Sentencia Civil Nº 425/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 457/2010 de 19 de Julio de 2010

Encabezamiento

ROLLO Nº «NUMPRO»

8ª Rollo 457/2010

SENTENCIA Nº 000425/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos. Sres:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a diecinueve de julio de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de VALENCIA, con el nº 001812/2008, por D. Manuel representado en esta alzada por el Procurador Dª. Ana Isabel Serva Nieva y dirigido por el Letrado Dª.Mª.José Vázquez Moreno contra Fidela representada en esta alzada por el Procurador D.Jose Luis Medina Gil y dirigida por el Letrado D.Victor Giner Pérez, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Manuel .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 17 de VALENCIA, en fecha 16-4-2010 , contiene el siguiente: "FALLO: Que DESESTIMO la demandada planteada por Ana Isabel Serna Nieva en nombre y representación de Manuel . Absolviendo a DOÑA Fidela de la totalidad de las pretensiones de la misma. Imponiendo las costas en su integridad a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Manuel , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 13 de julio de 2010 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de D. Manuel ejercito acción con fundamento en las siguientes consideraciones: el demandante es propietario de una vivienda sita en la AVENIDA000 NUM000 - NUM001 de Valencia. Dicha vivienda fue arrendada a la demandada D. Fidela en virtud de contrato de arrendamiento celebrado el 15 de julio de 2007 por un periodo de once meses. Sin embargo la demandada a fecha 22 de agosto de 2007 abandono la vivienda y procedió a instar seguidamente la resolución judicial del contrato por desistimiento unilateral, pretensión que resulto desestimada. Por tanto la demandada adeuda al arrendador nueve mensualidades de renta correspondientes a los meses de septiembre de 2007 a mayo de 2008 ambos incluidos, así como la primera quincena del mes de junio, todo lo cual asciende a un total de 5.700 euros, habiendo satisfecho la Sra. Fidela únicamente una mensualidad en concepto de fianza, mas novecientos euros correspondientes a la segunda quincena de julio de 2007 y agosto de 2007, todo lo cual suma 1.500 euros. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se condene a la demandada al pago de la cantidad de 5.100 euros mas los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y hasta su completo pago, y todo ello con expresa imposición de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la demanda que en síntesis basaba en las siguientes argumentaciones: cuando apenas habían transcurrido dos semanas del inicio del arrendamiento, se comunico a la arrendataria por parte de la propiedad del restaurante ubicado en la planta baja del edificio, justo debajo de la vivienda arrendada, que era necesario realizar obras de acondicionamiento de aseos y otras de importancia, y que ello requería inutilizar el cuarto de baño de la vivienda y causaría importantes molestias, sin indicar el plazo de duración de las obras. Ante esta situación, la demandada se puso en contacto con el propietario, quien inicialmente no puso objeción a la rescisión del contrato, por lo que dadas las molestias existentes, y dado que el propietario había consentido verbalmente en dar por concluido el arrendamiento, pero no se personaba a recoger las llaves, la demandada las deposito en el Juzgado. Dicha consignación dio lugar al procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia numero 25 de Valencia y tramitado con el numero 974/2007. Posteriormente, puesto que el actor y propietario de la vivienda cambio de opinión, dejo además de estar localizable, y no devolvía la fianza, se interpuso demanda de reclamación de la cantidad de 900 euros correspondientes precisamente al importe de la fianza entregada. Dicha pretensión resulto desestimada. El actor ha cobrado hasta el mes de septiembre inclusive, y si no recogió las llaves fue por su exclusiva conveniencia y voluntad, pues el abandono de la vivienda no fue caprichoso, sino fruto de las obras que afectaban a la misma de las que no se había advertido a la demandada. No se puede exigir a la propiedad el mantenimiento de un contrato cuando no cumple su obligación más elemental, como es poner a disposición del arrendatario la vivienda en condiciones de uso. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 18 de Valencia se dicto en fecha 16 de abril de 2010 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandante formulando recurso de apelación que basa en la errónea valoración del resultado de la prueba practicada en que a su juicio incurre la Juzgadora de Instancia.

Dicho recurso será objeto de análisis seguidamente.

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia impugnada.

Analizados los términos del debate que se somete a la consideración de la Sala, ha de concluirse necesariamente en la prosperabilidad de la acción ejercitada por la representación de D. Manuel , por cuanto según se desprende de lo actuado, en fecha 15 de julio de 2007 las partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento por un plazo de once meses pactándose una renta mensual de seiscientos euros. La parte demandada abono únicamente las mensualidades correspondientes a los quince días del mes de julio de 2007 mas el mes de agosto, (es decir novecientos euros) entregando asimismo en dicho acto, según consta en el propio documento, la cantidad de 600 euros en concepto de fianza. Dichos hechos, como bien señala la recurrente, no son controvertidos entre las partes. Así pues, en virtud del referido contrato, la demandada viene en principio obligada al pago de la cantidad de las mensualidades correspondientes a septiembre de 2007 a mayo de 2008 ambos incluidos mas los quince días de junio de 2008, todo lo cual asciende, descontada la fianza de 600 euros entregada, a 5.100 euros por cuanto esta es la primordial obligación establecida para el arrendatario conforme a lo dispuesto en el articulo 1.555 del Código Civil .

