Sentencia Civil Nº 428/2011, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 306/2011 de 30 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00428/2011

Rollo: 306/2011

SENTENCIA NÚMERO: CUATROCIENTOS VEINTIOCHO

Ilmos. Sres.:

Presidente :

D. Eduardo Navarro Sánchez

Magistrados :

Dª. Mª Jesús De Gracia Muñoz

D. Roberto García Martínez

En la ciudad de Zaragoza a treinta de septiembre de dos mil once.

Visto ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación ante esta Sección 4, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2516/2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 306/2011, en los que aparece como parte apelante, HORTAL EBRO, S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sra. ERIKA ENA PEREZ, asistido por el Letrado D. ROBERTO GRACIA ESTEVEZ, y como parte apelada, DIRECCION000 , C.B., representado por el Procurador de los tribunales, Sr. LUIS GALLEGO COIDURAS, asistido por el Letrado D. MARIA BEGOÑA ARESO PORTELL, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Dª Mª Jesús De Gracia Muñoz.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO. PRIMERA INS5TANCIA Nº 4 DE ZARAGOZA, se dictó sentencia de fecha 22 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Gallego en representación de DIRECCION000 C.B. contra HORTAL EBRO S.L. debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 57.727,19 euros, intereses legales desde la interpelación judicial y al pago de las costas".

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, y señalándose para deliberación y votación el día 6 de septiembre de +2011, en que tuvo lugar.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO .- Son admitidos los siguientes hechos:

1- En fecha 20-1-2.004 las partes concertaron contrato de arrendamiento sobre una nave por un plazo de 15 meses.

2- En fecha 20-1-2004 las partes suscribieron otro contrato en el que pactaron vender el inmueble en mayo de 2.005

3- El 12-5-2.005 el actor y propietario requirió al demandado para otorgar escritura pública de venta.

4- El 8-6-2005 reiteró ese requerimiento y comunicó su voluntad de no prorrogar el arrendamiento, solicitando que se desalojase la nave.

5- El 13-6-2005 la parte demandada contestó que el arrendamiento estaba vinculado al contrato de venta y que no había renta propiamente dicha sino pago de una cantidad mensual a cuenta del precio fijado para la compraventa.

6- La parte demandada inició juicio ordinario nº 774/2.005 en el que recayó sentencia en fecha 18-4-2.006 condenando a otorgar escritura pública, confirmada por sentencia de la A P de fecha 22-12-2.006

7- El 7-7-2.005 el actor interpuso demanda de desahucio por expiración del termino, procedimiento que se suspendió por prejudicialidad civil

8- El 28-6-2.006 el actor inició juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas que es suspendió por prejudicialidad civil

9- El 7-2-2.007 se otorgó escritura pública de compraventa de la nave.

SEGUNDO .- La parte actora, anterior propietaria de la nave, entiende que la parte demandada ocupó el inmueble desde mayo de 2.005, mes en el que se debía otorgar la escritura publica de venta, hasta febrero de 2.007, mes en el que finalmente se otorgó, sin pagar ninguna cantidad, por lo que solicita en la demanda el pago de la cantidad de 57.727,19 euros, correspondiente a 21 mensualidades (3.035,11 euros mes), descontada la fianza. Basó la pretensión en los arts 1.258 y 1.555 CC .

La parte demandada entendió que los dos contratos estaban interrelacionados, que la intención de las partes fue la de vender, que el título de ocupación en el período mencionado fue a título de dueño, considerando que la estimación de la pretensión actora supone un enriquecimiento injusto.

La sentencia considera que el anterior procedimiento ordinario nº 774/2.005 vincula por aplicación del art 222 p 4 LEC , que el retraso en el otorgamiento de la escritura es atribuible a la parte demandada y compradora, considera que la ocupación fue por arrendamiento y estima la demanda.

TERCERO .- En el recurso se reitera por la parte demandada que los contrato estaban interrelacionados y que la ocupación en el período de tramitación del juicio ordinario fue a título de dueño, mostrando su disconformidad con la aplicación del art 222 p 4 LEC .

Este precepto establece que lo resuelto con efecto de cosa juzgada en una sentencia firme vincula al Tribunal de un proceso posterior cuando en este aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos. Se regula en el párrafo 4 del art 222 la cosa juzgada con efecto prejudicial o positivo, de modo que no se excluye el segundo proceso, sino que lo decidido en el primero sirve de base al segundo, y para lo que se exige que las partes sean las mismas en los dos procesos y que la decisión del primero sea antecedente lógico del segundo, sin exigir la identidad objetiva, a la que, sin embargo, sí se refiere el art 222 en sus párrafos anteriores. Si se precisara la identidad no solo subjetiva sino objetiva, como se alga por la parte apelante, la cosa juzgada produciría un efecto excluyente del segundo proceso.

