Sentencia CIVIL Nº 429/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 524/2017 de 04 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2017-0524
SENTENCIA N.º 429
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Don Vicente Ortega LLorca
MAGISTRADOS
Doña MARIA MESTRE RAMOS
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a cuatro de diciembre del año dos mil diecisiete.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados
anotados al margen, siendo ponente MARIA MESTRE RAMOS, ha visto el presente recurso de apelación
interpuesto contra la Sentencia de fecha 12 de abril de 2017 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO
796-2016 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Tres de los de Lliria .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE DOÑA Felisa representada por el
Procurador de los Tribunales D.Fernando Palacios de la Cruz y asistido del Letrado D.Fermín Escribano
Grau ; como APELADA-DEMANDADO DON Gonzalo y DOÑA Otilia representados por el Procurador de
los Tribunales DªAna M.ª Peris García y asistidos del Letrado D.Fernando Bellver Beltrán.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 12 de abril de 2017 contiene el siguiente Fallo: ' DESESTIMANDO la demanda presentada por el Procurador D. Fernando Palacios De La Cruz, en nombre y representación de Dña. Felisa , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la parte demandada, D.

Gonzalo y Dña. Otilia , de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de las costas procesales a la parte actora.'

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, DOÑA Felisa interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, y en primer lugar la aplicación incorrecta del art. 19-2 y 3 del RDLegislativo 2/2008 de 20 de junio de 2008 por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo .

Procede la rescisión del contrato de compraventa por no haberse hecho constar la circunstancia de que 'la vivienda comprada se encuentre fuera de ordenación (documento1 demanda) ' en la escritura publica.

Asi como realiza una interpretación contraria a la STS 754/2015 de 30 de diciembre .

En segundo lugar se alega error en la valoración de la prueba dado que los actores conocían que la vivienda objeto del proceso se encontraba fuera de ordenación; que tenían especial interés en que la actora lo conociera pero no se hizo constar en la escritura;en la Hoja de encargo de venta de fecha 15-4-2013 no se hizo constar dicha circunstancia ni en la de fecha 24-6-2015;en la publicidad de la inmobiliaria nada se dice tampoco.

Si se hubiera comunicado a la Notaria ésta hubiera hecho constar en la escritura.

En el contrato privado nada consta.

Hay que tener en cuenta las circustancias personales de la actora;el interés de las empleadas de la inmobiliaria.



TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición.



CUARTO .- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido: 1.-Documental 2.-Interrogatorio 3.-Testifical

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 30 de noviembre de 2017 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.



SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta
PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DOÑA Felisa en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede acordar 1.La rescisión del contrato de compraventa de fecha23-10-2015 por el que se adquirió la vivienda sita en C/ DIRECCION000 NUM000 -Valencia.

2.Subsidiariamente se declare la nulidad del contrato de compraventa por vicio en el consentimiento.

3.-En cualquiera de ambos casos se acuerde la devolución mutua de las prestaciones derivadas del citado contrato de compraventa.

Y se condene a abonar la cantidad de 6.092,91 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios.



SEGUNDO.- El primer motivo del recurso postula la rescisión del contrato de compraventa por infracción del artículo 19-2 y 3 del RDLegislativo 2/2008 de 20 de junio de 2008 por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo .

El juzgador de instancia consideró: '
PRIMERO.- En el caso de autos la parte actora solicita que se declare bien la rescisión, bien la nulidad del contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 23 de octubre de 2015, en el que actuaron en calidad de vendedores D. Gonzalo y Dña. Otilia , y como compradora Dña. Felisa , y que tuvo por objeto la vivienda sita en la DIRECCION000 , NUM000 , de Valencia, por haberse ocultado en la escritura pública de compraventa que la vivienda se encontraba fuera de ordenación y por haber existido un vicio en la prestación del consentimiento basado en el error padecido al haberse ocultado dicho dato; sostiene que la consecuencia directa de dicha declaración es grave y recae sobre la esencia del contrato ya que implica que no se pueden realizar más que obras de mera conservación, reparación y decoración, sin poder mejorar, derruir o volver a ejecutar y que no se pueden conceder licencias para desarrollar actividad alguna, por lo que mantiene que de haberse conocido dicha circunstancia no se habría celebrado la compraventa por lo que, ante los graves perjuicios causados, derivados de haber tenido que satisfacer el precio de la compraventa, cuyo importe real ascendió a la cantidad de 30.000 euros, y de haber tenido que hacer frente al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales, por el que abonó 3.092,91 euros, más los honorarios abonados a la agencia inmobiliaria que intermedió en la compraventa, a la que abonó la cantidad de 3.000 euros, solicita que se declare la rescisión del contrato o, subsidiariamente, la nulidad de la compraventa celebrada con restitución mutua de las prestaciones y que, en consecuencia, se condene a los demandados a abonar el precio de venta, más los daños y perjuicios causados cuantificados en la suma de 6.092,91 euros.

