Sentencia Civil Nº 429/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 429/2010 de 09 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00429/2010

Rollo núm.: 429/2010

S E N T E N C I A Nº 429

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Doña Mª Rosa Rigo Rosselló

MAGISTRADOS:

Don Guillermo Rosselló Llaneras

Doña Catalina Mª Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a nueve de noviembre dos mil diez

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ORDINARIO, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza, bajo el número 876/2008 , Rollo de Sala numero 429/2010, entre partes, de una como actora-apelante D. Víctor y Dª Vanesa , representada por la Procuradora Sra. Suau y asistida del Letrado Sr. Baradat Fontanet; de otra, como demandada apelante la entidad "TARIDA VISTA MAR RESIDENCIAL SL", representada por el Procuradora Sr. Nicolau Rullan y asistida del Letrado Sr. Roig Riera.

ES PONENTE la Magistrada Ilma Sra. Dª Catalina Mª Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia numero 3 de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 30 marzo 2010 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimo parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de D. Víctor y Dª Vanesa contra la entidad "Tarida Vista Mar Residencial SL", y debo declarar y declaro, resuelto el contrato privado de opción de compra suscrito entre las partes referida a la finca denominada " DIRECCION000 ", registral número NUM000 , y se condene a la demandada a estar y pasar por tal declaración, con cuantas conscuencias se derivan de lo anterior, y debo condenar y condeno a la demandada a satisfacer a los Sres. Vanesa Víctor a la cantidad total de trescientos sesenta mil cuatrocientos nueves euros con cuatro céntimos de euro (360.409,04€), más los intereses legales incrementados en dos puntos, sin expresa imposición de costas a las partes.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de ambas partes, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 27 octubre 2010.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los Srs. Víctor Vanesa formularon demanda de juicio ordinario contra la entidad "Tarida Vista Mar Residencial SL" en solicitud de que se declarara resuelto el contrato privado de opción de compra suscrito entre las partes litigantes el 16 de abril de 2007 y anexo de 3 de octubre de 2007, cuyo objeto era la finca denominada " DIRECCION000 ", por causa de incumplimiento imputable a la demandada, condenado a dicha demandada a abonarle la suma de 657.919,11 euros, según el siguiente desglose:

250.000,00 euros en concepto de precio de la opción;

99.750,00 euros en concepto de pago por materiales y elementos de jardinería;

41.789,09 euros en concepto de pago de cuotas hipotecarias;

16.380,02 euros en concepto de gastos realizados en la vivienda, y,

250.000,00 euros en concepto de indemnización contractualmente pactada.

La mercantil demandada "Tarida Vista Mar Residencial SL", se opuso a la demanda en su contra deducida, afirmando que los actores no habían ejercitado la opción al no disponer de financiación suficiente para ello por lo que resultaba improcedente la reclamación económica formalizada en la demanda, solicitando su absolución. En fecha 30 de marzo del corriente recayó sentencia en la primera instancia por la que se estimaba en parte la demanda, declarando resuelto el contrato de opción por culpa imputable a la demandada, condenándola a abonar a la parte actora la suma de 360.409,04 euros, que incluye la devolución del precio de la opción, más 99.750 euros, más 16.380 euros. Dicha resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido impugnada por ambas partes litigantes conforme a las alegaciones que, resumidamente se pasan a exponer:

Recurso de la parte actora: Solicita dicha parte que se revoque la sentencia apelada para, en su lugar, estimar la demanda en su integridad, por cuanto: a) el incumplimiento de la condición es imputable a la vendedora demandada y no a un tercero tal como se dice en la sentencia, pues la licencia de la ampliación de la vivienda ni siquiera fue solicitada, por lo que resulta de aplicación la cláusula penal pactada en el contrato de opción; b) errónea valoración de la prueba por la juzgadora "a quo" en cuanto deniega la devolución de los siguientes gastos: 41.789,09 en concepto de cuotas hipotecarias, 5.134,00 euros abonados a Viveros del Rio SL y a don Inocencio por mantenimiento de piscina.

