Sentencia Civil Nº 429/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 452/2011 de 18 de Julio de 2011

Encabezamiento

Recurso: 452/2011

SENTENCIA Nº 000429/2011

SECCIÓN OCTAVA

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Iltma. Sra.Dª:

Mª ASUNCIÓN SONIA MOLLÁ NEBOT

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En la ciudad de VALENCIA, a dieciocho de julio de dos mil once

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, constituida por la Magistrada Ilma. Sra Dª. Mª ASUNCIÓN SONIA MOLLÁ NEBOT como órgano unipersonal, los autos de Juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Valencia, con el nº 001178/2010, por KEODES S.L. representado por el Procurador D. Javier Baixauli Martínez y dirigido por el Letrado D. Javier Millet Sancho, contra VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN S.A.U., representado por el Procurador D. José Luis Quirós Secades y dirigido por el Letrado Dª. Ana Añón Larrey, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN S.A.U.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia, apelada pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 16 de Valencia, en fecha 10 de febrero de 2011 , contiene el siguiente: "FALLO:QUE, ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la entidad KEODES, S.L. contra la entidad VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCION, SAU, debo declarar y declaro haber lugar a la misma, y en su consecuencia, declarando resuelto el contrato de promesa de venta suscrito por las litigantes en fecha tres de junio de dos mil ocho y la obligación de la entidad demandada de abonar a la parte actora, además de la cantidad ya ofrecida de 6.420 euros, de otra en importe de 6.000 euros, debo de condenar y condeno a la referida demandada a que, firme la presente resolución, abone a la actora, o a quien legítimamente le represente, la cantidad de SEIS MIL EUROS , (6.000 euros), más intereses legales procedentes.

Todo ello, con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada. "

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SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN S.A.U. , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para la resolución del recurso de Apelación el 5 de julio de 2011

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN S.A.U. ha interpuesto Recurso de Apelación contra la sentencia de fecha 10 de febrero de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 16 de Valencia , en autos de Juicio Verbal nº 1.178/2010. Las alegaciones en las que la apelante sostiene su recurso se fundamentan en un pretendido error de base en la sentencia a quo : "si el plazo establecido en el contrato no es válido la citada cláusula es nula y se tendría por no puesta pero ello no implica per se la aplicación analógica de la penalización que está prevista para un supuesto muy diferente".

La parte apelada se ha opuesto al recurso de adverso, y ha pedido la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de costas de esta alzada a la parte recurrente.

SEGUNDO.- En Sentencia de esta Sala, núm. 152/2010, de 24 de marzo, recaída en el Rollo de Apelación núm. 54/2010 , hemos manifestado: Los contratantes, haciendo uso del principio pacta sunt servanda establecieron en su convenio la siguiente cláusula; "Si el ayuntamiento de Valencia no otorgase la licencia de edificación solicitada en el plazo de seis a contar desde la fecha de la solicitud, cualquiera de la partes podrá desistir del contrato". En este supuesto y sea cual fuere la parte que hubiere desistido, la vendedora devolverá a la compradora el importe de la garantía recibida y la cantidad recibida en concepto de IVA. Por su parte también se estableció que "si la vendedora no formalizara el contrato en la fecha indicada al Comprador, salvo fuerza mayor este podrá resolver este compromiso y la vendedora deberá devolverle las cantidades entregadas en este acto más un importe igual al importe de la garantía recibida en concepto de penalización". Pues bien, de lo que se infiere que las partes establecieron el régimen de responsabilidades en caso de incumplimiento así como la posibilidad de desistir del contrato si no se otorgase la licencia en el plazo de seis meses desde la solicitud. La condición impuesta afecta a los efectos del negocio jurídico, pues se hacen depender, en palabras del artículo 1.113 del Código Civil , "de un suceso futuro o incierto". Y, si la condición es suspensiva, la adquisición de los derechos derivados del negocio jurídico dependerá del acontecimiento que constituya la condición (artículo 1.114 del Código Civil ).

Durante la fase de pendencia, cuando aún no se ha cumplido el hecho futuro e incierto en que consiste la condición suspensiva, no son exigibles las obligaciones derivadas del negocio jurídico. Y si se ha fijado un plazo en el que ha de cumplirse la condición suspensiva, puede cualquiera de las partes contratantes resolver el contrato al transcurrir el plazo sin haberse cumplido la condición suspensiva, pero si, a pesar de transcurrir el plazo sin cumplirse la condición suspensiva, ninguna de las partes lo resuelve o si no se ha fijado plazo, cualquiera de las partes contratantes puede resolver el negocio jurídico cuando sea ya evidente que el hecho futuro es incierto en que consiste la condición suspensiva ya no se producirá (artículo 1.118 del Código Civil que literalmente solo se refiere a las condiciones negativas pero que también es de aplicación a las condiciones positivas según la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 775/1996 de 5 de octubre de 1996 . La condición suspensiva de un contrato de compraventa de una vivienda consistente en el hecho futuro e incierto de la obtención por el vendedor de la licencia de edificación es perfectamente válida y eficaz y, de no cumplirse, queda impedido el comprador de exigir del vendedor la construcción de la vivienda y su posterior entrega. Y debe entenderse que la obtención de la licencia de edificación pactada como condición suspensiva es una cláusula o estipulación establecida no solo en beneficio del comprador sino también del vendedor .Ahora bien, lo dicho hasta aquí resultaría procedente si la condición no se ha cumplido, lo que no acontece en el caso de autos, en el que la solicitud es de julio de 2006, y el contrato de febrero de 2008, luego los seis meses establecidos en el contrato para poder desistir se habían cumplido al momento de la formalización del contrato, hecho del que tenia perfecto conocimiento la demandada .En consecuencia la condición impuesta para poder desistir y en el que se ampara la demandada para alegar la procedencia del desistimiento, no es un hecho futuro e incierto, pues ya se había cumplido , ni un hecho pasado que las partes ignoren. En conclusión no puede oponerse como condición un hecho ya acaecido en el momento de firmar el contrato de forma que se tiene que tener por no puesta, y sin que, por tanto, pueda dicha conducta de la demandada, realizada al amparo de una condición ya cumplida, ser calificada como de desistimiento del contrato, sino como de una verdadera resolución unilateral del mismo, no admisible, conforme al artículo 1.256 del Código Civil , en tanto que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes. Procediendo por todo lo expuesto la estimación del recurso de apelación y condenar a la demandada además de la cantidad establecida en la sentencia al pago de otros 6000 euros en concepto de penalización.

TERCERO.- En el escrito de formalización del presente recurso de apelación, la recurrente realiza una exposición de lo ocurrido que no puede tomarse en consideración, puesto que la decisión unilateral de la mercantil Vallehermoso de desistir de la solicitud de licencia de edificación no puede perjudicar a la parte con ella contratante, puesto que la licencia no fue concedida por voluntad de la propia solicitante, por lo que se ha producido un evidente incumplimiento contractual en la promotora, incurriendo en la cláusula de penalización prevista en el contrato. Por ello, y atendiendo a los mismos argumentos ya manifestados en la Sentencia de referencia, esta Sala mantiene su criterio en todos sus extremos, lo que debe llevar a la desestimación de la apelación, y a la preceptiva imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimo el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la representación de VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN S.A.U., contra la Sentencia de fecha 10 de febrero de 2011, dictada por el juzgado de Primera Instancia número 16 de Valencia , en autos de Juicio Verbal número 1.178/10, la que CONFIRMO en todos sus pronunciamientos, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.Dese al depósito el destino legal.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Así por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.