Por tanto, no es posible decidir en este proceso de forma distinta a lo resuelto en el anterior, en este caso, sobre la calificación de la relación jurídica existente entre las partes, por lo que sí es apreciable el efecto vinculante. Lo ahora expuesto fue aceptado por la parte demandada cuando en los dos juicios de desahucio solicitó la suspensión por prejudicialidad civil, es decir, entendió en aquel momento que la decisión en el desahucio debía esperar hasta que, previamente, se decidiera en el juicio ordinario sobre la calificación o verdadera naturaleza de la relación jurídica existente entre las partes.

Se ha de partir, por tanto, de que las partes concertaron dos contratos, uno de arrendamiento y otro de promesa bilateral de venta, y el cumplimiento de este último fue establecido en sentencia de fecha 18-4-2.006 . La escritura se otorgó el 7-2-2.007, por lo que la parte demandada no ocupó el inmueble a título de dueño en el período anterior.

CUARTO .- La parte apelante se muestra disconforme con la decisión respecto a que la ocupación de la nave fue a título de arrendamiento, recordando que esa relación se extinguió el 1-5-2.005.

En el contrato de arrendamiento consta en la cláusula novena que el plazo del arriendo es de quince meses, pudiendo renovarse a su vencimiento, previo acuerdo de las dos partes.

En requerimiento notarial efectuado el 8-6-2.005 el propietario comunicó su voluntad de no prorrogar (folio 31), e interpuso demanda de desahucio por expiración del término del contrato el 7-7-2.005, lo cual pone de manifiesto que no hubo voluntad de renovar el contrato, ni acuerdo con ese fin. Posteriormente, el 28-6-2.006, el propietario interpuso una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, lo cual supone que entendía que había relación de arrendamiento, en contra de su demanda anterior. Aún partiendo de la nueva posición del propietario no se puede considerar que hubiera pacto de las partes (art 1.089 CC ) para prorrogar el arrendamiento por cuanto la parte demandada no aceptó la ocupación por ese título pues siempre sostuvo que era a título de dueño, según contestación que consta en acta notarial de 8-6-2.005.

Por tanto, la mencionada cláusula novena, en relación al art 1.098 CC , supone que debía haber acuerdo para continuar el contrato, lo que no se produjo.

La parte demandada interpuso el juicio ordinario, y durante su tramitación continuó en la posesión del inmueble. La compraventa se debía haber otorgado en mayo de 2.005, lo que no se llevó a cabo por causa atribuible a la parte demandada, lo que se aprecia en la sentencia y se admite en el recurso (pag 12).

Del contenido de los dos contratos resulta que la voluntad de las partes fue la constituir una relación continua, primero de arrendamiento y, tras finalizar, de forma inmediata, la compraventa en escritura pública, lo que implicaba que la parte demandada ocuparía como arrendataria (art 1.543 CC ) y, a continuación, sin interrupción, como propietaria (art 609 CC ). Según el proceso ordinario anterior, las partes concertaron en enero de 2.004 un precontrato, con previsión de una futura compraventa, de modo que al no otorgarse la escritura en la fecha prevista, mayo de 2.005, no hubo transmisión de la propiedad. Por tanto, el arrendamiento terminó, la parte demandada no restituyó el inmueble, y no lo ocupó como propietaria hasta febrero de 2.007. Un efecto del contrato de arrendamiento es la obligación de restitución según el art 1.561 CC , a cumplir una vez extinguido, lo que no se produjo. No es consecuencia natural de un contrato con causa onerosa (art 1.274 CC ) que una parte mantenga la posesión sin contraprestación alguna, pues se beneficiaria a costa de la parte contraria Aunque la parte demandada alega que el precio de los dos contratos no eran independientes, no hay prueba (por ejemplo pericial) que justifique que realmente el precio de compra era el pactado más el pago por las rentas. La obligación de pago reclamada en la demanda tiene su causa en el mantenimiento de la posesión del inmueble por parte del arrendatario, una vez terminado el contrato, siendo consecuencia natural el pago del precio que había sido convenido. Manifestación de ello se encuentra, por ejemplo, en la LEC (art 220 LEC ) que permite reclamar las rentas hasta el desalojo pese a que una sentencia haya declarado la resolución del contrato.

QUINTO .- La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas a la parte apelante (art 398 LEC )

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procuradora Doña Erika Ena Pérez en nombre de Hortal-Ebro SL contra la sentencia de fecha 22 de febrero de 2.011 recaída en juicio ordinario nº 2516/2.009 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de esta Ciudad .

2.- Con imposición de costas a la parte apelante. Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución no cabe interponer recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el mismo día de su fecha la Ilma. Sra. Magistrado Ponente, estando celebrando Sesión Pública la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad, uniéndose testimonio a los autos, de lo que doy fe.