Sentencia Civil Nº 425/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 112/2012 de 27 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 112/2012

Procedente del procedimiento JUICIO ORDINARIO nº 530/2010

Juzgado de Primera Instancia nº 2 CORNELLA DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 425

Barcelona, a 27 de septiembre de 2013.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Don Antonio RECIO CÓRDOVA y D. Ramón VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 112/2012 , interpuesto contra la sentencia dictada el día 22 de julio de 2010 en el procedimiento nº 530/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Cornellà de Llobregat en el que es recurrente PUNT URBÀ, S.A. y apelado Dª. Elisabeth y D. Teodulfo y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimo parcialmente la demanda y la reconvención. Se declaran resueltos los dos contratos privados de compraventa celebrados entre las partes en fecha 30 de Noviembre de 2007. Se condena a Punt Urbà S.A. a devolver a D. Teodulfo y Dª Elisabeth la cantidad entregada por ellos a cuenta de la compraventa, declarando el derecho de Punt Urbà S.A. a hacer suyas la cantidad de 12.000 € recibida en concepto de arras. No se hace expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Ramón VIDAL CAROU.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.

Por D. Teodulfo y Dª. Elisabeth , que mediante sendos contratos de 30 de noviembre de 2007 habían comprado dos viviendas en la población de Roda de Barà (Tarragona), se presentó demanda para que los mismos fuera declarados resueltos por razón de haber incumplido la vendedora PUNT URBA SA las obligaciones asumidas, con devolución de las cantidades pagadas a cuenta (164.122€) y condena, asimismo, a devolver dobladas (24.000 €) las arras en su día entregadas, contestándose por la referida promotora que el supuesto incumplimiento que de contrario se le imputaba (retraso en el plazo de entrega de las viviendas) no era cierto y que había sido la parte actora la que por problemas de financiación había venido prorrogando el otorgamiento de las pertinentes escrituras públicas, formulando a un tiempo reconvención para que fueran condenados a indemnizarle por los daños y perjuicios que el incumplimiento de los contratos firmados le había ocasionado y que cifraba en la cantidad de 242.505,93 euros en atención al menor valor de mercado que en la actualidad tenían las referidas viviendas, de ahí que interesara del Jugado, de manera principal, que se declarase su derecho a hacer propias las cantidades entregadas por los compradores (164.600.-€) y se les condenase al pago de los 77.905,93 euros restantes para cubrir la totalidad de aquéllos daños y perjuicios o, de manera subsidiaria, que se declarase tan solo su derecho a hacer propias las cantidades adelantadas por los compradores si es que se entendía que sus pérdidas quedaban compensadas con ellas.

La sentencia de primera instancia desestimó en su integridad la demanda presentada por los compradores al considerar que la parte vendedora había cumplido en todo momento con sus obligaciones dado que las casas habían sido finalizadas en el plazo convenido y que el otorgamiento de las pertinentes escrituras públicas de compraventa se había prorrogado -hasta por tres veces- a petición de los compradores a causa de los problemas con que se encontraron a la hora de financiar su adquisición, siendo ellos los que, el 9 de noviembre de 2009, cambiaron de opinión respecto de la adquisición de las viviendas e incumplieron unilateralmente los contratos firmados. Por el contrario, estimó la demanda reconvencional presentada por la promotora si bien solo parcialmente por cuanto entendió que no había acreditado satisfactoriamente los daños y perjuicios sufridos pues el menor valor que en la actualidad tenían las viviendas no podía servir de parámetro válido al no constar que ' por celebrar el contrato privado con los actores dejaran de hacer otra venta de los mismos inmuebles y por el mismo precio con otras personas' o que ' por el incumplimiento de los actores perdieran la posibilidad de enajenar los inmuebles' destacándose incluso que a fecha de dictarse la sentencia no se habían ' vendido todas las demás viviendas similares que se construyeron por lo que no se puede presumir que precisamente las que iban a adquirir los actores si hubieran sido vendidas con facilidad', razón por la cual únicamente condenó a los actores a perder las cantidades entregadas en concepto de arras.

La anterior sentencia es recurrida en apelación tan solo por la promotora vendedora para insistir nuevamente en los mayores daños y perjuicios que le había provocado el incumplimiento injustificado de los compradores y que su importe podía cifrarse en el menor valor que actualmente tienen dichas viviendas tal y como enseña la jurisprudencia menor ( SAP de Barcelona de 26 de noviembre de 2003 , 20 de marzo de 2007 o 18 de enero de 2011 ; o la de Navarra de 7 de febrero de 2006 o Málaga de 9 de febrero de 2011 ) sin que pueda exigírsele, por resultar en la práctica imposible, que acreditase tener otros compradores interesados en adquirir esas mismas viviendas al tiempo de formalizar los contratos privados con los compradores.

