Sentencia CIVIL Nº 427/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1051/2019 de 02 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120170035583

Recurso de apelación 1051/2019 -P

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 190/2017

Parte recurrente/Solicitante: Natividad

Procurador/a: Joaquin Preckler Dieste

Abogado/a:

Parte recurrida: Paloma, Belarmino

Procurador/a: Paula Vignes Izquierdo

Abogado/a: RAMONALEXANDRE SALVAT SEOANE

SENTENCIA Nº 427/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch

Barcelona, 2 de junio de 2020

Ponente: Vicente Conca Perez

Antecedentes

Primero. En fecha 7 de noviembre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 190/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJoaquin Preckler Dieste, en nombre y representación de Natividad contra Sentencia - 16/09/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Paula Vignes Izquierdo, en nombre y representación de Paloma, Belarmino.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO:1º)Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Paula Vignes Izquierdo, en nombre y representación de doña Paloma y don Belarmino, contra doña Natividad, debo CONDENAR Y CONDENO a doña Natividad, a pagar a la parte actora el importe de 1.700€, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y los del artículo 576 de la LECivil desde la fecha de la sentencia hasta su completo pago, debiendo abonar las costas del proceso la parte demandada.

2º)Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador de los Tribunales don JOAQUIN PRECKLER DIESTE, en nombre y representación de doña Natividad, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a doña Paloma y a don Belarmino, de todos los pronunciamientos efectuados en su contra, con imposición de las costas procesales a la parte reconviniente.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y fue deliberado por los magistrados del margen, procediéndose al dictado de la resolución definitiva.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Vicente Conca Pérez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posición de las partes, decisión del tribunal de primera instancia y recurso.

1.- Los actores, D. Belarmino y Dª Paloma, ejercitan acción frente a Dª Natividad en reclamación de 1.700 euros, importe a que asciende la fianza entregada a la demandada con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 31 de julio de 2014 sobre la vivienda de la demandada sita en Barcelona, c/ DIRECCION000, NUM000.

Dicen que el 28 de noviembre de 2016 ambas partes firmaron la resolución de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento como consecuencia de que se dictó sentencia firme en el procedimiento contencioso administrativo seguido por el cierre de una terraza, que ahora obligaba a realizar obras de tal naturaleza que hacían imposible habitar el piso.

Como consecuencia de la premura de la ejecución de la sentencia, la parte arrendadora indemnizó a la arrendataria en 4.000 euros.

Convinieron, por otra parte, que la propiedad devolvería la fianza prestada en su día en el plazo de 15 días, y aquélla se reservó el derecho a revisar el estado del piso para la devolución de la fianza.

Transcurrido el plazo convenido no se devolvió la fianza y la parte arrendataria remitió burofax reclamando su devolución, que no ha sido atendido, negando su procedencia la arrendadora.

2.- Emplazada la parte demandada, contesta oponiéndose a la demanda y formula reconvención.

Dice que el piso fue entregado al inicio del arriendo en perfecto estado, como se hace constar en el contrato y se refleja en las fotografías anexas al mismo. Concretamente se detalló que se devolvería sin agujeros en paredes, especialmente en los alicatados, comprometiéndose a la devolución con las paredes pintadas en el mismo color en que se entregó. De acuerdo con lo que establece el artículo 21 Lau, el arrendatario se hacía cargo de las reparaciones que exija el desgaste ordinario de la vivienda.

A pesar de que en el contrato se había previsto la posible extinción del contrato antes del transcurso de los tres años pactados, los arrendatarios se negaron a salir del piso si no eran indemnizados en la cantidad de 4.000 euros, a lo que tuvo que avenirse la propiedad ante la inminencia de la ejecución subsidiaria de la sentencia por parte de la Administración.

Omite la actora, dice, que entregadas las llaves y recibido por los arrendatarios el cheque el día 28 de noviembre de 2016, el día siguiente, 29 de noviembre, se procedió a la revisión del estado de la vivienda, levantándose un acta por las partes describiendo el estado de la vivienda y los desperfectos que la misma presentaba, siendo firmada por el representante de los arrendatarios.

En esa acta, tras describir una serie de desperfectos, el letrado representante de los arrendatarios dice que 'No considero que el estado la pintura ni la suciedad sea achacable a los mismos. Se mudaron de prisa y corriendo en fecha 27/11/2016'.