Los codemandados D. Gonzalo y Dña. Otilia se oponen a la demanda presentada afirmando que las circunstancias urbanísticas del inmueble le fueron indicadas en todo momento a la actora, tanto inicialmente por la inmobiliaria que gestionó la venta, Tempocasa, como posteriormente por los vendedores, de modo que nada se le ocultó siendo prueba de ello que en el contrato privado de compraventa suscrito en fecha 4 de agosto de 2015 se especificó en su pacto sexto que la compradora conocía el estado físico y urbanístico en el que se encontraba el inmueble, y además se opone a las conclusiones o consecuencias que la parte actora atribuye a la calificación urbanística realizada sobre el inmueble ya que la vivienda se encuentra en las condiciones necesarias de habitabilidad, dado que se puede reformar, decorar o rehabilitar para actualizarla, siendo que lo único que no cabe es ampliar o reconstruir en caso de derribo o hacer uso de la misma para una finalidad distinta de la que indicó la parte actora en el momento de adquirirla.



SEGUNDO.- La demandante pretende con carácter principal que se acuerde la rescisión del contrato de compraventa celebrado con los demandados basando la acción ejercitada en el tenor literal del artículo 19 de la Ley del Suelo , en la redacción dada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, según el cual ' en la enajenación de terrenos, debe hacer constar en el correspondiente título: a) la situación de los terrenos cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública....', estableciendo el párrafo tercero del indicado precepto que ' la infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme la legislación civil'.

Por ello entiende que, dado que en la escritura pública suscrita en fecha 23 de octubre de 2015 no se hizo constar que la vivienda se encontraba fuera de ordenación, se encuentra facultado para exigir la rescisión del contrato.