SEGUNDO.-Los daños y perjuicios irrogados a la parte vendedora.

A tenor de lo expuesto la cuestión que se somete al juicio de esta Sala es la relativa a la cuantificación de los daños y perjuicios sufridos por la vendedora recurrente quien plantea una doble vía para su determinación: la diferencia entre el valor actual de las viviendas y el precio de venta pactado con los compradores incumplidores y, subsidiariamente, la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.

Esta Sala, en línea con la doctrina contenida en las sentencias citadas por la parte recurrente, considera que la pérdida de valor experimentada por la cosa objeto del contrato puede ser un criterio indemnizatorio válido a la hora de cuantificar los perjuicios ocasionados a una parte contratante por el incumplimiento de la contraria a efectos de los artículos 1.101 y 1.124 Cc , tal y como acontece en el caso de autos en donde es sabido que la crisis del sector inmobiliario ha provocado una fuerte caída en el precio de las viviendas que perfectamente podría explicar las pérdidas de 242.505,93 euros que por la promotora recurrente se denuncian con apoyo en el informe pericial de ARCO VALORACIONES SA (fol. 222 y ss).

Sin embargo, y al margen de las críticas que a este informe pericial se efectúan por los actores reconvenidos, entendemos que debe estarse en primer lugar a lo que las propias partes pudieran haber pactado al respecto y a tales efectos resulta fundamental el párrafo primero del pacto DÉCIMO de los contratos firmados el cual dice así:

'La parte COMPRADORA se obliga a satisfacer cualquiera de los pagos del precio aplazado de la presente compraventa a sus respectivos vencimientos. En caso de incumplimiento de dicha obligación, la parte VENDEDORA podrá optar entre exigir judicialmente el pago total del precio aplazado -cuyos plazos se consideran automáticamente vencidos en este caso- o resolver este contratocon pérdida para la parte compradora de las cantidades abonadas, que quedarán a favor de la VENDEDORA en concepto de indemnización por los daños y perjuicios irrogados , quedando el presente contrato automáticamente resuelto sin otro requisito alguno y pudiendo la entidad vendedora ocupar y disponer libremente y sin limitación de ninguna clase del departamento objeto de este contrato, así como de las obras y mejoras que se hayan podido realizar en el mismo'.

Pues bien, si las propias partes habían convenido que las cantidades entregadas a cuenta del precio por la parte compradora -que incluía ya las entregadas en concepto de arras según el pacto QUINTO del contrato- se destinarían a compensar los daños y perjuicios irrogados a la parte vendedora, a dicha cláusula penal debe estarse a la hora de su cuantificación, por lo no puede pretender ahora esta última que en la determinación de este 'quantum' indemnizatorio se atienda al menor valor que puedan tener en la actualidad las viviendas de autos.

Y si bien es cierto que el mero incumplimiento contractual no produce de forma automática el nacimiento de la indemnización por daños y perjuicios y que la probanza de su causación corresponde a quien reclama su abono, baste recordar que el Código Civil establece que en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado (art. 1.152 ) y que respecto de ella tiene dicho el Tribunal Supremo, en su sentencia de 28 de septiembre de 2006 entre otras, que constituye una obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, que sanciona el incumplimiento o el cumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios, siendo su función esencial la de liquidar los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin tener la necesidad de probarlos.

En consecuencia, la demandante apelada no tenía por qué probar los perjuicios sufridos porque precisamente para no tener que afrontar las dificultades que suele comportar su acreditación, optó en su momento por incorporar al contrato una cláusula penal que la relevara de dicha carga.

TERCERO.- Costas y depósito para recurrir.

En cuanto a las costas de la primera instancia, la estimación del presente recurso no altera el pronunciamiento que al respecto se contiene en la sentencia apelada. Y en relación a las devengadas en esta segunda instancia, determina que no sean impuestas a ninguno de los litigantes ( art. 398.1 LECi) debiendo, por último, acordarse la devolución a la recurrente del depósito constituido para recurrir de conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ tras su reforma por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con estimación del recurso presentado por PUNT URBA SA, esta Sala acuerda:

1º) Revocar parcialmente la sentencia de 22 de julio de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número DOS de Cornellá a los solos efectos de señalar que la indemnización por daños y perjuicios que corresponde a la parte vendedora por el incumplimiento de la parte compradora es el equivalente a las cantidades entregadas a cuenta por esta última, confirmando el resto de pronunciamientos contenidos en la misma.

2º) No imponer las costas de este recurso a ninguno de los litigantes, con devolución la recurrente del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal de concurrir los requisitos legales que lo condicionan ( art. 469 a 477 y Disposición Final 16ª de la LEC ), los cuales se presentarán ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los Magistrados integrantes de este Tribunal arriba indicados

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.