Omite también la actora, dice la parte demandada, que dentro del plazo pactado de quince días, se remitió por la propiedad liquidación de la fianza, a la vista de los daños constatados en el piso, dando un saldo positivo para la propiedad por importe de 3.779,56 euros, que es la cantidad por la que seguidamente se reconviene.

Previamente, el 1 de diciembre, se levanta acta notarial del estado del piso, haciéndose constar expresamente por el notario, por si no se apreciara en las fotografías tomadas, que 'la mayor parte de las paredes se hallan llenas de rozaduras y manchas'.

El 5 de diciembre D. Leopoldo, arquitecto técnico, procede a emitir informe sobre el estado de la vivienda, que es protocolizado y unido al acta notarial.

Y en base a estos hechos, además de oponerse a la demanda, reconviene por el exceso dicho.

3.- La demandada reconvencional se opone a la pretensión formulada de contrario y pone de relieve que dada la premura con que hubo que desalojar la vivienda, no permitió limpiar ni reparar los desperfectos, a la vez que destaca que la propiedad sabía la decisión del tribunal administrativo desde el 28 de junio de 2016, y no se comunicó a la arrendataria hasta el 13 de noviembre. Tal fue la presión ejercida por la propiedad, que ante la necesidad de encontrar un piso para cuatro personas en Barcelona, con los precios al alza, la arrendadora le indemnizó en 4.000 euros por las evidentes molestias que tanta urgencia les provocó.

En cuanto al estado del piso, era el mismo en que fue recibido dos años antes, salvo el desgaste normal por el uso. Más concretamente, dice:

a) en cuanto a la pintura, es doctrina consolidada de la Audiencia de Barcelona que la pintura del piso tras el arriendo es responsabilidad de la propiedad, pues el uso provoca el desgaste de las paredes y su capa de pintura; además, la existencia de dos hijos menores comporta un mayor riesgo de deterioro.

La existencia de agujeros en paredes obedece a la existencia de elementos decorativos y acomodación en la vivienda.

b) en cuanto a la retirada de enseres y limpieza, es responsabilidad del arrendador, y, además, no tenía sentido cuando se iban a acometer obras importantes.

c) en cuanto al estado de encimera, cocina y mármol, los desperfectos son fruto del uso ordinario y, en cuanto a la grieta del silestone frente a los fogones de la encimera, pudo deberse a un mal aislamiento de éstos.

d) en cuanto a la reparación de pavimentos, zócalos y carpintería, los desperfectos ya fueron denunciados a la propiedad en correo de 4 de septiembre de 2014, sin que fuera atendida su petición.

Por todo ello, interesa que se desestime la demanda reconvencional.

4.- La jueza de la primera instancia dicta sentencia estimando la demanda principal y desestimando la reconvencional con el consiguiente pronunciamiento en cuanto a costas.

La parte demandada principal y reconviniente interpone el recurso de apelación que ahora se resuelve, cuyo planteamiento se desarrolla en el siguiente fundamento.

SEGUNDO.- Decisión del tribunal de apelación.

1.- Planteado el litigio en los términos expuestos, lo que hay que concretar y determinar es cuál fue el estado en que se entregó la finca al principio del contrato; cuál el estado en que se devolvió; cuáles de los desperfectos constatados se produjeron durante el desarrollo del contrato; y cuáles de ellos son imputables a la parte arrendataria fijando, en su caso, la cuantía.

2.- En relación con estas cuestiones contamos con varios elementos valorativos:

a) el propio contrato y su documentación fotográfica anexa.

b) el correo remitido por los inquilinos a la administración de fincas poniendo de relieve la existencia de varios desperfectos,

c) la testifical de la Sra. Enriqueta, empleada de la administración de fincas.

