Sentencia Civil Nº 426/2010, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 35/2010 de 30 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00426/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 35/10

Asunto: ORDINARIO 134/08

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 VILAGARCIA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.426

En Pontevedra a treinta de julio de dos mil diez.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 134/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Vilagarcia, a los que ha correspondido el Rollo núm. 35/10, en los que aparece como parte apelante-demandado: D. Mónica , representado por el procurador D. JOSÉ PORTELA LEIRÓS y asistido por el Letrado D. MANUEL PÉREZ-BATALLÓN ORDÓÑEZ, y como parte apelado-demandante: D. Estanislao Y DÑA Tamara , representado por el Procurador D. ESTHER GARCIA ROMARIS, y asistido por el Letrado D. FRANCISCA COES TORRES, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Vilagarcia, con fecha 18 junio de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Estimo la demanda de doña Tamara y don Estanislao , representados por la procuradora Sra. García Romarís, contra doña Mónica , representada por la procuradora Sra. Borrella Daponte, y, en consecuencia, declaro resuelto el contrato de compraventa que ambas partes concertaron el 5 de julio de 2006 por incumplimiento de la demandada, a la que condeno a satisfacer a los actores la cantidad de 12.000 euros, más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de la presente resolución y hasta su completo pago, imponiendo a la demandada las costas procesales causadas"

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Dña Mónica se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día catorce de julio para la vista de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente proceso, en que por los esposos demandantes, que suscribieron con la demandada, en calidad de compradores, un contrato privado de compraventa de una vivienda, de fecha 5-7-2006, se viene a solicitar la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora al no poder ésta transmitir por sí sola el dominio del bien, al figurar el mismo inscrito en el Registro de la Propiedad con carácter presuntivamente ganancial, así como la condena de la demandada a abonar a los actores la cantidad de 12000 euros en concepto de arras penitenciales, frente a la sentencia de instancia estimatoria de la demanda recurre en apelación la demandada.

SEGUNDO.- En la resolución impugnada, la Juzgadora fundamenta su decisión resolutoria en resultar plenamente justificada la resistencia de los compradores al otorgamiento de la escritura pública de compraventa conforme a condiciones no pactadas y que iban en contra de las manifestaciones realizadas por la vendedora en el contrato privado de compraventa (en el que se arrogaba la condición de titular dominical exclusiva del inmueble), al no haberse sujetado la compraventa a la solución de los problemas que la demandada tenía con la titularidad de la finca, sin que, por otro lado, tampoco se haya acreditado la entrega del bien, ni mediante la tradición instrumental (que fué pactada) ni mediante otras formas de tradición previstas legalmente.

Y, por lo que concierne a la condena al pago de los 12000 euros, la Juez funda dicho pronunciamiento en el contenido de la cláusula quinta del contrato que establece que "la renuncia de alguna de las partes a formalizar la escritura pública después de la firma del presente, comportará la pérdida de las sumas abonadas por los compradores o en su caso serán devueltas dobladas por la vendedora (art. 1454 del Código Civil )", en atención a que la no elevación a público del contrato se estima imputable únicamente a la parte demandada y sobre la base de una efectiva entrega de 6000 euros por los compradores a la firma del contrato privado de compraventa y a cuenta del precio.

TERCERO.- En su escrito de interposición de recurso de apelación, la demandada recurrente aduce una serie de alegaciones tendentes a convencer de la procedencia del dictado de una sentencia absolutoria, del modo que, sustancialmente, se pasa a exponer a continuación.

Así, se sostiene que la demandada era y es propietaria privativa de la vivienda, pues la compró con su propio y particular dinero, como recoge la escritura pública de compraventa mediante la cual la adquirió.

Sin embargo, debido a que la compró constante su matrimonio con don Luis (fallecido el 16-5-2006), pero éste no había realizado expresa declaración o reconocimiento de tal carácter privativo del inmueble en la mencionada escritura, en el Registro de la Propiedad se inscribió a su nombre, pero con carácter "presuntivamente ganancial".

La parte compradora fué quién contactó con una empresa de intermediación inmobiliaria ("Kasitas Inmobiliaria SL") para que colaborase en la negociación y documentación de la compra de la vivienda. Los demandantes eran conscientes de la advertencia de la presunta ganancialidad que constaba inscrita en el Registro de la Propiedad, pero también del carácter privativo que daba a la vivienda la escritura pública de compraventa mediante la que la demandada la había adquirido y el acuerdo de que se superaría el escollo de la "presuntiva ganancialidad" del inmueble con la liquidación de la sociedad de gananciales que habría que hacer tras el fallecimiento del esposo don Luis .

En tal estado de hechos las partes firmaron el documento privado de compraventa con arras de fecha 5-7-2006. Y la espera para realizar los trámites de la liquidación de la sociedad de gananciales para poder llevar a cabo la venta del inmueble y la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad como privativa de la demandada a los actores fué lo que motivó el plazo de 60 días que se pactó en el contrato para elevar a pública la venta.