Sobre la interpretación del referido artículo de la Ley del Suelo, resulta relevante la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo en fecha 8 de noviembre de 2007 que, si bien viene referida al anterior artículo 62.1 y 4 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, es de plena aplicación al caso de autos; en la misma se indica que el indicado precepto se traduce eN una regla que faculta al adquirente para resolver el contrato cuando el que enajenare terrenos no susceptibles de edificación según el Plan, edificios o industrias fuerade ordenación, no haya hecho constar expresamente esa condición o calificación en el título de enajenación. No se trata, pues, de una ineficacia directamente establecida por la ley, sino de una facultad de provocar la resolución que se concede al adquirente cuando no se ha hecho constar que el terreno no es edificable o que el edificio o la industria están fuerade ordenación. Continúa señalando la citada sentencia que ' Al interpretar esta regla, la jurisprudencia, no tan unánime como se desprende del tenor de la sentencia recurrida, ha acudido, en efecto, a diversos expedientes, y ha puesto en relación este precepto con el llamado 'saneamiento por gravámenes ocultos' del artículo 1483 del Código civil . Pero, en general, tomando como punto inicial que los adquirentes no alcancen conocimiento, al tiempo de formalizar el contrato, de la situación urbanistica concreta. Así, la Sentencia de 23 de octubre de 1997 ( RJ 1997, 7181) decía que 'los impedimentos urbanísticos y administrativos' actúan como causa resolutoria de la relación 'cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato', conforme, decía, a reiterada jurisprudencia de esta Sala', citando las SSTS de 19 de enero de 1990 ( RJ 1990 , 16) , 24 de febrero ( RJ 1993, 1249 ) y 26 de abril de 1993 , 18 de abril de 1994 y 28 de mayo de 1996 ( RJ 1996 , 3860) . La Sentencia de 28 de febrero de 1990 ( RJ 1990, 726) entiende correctamente inaplicada la regla del repetido artículo 62 TRLRS ( RCL 1976, 1192) en un caso en que el adquirente no se había comportado en buena fe. La Sentencia de 15 de diciembre de 1992 ( RJ 1992, 10494) (citada por la recurrida) declara que no se incluyen dentro de las cargas y servidumbres no aparentes a que se refiere el artículo 1483 CC ( LEG 1889, 27) las limitaciones legales del dominio, entre las cuales las derivadas del régimen urbanístico del suelo y, confirmando la posición de la sentencia de 28 de febrero de 1990 ( RJ 1990, 726) , antes citada, destaca que 'destruida la presunción de error o la inducción a la celebración que se pretendía, no hay infracción del artículo 62 de la Ley del Suelo '. Ciertamente otras decisiones han estimado, en función de las circunstancias del caso, la existencia de error invalidante en la compra de una parcela para construir si luego resulta que no era posible por impedirlo la norma urbanística ( STS 27 de mayo de 1983 [ RJ 1983, 2914] ) o la existencia de dolo por callar o no advertir a la otra parte ( STS 1 de octubre de 1986 [ RJ 1986, 5229] ), e incluso la anteriormente citada Sentencia de 28 de febrero de 1990 ( RJ 1990, 726) (que cita las dos anteriores) apunta que cabría presumir la existencia de error o dolo cuando no se cumplan las prevenciones del artículo 62 TRLRS ( RCL 1976, 1192) , pero, dice, 'tal presunción, como la del artículo 1483 del Código civil ( LEG 1889, 27) , queda destruida cuando la Sala de instancia establece expresamente lo contrario', esto es, que el adquirente ha conocido o podido conocer la situación urbanística . El tema ha sido recientemente retomado por la STS de 17 de noviembre de 2006 ( RJ 2006, 8932) , con cita de otras decisiones. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2000 ( RJ 2000, 1308) , que subordina la aplicación de la norma del artículo 1483 CC a la posibilidad de conocimiento de la situación urbanística y, en el caso, ante el hecho de que el adquirente no había verificado la consulta que permitía el artículo 55 del Texto Refundido de la Ley del Suelo ( RD 1346/1976 [ RCL 1976, 1192] ), decía que 'este cuidado, de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS, ya que este precepto parte, como también el artículo 1483 CC , del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende'. La STS de 17 de noviembre de 2006 , a que acabamos de remitirnos, pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos ( artículos 1258 y 7.1 del Código civil ) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística , a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos (Como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.)'.... En definitiva, resulta inaplicable el artículo 62 del RD 1346/1976 en un supuesto en el que un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores.' La aplicación de dicha doctrina al caso de autos, en el que es evidente que la calificación urbanística del suelo pudo conocerse mediante la consulta al Ayuntamiento, como efectivamente se realizó posteriormente, impiden que la falta de constancia en la escritura pública del extremo indicado, ' vivienda fuera de ordenación', haga ineficaz el contrato suscrito; además de ello debe indicarse que en el caso de autos el referido artículo 19 tampoco es de aplicación dado que no nos encontramos ante la transmisión de un ' terreno' sino que se trata de una vivienda, con lo que la Ley del Suelo no es de aplicación al caso de autos, sin perjuicio de analizar a continuación la segunda de las acciones ejercitadas, mediante la que se pretende se anule el contrato de compraventa con restitución del dinero entregado e indemnización de los perjuicios causados.



TERCERO.- Si atendemos al contenido del artículo 19 Real Decreto Legislativo 2/2008 regulador de la TRANSMISIÓN DE FINCAS Y DEBERES URBANÍSTICOS.

'...2. En las enajenaciones de terrenos , debe hacerse constar en el correspondiente título: a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14.

3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.

4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.

5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.' Sobre la cuestión ,existen diferentes resoluciones de nuestro mas alto Tribunal,entre otras la aludida en la sentencia de instancia;y tambien la sustentada por la parte apelante ,que dice, STS, Civil sección 1 del 30 de diciembre de 2015 ( ROJ: STS 5713/2015 - ECLI:ES: TS:2015:5713 )Sentencia: 754/2015 Recurso: 2761/201 Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER: '

SEGUNDO.- El único motivo del recurso cita como infringido el artículo 19.2.a) del Real Decreto Legislativo 2/2008, sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana , en relación con los artículos 1261 , 1265 y 1266 del Código Civil y la jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 17 de noviembre de 2006 y 8 de noviembre de 2007 . Razona la parte recurrente que el error de la compradora no es excusable, pues actuando con una diligencia media podría haber tenido conocimiento de la situación urbanística del inmueble, ya que los planes de urbanismo de los ayuntamientos son públicos y todo ciudadano tiene acceso a ellos.

