Sentencia Civil Nº 427/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 285/2006 de 26 de Junio de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00427/2007

SENTENCIA NUM. 427

Rollo: RECURSO DE APELACION 285 /2006

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª Mª BEGOÑA PEREZ SANZ

En MADRID, a veintiséis de junio de dos mil siete.

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 87 /2004 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 DE MADRID representada por el Procurador D. Javier Fernández Estrada, y de otra, como apelado D. Agustín representado por la Procuradora Dª Sandra Osorio Alonso, sobre impugnación junta propietarios.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 2 de junio de 2005 , cuya parte dispositiva dice: Estimo parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Osorio Alonso en nombre y representación de D. Agustín contra la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 y en su mérito declaro que el derecho a la existencia de dos ventanas en la vivienda sita en Madrid DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 piso, y condeno a la demandada a ejecutar las dos ventanas a cota transversal, en la forma y medidas que se determinan en el informe pericial emitido por D. Javier y al pago de la instalación de la línea de telefonía fija hasta la vivienda del piso NUM001 . Con expresa condena en costas a la parte demandada. Notificada dicha resolución a las partes, por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 NUM000 DE MADRID se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 19 de junio de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER.

Fundamentos

PRIMERO.- La propiedad de la finca número NUM000 de la DIRECCION000 en Madrid dotó al servicio de portería con vivienda, que, como elemento común, ubicó en la NUM001 planta del edificio a costa de una parte de los trasteros que allí había. Vendidas a terceros las diferentes plantas del edificio, los adquirentes de los 11 departamentos independientes de que constaba, decidieron constituirse en régimen de propiedad horizontal, lo que se llevó a efecto en escritura pública otorgada el día 23 de marzo de 1984, que tuvo acceso al Registro de la Propiedad.

Por acuerdo unánime de la Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el día 21 de julio 1987 se decidió segregar como finca independiente la buhardilla destinada a vivienda de portería, que se describió en el Registro de la Propiedad como situada en la NUM001 planta, escalera izquierda, con una superficie aproximada de 56 m², lindando al frente según se entra con descansillo de la escalera; derecha entrando, con buhardillas de la escalera derecha; por la izquierda, con buhardillas de la escalera izquierda, y por el fondo con buhardillas; estando distribuida en diferentes compartimentos y servicios, y asignándosele una cuota de participación de 0,50%. A la vez se decidió vender la expresada vivienda a la encargada del servicio y a su esposo, otorgándose para los dos actos de segregación y venta la misma escritura pública con fecha 16 de mayo de 1989, que tuvo acceso al Registro de la Propiedad.

SEGUNDO.- La Junta de Propietarios decidió rehabilitar del edificio, acogiéndose a las ayudas económicas del Ayuntamiento, contempladas en el Convenio para la Rehabilitación del Patrimonio Residencial y Urbano, obteniendo el proyecto básico en junio de 1998 , en el que el faldón de la cubierta se retranqueaba un espacio, que quedaba como terraza común descubierta a lo largo de toda la fachada. Como para llevarla a cabo se ocupaba una de las dependencias de la vivienda segregada de portería, se le añadió por el interior otro espacio aún mayor, que compensaba el así perdido.

TERCERO.- Pero el lindero izquierdo de la vivienda segregada, ya no serían buhardillas, sino el espacio descubierto para terraza común. Y es en este punto donde surge el litigio, pues el titular de la vivienda pretende disponer de puerta de acceso y ventanas sobre la terraza común, a lo que se niega la Comunidad de vecinos que se opone a las vistas directas sobre el espacio común.

En la demanda que inicia el juicio se instaba la nulidad del acuerdo comunitario, por el que se niega la instalación de ventanas y el pago de la instalación de una línea de telefonía fija, y la declaración del derecho a la existencia de dos ventanas en la vivienda.

