Sentencia CIVIL Nº 428/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 997/2018 de 20 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16 - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866050

FAX: 934866034

EMAIL:aps1.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120170064707

Recurso de apelación 997/2018 -A

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 353/2017

Parte recurrente/Solicitante: María Antonieta, Rafael, María Consuelo

Procurador/a: Gracia Soler Garcia, Gracia Soler Garcia

Abogado/a: Ana Zaragoza Formiga

Parte recurrida: Romulo, Adriana

Procurador/a: Montserrat Martinez Vargas Valles

Abogado/a: EUGENIO MARTINEZ CAPARROS

SENTENCIA Nº 428/2020

Barcelona, 20 de octubre de 2020.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados D. Antonio RECIO CÓRDOVA, Dña. Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA-FOGEDA y D. Carlos VILLAGRASA ALCAIDEactuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 997/2018 ,interpuesto contra la sentencia dictada el día 22 de octubre de 2018 . en el procedimiento nº 353/2017 , tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona en el que son recurrentes Rafael y María Antonieta y apelado Romulo y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimando en parte la demanda formulada por DON Romulo, condeno a DOÑA María Antonieta y DON Rafael a pagar al actor la cantidad de VEINTE MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO EUROS CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (20.148,96 euros).'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada PonenteDña. Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA-FOGEDA.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, Don Romulo y Doña María Consuelo, contra los demandados, Doña Adriana, Don Rafael, Don Cirilo y Doña María Antonieta, demanda de juicio ordinario en la que solicitaban (a) que se declarase la existencia de defectos consistentes en la presencia presente o pasada de termitas en las vigas de madera del edificio sita en la CALLE000 núm. NUM000 y NUM001, de Barcelona; (b) que se declarase la obligación de saneamiento por los vicios ocultos por los demandados Sres. Adriana, María Antonieta y Rafael; (c) que se declarase la obligación de saneamiento por los vicios ocultos por el demandado Sr. Cirilo; (d) que se condenase a los vendedores Sra. Adriana, Sra. María Antonieta y Sr. Rafael, con carácter solidario, al pago al actor Sr. Romulo de la cantidad de 40.800 € en concepto de saneamiento por vicios ocultos por la diferencia existente entre el precio de mercado de la vivienda y el valor de ésta como consecuencia de los vicios ocultos; (e) que se condenase al vendedor Sr. Cirilo al pago a la actora Sra. María Consuelo de la cantidad de 37.400 € en concepto de saneamiento por vicios ocultos por la diferencia existente entre el precio de mercado de la vivienda y el valor de ésta como consecuencia de los vicios ocultos; (f) Subsidiariamente se condene a los vendedores Sra. Adriana, Sra. María Antonieta y Sr. Rafael, con carácter solidario, al pago a favor del Sr. Romulo de la cantidad de 32.710,19 € en concepto de saneamiento por vicios ocultos por el coste de la reparación de los vicios ocultos; (g) Subsidiariamente, que se condenase al vendedor Sr. Cirilo al pago a favor de la Sra. María Consuelo de la cantidad de 25.994,38 € en concepto de saneamiento por vicios ocultos por el coste de la reparación de los vicios ocultos; (h) que se condenase a los vendedores Sra. Adriana, Sra. María Antonieta y Sr. Rafael, con carácter solidario, al pago de las costas del procedimiento a favor del Sr. Romulo; y (i) que se condenase al vendedor Sr. Cirilo al pago de las costas del procedimiento a favor de la Sra. María Consuelo.

Alegó la parte demandante como fundamento de su derecho que el Sr. Romulo es propietario de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona por haberla adquirido por escritura de compraventa de la Sra. Adriana, la Sra. María Antonieta y el Sr. Rafael el 27/9/16. La Sra. María Consuelo es propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM001 de Barcelona por haberla adquirido por escritura de compraventa al Sr. Cirilo el 27/10/16. Entregadas las viviendas, el Sr. Romulo decidió llevar a cabo obras interiores de acondicionamiento de la vivienda advirtiendo la existencia de vigas de madera con síntomas de terminas, paralizando las obras, de lo que no se había advertido a los actores. Los demandantes encargaron informe pericial que detectó la existencia de terminas patología que constituye vicio oculto que los vendedores están obligados a sanear, por lo que ejercitan los actores la acción quanti minorisdel artículo 1.486 del Código Civil.