En el documento privado de 5-7-2006, la adquisición del inmueble no se supeditó a su inscripción en el Registro de la Propiedad ni a que se pudiera hipotecar la vivienda para financiar la compra.

Ante la ausencia de uno de los hijos de la demandada (por encontrarse embarcado) y la imposibilidad de ponerlos a todos de acuerdo para acudir a la Notaria a firmar la división de gananciales del matrimonio, fué necesario promover judicialmente el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales núm. 580/2006 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Vilagarcia de Arousa entre la demandada y sus hijos.

En dicho procedimiento, en el acta de formación de inventario, de fecha 24-1-2007 y Auto de 25-1-2007 , se cometió el error material de consignar mal la dirección de la vivienda objeto de este litigio, en cuanto al número de planta y edificio así como de término municipal de ubicación del piso, siendo necesario la presentación por las partes del procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales (madre e hijos) de un escrito conjunto para la corrección del error, que dió lugar al dictado por el Juzgado de la providencia de fecha 18-9-2008 , del siguiente tenor: "Se admite y como solicitan conjuntamente y comprobado que en el acta de 24 de enero del corriente, se consignó como bien privativo de Dª Mónica una finca urbana destinada a vivienda, en el lugar DIRECCION000 , en la Isla de Arosa, piso NUM000 , de conformidad con lo peticionado por las partes, se corrige dicho apartado del acta de 24 de enero del corriente, en el sentido de que debe decir "finca urbana destinada a vivienda, en el lugar de A DIRECCION000 nº NUM001 - NUM002 . de Villanueva de Arosa".

Quedando con ello eliminada definitivamente la presunción de ganancialidad y confirmado el carácter privativo del inmueble de la demandada.

El problema que realmente tuvieron los compradores aquí demandantes es que, en contra de lo que se habían comprometido a hacer (pagar al contado el día de elevación a público del contrato de compraventa de la vivienda), problemas económicos les obligaron a tener que solicitar un préstamo hipotecario para financiar su pago.

A partir de ahí, a pesar de conocer los actores el problema surgido por el error en la redacción del acta del procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales núm. 580/2006 ya explicado, utilizaron ese pretexto para negarse a firmar una escritura de elevación a público del contrato de 5-7-2006 que no precisaba estrictamente de la firma de los hijos de Dª Mónica , pues sólo sería necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la venta como bien privativo, pero no para elevar a público el contrato, pagar el precio y tomar posesión del inmueble.

La demandada era la primera interesada en que los actores tomaran posesión de la vivienda, liberándola de la preocupación y gastos de mantenimiento de una vivienda vacía que no podía vender ni alquilar a nadie porque estaba vendida a los demandantes. Llegándoles la demandada incluso a ofrecer la fórmula de un contrato mixto de arrendamiento con opción de compra donde las rentas pagadas por el alquiler se descontaran finalmente como pagos anticipados del precio total.

En la resolución impugnada se produce una indebida aplicación del art. 1124 del Código Civil , toda vez la obligación del vendedor es sólo la entrega del bien y de hacer lo necesario para la transmisión del dominio del mismo, admitiéndose en nuestro derecho la venta de cosa ajena.

Respecto a la resolución del contrato y obligación de indemnizar se exige una deliberada voluntad de no cumplir que no ha existido nunca por parte de la demandada.

La elevación a público del contrato tal cuál se había firmado era perfectamente posible, sin perjuicio de los problemas posteriores que su inscripción en el Registro de la Propiedad podía tener, solventados tras el dictado de la providencia de fecha 18-9-2008 del procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales de Dª Mónica y su finado esposo.

CUARTO.- En su escrito de interposición de recurso de apelación, la demandada recurrente parte de presupuestos no acreditados o inveraces.

Toda vez la accionada no ha aportado a los autos la escritura pública de compraventa de la vivienda de litis, en la que se venga a recoger que la adquisición del referido inmueble se efectúa con dinero privativo de la misma y a título particular.

Y, de la prueba testifical practicada en esta alzada, consistente en el testimonio del representante legal de la agencia inmobiliaria que intermedió en la operación de compraventa, don Anton , resulta como datos más relevantes que fué la demandada-vendedora quién encargó a la inmobiliaria la gestión de venta del piso, que no llegó a comprobarse la titularidad de la vivienda básicamente por las manifestaciones de doña Mónica de ser la dueña en pleno dominio del inmueble (cuál así expresamente se recoge en el documento privado de compraventa de fecha 5-7-2006), y que a la semana de la redacción y firma del contrato y cuando ya se había hecho entrega por los compradores de la suma de 6000 euros a cuenta del precio es cuando se enteraron del problema que presentaba la titularidad de la vivienda, en cuanto inscrita en el Registro de la Propiedad con el carácter de presuntivamente ganancial.

No cabe, por tanto, colegir que el plazo de 60 días estipulado en el documento privado de compraventa para la firma ante notario de la correspondiente escritura pública lo fuera precisamente en orden a posibilitar a la demandada la realización de los oportunos trámites para conseguir en ese lapso de tiempo que la vivienda objeto de venta pasase a figurar, como inscrita a su nombre y a título privativo, en el Registro de la Propiedad.

