Sentencia Civil Nº 426/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 122/2010 de 13 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 122/2010

Autos: procedimiento ordinario nº: 258/2009

Juzgado Primera Instancia 1 Puigcerdà

SENTENCIA Nº 426/10

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Mª Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, trece de diciembre de dos mil diez

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 122/2010, en el que ha sido parte apelante D. Sabino , representada esta por el Procurador D. JOAQUIM GARCÉS PADROSA y dirigida por el Letrado D. FERNANDO JAUREGUIZAR DUCABLE; y también como parte apelante Dª. Laura , representada por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y dirigida por el Letrado D.TOMAS TORRENT PALOU; no habiendo comparecido en esta alzada CERETANA D'IMMOBLES,SL .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 1 Puigcerdà , en los autos nº 258/2009 , seguidos a instancias de Dª. Laura , representado por la Procuradora Dª. Mireia Comellas Solé y bajo la dirección del Letrado D. Tomás Torrent Palou, contra D. Sabino , representado por el Procurador D. Eduard Rudé Brosa, bajo la dirección del Letrado D. Fernando Jaurreguizar Ducable, y contra CERETANA D'IMMOBLES,SL , representado por el Procurador D. Eduard Rudé Brosa, bajo la dirección del Letrado D. José A. Jorques Piquer se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. MIREIA COMELLAS SOLÉ, en nombre y representación de Dña. Laura , contra D. Sabino y contra CERETANA D'INMOBLES, S.L, debo CONDENAR Y CONDENO a CERETANA D'INMOBLES, S.L al pago de 3.000 euros a Dña. Laura , más los intereses legales, desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago. Debo condenar y condeno a D. Sabino al pago de 25.000 euros a Dña. Laura , más los intereses legales, desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago. No se hace expresa condena en costas, debiendo cada parte, pagar las devengadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 28-10-2009 , se recurrió en apelación por ambas partes, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por la demandante, DÑA. Laura y por el demandado D. Sabino , habiéndose declarado desierto el presentado por la codemandada, CERETANA D'IMMOBLES, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de Puigcerdà de fecha 28 de octubre del 2009 , en la que se estimó la demanda interpuesta por DÑA. Laura contra D. Sabino y frente al cual se reclamaba la cantidad de 50.000 euros y subsidiariamente el importe de 25.000 euros, y contra CERETANA D'IMMOBLES, S.A. frente a la cual se reclamaba la cantidad de 6.000 euros y subsidiariamente el importe de 3.000 euros.

TERCERO.- El día 6 de diciembre del 2008, CERETANA D'IMMOBLES firmó un documento en virtud del cual reconocía recibir de DÑA. Laura la cantidad de 3.000 euros en concepto de reserva para la compra de la casa sita en la c/ DIRECCION000 , nº NUM000 , casa nº NUM001 de la población de Alp, ofreciendo la cantidad de 270.455 euros.

El día 11 de diciembre del 2008, D. Sabino y Dña. Coro , como vendedores, y Dña. Laura , como compradora, formalizan un contrato al que denominan incorrectamente de arras penitenciales, pues en nuestro Derecho no existe tal tipo de contrato, sino que suscribieron un contrato de compraventa, pues existió acuerdo de voluntades sobre el precio a pagar -273.460 euros- y el objeto de la venta -la vivienda antes mencionada-, pagándose en el momento del contrato la cantidad de 25.000 euros que se entrega como parte del precio y en concepto de arras penitenciales, sin que ello signifique que el contrato se denomine de arras, sino que el contrato suscrito fue pura y simplemente de compraventa. Añadiéndose como pactos destacables que el resto del precio se pagaría en el momento de otorgarse la escritura pública, que se formalizaría como máximo el día 10 de marzo del 2009. Por otro lado, debe señalarse que aunque en dicho contrato intervenía la Sra. Coro , no consta firmado por ella, pero ello, en contra de lo que se sostiene en la sentencia, no implica la nulidad del mismo, pues, o bien, podía ser ratificado en el momento del otorgamiento de la escritura pública, o bien, de no hacerlo no podría ser obligada a vender con lo cual el Sr. Sabino se encontraría ante la imposibilidad de cumplir con lo pactado y la compradora podría resolver el contrato por incumplimiento, pero nunca por nulidad. Además, en ningún momento se planteó por las partes tal nulidad, con lo cual tiene razón el Sr. Sabino de que la sentencia es incongruente al declarar la nulidad del contrato, lo cual ni fue pedido, ni además es correcta jurídicamente. Otra cuestión es la de determinar si la decisión final es ajustada a derecho, pues existe una petición subsidiaria, la cual si bien no se argumenta jurídicamente, si se dice en el suplico que "pel cas que s'acordi la no responsabilitat dels demandat en la resolució del contracte d'arrendament a la que s'ha vist obligada la meva mandant es dicti Sentència condemnant-los: ..."