La parte demandada, Sr. Cirilo, contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Los demandados, Srs. María Antonieta y Rafael, contestaron a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Alegaron que se trataba de dos fincas independientes; que los demandados adquirieron la nuda propiedad de la finca mediante escritura de compraventa de 18/12/01, escritura mediante la cual la Sra. Adriana adquirió la titularidad del 100% del usufructo de dicha vivienda, por lo que los demandados Sres. María Antonieta y Rafael nunca residieron en dicho inmueble; en el momento de la compraventa la vivienda de planta baja no disponía de cédula de habitabilidad ni de inspección técnica del edificio, solicitando los demandados informe técnico competente que fue incorporado a la escritura de compraventa, por lo que el actor Sr. Romulo, antes del perfeccionamiento de la compraventa conocía el estado en que se encontraba la vivienda y el contenido del certificado de exención de cédula de habitabilidad elaborado por la arquitecta técnica Doña Magdalena; el actor consintió comprar una vivienda construida en el año 1.936, con más de 80 años de antigüedad que no reunía condiciones de habitabilidad y que requería la realización de obras para obtener la cédula de habitabilidad, como se puso de relieve en las estipulaciones tercera y quinta de la escritura de venta, lo que motivó una rebaja en el precio de la venta; si el uso de una vivienda es habitarla, cuando se adquiere el bajo objeto de autos no tenía condiciones de habitabilidad; negaron la existencia de vicios así como que en caso de existir plaga de termitas activa ésta no fuese visible; el precio fue rebajado teniendo en cuenta que la vivienda no disponía de cédula de habitabilidad y de las obras de reforma que habría que realizar para su obtención; alegaron la falta de prueba de la existencia de daños en el momento de la compraventa, daños que no fueron observados por ninguna de las personas que visitaron la vivienda durante las negociaciones, (1) Doña Magdalena (visita el 14/4/16, emite certificado de exención de cédula de habitabilidad por rehabilitación el 18/4/16, que detectó la necesidad de realizar obras menores de reforma y rehabilitación), (2) el perito tasador del inmueble que visitó la finca antes de la compraventa para la concesión del préstamo hipotecario por Caja Rural de Guissona al actor, y (3) el Sr. Romulo que visitó la vivienda en varias ocasiones; del informe pericial de la actora no resulta el estado de maduración de la colonia de termitas; de entenderse que la colonia de termitas estaba activa deberá exigirse responsabilidad a la arquitecta Sra. Magdalena; y alegaron la excepción de pluspetición.

Mediante auto de fecha 1/2/18 se homologó la transacción alcanzada por los actores Sres. Romulo y María Consuelo y el Sr. Cirilo, acordando la continuación del procedimiento entre Don Romulo y Doña Adriana , Doña María Antonieta y Don Rafael.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona el 22 de octubre de 2.018 por la que se estimó parcialmente la demanda condenado a los demandados Sra. María Antonieta y Sr. Rafael al pago al actor Sr. Romulo de la cantidad de 20.148,96 €.

Razonó la resolución de primera instancia que de la prueba practicada en autos quedó acreditado que ' el edificio en el que se encuentra la vivienda adquirida por el actor al demandado se encontraba afectada por el ataque biótico de plaga de termitas, con afectación de todos los elementos estructurales principales de los forjados, lo que requiere que sean reforzados. Ha quedado asimismo acreditado que la patología no estaba a la vista, pues las vigas se encontraban cubiertas por el falso techo. Asimismo, ha quedado acreditado que la acción de las termitas venía realizándose con anterioridad al año 2016 en que se produjo la venta'. Al no haber quedado probada la depreciación de la vivienda por falta de acreditación del valor de mercado de la misma, indemniza en el coste de reparación de los defectos referidos a las termitas, la cantidad de 20.148,96 €.