El artículo 19.2.a del Real Decreto Legislativo 2/2008 , vigente en la fecha de la transmisión, disponía que en las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título «la situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda», añadiendo el párrafo tercero de la norma que «la infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil».

No obstante la claridad de dicha disposición, de la que se desprende la existencia del derecho a la 'rescisión' contractual - cuyos efectos pretende la demandante mediante la pretensión de declaración de nulidad por vicio del consentimiento- la parte recurrente alega la infracción en el caso de dicha norma, en relación con los artículos 1261 , 1265 y 1266 del Código Civil sobre el error invalidante en los negocios jurídicos y la jurisprudencia de esta Sala, concretada en las sentencias de 17 de noviembre de 2006 y 8 de noviembre de 2007 .

Sin embargo, no cabe atribuir a la sentencia hoy recurrida la vulneración de tales preceptos ni de doctrina alguna contenida en las sentencias que se citan.

En cuanto a la primera -la de 17 de noviembre de 2006- se trata de un supuesto de hecho similar, pero con un enfoque jurídico bien distinto -diferente 'causa petendi'- pues gira en torno a la aplicación de la norma comprendida en el artículo 1483 del Código Civil (saneamiento por vicios ocultos) y expresamente refiere dicha sentencia, para justificar la falta de tratamiento de vicios en el consentimiento, que « en ningún caso se alegó error en la formación del contrato, ni, por tanto, se dedujo pretensión de anulación en base al error» , lo que por el contrario sí sucede en el caso presente.

La segunda de las sentencias citadas -la de 8 de noviembre de 2007 - se refiere a la buena fe de la parte compradora, que niega en el caso, en cuanto estaba en situación de conocer las condiciones urbanísticas de los terrenos que adquiría, afirmando que « resulta inaplicable el artículo 62 del RD 1346/1976 en un supuesto en el que un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores».

En el caso presente ninguna imputación de ausencia de buena fe cabe hacer a la parte compradora, que adquiere en la confianza que le da la inscripción registral de la vivienda sin tacha alguna de la que pudiera deducir la existencia de falta de adecuación a la normativa urbanística; y si se afirma -como hace la recurrente- que la compradora pudo agotar su diligencia acudiendo al Ayuntamiento para informarse de cualquier posible problema de índole urbanística, mayores motivos para ello tenían los demandados que, en la contestación a la demanda, afirmaron que creían solucionado el expediente de expropiación desde el año 2003, según la información facilitada por sus padres fallecidos, por lo que reconocieron que sabían de su existencia, por lo que era a ellos, antes que a la compradora, a quienes en mayor medida correspondía agotar la diligencia en la comprobación de la solución del problema antes de efectuar la venta, como obligación genérica dimanante de lo dispuesto pro el artículo 1258 del Código Civil .' Pero no podemos obviar que entre ambas resoluciones existe la concurrencia de un requisito común y es el nivel de conocimiento por parte del comprador,en quien recae el derecho de resolver el contrato,de la situación urbanística.

No por el mero hecho de no estar plasmado en la escritura ostenta el derecho de rescisión la parte compradora pues resulta completamente contrario a la buen fe que debe presidir el cumplimiento de los contratos que 'conociéndose la situación urbanística por la no plasmación en la escritura se pretenda la rescisión'.

Por ello deberemos desestimar el motivo.



CUARTO.- El segundo motivo postula la declaración de nulidad del contrato de compraventa por error en el consentimiento.

La juzgadora de instancia considero: '

TERCERO.- El artículo 1.261 del Código Civil establece que 'No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1°) Consentimiento de los contratantes 2°) Objeto cierto que sea materia del contrato 3°) Causa de la obligación que se establezca'.

