Sentencia Civil Nº 425/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 405/2010 de 15 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 405/2010

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 FIGUERES

Procedimiento: nº 700/2009

Clase: Procedimiento ordinario

SENTENCIA 425/2010

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a quince de diciembre de dos mil diez.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D. Alejo , representado por la Procuradora Dña. ROSA

BOADAS VILLORIA.

Ha sido parte apelada la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI DIRECCION000 DE ROSES, representada por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y defendido por el Letrado D. JOSEP MARIA ASBERT CASELLES.

Antecedentes

PRIMERO.- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Alejo contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI DIRECCION000 DE ROSES.

SEGUNDO.- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva:

" FALLO

Que desestimando íntegramente la demanda presentada en nombre de Alejo ABSUELVO a la Comunidad de Propietarios DEL EDIFICIO DIRECCION000 de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de costas al actor. ".

TERCERO.- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO.- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 15 de diciembre de dos mil diez.

QUINTO.- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Por Sr. Alejo como propietario miembro de la Comunidad del DIRECCION000 , se impugna el acuerdo de la Junta de 29 de febrero de 2009 en el cual por mayoría de los asistentes "se acuerda fijar una inversión de 15.000 euros a fin de realizar el máximo de obra, en cuanto a la reparación de cornisas, humedades y fachada trasera del bloque y patio interior de la escalera B.

El Sr. Alejo se opone y dice que solo aprueba el presupuesto de 3.118'05 euros"

Como antecedentes de estos hechos, conviene destacar que ya desde el año 2005 se venía tratando en la Junta de la "rehabilitación del edificio", indicándose en la Asamblea General del año 2005 que la rehabilitación completa puede costar hasta 110.000 euros, aprobándose una primera derrama de 36.000 euros, fols. 38 y 39.

En la Asamblea General del año 2006 "se anula el presupuesto extraordinario de 36.000 euros" y se propone una derrama de 80.000 euros y se acepta esta con utilización del fondo de reserva para estos trabajos, fols. 39 bis y 40.

En la Asamblea General del año 2007 se consigna que del presupuesto aprobado, únicamente tres propietarios cumplieron lo acordado, aprobándose que las derramas habrán de ser ingresadas totalmente el día 1 de Agosto de 2007 para poder empezar los trabajos, fols. 41 y 42.

En la Asamblea de 12 de mayo de 2007, se consigna como tema urgente que hay que verificar y programar las obras a realizar en la fachada del edificio y se estudiará la petición de un informe técnico previo, lo que es hallado conforme por la unanimidad de los reunidos, fols. 43 y 44.

En la Asamblea extraordinaria de 20 de octubre de 2007 se aportan presupuestos de rehabilitación presentados por empresas y se acuerda una provisión por importe de 40.000 euros y como hay propietarios que ya han ingresado cantidades a cuenta, se les descontará de la cuota a librar al efecto, las cantidades entregadas, fols. 45 y 46.

En la Asamblea de 21 de enero 2008 se prevé una inversión de 100.000 euros como presupuesto total y se determina que el primer plazo a pagar antes del 1º de mayo de 2008 deberá representar el 70 % de la obra y el restante 30 % deberá ser satisfecho antes del 1º de septiembre 2008, fols. 32 a 37.

En este estado de la situación, con un presupuesto de rehabilitación integral previsto, cuantificado y supuestamente cobrado o en fase de cobro pues la última derrama estaba prevista para el 1 de septiembre de 2008, en Asamblea extraordinaria de 4 de febrero de 2009 y bajo el epígrafe de " 4º APROBACIÓN DE LAS OBRAS URGENTES A REALIZAR EN LAS FACHADAS DEL EDIFICIO", se presenta un presupuesto de reparación de la empresa Construcciones Horizont, supervisado por el Sr. Silvio que asciende a 3.118'05 euros IVA incluido.