Contra esta sentencia ha formulado la parte demandada, los Sres. Rafael y María Antonieta, recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Vulneración de derechos fundamentales por inadmisión de pruebas en primera instancia solicitando la nulidad de las actuaciones con retroacción de las mismas hasta el momento de la celebración del juicio, y subsidiariamente, la práctica de la prueba en segunda instancia; 2º Falta de motivación de la sentencia en relación con la cantidad concreta que se reclama a los apelantes en la media en que en la demanda se trata de forma conjunta e indiferenciada los fincas diferentes con características distintas, calculándose de modo conjunto el importe total de la reparación (y la devaluación) sin distinción en la pericial del importe que corresponde a cada uno de los pisos ni la cantidad concreta que corresponde a cada uno de los demandados; nada se dice en la sentencia de la usufructuaria, Sra. Adriana pese a que es demandada; tampoco sobre la situación urbanística de la finca en el momento de la compraventa; y 3º Error en la valoración de las pruebas practicadas en autos de la que resulta que de estar viva la plaga de termitas en el momento de la venta era fácilmente reconocible por el actor que el estado de la vivienda no requería solamente la realización de obras de reforma menores y de rehabilitación, además de que le era exigible al actor una mínima diligencia.

La parte demandante se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Vulneración de derechos fundamentales por inadmisión de pruebas en primera instancia solicitando la nulidad de las actuaciones con retroacción de las mismas hasta el momento de la celebración del juicio, y subsidiariamente, la práctica de la prueba en segunda instancia.

Carece sobrevenidamente de objeto este motivo de apelación al haberse admitido la prueba propuesta por la parte recurrente en segunda instancia, por lo que no es procedente resolver sobre el mismo, sin perjuicio de advertir que la manera de subsanar una eventual vulneración del derecho a la prueba es precisamente la solicitud de su practica en segunda instancia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 460 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no el incidente de nulidad de actuaciones.

Así lo declara el Tribunal Supremo en Sentencia 139/14 de 12 de marzo en cuyo fundamento jurídico 3º, que lleva por título 'La denegación indebida de pruebaen primera instanciase remedia mediante su proposición y práctica en segundainstancia', establece en su apartado 3º que:

'...3.- La indebida denegación depruebasen primera instanciano da lugar a la nulidadde actuacionesporque la propia normativa procesal prevé el modo en que debe ser remediada, lo que es expresión, en el campo procesal, del principio general que recoge elart. 6.3 del Código Civilde que la nulidadpor contrariedad a norma imperativa o prohibitiva solo procede cuando la legislación no prevé un efecto distinto para el caso de contravención.

Elart. 460.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civilprevé que el apelante puede pedir en el escrito de interposición del recurso la práctica en segundainstanciade las pruebasque hubieren sido indebidamente denegadas en la primera instancia.

Elart. 464.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civilprevé que recibidos los autos por el tribunal que haya de resolver sobre la apelación, si se hubiese propuestoprueba, acordará lo que proceda sobre su admisión en el plazo de diez días, y si se admitiese la solicitud de práctica de pruebaen segundainstancia, se celebrará vista, dentro del mes siguiente, con arreglo a lo previsto para el juicio verbal.

Ese es el cauce previsto en nuestro ordenamiento procesal para remediar la indebida denegación de la pruebaen primera instancia, y no la nulidadde las actuaciones, con reposición de las mismas al momento en que se produjo la indebida denegación de la prueba...'.

TERCERO.- Congruencia. Motivación.

