Sentencia Civil Nº 428/2003, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 9/2003 de 14 de Julio de 2003

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO CUATROCIENTOS VEINTIOCHO

Ilmos. Señores:

Presidente:

D. José J. Solchaga Loitegui

Magistrados:

D. Javier Seoane Prado

D. Eduardo Navarro Peña

En la Ciudad de Zaragoza a catorce de Julio de dos mil tres.

En nombre de S.M. el Rey

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 24 de octubre de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia Número cuatro de Zaragoza , en autos de juicio ordinario seguidos con el número 715 de 2001, sobre defectos en la construcción , de que dimana el presente rollo de apelación numero 9 de 2003 en el que han sido partes, apelante , la demandada CONSTRUCCIONES CASTILLO BALDUZ, S.L., domiciliada en Zaragoza representada por el Procurador D. Luis Gallego Coiduras y asistida el Letrado D. Javier Bartolomé Auria, y, apelada, la demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 DE ZARAGOZA representada por el Procurador D. Guillermo García-Mercadal y García-Loigorri y asistida de la Letrada Dª Yolanda Mompel Lasheras siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José J. Solchaga Loitegui que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Guillermo García-mercadal y García- Loigorri, en representación de l COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE EDIFICIO000 contra CONSTRUCCIONES CASTILLO BALDUZ, S.L., debo condenar y condeno a la demandada a que lleve a cabo la reparación de las deficiencias reseñadas en el informe aportado con la demanda, a excepción de las relativas al cristal y peldaño rotos antes reseñados. Sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de la demandada Construcciones Castillo Balduz, S.L., se interpuso en tiempo y forma contra la misma recurso de apelación. Dado traslado a la parte demandante formuló oposición al presente recurso remitiéndose los autos originales a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta.

TERCERO.- Recibidos los autos, formado el correspondiente rollo, sin celebración de Vista, se señaló para deliberación y votación el día 11 de julio de 2003en que tuvo lugar.

CUARTO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La Comunicad de Propietarios del " EDIFICIO000 " de Zaragoza, sito entre las calles Alfonso Solans y Mediodía, interesa en su demanda frente a Construcciones Castillo Balduz, S.L., promotora y constructora del edificio, y vendedora de los diferentes pisos (128 viviendas), aparcamientos, trasteros y locales a los propietarios adquirentes de los mismos, que lleve a cabo las obras de reparación oportunas, con inspección técnica para subsanar los problemas existentes y detallados en el informe pericial acompañado con la demanda. Se funda la Comunidad demandante, en la aplicación de la teoría general de las obligaciones, en particular en el artículo 1091 del Código Civil, y en la doctrina de los actos propios por el reconocimiento de la demandada antes del juicio de la existencia de deficiencias en la construcción

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso se refiere a que la sentencia recurrida admite a la parte actora el ejercicio de una acción indeterminada no concreta, o ejercicio de una acción inadecuada para los fines perseguidos.

Considera la empresa demandada que los propietarios del edificio en régimen de propiedad horizontal, en cuanto compradores no disponen de la acción genérica derivada de la teoría general de las obligaciones y contratos, sino de la acción por vicios o defectos ocultos del artículo 1484 del Código Civil, que caduca a los seis meses.

Y que la única acción procedente es la de responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil, que no ha sido ejercitada.

Mas, es de distinguir que el comprador de una vivienda o local con defectos de construcción, puede dirigirse contra el promotor (o contratista) por medio de tres clases de acciones.

-Las derivadas del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida (artículo 1484 y siguientes del Código Civil) que se extinguen a los seis meses contados desde la entrega (artículo 1490 del Código Civil).

Además, conforme a una evolución jurisprudencial al objeto de encontrar una vía legal para que los compradores de viviendas y locales, una vez transcurridos los cortos plazos de saneamiento por vicios, puedan obtener la reparación de dichos objetos o la indemnización correspondiente, establece que adquieren no sólo los derechos personales que dimanan del contrato de compraventa, sino también los derechos reales sobre la cosa (artículo 609 del Código Civil), y por tanto, adquieren por subrogación real los derechos que sobre la cosa tenía el comitente o el vendedor precedente, equiparándose además, al promotor con el constructor.

Así, la sentencia del T.S. de 5 de mayo de 1961 declaró que la acción que emana del artículo 1591, acompaña a la titularidad del edificio cualquiera que sean las vicisitudes de porqué haya pasado, mientras esté vigente el plazo de diez años.

Doctrina que se ha entendido, como que la acción de resarcimiento se eleva a la categoría legal o cuasi legal desvinculada del contrato de obra, quedando reducidos sus presupuestos a la demostración del vicio que originó la ruina, y la titularidad actual del demandante.

De modo que tiene otra clase de acciones: -las derivadas de la responsabilidad del constructor por defectos en la construcción (artículo 1591 del Código Civil), prescribe a los diez años de la conclusión del edificio, según unos; y según otro sector doctrinal, a los quince años a contar de la aparición de los defectos.

La sentencia apelada en su fundamento de derecho segundo concluye que la acción ejercitada no es la prevista en el artículo 1591 del Código Civil, sino la derivada de los principios generales que regulan los efectos del incumplimiento de los contratos (artículo 1091, 1101 y 1258 del Código Civil), acciones que prescriben a los quince años (artículo 1964 del Código Civil), así sentencias del T.S. de 28 de noviembre de 1970 y 9 de abril de 1977 y la de la Audiencia Territorial de Barcelona de 22 de diciembre de 1978.