En virtud de tal contrato ambas partes estaban obligadas al cumplimiento del contrato, de tal forma que el día 10 de marzo del 2009 debía pagarse el resto del precio y entregarse la cosa vendida, mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Ahora bien, en virtud del pacto de arras penitenciales, cualquiera de las parte podía desistir del contrato con las consecuencias prevista en el artículo 1.454 del Código civil .

Tal tipo de arras suponen un medio lícito de desistir del contrato aceptando el que desiste a perderlas o la devolución doblada. Por lo tanto, el hecho determinante para la aplicación del precepto es que una parte desista voluntariamente del contrato, no pudiendo ser aplicado cuando lo que ocurre es un incumplimiento de dicho contrario, pues para pedir la devolución de las arras dobladas o para perder las entregadas era necesario que se hubieran pactado como arras penales. También es dable aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores. Así se deduce con claridad de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993 y sentencias de la AP Barcelona, secc. 16ª de 10 de octubre del 2.000 , Secc. 17ª de 5 de mayo de 2.003 , 3 de diciembre del 2.003 ). Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del código civil , solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código civil , pues en caso contrario las arras penitenciales tendrían prácticamente la misma función que las arras penales (en este sentido también la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, secc. 21 de 12 de marzo de 2.001 ).

Pero para poder exigir la resolución al amparo del artículo 1124 del Código civil es preciso que exista un verdadero y real incumplimiento que frustre la finalidad del contrato suscrito. Así la sentencia del TS de 23 de mayo de 2000 estableció que "como proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 1998 , 28 de febrero de 1999 , 16 de abril de 1991 , 8 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 1994 , el art. 1124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1996 , con cita de las de 24 de octubre de 1983 y 31 de diciembre de 1992 , que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar" ( En el mismo sentido la sentencia de 27 de febrero de 2.004 ).

Y la de 26 de noviembre del 2.001 dice que "Evidentemente, con arreglo a la doctrina jurisprudencial reiterada, para que pueda tener lugar la resolución unilateral de un contrato con obligaciones recíprocas con fundamento en el art. 1124 del Código Civil es preciso que exista un incumplimiento de uno de los obligados y que la parte que solicita la resolución contractual haya cumplido, salvo que su falta de cumplimiento sea efecto o consecuencia anterior del otro. El incumplimiento determinante de la resolución ha de ser propio o verdadero, sin que baste el simple retraso, y tener la gravedad o entidad suficiente, tanto en el aspecto económico como en el jurídico para afectar a la sustancia del contrato frustrando las legítimas expectativas de la parte afectada. La voluntad de incumplir -que no se exige dolo- se puede revelar por diversos datos fácticos como el modo de producirse la actitud resistente al cumplimiento o el transcurso del tiempo, unido a la ausencia de una causa justificativa o de una explicación razonable. La base fáctica del incumplimiento o de la situación excusable han de ser aportadas y probadas por quienes las invoquen en su beneficio, si bien su diagnosis o trascendencia jurídica constituyen "questio iuris" verificable en casación."

Y la de 9 de diciembre de 2.004 señala que "La rebeldía exigida del incumplidor ha de tratarse de propio y verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato ( sentencia de 4 de octubre de 1983 ). El incumplimiento ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte ( Sentencias de 11 de octubre de 1982 y 7 de marzo de 1983 ). La voluntad rebelde que se ha exigido en el incumplidor puede rebelarse por su prolongada inactividad o pasividad frente a la voluntad de cumplimiento de la otra parte ( Sentencias de 10 de marzo de 1983 y 4 de marzo de 1986 ). Como recoge la sentencia de 22 de mayo de 2.003 ".

Tal jurisprudencia nos indica con claridad cuando nos encontramos ante un incumplimiento contractual que ampare la resolución del contrato. Y así, debe interpretarse restrictivamente, dada la prevalencia de la conservación del contrato sobre su resolución; debe ser grave; debe ser injustificado; y debe producir la frustración de la finalidad buscada por el contrato al momento de su celebración.

CUARTO.- A la vista de todo lo dicho resulta que, el día 2 de marzo del 2009 la parte compradora, a través de su abogado remite sendas cartas a los compradores y a la inmobiliaria haciendo referencia al hecho de que el contrato no estaba firmado por la Sra. Coro , lo cual era cierto, pudiendo, efectivamente, poder existir problemas en el momento de la firma de la escritura pública y también se refiere a la cuestión del precio, apreciándose que también podía existir algún problema en cuanto a su importe, pues el precio fijado en el contrato privado no coincide con el que consta en la reserva, y aunque obviamente debe prevalecer el que constaba en el contrato, quedaría pendiente por saber el destino de los 3000 euros entregados en concepto de reserva. En todo caso, no podía pretenderse la nulidad de un contrato que no lo era y si simplemente que se aclarasen tales cuestiones.