CUARTO.- En la sentencia recurrida se admite parcialmente la demanda, rechazando la petición de nulidad acuerdos, pues no hay acuerdo alguno que anular; pero se declara el derecho a la existencia de dos ventanas y la condena a su ejecución, pues para abrir la terraza se permutó un espacio con el adquirente del piso segregado, con otro común por el interior, así como la construcción de las ventanas, pues en la Junta de 2 de junio 1999 se propone suprimirlas, sustituyéndolas por tragaluces en el techo para que no hubiera vistas directas sobre la terraza, y así resulta del proyecto básico que firma el presidente de la Comunidad, pues se estima que aparecen dos huecos en la pared medianera. Asimismo se admite la instalación de la línea telefónica fija a costa de la Comunidad.

QUINTO.- El recurso de apelación se articula en ocho alegaciones, que se denominan motivos, carentes todas de título orientativo de su contenido, y aglomerando en ellas una amalgama de argumentos, expuestos sin un orden discursivo alguno.

En la Primera alegación se aduce, que en la sentencia recurrida no se valora la prueba documental aportada en su conjunto, ni tampoco los interrogatorios de las partes y las pruebas testifical y pericial llevadas a cabo. En el Segundo se expone un relato de acontecimientos, desde que se decide acometer las obras de rehabilitación, y la cuestión habida con las ventanas pretendidas por el propietario anterior, y en la negativa de la Comunidad a la apertura de ventanas sobre la terraza; sin que tenga mayor relevancia que el acuerdo se adoptara en el capítulo de ruegos y preguntas, pues el acta no se impugnó, y se ratificó después sin que tampoco hubiera impugnación; y así queda claro el sentir mayoritario de la Comunidad en contra de las vistas directas. En el Tercero se sostiene que ha quedado demostrada la validez del acuerdo, y que el mismo no se impugnó en su momento; la Comunidad aprobó dotar de iluminación y ventilación a la habitación de la buhardilla, mediante claraboya u otra solución técnica que no fueran las vistas directas sobre la terraza; por otra parte, el demandante se opuso firmemente a las vistas directas, hasta que compró la vivienda cuestionada, y cambió radicalmente de parecer. En la Cuarta se indica que el informe pericial apreciado en la sentencia, señala el proyecto básico y no el proyecto definitivo, siendo así que en aquel se describe el estado inicial de la finca, cuando lo que se debe tener en cuenta es el proyecto definitivo; y habla de error y nerviosismo del arquitecto en el juicio, a la hora de identificar los planos. En la Quinta se sostiene que el informe pericial, practicado a instancias de la parte demandante, no se sabe si es o no el mismo que sirve de base a la sentencia; además, tiene contradicciones con el resto de las pruebas, pues niega la existencia de una forma de iluminación que resulta de las restantes pruebas. En la alegación Sexta se señala que en la Memoria consta que las carpinterías desmontadas se volverán a colocar en su lugar original, no sustituyéndose en ningún caso; pero ninguna sustitución se produce en la buhardilla, porque no había ventanas. La alegación Séptima se refiere el pago de la línea telefónica, y se indica que tal instalación deriva del contrato, que debe celebrarse por el usuario con la compañía telefónica, sin que en ello haya de intervenir para nada la Comunidad de Propietarios. En la alegación Octava se invoca lo dispuesto en el art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal ; se narra otra vez la permuta de espacios para construir la terraza común, y se niega que las ventanas pretendidas hayan existido nunca, pues lo que había eran huecos de distribución en el interior de la vivienda, que no se puede confundir con ventanas cuando se despeja la cubierta.

SEXTO.- Denegada la anulación del acuerdo comunitario, que se solicitaba en la demanda, con el acatamiento del actor, la cuestión litigiosa llega a la alzada reducida a la determinación del objeto litigioso. Sobre este limitado extremo, el Tribunal no puede compartir las conclusiones de la sentencia recurrida.

La vivienda de portería, que por acuerdo comunitario cambia su destino de elemento común, para ser segregada como vivienda independiente, está ubicada en la cuarta planta bajo la techumbre, y enclavada entre los espacios destinados a trasteros, de modo que nunca ha podido recibir otra iluminación que la cenital, a través de claraboyas o tragaluces.

Sin embargo, cuando se proyecta retranquear el faldón del tejado, todo el lindero izquierdo del piso segregado limita con el espacio descubierto, que la Comunidad decide destinar a terraza de uso común.