La doctrina entiende que ambos preceptos, el 1258 y el 1591, ambos del Código Civil, se complementan. Cuando se produce una situación ruinosa es lógico que pueda acudirse al amparo del artículo 1258, que es el que determina cómo deben cumplirse los contratos en general, a la vez que al del 1591 que establece cuál es la consecuencia de no haber cumplido el de constructor por causa de ruina.

Y en los supuestos en que el constructor ha incumplido el contrato, pero sin que tal incumplimiento haya dado lugar a la ruina, podrá el dueño de la obra acudir al artículo 1258 del Código Civil.

Por tanto, no es de estimar este primer motivo del recurso de apelación.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso se refiere a que no están acreditados los defectos o deficiencias que se dice padece el inmueble, ni que Construcciones Castillo Balduz, S.A. sea la responsable de los mismos sino que, en su caso, son defectos naturales que tienen las cosas por el uso y el desgaste por el transcurso del tiempo, siendo obligación de la Comunidad de Propietarios realizar las obras necesarias de conservación y mantenimiento del inmueble.

CUARTO.- Entrando en la consideración de las distintas deficiencias de la construcción, considerados en la sentencia siguiendo su mismo orden y que hacen referencia a las zonas comunes del inmueble, aparecidas con anterioridad a la interposición de la demanda, y que se mantienen a su fecha, resulta:

1.-Grietas y fisuras. Figuran descritas en el informe pericial, acompañado con la demanda. Según el informe pericial de la parte demandada, las grietas en la fachada han sido reparadas. No ha apreciado fisuras en zonas internas, y las pequeñas fisuras en la fachada debidas al empleo de cotegran, encima del mortero, carecen de importancia.

Se dan por reproducidos íntegramente ambos informes y sus aclaraciones en el acto del juicio.

Según la perito de la parte actora, en su informe nunca ha confundido una grieta con una junta de dilatación, y atribuye las grietas y fisuras a una mala ejecución de la obra, en esos puntos, a movimientos y retracción de materiales. Dichas grietas y fisuras no se deben a la falta de mantenimiento y conservación del edificio.

2.- Cerrajería y carpintería exterior. En cuanto a la cerrajería, el informe pericial acompañado con la demanda aprecia en la exterior de la calle Alfonso Solans, número 22, en el corredor puntual de dos o tres plantas, que desprendían óxido en la fachada, lo que atribuye a la falta de capas de minio, en la obra inicial, por mala preparación del material. Y no atribuible al transcurso del tiempo, o uso, por falta de pintura de conservación posterior por la Comunidad de Propietarios.

Respecto de las carpinterías exteriores que forman los miradores, a través de las cuales entra agua, se atribuye por la parte actora, a la mala puesta de obra.

Y aunque dichos miradores o ventanales fueron sellados con silicona por la empresa constructora demandada, pero sólo en sitios accesibles para los trabajadores, andamios, y esa silicona se ha secado y ha vuelto a entrar agua por el mismo sitio, y además por los que no fueron sellados.

3.- Manchas, en planchas de madera y pavimento. Las manchas existentes en el terrazo de los rellanos, aunque, dada la extensa superficie pueden aparecer en algunas baldosas; no consta sea debido a la caída de algún líquido sino que se trata de unas manchas color vino, por algo integrado en el terrazo, que no desaparecen con su lavado, y no se deben a la falta de mantenimiento.

En relación a las manchas en las placas de madera de los portales números 14-16 y 20 de la calle Alfonso Solans, son debidas a la humedad.

4.- Los rodapié. Su rotura no es de atribuirla a golpes, sino a la colocación muy próxima sin juntas de dilatación, necesarias estas juntas para absorber los movimientos existentes en la obra.

5.-Humedades y grieta en la solera del garaje. En el patio interior existe una decoración de ladrillo, en forma de curva de 59 metros lineales y cinco metros de altura. Se encuentra rajado por dos franjas horizontales bien marcadas y luego varias fisuras alternativas, produciendo diversas goteras en el garaje.

Además, en la solera del mismo existe una grieta que la parte demandada atribuye a la retracción del hormigón, cuando se echa, y la parte actora, a la falta de junta de dilatación, que se ha hecho un corte del pavimento, arbitrario, donde no se debía, y sin suficiente profundidad, es decir, no se ha hecho la junta de dilatación en condiciones.

La parte demandada considera que estamos ante imperfecciones, no necesarias de reparar, o en todo caso no ruinógenas. Pero de ambas responde la constructora, según lo expuesto en el fundamento de derecho segundo de esta resolución.

Por tanto, es de confirmar la sentencia apelada, desestimándose el recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.- Según lo determinado en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al confirmarse la Sentencia, procede condenarse al recurrente al pago de las costas de esta alzada.

VISTAS las disposiciones legales de pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la demandada Construcciones Castillo Balduz, S.L., debemos confirmar y confirmamos la Sentencia dictada en 24 de octubre de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Zaragoza en los aludidos autos; con costas de la alzada a la apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.