Sentencia Civil Nº 427/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 784/2009 de 18 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00427/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7011985 /2009

RECURSO DE APELACION 784 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 858 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de VALDEMORO

De: Enriqueta

Procurador: JOSÉ SOLA PELLÓN

Contra: Damaso

Procurador: JORGE PÉREZ VIVAS

Ponente: ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

SENTENCIA Nº 427

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a dieciocho de octubre de dos mil diez.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 858/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Valdemoro, seguidos entre partes de una, como demandante-apelado, DON Damaso , representado por el Procurador DON JORGE PÉREZ VIVAS y de otra, como demandada-apelante, DOÑA Enriqueta , representada por el Procurador DON JOSÉ SOLA PELLÓN.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valdemoro, en fecha 22 de junio de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Estimar parcialmente la demanda formulada por la procuradora Doña Alicia Orihuela Velasco en nombre y representación de Don Damaso contra Doña Enriqueta con los siguientes pronunciamientos:

1.- Condenar a la demandada a abonar al actor la cantidad de 18.000 euros en concepto de restitución de la fianza entregada.

2.- La demandada deberá pagar el interés legal de aquella cantidad desde la interposición de la demanda incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia.

3.- No se realiza condena en costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 13 de octubre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda porque, por un lado, consideró procedente la pérdida de la fianza arrendaticia y, por otro, consideró que no se había acreditado los desperfectos o daños en el local y ordenó la devolución de la garantía de daños al demandante.

Frente a dicha resolución, la demandada formula recurso de apelación en base a las siguientes alegaciones: 1) Que el juzgador de instancia no ha tenido en cuenta que, aunque no se hizo inventario de bienes al inicio del arrendamiento, sí que se valoraron los bienes en 18.000 euros; y 2) Que la sentencia incurre en error al valorar la prueba porque los daños quedan probados a través de la documental consistente en las tres facturas de la empresa Madrid Hostelería, no tenidas en cuenta por el juez, así como en la factura documento nº 10 y en los presupuestos de los documentos 9 y 11; e igualmente de la testifical del D. Javier , en cuanto al estado de la maquinaria y la testifical de D. Mauricio , respecto de la máquina caja registradora.

SEGUNDO.- La importancia de la existencia de un inventario al inicio de una relación arrendaticia surge de la necesidad de contraste que, al final del arrendamiento, puede ser necesario entre el estado inicial de los bienes y el estado final de éstos. Sabido es que la jurisprudencia ha venido distinguiendo entre deterioros derivados del uso normal de la cosa arrendada y deterioros o desperfectos que son consecuencia del mal uso o de la negligencia del arrendatario.

Pero no se trata solamente de conceptos jurídicos que haya que llenar, sino más bien de realidades físicas -necesitadas de prueba- a las que luego el derecho otorga una determinada importancia.

El contrato de arrendamiento es fuente de obligaciones recíprocas para cada uno de los contratantes. Al arrendador se le exige - en relación con la cosa arrendada- "hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada" (art. 1.554-2º Código Civil ). Y al arrendatario se le impone la obligación de "usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra" (art. 1.555-2º Código Civil ).

El modo mejor de determinar si el arrendatario ha cumplido con esa obligación es hacer un contraste o comparación entre el estado de la cosa al inicio del arrendamiento y el estado de la cosa al final del arrendamiento.

En el presente caso no contamos con el primer presupuesto porque la parte demandada (que es la que tenía la carga de probar los defectos) no ha traído prueba de ello. Por eso sólo puede referirse a la valoración económica de los bienes, pero no al estado de los mismos. En cambio, sí que contamos con una cierta prueba del estado de la cosa arrendada al final del arrendamiento, a través del acta notarial de presencia de 27 de septiembre de 2007 a la que están incorporadas varias fotografías que reflejan el estado del local inmediatamente antes de ser abandonado por el arrendatario.

A primera vista, el estado del local y de la maquinaria, muebles y enseres del mismo, es normal, pues no cabe destacar en las fotografías ningún deterioro o desperfecto que no derive de la antigüedad o uso de los mismos. Y de hecho, en la carta que los abogados de la arrendadora envían al arrendatario casi dos meses después de abandonar el local (20 de noviembre de 2007), a lo único que se hace referencia es a la modificación de una puerta, a la reparación de un ordenador-caja registradora y a la ausencia de un aparato de Canal digital.