Se explica que el presupuesto se basa en un mínimo de trabajos y que contempla de forma unitaria unos trabajos de paletería, que ante la complejidad de la intervención, visto el estado de la fachada, balcones, etc. no se conoce el importe total de la misma; por ello estas reparaciones mínimas, provocadas por un reciente desprendimiento de una cornisa son de carácter urgente y a fin de realizar el máximo de obra en cuanto a la reparación de cornisas, humedades y fachada trasera del bloque y patio interior de la escalera B, se acuerda fijar una inversión de 15.000 euros, a la cual se opone el Sr. Alejo , aquí demandante y apelante, manifestando que solo aprueba la cantidad presupuestada para la reparación por empresa del sector, de 3.118'05 euros, fols. 11 a 15.

Al parecer la obra de reparación se llevó a cabo ascendiendo a poco más de cuatro mil euros.

Los argumentos del demandante para impugnar el acuerdo que aprueba la inversión de 15.000 euros en vez de la cantidad reparadora cifrada en el presupuesto, estriba en que al no especificarse la obra a realizar, ni existir presupuesto ni argumento técnico alguno que avale los 15.000 euros establecidos (porqué no 10.00 o 35.000 o cualquier otra cifra), ese acuerdo comunitario es vago, impreciso y lesivo para los intereses del impugnante que no tiene por qué soportarlo ya que implica un abuso de derecho, lo cual constituye un motivo de impugnación judicial de los acuerdos previstos en el art. 553-31.1 a) del Libre Cinquè del Codi Civil de Catalunya aprobado por Llei 5/2006, de 10 de maig.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda al entender que no se acredita el abuso de derecho denunciado, llegando a tal conclusión a través de una apreciación del resultado probatorio reduccionista, que no tiene en cuenta el "iter" comunitario desarrollado en las diversas Asambleas celebradas desde el año 2005.

SEGUNDO.- Muestra su disconformidad con lo resuelto en primera instancia la parte actora, incidiendo en el resultado probatorio y en la ilegitimidad de la inversión acordada en la Junta que en realidad no busca la finalidad de reparar o arreglar las deficiencias urgentes de la fachada, sino la obtener el pago de las derramas por obras de rehabilitación total en su momento aprobadas, de algunos propietarios que en su día no pagaron, imputando de esta manera abonos indiscriminadamente a otros comuneros que ya habían satisfecho sus cuotas, so pretexto de exigir el pago de las cuotas a los comuneros morosos. Operativa explicada en el acto de la vista por la Administradora de la Comunidad Sra. Justa que efectivamente desvirtúa la legitimidad de esos gastos aprobados carentes de sustento presupuestario mínimo y basados en meras hipótesis o conjeturas que en definitiva vienen a ocultar un sustrato de cobro indirecto a los comuneros deudores de las cuotas correspondientes a derramas aprobadas en su día para la rehabilitación total.

Las posturas sostenidas en el acto de la vista por el Presidente de la Comunidad, el testigo Sr. Silvio y la testigo Sra. Justa , revelan la falta de razonabilidad en el criterio que según ellos informaba el acuerdo de aprobar una nueva inversión de 15.000 euros, que incluso superaba con creces el presupuesto anual de la Comunidad de Propietarios, cifrado por la Administradora en el acto de la vista en unos diez o doce mil euros.

TERCERO.- Así, se observa que la Comunidad ya había aprobado en Asambleas anteriores una inversión de 100.000 euros como presupuesto total de reparación integral de las fachadas del edificio, a repercutir en las cuotas de participación de los propietarios que el 1 de mayo de 2008 tenían que haber pagado el 70% y el 1 de septiembre de 2008 lo restante - Asamblea General Extraordinaria de 21 de enero de 2008 -.

Por lo tanto, en la Asamblea ordinaria de 4 de febrero 2009, lo que se trataba no era la reparación integral de las fachadas ya cuantificada y aprobada en la Junta del año anterior (21 enero 2008) y para lo cual ya se habían pasado las derramas correspondientes, sino de la aprobación de unas obras urgentes y mínimas provocadas por un reciente desprendimiento de una cornisa que fueron específicamente contempladas y presupuestadas por la empresa Construccions Horitzont y supervisadas por el técnico de la Comunidad, cuya reparación puntual y urgente se cifraba en 3.118'05 euros.