La inexistencia o la nulidad absoluta de un contrato no puede producir efectos. El artículo 1.265 dispone que 'será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo'; y el artículo 1.266 del mismo Texto Legal establece que 'para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo', en cuyo caso procede la averiguación del fin perseguido por las partes al contratar, si hubo o no ocultación de circunstancias o sobre la sustancia de la cosa vendida, y si existió vicio, quién incurrió en él.

Es decir el error, como vicio que afecta a la formación de la voluntad de uno de los contratantes -en nuestro caso al comprador- significa, como tantas veces ha manifestado ( así por ejemplo en la Sentencia de 17-10-1989 ( RJ 19896929), «un falso conocimiento de la realidad capaz de dirigir la voluntad a la emisión de una declaración no efectivamente querida», pudiendo llegar a esa situación al que la padece por su propia e incorrecta percepción de las cosas o su defectuosa valoración de las mismas o conducido a ella por la consciente e intencionada actuación, activa o pasiva, de la otra parte contratante, de suerte que, en el primer caso se contempla al que padece el error, art. 1266 del CC, y en el segundo al que lo produce, incurriendo en actuación dolosa , art. 1269 del mismo Texto Legal , pudiendo incluso coincidir o no en el mismo resultado de originar la desconexión de la representación del contratante con la realidad.

Ahora bien para que la situación de error invalide el consentimiento prestado en el contrato, generando la posibilidad de su anulación, ha de recaer «sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo para celebrarlo», como señala el art. 1266 citado, precepto que ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de que ha de tratarse de un error sustancial, ya recaiga sobre la cosa misma, sus condiciones relevantes o incluso las normas jurídicas, en su existencia o permanencia, que afecten a la cosa, en sus posibilidades importantes, pero además ha de tratarse de un error excusable, en el sentido de que no sea atribuible a negligencia o desinterés, de suerte que hubiera podido evitarse con una normal diligencia y muy especialmente, enlazando con un carácter sustancial, ha de ser de eficacia decisiva a la hora de prestar el consentimiento, de forma que pueda llegarse a la conclusión de que si no hubiera mediado tampoco se hubiera consentido. Así las SSTS de 14-2 , 29-3 y 7-5-1994 ( RJ 19941469, RJ 19942304 y RJ 19943890), establecen que «para que el error en el objeto, al que se refiere el párrafo primero del art. 1266 CC , pueda ser determinante de la invalidación del respectivo contrato, ha de reunir estos dos fundamentales requisitos: a) que sea esencial, es decir, que la cosa objeto del contrato no tenga alguna de las condiciones que se le atribuyen y aquella de la que carece sea, precisamente, la que, de manera primordial y básica atendida la finalidad de dicho contrato, motivó la celebración del mismo.

b) que, aparte de no ser imputable al que lo padece, el referido error no haya podido ser evitado mediante el empleo, por el que lo padeció, de una diligencia media o regular, teniendo en cuenta, la condición de las personas, no sólo del que lo invoca sino de la otra parte contratante, cuando el error puede ser debido a la confianza provocada por las afirmaciones o por la conducta de ésta», es decir, que el error sea excusable, requisito que el código no menciona expresamente, pero que se deduce de los llamados principios, de auto responsabilidad y de buena fe ( art. 7 CC ).

En el supuesto de autos, la cuestión debatida se concreta en determinar si el error alegado por la demandante en la prestación del consentimiento, consistente en el desconocimiento del estado urbanístico de la vivienda adquirida, existió y, en todo caso, si debe considerarse como invalidante de dicho consentimiento.

Y la respuesta a ambas cuestiones resulta negativa.

Respecto la existencia del error, debe indicarse que, más allá de las manifestaciones efectuadas por los demandados, lógicamente interesados en sostener que se puso en conocimiento de la actora la situación de la vivienda, el resto de la prueba practicada avala que si se informó a la demandante de dicho extremo, así debe destacarse: - la declaración prestada por Dña. Mariana , Directora de Tecnocasa, inmobiliaria que gestionó la venta, quien sostuvo que a todo cliente se le explicó la situación del inmueble, que estaba fuera de ordenación y que el Ayuntamiento lo podía expropiar, y que, en concreto a Dña. Felisa se le dio información al respecto, visitó dos o tres veces la vivienda, que incluso ya la visitó cuando tenía un precio mucho más elevado, de modo que tuvo conocimiento de los motivos por los que se rebajó el precio, y además en la Notaría, el día de la firma, se le volvieron a indicar las limitaciones urbanísticas de la vivienda.