El día 5 de marzo del 2009 fue contestada por los vendedores, a la cual se adjuntaba la ratificación del contrato por parte de la Sra. Coro , con loo cual se solventaba el primero de los problemas y se insistía que el precio válido es el que consta en el contrato, como no podía ser de otra forma. Dicha carta no fue recogida sino hasta el día 11 de marzo, cuando se había dejado aviso el día 6 de marzo. Con lo cual no se aprecia ningún impedimento para que pudiera consumarse la venta y otorgarse la escritura pública. Pero lo cierto es que no se otorgó la escritura el día 10 de marzo como se estipulaba en el contrato y no se otorgó porque ninguna de las partes indicó el Notario el día y la hora, y sin que en el contrato privado se dijera a que parte le correspondía su designación. Aunque en realidad era la inmobiliaria la que debió haber hecho las gestiones oportunas.

Sin embargo, no consta que el plazo para consumar la venta fuera un plazo esencial e inaplazable, cuyo transcurso diera derecho a resolver el contrato. Ya hemos visto los requisitos necesarios para que exista un incumplimiento y vistas las misivas previas y muy cercanas a la fecha del otorgamiento de la escritura, ningún impedimento hubiera habido para que pudiera hacerse en otros días posteriores, con las debidas aclaraciones de las cuestiones suscitadas. Sin embargo, el mismo día 11 de marzo, los vendedores resuelven sin más el contrato y en aplicación del artículo 1.454 del Código civil deciden quedarse la cantidad de 25.000 euros entregados a cuenta. Sorprende la rapidez con la que se resuelve el contrato teniendo en cuenta las quejas que realiza sobre los problemas que ha tenido para vender la finca con posterioridad, cuando perfectamente podía haber exigido el cumplimiento por el precio pactado y no la resolución, con lo cual todo indica su falta de voluntad con la consumación.

Y ese mismo día la parte compradora también resuelve el contrato exigiendo la devolución de las cantidades entregadas. También sorprende la celeridad en la resolución instada por su parte, cuando ni siquiera se había comunicado entre las partes que Notario y a que hora se firmaría la escritura, y sin haber recogido el burofax que había recibido el día 6 de marzo. Apreciándose también una clara falta de voluntad de consumar el contrato.

Ante todo ello, no se aprecia ningún incumplimiento de ninguna de las partes que diera derecho a la resolución, pues el contrato podía haberse perfectamente cumplido en fechas posteriores, sin que por ello se frustrara la finalidad perseguida con el contrato, y lo que se aprecia es la falta de interés de ambas partes en cumplirlo y ello no puede considerarse más que un mutuo acuerdo en resolverlo, con la consecuencia de la devolución de las contraprestaciones, como finalmente resuelve el Juzgador de instancia, acogiendo la petición subsidiaria de la demanda, aunque la fundamentación jurídica no sea la correcta.

QUINTO.- La parte demandante impugna la condena en costas, y si bien es cierto que se estima la petición subsidiaria, es proceden mantener la no condena en costas, visto que en la demanda toda su fundamentación se basa en el incumplimiento contractual de los demandados, cuando ello no es así y visto que la petición subsidiaria no la fundamenta en ninguna razón jurídica, limitándose simplemente a solicitarla y constatándose que la actuación de la demandante en el cumplimiento del contrato no fue lo correcta que debió haber sido, lo mismo que la actuación de los vendedores, la no imposición de costas se estima acertada, lo mismo que las de esta alzada, a pesar de la desestimación de los recursos, pues la sentencia, aunque el fallo es correcto, no lo es la fundamentación jurídica.

SEXTO.- En los procedimientos seguidos por razón de una reclamación de cantidad inferior a ciento cincuenta mil euros, no se puede interponer recurso de casación, ni por interés casacional, según lo que ha venido reiterando el Tribunal Supremo en los autos de fechas 26.2.02 , de 5.2.02 (tres de la misma fecha ) y de 12.2.02 (siete de la misma fecha). Considera el Tribunal Supremo que las vías procesales del artículo 477.2 de la L.E.C . son distintas y excluyentes y, por este motivo, los asuntos por razón de la cuantía no pueden usar la vía del interés casacional (artículo 477.2.3 ) que queda reservada únicamente a los procedimientos seguidos por razón de la materia.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS los recursos de apelación formulados por las representaciones de los apelantes D. Sabino y Dª. Laura , contra la resolución de fecha 02/11/2009, dictada por el Juzgado Primera Instancia 1 Puigcerdà, en los autos de nº 258/2009 de Procedimiento ordinario , de los que este Rollo dimana, y CONFIRMAMOS integramente el Fallo de la misma, sin imposición a los apelantes de las costas de esta alzada. Se acuerda la pérdida de los depósitos constituidos.

No procede interponer recurso alguno contra la presente resolución.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Ferrero Hidalgo, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.