Así se hace constar en el Acta de la Junta, donde figura como epígrafe la aprobación de obras urgentes a realizar en las fachadas, y no las obras no urgentes, de rehabilitación integral de las fachadas contempladas en otra Junta y a satisfacer en otras derramas ya aprobadas y giradas.

De ahí que aprovechando la supuesta urgencia de una reparación puntual y mínima de una cornisa, que se solventaría con 3.118'05 euros según presupuesto, se pretendía dar paso a una primera parte de la rehabilitación integral aprobada en otra Junta, incrementando claramente la intervención reparadora, a las cornisas, humedades, fachada trasera y patio interior, y no solamente a la cornisa afectada que requería la intervención urgente, cosa que en principio no sería ilógica, si para dicha intervención reparadora se utilizara el dinero recaudado al efecto mediante las derramas giradas aprobadas a tal fin.

Pero lo que no puede ser impuesto al comunero disidente es la aprobación de nuevas derramas destinadas a la rehabilitación de fachadas, cuando ya le han sido recabadas para ello y pagadas por una serie de propietarios, so pretexto de que así se trata de cobrar a los comuneros morosos que no habían pagado las anteriores cuotas destinadas a la rehabilitación total, por esta vía de imputar nuevas cuotas no basadas en ningún presupuesto que las avale, más allá del presentado por Construccions Horizont, con cuya aprobación ya estaba conforme el impugnante, por circunscribirse a la reparación urgente de mínima trascendencia que contemplaba, a lo que no se opuso.

Ese sistema en la gestión comunitaria no puede ser aceptado, ya que supone que los comuneros cumplidores con los pagos de las primeras derramas recabadas para la rehabilitación total, se encuentran con la paradoja de que deben realizar nuevos pagos a tal fin, para que así paguen de una vez los comuneros morosos que no habían cumplido con los pagos anteriores, ya que aunque al final se realice una liquidación de todos los pagos efectuados, compensando a los que hayan satisfechos las cuotas para rehabilitación total y por reparación supuestamente urgente frente a los que solo han pagado las segundas, esta insólita operativa encierra una clarísima situación de agravio que no puede ser amparada judicialmente al implicar un claro abuso de derecho.

Si a ello añadimos que según declaró la Administradora de la Comunidad en el acto de la vista, ya tenían recaudado dinero para ejecutar las obras; por encima de los 15.000 euros, en que sin base fáctica alguna fueron cifradas en la Junta, ningún sentido tenía aprobar unos hipotéticos gastos de reparación urgente que casi quintuplicaban el importe presupuestado.

Aun admitiendo la versión del Presidente y del técnico contratado por la Comunidad, de que la reparación podría complicarse por vicios ocultos no apreciables al hacer el presupuesto, cosa poco probable en una empresa especializada, no tiene sentido quintuplicar el importe presupuestado, cuando para el eventual caso de que se produjese tan hipotético supuesto, debiendo intervenir en una parte más amplia de la fachada, ya existían fondos recaudados para la rehabilitación del edificio que podían aplicarse a la reparación parcial, caso de necesitarse. Tampoco puede imputarse el previsible sobrante a "fondo de reserva", cuando en la misma Asamblea se aprobó crearlo por importe de 8.000 euros, a obtener por otra vía, de los coeficientes de participación proporcionales de cada uno.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, la conducta de la Junta al aprobar unos gastos aleatorios muy por encima de los presupuestados que incluso supera el presupuesto anual comunitario, sin otra base que lo justifique que no sea la de duplicar la recaudación por obras ya recabada a través de derramas aprobadas en Juntas anteriores y satisfechas por unos comuneros, - que no por otros - sin perjuicio de ulteriores liquidaciones y compensaciones a los comuneros diligentes, encierra una conducta agraviante y un abuso de derecho que no puede obtener apoyo en el carácter soberano de la Asamblea de propietarios.