Es material y físicamente imposible, por tanto, que se puedan percibir signos de puertas y ventanas en el muro de separación entre la vivienda segregada y la terraza, y se debe estimar como cierto que la descripción gráfica de los señala, sea indicativa de la puerta y ventana que había en el interior de la vivienda segregada, abiertas en la pared que separaba del resto la habitación que, finalmente, se ha permutado por otra en el interior.

SÉPTIMO.- Sin adentrarse en mayores exigencias urbanísticas, es evidente que el espacio vendido por la Comunidad a su Portera, carecía de las exigencias mínimas básicas de la habitabilidad administrativamente considerada. Pero tal fue el objeto del contrato, cuyas características ninguna de las contratantes podía ignorar, y menos aún la adquirente; si bien es evidente que tales condiciones repercutieron en el precio. Pero, aunque es del todo ignorada en este juicio documentación oficial alguna, y se deduce de lo actuado que la misma vivienda ha sido objeto de varias transmisiones, que no se demuestran inscritas en el Registro de la Propiedad, para, en su caso, conjurar un objeto meramente especulativo, lo trascendental es que en todos los casos se trata ineludiblemente del mismo objeto que segregó la Comunidad de sus elementos comunes: esto es, un espacio bajo techado y sin vistas horizontales, ni posibilidad física de tenerlas, hasta que no se acometen las obras de rehabilitación en la finca, que conllevan una permuta de espacios con la propiedad del piso segregado, que, finalmente, determina la posibilidad de abrir ventanas sobre el espacio común descubierto.

No hay prueba apreciable alguna, salvo la de los hechos consumados, de cuáles fueron las condiciones en que se pactó la permuta de espacios; pero ninguna de ellas, fuera de las meras expectativas de beneficio mutuo, acreditan que se conviniera la apertura de ventanas sobre la terraza común. Por ello, la cuestión desborda el ámbito meramente comunitario, para inscribirse en el régimen privado en las relaciones entre particulares, y, concretamente, el ejercicio de la acción confesoria, que, tratándose de vistas y no siendo en pared medianera, es una servidumbre continua y aparente, aunque negativa; por tanto, en virtud de lo dispuesto en el art. 567 del Código Civil , puede adquirirse por título o por prescripción de 20 años. Descartada la prescripción, la servidumbre sólo se pudo adquirir en virtud de título, y este no consta.

En su caso, no habrá obstáculo para reconocer a la propiedad de la vivienda segregada el derecho a establecer la servidumbre de luces, que reconoce el art. 581 del Código Civil , pero en esta resolución excedería los límites de la congruencia, pues significaría alterar la causa de pedir.

OCTAVO.- Por lo que hace a los gastos de instalación de la línea telefónica, es tan evidente que nada justifica su pago por la Comunidad, como que el comunero, en este caso titular del piso segregado, pueda servirse para ello de las instalaciones comunes, lo que viene de suyo en el régimen de la propiedad horizontal, sin que se precisa declaración jurisdiccional alguna mientras no sea negada, y en este caso, lo que se demuestra es que la Comunidad se niega a pagar la instalación de un teléfono al demandante, pero no a que se sirva de las instalaciones comunes.

Como consecuencia de todo ello procede la revocación de la sentencia apelada y la desestimación de la demanda.

NOVENO.- A efectos de los arts. 394 y 398 LEC, las costas devengadas en la primera instancia serán a cargo del actor, sin que proceda expreso pronunciamiento por las causadas en el recurso.

Por lo expuesto

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación mantenido en esta instancia por el Procurador D. Javier Fernández Estrada en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 en la calle de DIRECCION000 en Madrid frente a D. Agustín representado por la Procuradora Dª. Sandra Osorio Alonso, y contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez de Primera Instancia del Nº 11 de los de Madrid con fecha 2 de junio de 2005 en los autos a que el presente Rollo de contrae, REVOCAMOS dicha resolución y DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por D. Agustín , ABSOLVEMOS de ella a la Comunidad apelante, imponiendo al demandante las costas devengadas en la primera instancia, y sin hacer expreso pronunciamiento por las causadas en el recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208 .4 LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.