Sobre la incongruencia a que alude la parte recurrente, dijo la sentencia del Tribunal Constitucional de 27/2/12, que, desde la perspectiva constitucional, para que la incongruencia adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 de la Constitución Española), se requiere una desviación o desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, que suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes, de forma que la decisión judicial se haya pronunciado sobre temas o materias no debatidas oportunamente en el proceso y respecto de las cuales, por consiguiente, las partes no tuvieron la oportunidad de ejercitar adecuadamente su derecho de defensa, formulando o exponiendo las alegaciones que tuvieran por conveniente en apoyo de sus respectivas posiciones procesales.

A la motivación de las sentencias alude el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento CivilLegislación citadaLEC art. 218.2 cuando dice que ' las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón'.

En definitiva, y como señala el Tribunal Supremo (sentencia de 3 de julio de 2013, ROJ 4246/2013 ), la motivación de las sentencias se identifica con la exteriorización del iterdecisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican un determinado fallo. Como dice dicha sentencia, ' para calificar una sentencia desde el punto de vista de la motivación, ha de tenerse en cuenta, sin embargo, que el derecho de los litigantes no les faculta a exigir que la argumentación sea exhaustiva en sentido absoluto ni que alcance a todos los aspectos y perspectivas que ofrezca la cuestión litigiosa - sentencias 165/1.999, de 27 de septiembreJurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 27-09-1999 ( STC 165/1999 ), 196/2003, de 27 de octubreJurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 27- 10-2003 ( STC 196/2003 ), 262/2006, de 11 de noviembre , y 50/2007, de 12 de marzoJurisprudencia citadaSTC, Sala Primera, 12-03-2007 ( STC 50/2007 )-, pero sí que se expongan las razones decisivas que permitan, en último término, la impugnación de la decisión - sentencias 56/1.987, de 5 de junio , y 218/2.006, de 3 de julio - y, por ello, entenderla previamente'.

Partiendo de tales presupuestos, en el caso de autos, ciertamente los requisitos de congruencia y motivación no aparecen suficientemente cumplidos en la sentencia de primera instancia, en lo que se refiere a la pretensión formulada respecto de la usufructuaria, Sra. Adriana. Dicho lo cual, también es cierto que la parte recurrente no ha solicitado la nulidad de dicha resolución y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 227.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no podemos declarar de oficio dicha nulidad, razón por la cual no podemos sino entrar a analizar las indicadas cuestiones.

CUARTO.- Hechos relevantes.

En fecha 27/9/16 el actor compró a los demandados, Doña Adriana, Don Rafael y Doña María Antonieta, la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona, de la que eran titulares, la Sra. Adriana, del 100% del usufructo, y los Sres. Rafael y María Antonieta del 100% de la nuda propiedad, por precio de 120.000 €, correspondiendo 114.000 € al valor de la nuda propiedad, y 6.000 € al valor del usufructo.

En la estipulación tercera de la escritura de compraventa las partes hicieron constar lo siguiente:

'... En aplicació de l'article 132 a) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, de la Generalitat de Catalunya, l'adquirent exonera expressament a la part transmitent de l'obligació d'acreditar la tinença de la cèdula d'habitabilitat. Els compareixents m'entreguen i jo, el Notari, deixo incorporatinforme emès per tècnic competent, que acrediti que l'habitatge pot obtenir la cèdula d'habitabilitat després de l'execució de les obres de rehabilitació necessàries'.

Y en la estipulación quinta, lo siguiente:

'Manifesta la part compradora conèixer i acceptar l'estat físic del bé adquirit, així com la situació urbanística del mateix, i el seu estat en relació amb el compliment d'obligacions administratives,específicament les relatives a la inspecció tècnica d'edificis. A aquest efecte i en virtut del que disposa l'article 15.3 del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici, la parte compradora eximeix expressament a la part venedora de l'entrega de l'informe d'inspecció técnica i del certificat d'aptitud'.