El órgano supremo de la Comunidad de Propietarios que es la Junta, la cual conforme al art. 553-19.2 d) y e) del Codi Civil de Catalunya tiene competencias en materia de aprobación de presupuestos, de reparaciones ordinarias no presupuestadas y de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de imposición de derramas para su financiación, no debe adoptar acuerdos arbitrarios, injustificados o impropios y los comuneros disidentes que votaron en contra del acuerdo tienen la facultad de impugnarlo judicialmente entre otros motivos cuando impliquen un abuso de derecho, concurrente cuando se produce, como es el caso, una vulneración del principio de equidad en el sistema de reparto de gastos, hasta el punto de agraviar a los comuneros diligentes en beneficio de los morosos; por contravenir los propios actos de la Comunidad cuando aprueba supuestos gastos urgentes convenientemente presupuestados, haciendo abstracción del presupuesto presentado y encubriendo gastos extraordinarios de rehabilitación integral ya aprobados y recabados de los comuneros en otros recibos destinados a tal fin; aprobando acuerdos que vienen a reiterar gastos ya contemplados en otros acuerdos anteriores, con perjuicio para determinados propietarios que ya pagaron los primeros gastos, aunque a la postre se pudiera proceder a la liquidación.

Atendidas las circunstancias del caso, ya analizadas, considera este tribunal que efectivamente se ha incurrido por la Junta en abuso de derecho; pues no había motivo que justificare la aprobación de un gasto de 15.000 euros para realizar las obras urgentes de reparación de una cornisa presupuestadas por empresa del ramo en 3.118'05 euros, ya que las demás obras de reparación de fachadas, cornisas, humedades, etc. ya habían sido contempladas en un presupuesto anterior para la rehabilitación integral exterior del edificio y recabadas las correspondientes derramas al efecto, aprobadas por la propia Junta.

La obra supuestamente urgente a la que se referían las obras presupuestadas en 3.118'05 euros, se llevó a cabo siete u ocho meses después de aprobar la inversión de 15.000 euros para su reparación, lo cual evidencia lo relativo de su urgencia.

Las obras finalmente costaron poco más de 4.000 euros, una vez arregladas cornisas y balcones (en una intervención muy parcial de las obras de rehabilitación integral prevista y aprobada con anterioridad), con lo que la mínima diferencia con lo presupuestado podía cubrirse de sobra con el dinero ya recaudado para la rehabilitación integral, de la que la reparación urgente constituía un precedente aprovechable; y en último caso, la escasa diferencia de mil euros puede repercutirse a los comuneros en proporción a su cuota de participación de considerarlo más adecuado la Junta, sin que ello genere ninguna disfunción ante el saldo positivo de las cuentas comunitarias.

QUINTO.- Por todo lo expuesto, debe ser estimado el recurso; revocada la sentencia apelada, y acogidos los pedimentos de la demanda que pide la declaración de nulidad del acuerdo que fija una inversión de 15.000 euros para las reparaciones urgentes, sin perjuicio de aprobar el presupuesto de ejecución presentado por y a la propia Junta, a lo que nunca se opuso el apelante, y completar la escasa diferencia con el importe reparatorio con cargo al dinero ya recaudado para la rehabilitación general o a cobrar de los diferentes comuneros en función de sus respectivas cuotas de participación.

SEXTO.- La estimación de la apelación con revocación de la sentencia y estimación de los pedimentos de la demanda conlleva la imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia, sin hacer especial imposición de las costas de esta apelación, conforme a los arts. 398.2 en relación con el art. 394.1 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA, en nombre y representación de D. Alejo , contra la Sentencia de fecha 8 de marzo de 2010 del JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 FIGUERES, dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 700/2009, de los que el presente rollo dimana, revocamos dicha resolución.

Y estimando la demanda interpuesta por la representación de D. Alejo contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI DIRECCION000 DE ROSES, declaramos nulo el acuerdo adoptado por la Asamblea General Extraordinaria de la citada Comunitat, de 4 de febrero de 2009, en su apartado 4º y solo en lo que se establece lo siguiente: "Después de lo acordado por la mayoría de los asistentes, se acuerda fijar una inversión de 15.000 euros a fin de realizar el máximo de obra, en cuanto a la reparación de cornisas, humedades y fachada trasera del bloque y patio interior de la escalera B".

Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia y sin hacer especial imposición de las costas de esta apelación.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 . También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma, siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán prepararse ante esta Sala en el plazo de cinco días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.