Analicemos cada una de estas pruebas:

3.- En cuanto al contrato (de fecha 31 de julio de 2014), se hace constar que el arrendatario ha visitado la vivienda, conociendo sus características y 'el buen estado de conservación de la misma', obligándose a 'conservarla también en buen estado. Asimismo, el arrendatario se compromete a entregar, sin ningún agujero en las paredes, especialmente en alicatados de cocina y baño, comprometiéndose a entregar las paredes pintadas en el mismo color en que se le entregan hoy, de conformidad con el anexo fotográfico al presente contrato'

Se añade que 'las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario'

Por último, se advertía en el contrato por la propiedad de la existencia de un proceso ante los tribunales contencioso administrativos, y se preveía que si la sentencia era adversa a la propiedad, 'el arrendatario no podrá negarse, debiendo facilitar el acceso a la vivienda a los industriales encargados de la obra'

4.- Parece desprenderse de la anterior prueba que el piso se entregaba en perfecto estado.

Sin embargo, el 4 de septiembre de 2014, el arrendatario remitió al administrador de la finca un correo en el que se detallaban varias 'irregularidades' encontradas en el piso, especificando en qué consistían.

El siguiente día, el correo es contestado por la administradora, en el que se reconoce la existencia de una serie de defectos, y se da respuesta pormenorizada.

Ulteriormente, a partir del 18 de septiembre, se siguen cruzando correos en los que los arrendatarios dejan constancia de la demora en la solución de los desperfectos detectados y del malestar que les produce, especialmente estar sin calefacción al no funcionar la caldera.

El 3 de octubre, la administradora les dirige un correo preguntando por la reparación de los desperfectos, y les dice que 'entenc que si no m'heu dit res es que s'estan arreglant'.

Los inquilinos contestan a vuelta de correo comunicando que lo único que se ha arreglado son los desperfectos de la fachada y que la propietaria sigue sin llamarles.

Centrando la atención en los conceptos objeto de la reclamación reconvencional, observamos:

a) pintura. Es cierto, como dice la demandada reconvencional, que es criterio de este tribunal que a la salida del inquilino éste no tiene por qué pintar el piso, pero ello siempre que no concurran circunstancias extraordinarias que justifiquen que se lleve a cabo la pintura.

En este caso, en el contrato se preveía que no se practicarían agujeros en paredes, y la demandada reconoce haberlos practicado; se dice que se entregó el piso en buen estado, y en cuanto a pintura no hubo queja alguna por lo que sí hay que entender que se recibió en buen estado; en el acta notarial, la notaria hace constar que la mayor parte de las paredes se encuentran llenas de rozaduras y manchas; en su contestación la parte demandada alega que el hecho de tener niños pequeños comporta un mayor riesgo de deterioro y daños en las paredes.

Tras dos años de arrendamiento no está justificado que las paredes de la vivienda presentaran el estado que se refleja en el acta notarial, y el hecho de que los inquilinos tuvieran dos hijos menores no justifican los deterioros. En todo caso, el artículo 1564 CC dice que el arrendatario es responsable de los deterioros causados por personas de su casa, como es el caso de los niños.

Lo que nosotros hemos dicho en infinidad de ocasiones es que, con el paso del tiempo, todas las cosas sufren un desgaste, que ha de asumir el arrendador; pero no ocurre lo mismo con los deterioros que exceden a esa 'normalidad', que es lo que se refleja en el acta notarial.

Por lo tanto, en este caso, consideramos que si debe procederse al pintado de la vivienda por los inquilinos.

En cuanto al importe, se estima procedente la cantidad de 2.087,76 euros, que la efectivamente satisfecha por la pintura (inferior al presupuesto aportado con la demanda)

b) retirada de enseres y limpieza. Se admite por la demandada reconvencional que se dejaron cosas inservibles en la casa, precisamente por la premura del desalojo.

Sobre esta reclamación, es claro que el arrendatario debe desalojar la vivienda de aquellos enseres que no son de la propiedad y dejarla vacía. No se discute que se dejaron diversos enseres y por su retirada la propiedad reclama 210,75 euros.

La parte demandada reconvencional dice que ese precio es excesivo y aporta un presupuesto por importe de 135 euros.

En el presupuesto aportado con la demanda reconvencional se fija por la actora aquel precio y se añaden varios capítulos de limpieza hasta un total de 530,46 euros. En cambio, en la factura aportada ulteriormente, todo el conjunto de limpieza y retirada de enseres se reduce a 385 euros más IVA.