La perito, Doña Luisa, arquitecta que emitió informe a instancias de la parte actora, realizó un análisis, a petición de los dos propietarios del edificio, de todos los elementos de la estructura horizontal. Según la pericial el edificio data del año 1.936. Dice la perito que en la inspección visual y sin necesidad de análisis más exhaustivo, se comprueba que la estructura de ambos forjados está afectada por la acción de agentes destructores bióticos, termitas, que se observa en todo el perímetro superficial de todas las vigas de ambos forjados (algunas con más afectación que otras), y que la plaga está activa, observándose también termitas ascendiendo por los muros perimetrales (fotografías 7 y 8). También la mayoría de las vigas que conforman la cubierta están afectas por ataques de terminas aunque no en toda su longitud y en menor medida que el techo de la planta baja. Además de la estructura hay afectación de otros elementos, básicamente de cerramiento, como son el revestimiento interior de las paredes a causa de la expansión de la plaga, carpinterías exteriores y otros elementos muebles debido al efecto del ataque biótico, estanquidad de la cubierta, aislamiento térmico de la cubierta y elementos estructurales de balcones. En el informe se constata afectación por la plaga en varias paredes de la planta baja (fotografías 21 a 24) seriamente horadadas observándose claramente los caminos tramados por la plaga repartidos en varias zonas de paredes de cerramiento y soporte estructural del edificio.

Es de destacar la página 19 del informe donde se dice que las carpinterías exteriores del edificio son todas de madera lo que las hace más vulnerables al ataque de las termitas, y se añade 'Observando algunas de ellas se ha podido ver rastro de afectación por ataque biótico en algunas de las carpinterías de las viviendas; hay marcos fijos completamente ahuecados en su sección, hojas abatibles también con la sección reducida a causa de la acción de la plaga, surcos en algunos de los marcos fijos de las ventanas, etc. También podemos deducir, observando los residuos que se posan constantemente en la encimera de la cocina, que los muebles altos de la misma, de conglomerado de madera, también están invadidos por la plaga de termitas'. (fotografías 25 a 29). Observa también grave afectación de la puerta de acceso a la planta baja y añade que 'En cuanto al mobiliario de la cocina, si bien no se ha podido inspeccionar la parte posterior de los muebles por razones obvias, sí que son visibles restos depositados de forma regular en la encimera de la cocina, consistentes en restos de la termitas pero también de residuos de conglomerado' (residuos que fotografía precisamente en las fotos 30 y 31).

La perito dice que la grave afectación de las vigas podría haberse detectado de haberse encargado la realización de la preceptiva Inspección Técnica de la Edificación.

Valora la reparación de las deficiencias del conjunto del edificio para obtener las condiciones mínimas de habitabilidad en un total de 58.704,57 €, incluidos gastos administrativos. Entiende la perito que debido a las indicadas lesiones o deficiencias suponen una depreciación del coste de las respectivas compraventas que asciende a un porcentaje del 34%, que sería un porcentaje asimilado al coste de la construcción de los elementos que presentan carencias así como a los costes de mantenimiento añadidos a los habituales, y que se cuantifica para la vivienda bajos en 40.800 €.

Según la demanda, del coste total de reparación, el 55,72%, corresponde a la planta NUM000, 32.710,19 €, y el 44,28% al piso NUM001, 25.994,38 €.

El perito Don Eugenio, arquitecto, a instancias de los demandados, informó en el sentido de que exteriormente la finca (edificio bifamiliar) se encuentra con una evidente falta de mantenimiento y conservación. Y teniendo en cuenta que data del año 1.936, tiene más de 80 años, sería necesario rehabilitar todos sus elementos en general. Además hay que tener presente que no ha pasado la ITE (Inspección Técnica de Edificios) obligatoria desde hace años. La vivienda de la planta baja ha de emprender obras para poder cumplir los requisitos necesarios para obtener la cédula de habitabilidad, además de obras estructurales (obras mayores). El perito pudo observar que todas las vigas de madera estaban afectadas de termitas en mayor o menor medida así como que existen elementos de carpintería afectados por termitas.

QUINTO.- Vicios ocultos. Actio quanti minoris.