Recurso de la parte demandada: Se solicita por dicha parte la revocación de la sentencia apelada y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda en su integridad, esgrimiendo en fundamento de tal pretensión la errónea valoración y apreciación de la prueba practicada por cuanto: a) ni el contrato de opción de compra ni el anexo suscrito por los litigantes se hallaban sometidos a condición; b) existencia de un pacto de variación del precio si se decide aprovechar las posibilidades edificatorias de una eventual licencia; c) los actores no pagaron el precio de la opción; d) falta de fundamento para condenar a abonar daños y perjuicios. A lo anterior añade que la sentencia apelada vulnera la doctrina jurisprudencial relativa a la interpretación de los contratos y de los actos propios.

SEGUNDO.- Son hechos acreditados y en los que necesariamente deberá fundarse la resolución del presente litigio, los siguientes:

1º) En fecha 16 de abril de 2007 los litigantes suscribieron el contrato, que denominan indistintamente de "arras", "opción de compra" y "compraventa", que obra a los folios 12 a 14, ambos inclusive, en el que al referirse a las partes se denominan "parte vendedora" y "parte compradora". El objeto del contrato es la compraventa de la finca llamada " DIRECCION000 ", término municipal de San Josep (Eivissa), de cabida 39.177 metros cuadrados. Se añade que, "sobre la misma existe una vivienda unifamiliar actualmente en estado de remodelación, asimismo se está construyendo una ampliación de 90 m2 aproximadamente para la cual dispone de una licencia de hasta 170 m2. Anexo a las edificaciones hay una piscina con terraza."

2º) El precio acordado se cifró en 2.500.000 euros por "el inmueble y terreno" y 50.000 euros "por la compra de la sociedad actual propietaria". La forma de pago se establece en los siguientes términos: 25.000 euros a la firma del documento; 100.000 euros antes del 23 de abril; 125.000 euros antes del 1 de junio. Tales pagos suponen el 10% del total precio, pactándose en la cláusula tercera que si la "opción de compra" se resuelve por causa imputable a la parte compradora, la cantidad recibida quedará en poder de la vendedora en concepto de indemnización, y, si la causa de resolución es imputable a la vendedora, deberá devolver la cantidad recibida más el duplo. El pago del citado 10%, esto es 250.000 euros, se efectuó conforme a lo pactado.

3º) El resto del precio deberá abonarse al elevarse a público el contrato ante notario, que será designado por la parte compradora, siendo la fecha máxima para dicho otorgamiento el 15 de octubre de 2007.

4º) Se pacta que "la compraventa se realizará libre de gravámenes, impuestos e inquilinos y se compra como cuerpo cierto. Con todas las obras de ampliación terminadas según anexo a este contrato. Dicha ampliación que contará con su respectiva licencia de obras concedida por el Excelentísimo Ayuntamiento de San Josep, es aproximadamente de ciento setenta metros cuadrados. Si el comprador decide aprovechar esta posibilidad pagará a la parte vendedora un precio unitario por metro cuadrado que será de 1.500 euros. Comprometiéndose la parte vendedora a la asistencia en las obras en todo aquello que la parte compradora necesitara". En la cláusula 7ª se establece que "Dada la situación registral actual de la vivienda, la parte vendedora se compromete a la total inscripción del inmueble a nombre de la sociedad vendedora antes de la fecha día 1 de junio del 2007. La parte vendedora durante el plazo de dicha opción, podrá percibir un precio fijado por el alquiler de dicha vivienda".

5º) Los actores y la demandada acudieron al despacho del arquitecto Sr. Pedro , que estaba llevado a cabo las gestiones encomendadas por la demandada relativas a las solicitud de licencia de la ampliación de 90 m2 ya realizada en la vivienda, el cual ha sido examinado en autos en calidad de testigo, poniendo de manifiesto la existencia de reuniones tendentes a elaborar un nuevo proyecto de ampliación a gusto de los compradores, habiéndoles advertido que solamente podía solicitarse una ampliación, por lo que no llegó a presentarse la primera de ellas al estar a la espera de concretar sus deseos. Tal declaración concuerda con la certificación municipal obrante al folio 129 en la que se dice que no se ha solicitado ninguna licencia de ampliación de la vivienda inicialmente construida en la finca de autos.