Por lo tanto, la parte proporcional de la factura correspondiente a los capítulos indicados asciende a 186 euros.

c) reparación de la encimera, la cocina y el mármol. En la relación de defectos detectados al principio del contrato no consta que fueran objeto de reclamación. Lo único que se denunció fue una grieta en el fregadero de la cocina. Ahora bien, los desperfectos descritos por el perito de la actora reconvencional se limitan a un 'toque' en el silestone.

Consideramos que tal mínimo defecto no justifica la sustitución de la pieza, por lo que debe rechazarse la reclamación.

d) zócalos y daños en parquet. Fueron denunciados al principio del contrato y no hubo respuesta de arreglarlos, por lo que hay que entender que los desperfectos existían ya al entrar al piso los inquilinos, debiendo igualmente rechazarse la reclamación.

Consiguientemente, de los conceptos reclamados en la demanda reconvencional, sólo los indicados, por importe de 2.273,76 euros, son imputables a los inquilinos y deben responder de los mismos.

5.- Por último, tenemos la declaración de la administradora de la finca, Sra. Enriqueta. Su declaración es cierto que es omitida por la sentencia apelada, y es indiscutible que aporta elementos de juicio importantes. Su declaración, confrontada con la prueba que acabamos de examinar en detalle nos lleva a estimar en parte la reconvención.

El contenido de los correos cruzados entre inquilinos y administradora arroja que la mayor parte de los desperfectos fue reparado por la propiedad, pero que algunos capítulos no se tomaron en consideración (en el correo que contesta la administradora se dice que pasa a 'archivo', no que se reparan); también ilustra acerca de cómo discurrió el fin del contrato y de las posiciones estratégicas adoptadas por los inquilinos hasta conseguir el cobro de una indemnización, pero lo que resulta relevante aquí y ahora es concretar el alcance de la indemnización derivada del mal uso, pasando todas las otras cuestiones a un segundo plano, intrascendente.

TERCERO.- Decisión del tribunal de apelación (II) Consideraciones finales.

1.- No podemos terminar esta resolución sin referirnos a la cuestión que, ya desde el momento de la revisión del piso al día siguiente de la devolución de la posesión, es alegada reiteradamente por la parte arrendataria: que, como consecuencia de la prisa del desalojo, no se pudo dejar el piso en perfecto estado. A esto se añade ulteriormente la alegación de que las reparaciones no se llevaron a cabo hasta muchos meses después, al margen del fin del alquiler.

Al respecto hay que decir que en el documento resolutorio del contrato, a la vez que se acuerda su fin, se deja vigente y pendiente de liquidación la fianza. Es decir, a pesar de la premura del desalojo y del pago de una indemnización, fue voluntad de las partes que el piso se devolviera en el estado en que se recibió practicando la liquidación de la fianza.

Y eso es lo que se hace en este proceso ante la falta de acuerdo de las partes.

2.- Por otro lado, está la circunstancia de que las reparaciones no se llevaron a cabo hasta después de que se ejecutaran las obras en la terraza (las que fueron objeto de condena en la vía contencioso administrativa y determinaron el desalojo de la vivienda).

Entra dentro del más estricto sentido común que si se va a hacer una obra en la terraza, pasando a través de la vivienda, no se haga actuación alguna hasta que finalicen las obras. Pero ello no quita sentido a la obligación del inquilino de reparar lo dañado, aunque sea por la vía indirecta de la indemnización de perjuicios.

Por lo tanto, la obligación de devolver la vivienda en su estado originario subsistió a pesar de las prisas en el desalojo y de la posposición de su efectiva reparación.

3.- En cuanto a las costas, no se hace pronunciamiento en ninguna de las instancias, pues entre demanda principal y reconvencional lo que se ha practicado es la liquidación definitiva de la relación arrendaticia, con estimación parcial de las pretensiones, pues el actor principal tenía derecho a la recuperación de la fianza y la propiedad a las reparaciones reconocidas en esta sentencia.

El resultado es el ya expuesto de condena de los demandados reconvencionales al pago de 573,76 euros, más intereses legales a partir de la reconvención y sin pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Natividadfrente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 190/17 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Barcelona, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando en parte las reclamaciones de la indicada Sra. Natividad y de D. Belarmino y Dª Paloma, debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a estos últimos a que paguen a la actora reconvencional la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y TRES EUROS CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS e intereses legales desde la reconvención.

No se hace pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19,volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.