Principio del formulario

El artículo 1484 del Código Civil establece que 'El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos'.

Nos encontraremos, por tanto, ante vicios ocultos cuando los defectos ocultos que presente la cosa, según el precepto citado, (1) la hagan impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, siendo necesario, además, (2) que los defectos no estén a la vista y que al comprador no le fuera exigible conocerlos.

En el caso de autos el comprador era plenamente consciente de que la vivienda no tenía cédula de habitabilidad y tampoco había pasado la preceptiva Inspección Técnica de Edificios a que está obligada por Ley ni obtenido, en consecuencia, certificado de aptitud, y así se hizo constar en la escritura pública de compraventa. En ella, en la estipulación tercera se decía que el comprador demandante exoneraba a los vendedores de la obligación exigida por el art. 132 a) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, de la Generalitat de Catalunya, a cuyo efecto adjuntaron informe emitido por el técnico competente según el cual la cédula de habitabilidad podría obtenerse después de la ejecución de obras de rehabilitación necesarias.

En efecto, dicho precepto dispone que ' Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes: a) La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad vigente ...En el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirientes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes en los siguientes supuestos: Primero.-Cuando la vivienda usada o preexistente deba ser objeto de rehabilitación o de derribo. En el supuesto de rehabilitación, la exoneración comporta la obligación de presentar al fedatario público autorizante un informe emitido por un técnico competente en que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad...'.

Por su parte, el artículo 8 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre , por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, dispone que ' 1La cédula de habitabilidad es el acto administrativo en cuya virtud se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevén la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y este Decreto y que, por lo tanto, es apta para ser destinada a residencia humana, sin perjuicio de que se desarrollen otras actividades debidamente autorizadas', estableciéndose en el Anexo 2 las 'Condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas preexistentes, construidas con anterioridad al 11 de agosto de 1984', con toda la regulación sobre accesibilidad, construcción, superficies, e instalaciones.

Por tanto, con arreglo a tal normativa y a lo pactado por las partes es claro que el comprador no podía exigir un uso de la vivienda diferente a aquél que tenía cuando el inmuebel fue adquirido, es decir, un uso en condiciones de habitabilidad que fueron expresamente excluidas en el contrato porque la finca iba a ser objeto de rehabilitación. Y eso es precisamente lo que contempla el informe pericial de la parte actora, que el edificio no cumple con las condiciones de habitabilidad exigidas en la normativa, habitabilidad, estanqueidad, y aislamiento.

Además, como decimos, en la estipulación quinta de la escritura de venta manifestó el comprador conocer y aceptar el estado físico del bien adquirido y su situación urbanística y su estado en relación con el cumplimiento de las obligaciones administrativas, declaración que lejos de ser una frase estereotipada, aludía a lo dispuesto en el artículo 15.3 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, en cuya virtud el comprador eximía también y expresamente a la parte vendedora de la entrega de informe de inspección técnica y certificado de aptitud.

Dicho Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio, dictado por el Departamento De Territorio Y Sostenibilidad, en el ámbito de la Generalitat de Catalunya, tiene por objeto (artículo 1 ) fomentar la conservación, el mantenimiento y la rehabilitación y la adecuación funcional de los edificios de viviendas mediante la regulación de la inspección técnica, la aprobación del Programa de inspecciones obligatorias y el establecimiento del contenido del libro del edificio, para los edificios de viviendas de obra nueva o resultantes de una gran rehabilitación y para los edificios de viviendas existentes. Y en su artículo 15.3 dispone que ' 3. En caso de que la persona transmitente de una vivienda no pueda disponer del certificado de aptitud y del informe técnico del edificio por causas que deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión, la persona adquirente podrá exonerar a la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar estos documentos en el acto de transmisión'.