6º) En fecha 3 de octubre de 2007, esto es 4 meses después de haber finalizado el plazo estipulado en el contrato anterior y sin haber existido requerimiento alguno entre las partes, se firma el "anexo" que obra a los folios 25 y 26, por el que se acuerda que "la compradora pueda hacer uso de la casa objeto del contrato de opción de compra a partir de hoy mismo día 03 de octubre de 2007, a cambio la compradora se compromete a abonar el importe correspondiente a la hipoteca que actualmente está en vigor a nombre de la vendedora en la entidad bancaria "LA CAIXA", de un importe de aproximadamente 5.700 euros, así como los correspondientes gastos de luz, agua y teléfono...". Se modifica la estipulación segunda del contrato anterior en cuanto a la compra de la sociedad propietaria, que queda sin efecto, por lo que el precio de compra queda definitivamente fijado en 2.500.000 euros, haciéndose constar que de dicho precio ya se ha efectuado el pago del 10%. Se retrasa de mutuo acuerdo la fecha de elevación a público del contrato de compraventa definitivo, estableciéndose como nueva fecha máxima el 30 de mayo de 2008, prorrogándose, se dice, la opción de compra hasta dicha fecha, y, por último, se acuerda que la parte compradora podrá ceder los derechos de la opción "a cualquier entidad jurídica que indique" en las misma condiciones pactadas. Como es de observar en dicho documento nada se dice en relación a la ampliación de la vivienda y su legalización.

6º) Llegada la fecha del 30 de mayo nada se dice por los compradores, no constando en autos requerimiento alguno para elevar a público el contrato, como tampoco ofrecimiento de pago del resto del precio, o, actuación alguna tendente a ejercitar la opción de compra. El 13 de junio los hoy actores entregan las llaves de la vivienda a don Carlos Francisco el cual las entregó a los legales representantes de la demandada el 15 de junio, según consta por certificado obrante al folio 27 y no ha sido discutido en autos. El Sr. Carlos Francisco ha declarado en el acto del juicio que por parte de los Srs. Víctor Vanesa se pretendía una resolución amistosa del contrato con devolución de la suma entregada de 250.000 euros, devolución a la que se negó la demandada.

7º) Ninguna de las partes se compelió al cumplimiento del contrato, constando en autos que en fecha 23 de junio de 2008 la entidad demandada remitió por conducto notarial la carta que obra en el acta levantada por el notario al folio 94, en la que se notifica a los actores la resolución del contrato de "opción de compra y compraventa", carta que fue entregada el día 30 de junio, interponiendo los actores la demanda el 31 de julio.

TERCERO.- A la vista de los hechos relatados en el fundamento anterior, dos son las conclusiones de este Tribunal, la primera de ellas que no se comparte el criterio de la juzgadora "a quo" de que la resolución contractual viene motivada por el incumplimiento de la demandada de la "condición resolutoria" pactada en el contrato, y, la segunda, que nos hallamos ante un contrato de compraventa con independencia del nomen iuris dado por las partes al contrato suscrito. En relación a la primera de las citadas cuestiones, no se comparte que el contrato de autos estuviera sometido a condición resolutoria consistente en la obtención de la licencia de obras de la ampliación. Ni ello se dice en el contrato, ni su existencia concuerda con los actos coetáneos y posteriores de los actores. Pero es que, además, si tal como se afirma por la juzgadora "a quo" nos hallamos ante un contrato de opción de compra, deberá recodarse, con cita de la reciente STS de 2 de junio de 2009 que, "En virtud del contrato de opción una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite decidir unilateralmente, dentro del período de tiempo fijado, la eficacia de un determinado contrato - normalmente de compraventa - proyectado en sus elementos esenciales. En esencia no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que el consentimiento del optante es lo único decisivo para que el contrato previsto llegue a perfeccionarse - S.T.S. de 2 de junio de 2009 , por todas- .

La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que, incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción, no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto, perfeccionando así el negocio en los términos pactados. La falta de tal comunicación dentro del plazo establecido -como ha ocurrido en el caso- cualquiera que hubiera sido la actuación del concedente u optatario, hace caducar un derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo previamente fijado".

En relación a la segunda de las cuestiones mencionadas relativa a que nos hallamos ante un contrato de compraventa mas que un contrato de opción de compra, se concluye del propio tenor de lo pactado, al establecerse claramente la voluntad de las partes de comprar y vender, fijando su precio y la forma de pago, estipulándose las respectivas obligaciones de las partes, siendo que los plazos que se señalan lo son para el pago del resto del precio y otorgamiento de la escritura pública mas que para ejercitar derecho de "opción".