Desprendiéndose, en cambio, del contenido del contrato, como estipulaciones relevantes: 1) la obligación de otorgamiento de escritura pública de compraventa antes de 60 días, pactándose asimismo que la renuncia de alguna de las partes a su formalización comportará la pérdida de las sumas abonadas por los compradores o su devolución doblada por la vendedora; y 2) la obligación de entrega del inmueble por la vendedora libre de cargas y gravámenes, vicios y evicciones a la firma de la escritura pública.

Sobre la base de tales premisas, es de estimar procedente la pretensión resolutoria del contrato de compraventa formulada por los demandantes vendedores.

Al respecto, como viene a señalar la STS, de fecha 31-10-2006 "Para que se produzca el supuesto de la resolución del artículo 1124 CC , además de que se trate de un contrato con prestaciones recíprocas, es preciso que se produzca un incumplimiento grave de la obligación.

Esta Sala había venido manteniendo que sólo existía incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor (SSTS de 28-2-1980, 11-10-1982, 7-2-1983, 23-9-1986, 18-11-1994 y 5-12-2002 , entre muchas otras).

Algunas sentencias han introducido matizaciones en este criterio, presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra "por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida" (STS 19-6-1985 ) o por la frustración del fin del contrato "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren (...) las legítimas aspiraciones de la contraparte" (SSTS 18-11-1983, 31-5-1985, 13-11-1985, 18-3-1991, 18-10-1993, 25-1-1996, 7-5-2003, 11-12-2003, 18-10-2004, 3-3-2005, y 20-9-2006 , entre otras).

Esta tendencia, como declara las STS 5-4-2006 , se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercancías, de 11-4-1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17-7-1990), cuyo art. 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49 ) diciendo que "el incumplimiento del contrato por una de las parte será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación".

En un sentido parecido se pronuncia el art. 8 :103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual "el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato:

a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato.

b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado.

c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte".

El criterio recogido en una disposición internacional de carácter convencional que forma parte de nuestro ordenamiento jurídico y reflejado también en un documento en que se formulan jurídicamente los principios que integran la llamada lex mercatoria (ley comercial) comunes a los distintos ordenamientos, en cuanto reflejan y pretende ordenar, con el propósito de elaborar normas uniformes, la práctica seguida en relaciones comerciales que superan el ámbito estatal, debe servirnos para integrar el art. 1124 CC siguiendo el mandato de interpretarlo con arreglo a la realidad social del momento en que se aplica".

Así las cosas, teniendo en cuenta que obviamente lo que los demandantes compradores persiguen no es una mera entrega del inmueble sino también la adquisición de su propiedad sin contratiempos ni muy factibles controversias (nulidad de la compraventa) por mor de la disposición de una cosa común por uno solo de los copartícipes, a tenor de lo dispuesto en el art. 397 CC en relación con el art. 6-3 del mismo texto legal, así como la imposibilidad, en tales circunstancias, de poder ser inscrita en el Registro de la Propiedad la escritura pública de compraventa que se otorgare entre las partes con la consecuencia añadida de no poder los compradores constituir hipoteca sobre la vivienda a los efectos de concesión de un préstamo para el pago del precio pendiente de la compraventa (según resulta de la certificación de CAIXANOVA obrante al folio 39 de los autos), cabe concluir la concurrencia de una situación que afecta sobremanera al interés de los demandantes-compradores de disponer pacífica y plenamente de la vivienda en la fase de consumación de la compraventa, cuál razonablemente tenían derecho a esperar del normal cumplimiento del clausulado del contrato privado de fecha 5-7-2006.

Lo que determina la procedencia del ejercicio, por los demandantes-compradores, de la facultad resolutoria de la compraventa, objeto de contemplación en el art. 1124 del Código Civil .

Por lo que se refiere al pronunciamiento de condena dineraria de la sentencia, aparte de su carácter confirmatorio, no se plantea discusión acerca de que la señal o cantidad entregada por los compradores cumple también la función de arras penitenciales (art. 1454 CC ).

Pues bien, aún cuando la redacción de la cláusula quinta del contrato venga disponer su aplicación para el caso de renuncia de alguna de las partes a formalizar la escritura pública después de la firma del contrato, ello hay que entenderlo en el sentido de anudar la consecuencia sancionatoria con el incumplimiento por alguna de las partes de las obligaciones esenciales asumidas con ocasión de la concertación del contrato de compraventa.

Siendo así que, en el supuesto examinado, la demandada vendedora ha incumplido su obligación de entrega del inmueble objeto de la compraventa en los términos pactados en el contrato privado de fecha 5-7-2006, razón por la que procede su condena a la devolución del doble de la cantidad entregada por los compradores.

QUINTO.- Dada la desestimación del recurso de apelación, se imponen a la demandada recurrente las costas procesales de la presente alzada (art. 398-1 LEC ).

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia de instancia impugnada; todo ello con expresa imposición a la demandada recurrente de las costas procesales de la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.