El artículo 2 define ' 2. Informe de la inspección técnica de los edificios de viviendas (IITE): documento que describe las características generales del edificio, donde se debe hacer constar su estado de conservación, y las posibles deficiencias aparentes constructivas o funcionales que pueden afectar a los elementos comunes que se indican en el modelo normalizado de informe, aunque se tenga que acceder por zonas de uso privativo, y su calificación. También contiene las propuestas que se aconsejan técnicamente para la mejora de la sostenibilidad, la ecoeficiencia, la funcionalidad y las condiciones de accesibilidad del edificio', y '3. Certificado de aptitud: documento que emite la Administración sobre la base del informe ITE presentado. En ningún caso el certificado de aptitud presupone la adecuación de las viviendas del edificio inspeccionado a la legalidad de usos urbanísticos ni al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad. El certificado de aptitud deberá identificar el edificio, indicar el periodo de vigencia y las condiciones que se establecen sobre esta según las disposiciones del presente Decreto'.

La inspección técnica de los edificios de viviendas (artículo 7.1) tiene por objeto determinar el estado del edificio en el momento de la inspección y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación. Y en ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos.

En concreto (artículo 8) el informe de la inspección técnica debe contener datos sobre el estado de conservación del edificio, apreciación de las deficiencias detectadas y calificación de las mismas, así como recomendaciones de acciones a llevar a cabo.

El certificado de aptitud se emite (artículo 12) una vez presentado el informe de inspección técnica del edificio junto con la solicitud de emisión del certificado de aptitud y, una vez realizada la revisión administrativa del informe. El certificado de aptitud otorgado determina que el edificio es apto para ser usado como vivienda.

En el presente caso, el comprador eximió también a los vendedores de entregarle el preceptivo informe de inspección técnica de edificios y certificado de aptitud, documentos que sirven para determinar el estado del edificio y las actuaciones necesarias para el cumplimiento de la obligación de conservación, mantenimiento y rehabilitación, con indicación concreta de las deficiencias observadas y calificación de las mismas así como las correspondientes recomendaciones de actuación, y que certifican que la vivienda es apta para ser usada como vivienda.

El informe pericial de la parte actora (también el de la demandada) lo que pone de relieve son precisamente esas deficiencias estructurales, de habitabilidad, estanqueidad y aislamiento que ya se conocían al tiempo de suscribir la escritura de compraventa, y cuya reparación no puede exigir el actor al haber eximido expresamente a los vendedores de entregar la documentación técnica que habría validado la aptitud de la finca como vivienda y con condiciones de habitabilidad. En este sentido, el testigo Sr. Isidoro, que intervino como mediador en la compraventa y que visitó la finca muchas veces con muchos clientes antes de la operación, confirmó que la vivienda estaba para reformar completamente, para tirarla entera, y que el comprador visitó la finca con una empresa reformista.

Por último, y si bien es cierto que la norma dice que la inspección técnica de los edificios de viviendas en ningún caso sirve para detectar vicios ocultos, también lo es que (1) dada la extensión de la plaga de termitas en los elementos de madera dicha patología se habría detectado en dicha inspección (los dos peritos así lo afirmaron sin género alguno de duda) a la que renunció expresamente el comprador, y (2) no puede decirse que el vicio que se denuncia no estuviese a la vista, tal y como con todo detalle se expresa en el informe pericial de la Sra. Luisa a que nos hemos referido, según el cual en una simple y somera inspección visual observó la presencia de la plaga en carpintería exterior, muros, puerta de acceso a la vivienda y mobiliario de cocina.

Por todo lo cual, procede estimar el recurso de apelación y, en consecuencia, con revocación de la sentencia de primera instancia, que dejamos sin efecto, procede desestimar la demanda y condenar a la parte actora al pago de las costas de primera instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEXTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se condena en las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA:Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Rafael y Doña María Antonieta, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona el 22 de octubre de 2.018, y, en consecuencia, con revocación de la sentencia de primera instancia, que dejamos sin efecto, procede desestimar la demanda y condenar a la parte actora al pago de las costas de primera instancia.

No se hace imposición de las costas causadas en apelación.

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.