Frente a la reclamación efectuada por el arrendador, opone la demandada -con fundamento en lo dispuesto en el articulo 1554 del propio texto legal-, el incumplimiento de la obligación que impone a aquel el citado precepto consistente en mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada por todo el tiempo del contrato, por cuanto según manifiesta al contestar a la demanda, cuando apenas habían transcurrido dos semanas del inicio del arrendamiento, se comunico a la inquilina por parte de la propiedad del restaurante ubicado en la planta baja del edificio, justo debajo de la vivienda arrendada, que era necesario realizar obras de acondicionamiento de aseos y otras de importancia, y que ello requería inutilizar el cuarto de baño de la vivienda y causaría importantes molestias, sin indicar el plazo de duración de las obras. Ante tal situación, señala, dado que el arrendador en un primer momento se mostró favorable a la resolución del contrato, pero posteriormente cambio de opinión, se vio en la necesidad de formular en primer lugar, expediente de consignación para proceder a la entrega de las llaves del domicilio litigioso, y seguidamente insto demanda de juicio verbal en reclamación de la cantidad de 900 euros, correspondientes a la fianza en su día entregada. Pues bien, frente a ello ha de argumentarse:

1.- Que respecto del primero de los referidos procedimientos, según consta acreditado, en fecha 11 de noviembre de 2009 se dicto por el Juzgado de Primera Instancia número 25 de los de esta ciudad, Auto declarando mal hecha la consignación. Como es sabido, el arrendatario tiene la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, sin que baste, ha señalado el Tribunal Supremo, con el mero desalojo, pues tal devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, acto que se produce normalmente mediante la devolución de las llaves u otro de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , y en el presente caso, puesto que dicha devolución no puede considerarse producida en legal forma a la vista de la resolución dictada por el Órgano Jurisdiccional citado, es obvio que las obligaciones propias del contrato han de considerarse subsistentes para las partes.

2.- En cuanto a la segunda reclamación formulada por la arrendataria de la cantidad de 900 euros correspondiente al importe de la fianza, según aparece asimismo probado en las actuaciones, en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia numero 18 de los de Valencia recayó en fecha 2 de junio de 2008, Sentencia por la que se desestimaba la referida demanda no conteniendo pronunciamiento alguno en cuanto a la pretendida resolución unilateral del contrato, permaneciendo nuevamente inalterables las obligaciones contraídas por los litigantes a la firma del contrato.

Dicho esto, ha de abordarse el que constituye el primordial motivo de defensa esgrimido por la arrendataria frente a la acción ejercitada por el arrendador y que se concreta en haber incumplido este su obligación de mantenerla en el goce pacifico de la cosa; pues bien, es de observar, que la prueba propuesta y practicada por la representación de la Sra. Fidela durante el curso del procedimiento se ha reducido a la documental aportada junto al escrito de demanda así como la solicitada en el acto de la Audiencia Previa consistente en oficio al Juzgado numero 25 de esta ciudad a fin de que se remitiera testimonio del expediente de consignación 974/2007, de lo que es fácil colegir, que de ningún modo, -a salvo las propias manifestaciones de la demandada en este sentido- ha resultado acreditada la existencia de las presuntas obras que apenas unos días después de celebrado el contrato convirtieron la vivienda arrendada en inhabitable, pues además según se hace constar en el propio documento de 15 de julio de 2007, la vivienda es recibida por la arrendataria en perfecto estado (estipulación tercera del contrato). En esta tesitura, es claro que procede exigir a la demandada apelada el integro cumplimiento de las obligaciones contraídas a la firma del contrato de arrendamiento, por cuanto este como se ha expuesto, no ha sido resuelto previamente a su vencimiento en 15 de junio de 2008, todo ello en virtud de lo ordenado por el articulo 1555 del Código Civil , ya que únicamente el incumplimiento del arrendador habría justificado la rescisión prevista en el articulo siguiente (1556 del Código Civil ) pero es claro que no existiendo tal incumplimiento, que ni resulto acreditado en el juicio verbal precedente al presenten en el que ahora se ventila, así como tampoco el consentimiento del arrendador al desistimiento unilateral pretendido, habrá que estar en virtud de los artículos 1091, 1255, 1256, 1258 del citado texto legal, a lo pactado por las partes, pues ha de tenerse en cuenta, que habiendo sido declarada mal hecha la consignación intentada por la apelada, no consta que el arrendador haya sido reintegrado en la posesión de la vivienda en legal forma, durante el tiempo restante hasta el vencimiento del plazo contractualmente pactado, procediendo en consecuencia la reclamación instada y la estimación del recurso de Apelación formulado, resolviendo conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.-. Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 .

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Manuel contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 17 de Valencia en fecha 16 de abril de 2010 en Autos de Juicio Ordinario numero 812/2008 la que revocamos y en su lugar estimamos la demanda formulada contra D. Fidela y declaramos que la demandada adeuda y debe abonar la cantidad de 5.100 euros al demandante, condenándola a estar y pasar por tal declaración y al pago al actor de la referida suma mas los intereses legales correspondientes desde la fecha de interposición de la demanda, todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas ocasionadas en la Primera Instancia y sin hacer expresa imposición de las devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

En cuanto al depósito constituido al preparar el recurso de Apelación, dese al mismo el destino legalmente previsto.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.