pendiente de resolución final.

Aún mas, ni tan siquiera la falta de concesión de tal licencia de actividades puede ser considerada como un incumplimiento de la arrendadora de su obligación de entregar el local objeto de arrendamiento en condiciones que hicieran posible para el arrendatario dedicarlos al destino pactado, pues como se dijo, no sólo el propio apelante no podía ignorar la situación administrativa del local arrendado y del propio complejo, sino igual y principalmente porque tal afirmación ni tan siquiera casa con el hecho acreditado de que desde la firma del contrato y hasta la resolución del mismo en virtud de un proceso de desahucio por falta de pago de las rentas (autos 800/08), los accionantes han venido desarrollando y han podido desarrollar pacífica y abiertamente la actividad para la que se alquiló el local y que, incluso, durante dicho período incluso reiteraron su voluntad de continuar con el arriendo, mediante la enervación de una acción de desahucio anterior (autos 1166/06); y sin olvidar que no consta en esta actuaciones que el Ayuntamiento de Marratxi haya abierto expediente administrativo alguno, o en su caso, haya requerido de desalojo del local alquilado por incumplimiento o falta de licencia administrativa para desarrollar una concreta actividad comercial. De hecho el testigo Sr. Hipolito , reconoció que lo que era objeto del expediente 56/04, licencia de actividades musicales en la zona común, no afectó a las licencias de los locales, que se organizaron eventos musicales mientras se tramitaba aquella licencia y que la propiedad hizo todo lo posible para acelerar la tramitación de la licencia; en similar sentido la testigo Sra. Fátima , reconoció que fue contratada por la demandada como coordinadora de eventos y luego como directora de marketing hasta enero de 2007; que se organizaron numerosos eventos musicales, sobre todo en verano, incluso algunos patrocinados por el propio Ayuntamiento y que nunca se suspendió ninguno por falta de licencia.

Tales testimonios, unido a la abundante prueba documental practicada por la parte demandada, consistente en las numerosas comunicaciones remitidas a sus inquilinos a fin de facilitarle información sobre todas las gestiones efectuadas para promocionar la zona, por si solos son suficientemente esclarecedores para poder concluir que en el local arrendado se venía desarrollando la actividad comercial para la que fue concertado, y que existía una situación de hecho consentida por la propia administración en orden a la explotación de las zonas comunes durante el tiempo que duró la relación locativa, por lo que, en definitiva, tampoco puede considerarse probada la imposibilidad de uso y disfrute para la actividad comercial del local arrendado por parte del apelante, y mas parece desprenderse de lo actuado, que el negocio instalado por los demandantes no respondió a sus expectativas negociales, de frustración negocial y que en modo alguno es imputable a la propiedad.

CUARTO.- En consonancia con todo lo expuesto, no cabe sino desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución apelada, con expresa imposición de las costas procesales devengadas en esta alzada a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales DOÑA LLUISA ADROVER THOMAS, en representación de DON Vidal , DON Jesus Miguel Y LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , contra la Sentencia de fecha 10 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Palma, en los autos de Juicio Ordinario número 1571/08, de que de que dimana el presente Rollo de Sala, CONFIRMAMOS los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.