Sentencia Civil Nº 426/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 821/2007 de 08 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 821/2007 A

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 209/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 426

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a ocho de julio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Procedimiento ordinario, número 209/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 8 Barcelona, a instancia de D/Dª. Cornelio y D. Alejandro , contra D/Dª. Jesús Ángel ; los cuales penden ante esta

Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día

24 de julio de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por DON Alejandro y DON Cornelio , contra DON Jesús Ángel , debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 29 de septiembre de 2005, celebrado entre el demandado y los demandantes, y debo condenar y condeno a Don Jesús Ángel a abonar a los actores la cantidad de DIECIOCHO MIL EUROS, importe que obra consignado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado.

Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de julio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apelan los demandantes D. Cornelio y D. Alejandro la sentencia de primera instancia que, estimando parcialmente la demanda, condenó al demandado D. Jesús Ángel a la devolución de los 18.000 € que le fueron entregados por los actores como parte del precio de la compraventa de una vivienda que había de segregarse del local sito en los bajos de la C/Provenza nº 582, de Barcelona, absolviendo al demandado de la pretensión de condena al pago de las arras duplicadas, por importe de 36.000 €, formulada en la demanda, con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil , y lo pactado en el contrato privado de compraventa, de fecha 29 de septiembre de 2005, alegando los apelantes el incumplimiento del demandado vendedor, solicitando la condena al pago de la cantidad reclamada inicialmente de 36.000 € en concepto de arras duplicadas, habiendo renunciado los apelantes a la reclamación de las demás cantidades que se reclamaron en la demanda inicial, referidas al préstamo e intereses, daños y perjuicios, y alquiler de otra vivienda, por importes de 5.557'72 €, 5.000 €, y 9.182'50 €, respectivamente.

Centrada así la cuestión discutida que es objeto de la apelación, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales), y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil ; que el mencionado artículo es de interpretación restrictiva; y que para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En este caso, en el que hay conformidad entre las partes, y así resulta claramente del tenor literal del pacto segundo del contrato privado de compraventa de 29 de septiembre de 2005 (doc 2 de la demanda), en cuanto a que la entrega de la cantidad de 18.000 por los compradores se hizo en concepto de arras penitenciales, de modo que si el vendedor desistiese de la compraventa del inmueble debería entregar al comprador las arras dobladas, queda por determinar si hubo efectivo incumplimiento del vendedor, que permita fundar el ejercicio de la facultad resolutoria, ejercitada en este caso por los compradores por medio de su burofax de fecha 3 de enero de 2007 (doc 5 de la demanda).

En este sentido, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ),es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990,16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por lo tanto, el núcleo de la controversia se centra en la interpretación del contrato litigioso, y en este punto, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, resulta de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la intención de los compradores era la de adquirir una vivienda de 70 metros cuadrados que había de segregarse del local comercial de 113 metros cuadrados en los bajos del edificio de la C/Provenza nº 582 de Barcelona, habiéndose acordado en el pacto primero del contrato privado de compraventa de 29 de septiembre de 2005 (doc 2 de la demanda) que el resto del precio se haría efectivo en el momento de formalizar la escritura pública de compraventa, que se otorgaría como máximo en un plazo de 60 días desde la firma del contrato privado, acordándose asimismo en el pacto segundo que "En el supuesto de que las causas de no poder realizar la compraventa por parte de la vendedora fueran la imposibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de segregación o la no concesión por parte del Ayuntamiento del cambio de uso únicamente se devolverán las arras entregadas a cuenta".

Es decir que en el momento de la celebración del contrato de compraventa, los compradores conocían que la vivienda objeto del contrato no existía por estar pendiente de su segregación del local comercial, así como de la legalización del cambio de uso por parte del Ayuntamiento, pactándose claramente en el contrato que la perfección y eficacia del negocio se hacía depender del cumplimiento de la condición suspensiva consistente en la concesión por parte del Ayuntamiento del cambio, ya que no podía ser la compraventa perfecta de no llegar a tener su objeto existencia legal, pactándose asimismo claramente las consecuencias del incumplimiento de la condición suspensiva, que consistirían únicamente en la devolución de las arras "entregadas a cuenta", que para este supuesto pasarían a actuar como meras arras confirmatorias, como una excepción al régimen general previsto para las arras penitenciales acordadas en el mismo pacto segundo.

Queda entonces por determinar si el incumplimiento de la condición suspensiva pactada se produjo por haber impedido voluntariamente su cumplimiento el obligado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1119 del Código Civil , es decir si la circunstancia de no haberse obtenido del Ayuntamiento de Barcelona el cambio de uso del local a vivienda es imputable a la actuación del demandado.

Así las cosas, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de condena del demandado al pago de las arras duplicadas, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , correspondía a los demandantes la carga de probar que hubo cualquier actuación u omisión negligente imputable al demandado como causa de que no se produjera la autorización por el Ayuntamiento de Barcelona del cambio de uso del local a vivienda, lo cual no puede estimarse cumplidamente probado por los actores.

Por el contrario, resulta de la prueba documental que, según el certificado del Ayuntamiento de Barcelona, de 4 de octubre de 2005 (doc 3 de la demanda), sólo unos días posterior al contrato de compraventa, el local se encontraba en proceso de obtener favorablemente el certificado de legalidad como vivienda; y asimismo consta el encargo de una memoria y planos al Arquitecto Sr.Tabuenca Petanàs para la legalización de la segregación de un local a dos en el edificio de la C/Provenza nº 582, bajos, visado por el Colegio de Arquitectos de Catalunya, con fecha 8 de febrero de 2006, y presentado al Ayuntamiento de Barcelona el 29 de marzo de 2006, desconociéndose el estado en que se encuentra el expediente administrativo, no habiendo constancia en cualquier caso de que la continuación de la tramitación o su resolución dependa de cualquier actuación del demandado, no habiéndose descrito en la demanda ninguna concreta acción u omisión negligente del demandado que haya podido ser causa de no haberse obtenido la autorización del cambio de uso por el Ayuntamiento de Barcelona.

En consecuencia, no es posible apreciar en este caso el pretendido incumplimiento de la parte vendedora denunciado en la demanda inicial del pleito, procediendo en definitiva la desestimación de la pretensión de devolución de las arras duplicadas, y por consiguiente la desestimación de la apelación.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por los demandantes D. Cornelio y D. Alejandro , se CONFIRMA la Sentencia de 24 de julio de 2004 dictada en los autos nº 209/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.