-declaración prestada por Dña. Tania , comercial de la inmobiliaria Tecnocasa, encargada de realizar la visita al inmueble, que también manifestó que explicó las limitaciones urbanísticas y que incluso se le enseñó toda la documentación en la oficina de la inmobiliaria.

-contrato privado de compraventa, suscrito en fecha 4 de agosto de 2015, cuya cláusula sexta dice ' la parte compradora declara expresamente conocer la superficie, estado físico y urbanístico en que se encuentra el inmueble'.

-el resto de documentación aportada por la inmobiliaria Tecnocasa, referente a encargos de venta y anuncios de la venta de la vivienda, que avala la disminución del precio y las manifestaciones efectuadas por los demandados y testigos.

En cualquier caso, aun no habiendo considerado acreditado que la demandante conociera la situación urbanística de la vivienda, el error alegado no podría ser considerado como invalidante del consentimiento por los siguientes motivos: - la demandante visitó en más de una ocasión la vivienda y conocía la zona en la que se encontraba puesto que la propia Dña. Felisa así lo reconoció en el acto del juicio.

- la demandante podía haber evitado el error puesto que podían haber comprobado la naturaleza y calificación del terreno, tal y como hicieron posteriormente al solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento de la localidad. Incluso, dado que la venta se realizó a través de un intermediario, profesionalmente dedicado a esta actividad mercantil, le podrían haber requerido cualquier tipo de información o consulta en relación con el objeto si entendía que la suministrada no le era suficiente. Esta información les resultaba fácilmente accesible por lo que podría haberla solicitado y, sin embargo, nada hicieron al respecto.

- no existe prueba de que el error fuera propiciado por la parte vendedora, puesto que además ha quedado probado que la gestión la realizó la inmobiliaria Tecnocasa.

En definitiva, por los razonamientos expuestos, se debe concluir que el vicio del consentimiento alegado no ha quedado probado y, en todo caso, no resulta invalidante del consentimiento prestado, pues dicho error pudo ser evitado mediante la utilización de una diligencia media, lo que le hubiera proporcionado, sin duda, un conocimiento de toda la realidad de la finca que pretendía adquirir, lo que debe conducir a la desestimación de la demanda presentada y de la acción ejercitada.



CUARTO- En cuanto a las costas procesales, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 394.2 de la LEC , al haberse producido la desestimación total de la demanda presentada, se imponen las costas procesales a la parte actora.'

QUINTO.-Como establece,entre otras,la sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª,de fecha 5-10-2011, nº 995/2011, rec. 459/2011 . Pte: Hernández Hernández, Rosario en cuanto a la apreciación de la prueba: '

SEXTO.- Procede la anunciada desestimación del recurso, con íntegra confirmación de la sentencia apelada, al no haberse desvirtuado en la alzada los argumentos de la Juez de instancia, basados en la valoración en su conjunto, y conforme a las reglas de la sana crítica, del material probatorioobrante en autos, sin más que recordar, que en esta materia de valoración de la prueba, reiteradamente se ha venido señalando por esta Sala, en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo, que la amplitud del recurso de apelación permite al órgano 'ad quem' examinar el objeto de 'litis' con igual extensión y potestad con la que lo hizo el Juzgador 'a quo' y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probadospor éste, en cuanto no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la pruebase realiza ante el Juzgado de Instancia, y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebaspracticadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881y con mayor énfasis en la nueva L.E.C. , que conforme el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración de la pruebapracticada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la pruebao, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

Prescindir de lo anterior es sencillamente modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede examinarse la valoración de la pruebapor el Juzgador ' a quo' mediante el análisis de la prueba(cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención de una apreciación conjunta que es la que ofrece el Juzgador. En definitiva, aunque el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas con las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 , 5/may/97 , 31/mar/98 y TC.S. 3 / 96 de 15 de enero), no es menos cierto que no puede ignorarse que, respecto de aquellas pruebasque han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo' tiene elementos más fundados para su más precisa apreciación y por tanto su mejor valoración en relación a los supuestos de hecho que constituyen el 'factum' debatido.