CUARTO.- Ahora bien dicho cuanto antecede, es el parecer de este Tribunal que la ineficacia del contrato de compraventa de autos debe residenciarse en sede del mutuo disenso de las partes contratantes que se obtiene de datos relevantes en la medida en que transcurrieron los plazos pactados tanto en el primer contrato, como en el anexo posterior, sin que por ninguna de las partes hoy litigantes se requiriera a la contraria para su cumplimiento, de manera que, luego de transcurrida la segunda prorroga se realiza la entrega de las llaves por los compradores que es aceptada por los vendedores sin que se formalice pretensión alguna relativa a los incumplimientos ahora alegados, y es con posterioridad a dicha entrega y aceptación de llave cuando la vendedora remite carta poniendo de manifiesto la resolución contractual pero sin realizar requerimiento de pago alguno. De tales conductas resulta probado que ambas partes abandonaron el contrato y las obligaciones derivadas del mismo de un modo voluntario, no ofreciendo el pago del precio restante el comprador así como por la pasividad del vendedor de requerir a la parte compradora para que se otorgase escritura pública y ofrecerle la entrega del bien objeto de la compraventa, de manera que existió una pasividad de las partes, donde ninguna de ellas de forma fehaciente interesó a la adversa para que se procediera a la elevación a escritura pública del contrato en cuestión, mutuo desistimiento y pasividad de ambos contratantes que omitieron todo comportamiento diligente para consumar los efectos del contrato durante el plazo que de manera libre y voluntaria se habían fijado para ello, ni se compelieron mutuamente a su cumplimiento.

El mutuo disenso, así revelado, constituye una causa de extinción de las obligaciones reconocida por la doctrina y la jurisprudencia aun cuando no se halle expresamente contemplada en la enumeración comprendida en el artículo 1156 del Código Civil . A este respecto la STS de de 26 de septiembre de 2008 , remitiéndose a la de 5 abril 1979 , afirma que «a ese negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no sólo por medio de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes los emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente».

Ante ese mutuo desistimiento de las partes, quedaron también resueltos los efectos del contrato, y, en consecuencia deberá procederse a la recíproca restitución de lo que las partes se hubieran entregado con motivo del contrato, sin que ninguno de los dos deba asumir la sanción que por desistimiento comporta un pacto de arras penitenciales, al no ser imponibles, en el presente caso, a ninguno de los dos las consecuencias gravosas del desistimiento del artículo 1.454 CC , de manera que ni el comprador debe perder las cantidades entregadas como señal ni el vendedor devolverlos duplicados, sino únicamente debe devolver la cantidad que en su día recibió. Es por ello que, si bien se discrepa de la argumentación contenida en la sentencia apelada como ya se ha dicho, las consecuencias practicas de entender la existencia en el caso de un mutuo disenso o retractación bilateral, conducen a fijar como cuantía objeto de devolución la misma ya fijada en la sentencia apelada, en cuanto deben restituirse recíprocamente las prestaciones que no daños y perjuicios. En consecuencia y atendiendo, por una parte, a la ocupación efectiva de la vivienda por parte de los actores y, por otra, a que los trabajos, materiales y elementos de jardinería, muebles y otros enseres han quedado instalados y en beneficio de la vivienda de autos y por tanto de la parte demandada, se mantiene la suma fijada en el fallo de la sentencia apelada: 360.409,04 euros a cuyo pago se condena a la parte demandada. En definitiva, si bien no se comparte, como ya se ha dicho, la calificación del contrato de autos realizada por el juzgador "a quo", por los motivos ya expuestos, el fallo de la sentencia apelada deberá ser mantenido al declarar resuelto el contrato suscrito entre las partes, con la consecuencia de venir obligada la demandada es devolver a los actores la cantidad de 360.409,04 euros, siendo ello el motivo de la desestimación de los recursos de apelación interpuestos respectivamente por las partes litigantes.

QUINTO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 398.1 LEC , cada parte apelante deberá abonar las costas causadas a su instancia esto es por su propio recurso.

Fallo

SE DESESTIMAN los RECURSOS de APELACION interpuestos por los esposos Sres. Víctor Vanesa , representados por el Procurador Sra. Suau, y por la entidad "Tarida Vista Mas Residencial SL" representada por el Procurador Sr. Nicolau, contra la sentencia de 30 de marzo de 2010, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Eivissa, en el procedimiento de juicio ordinario seguido bajo el nº 876 /2008 , del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia SE CONFIRMA el fallo de dicha resolución.

Cada parte abonará las costas causadas pro su propio recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.