Con los datos aportados a las actuaciones no se puede decir que el local estaba "así" (como debería haberse probado por el arrendador) cuando se inició el arrendamiento y que, al final, el local había quedado "de esta otra manera" (como se dice en la contestación a la demanda) y que del contraste entre ambas resultan "tales y tales daños" cuya valoración asciende a "tanto" (cosa no acreditada).

Por tanto la primera alegación del recurso debe decaer.

TERCERO.- En el segundo motivo de recurso, la parte apelante impugna la valoración que el juzgador de instancia ha hecho de la prueba, en relación con los daños causados por el arrendatario.

En el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida se ofrece la siguiente argumentación:

"Las pruebas realizadas por el demandado no han logrado crear la certeza suficiente sobre la existencia de los desperfectos, su origen y valoración.

Las máquinas eran antiguas, se desconoce su estado en el momento inicial del arriendo. Además transcurrieron meses entre el cese del arriendo y el informe de daños, no ratificado en juicio, o las reparaciones efectuadas".

Aunque no se mientan especificadamente cada una de las pruebas practicadas se aprecia que el juez de instancia ha tenido en cuenta los documentos y las declaraciones personales vertidas en el acto del juicio. Por ejemplo, en el dato de la antigüedad de las máquinas (referida por la propia arrendadora en su declaración) y la relatividad probatorias de los presupuestos y facturas, que se refieren a una situación muy posterior al momento de la finalización del arrendamiento.

Y ciertamente, si se tiene en cuenta que el arrendamiento finalizó el 28 de septiembre de 2007 y que la adquisición de nuevas máquinas y mobiliario de cocina tiene lugar unos 6 meses después (en marzo de 2008), es muy posible y muy lógico que un material de uso diario se ensucie, se estropee e incluso deje de funcionar si permanece falto de limpieza y mantenimiento durante medio año, tratándose de elementos que pueden almacenar grasa, agua o humedad. Desde el momento en que el arrendatario dejó el local, su responsabilidad sobre el mismo terminó. Y fue la arrendadora la que asumió o retomó la responsabilidad sobre el estado del mismo. De ahí que, al igual que el arrendatario se preocupó de acudir al notario para dejar constancia de la situación en que se hallaba el local cuando lo abandonó, así la arrendadora tendría que haber comprobado - nada más retomar la cosa arrendada- si el local estaba en la situación contractualmente exigida.

Las facturas y los presupuestos pueden dar cuenta de lo que la arrendadora se ha gastado para dejar el local en condiciones para arrendarlo nuevamente. Pero esos documentos no acreditan por sí que el mobiliario y la maquinaria del bar estuviese inutilizada por culpa del arrendatario y que no cupiese estimar que el deterioro fuese debido a la antigüedad o al uso normal y continuado. Y las pruebas testificales a que se refiere la apelante solo hacen que abundar en el sentido de esos mismos documentos.

Lo que la parte apelante hace, por otro lado, en su recurso es tomar aisladamente algunos de los medios probatorios que consideran puede beneficiarle. El juez de instancia sin embargo ha tenido en cuenta toda la prueba y pese a su análisis no ha logrado llegar a la convicción de que los daños o deterioros alegados por la arrendadora sean imputables al arrendatario y deban ser descontados del importe de la garantía.

No hay base, por tanto, para sostener que el juzgador de instancia incurrió en error en la valoración de la prueba pues, del nuevo examen de la prueba hecho por este tribunal de segunda instancia, no resulta acreditado el estado real del local en el momento de ser abandonado por el arrendatario (a efectos de apreciación de daños o desperfectos) y por ello no se puede imputar a culpa del arrendatario el gasto que la arrendadora ha efectuado para acondicionar nuevamente el local.

Por todo ello, el recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada.

CUARTO.- La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Enriqueta frente a DON Damaso , contra la sentencia de fecha 22 de junio de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valdemoro, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a