Por estas razones, en materia de apreciación de la prueba, conforme a una reiterada Jurisprudencia, se afirma que es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebasque la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996 ), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgado de instancia hizo de toda la pruebapracticada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, al juzgador 'a quo' y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997 ). De esta suerte, el error en la valoración de la pruebasólo podrá acogerse cuando las deducciones o inferencias de la sentencia impugnada resulten ilógicas, irracionales o absurdas atendida la resultancia probatoria, lo cual no ha acontecido en el caso enjuiciado, dado que la apreciación de la pruebarealizada en su conjunto por la juzgadora de instancia, basada en las reglas de la sana crítica, no ha resultado arbitraria ni irracional, por lo que resulta improcedente realizar una nueva valoración sobre este extremo, concluyéndose que la misma ha de ser ratificada por este Tribunal (Cfr. STS de 16 de octubre de 2000 ).'

SEXTO.-Valorando las pruebas testificales practicadas a instancia de la parte demandada,Doña Mariana y Tania según los criterios fijados por este Tribunal según Sentencia dictada en el rollo de apelación 05-0599 en fecha de 15 de noviembre de 2005 hemos dicho sobre la credibilidad de los testigos: '

CUARTO.- Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado". Por ello, al apreciar lacredibilidad de los testigos,debe tenerse en cuenta: Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.' SÉPTIMO.-ES jurisprudencia del Tribunal Supremo que para que el error resulte invalidante del consentimiento, deben concurrir los siguientes requisitos: a) Que el error recaiga sobre la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, de modo que se revele paladinamente su esencialidad; b) Que el error no sea imputable a quien lo padece; c) Un nexo causal entre el error y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado; y d) Que se trate de un error excusable, en el sentido de que sea inevitable, no habiendo podido ser evitado por el que lo padeció mediante el empleo de una diligencia media o regular. Según recordábamos en la sentencia 689/2015, de 16 de diciembre , que compendia la reciente jurisprudencia en la materia: «Hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

[...] »En primer término, para que quepa hablar de error vicio es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración. Lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

»El art. 1266 CC dispone que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer -además de sobre la persona, en determinados casos- sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato ( art. 1261.2 CC ). Además el error ha de ser esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones -respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato- que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

»Es cierto que se contrata por razón de determinadas percepciones o representaciones que cada contratante se hace sobre las circunstancias - pasadas, concurrentes o esperadas- y que es en consideración a ellas que el contrato se le presenta como merecedor de ser celebrado. Sin embargo, si dichos motivos o móviles no pasaron, en la génesis del contrato, de meramente individuales, en el sentido de propios de uno solo de los contratantes, o, dicho con otras palabras, no se objetivaron y elevaron a la categoría de causa concreta de aquel, el error sobre ellos resulta irrelevante como vicio del consentimiento. Se entiende que quien contrata soporta un riesgo de que sean acertadas o no, al consentir, sus representaciones sobre las circunstancias en consideración a las cuales hacerlo le había parecido adecuado a sus intereses.

»Las circunstancias erróneamente representadas pueden ser pasadas, presentes o futuras, pero, en todo caso, han de haber sido tomadas en consideración, en los términos dichos, en el momento de la perfección o génesis de los contratos. Lo determinante es que los nuevos acontecimientos producidos con la ejecución del contrato resulten contradictorios con la regla contractual. Si no es así, se tratará de meros eventos posteriores a la generación de aquellas, explicables por el riesgo que afecta a todo lo humano.

»El error vicio exige que la representación equivocada se muestre razonablemente cierta, de modo que difícilmente cabrá admitirlo cuando el funcionamiento del contrato se proyecta sobre el futuro con un acusado componente de aleatoriedad, ya que la consiguiente incertidumbre implica la asunción por los contratantes de un riesgo de pérdida, correlativo a la esperanza de una ganancia. Aunque conviene apostillar que la representación ha de abarcar tanto al carácter aleatorio del negocio como a la entidad de los riesgos asumidos, de tal forma que si el conocimiento de ambas cuestiones era correcto, la representación equivocada de cuál sería el resultado no tendría la consideración de error .

»Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia valora la conducta del ignorante o equivocado, de tal forma que niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida».

El Tribunal a partir de dichas consideraciones juridicas-jurisprudenciales y revisando la valoración de la prueba debe confirmar la decisión de la juzgadora de instancia en cuanto que de la prueba practicada a instancia de la parte demandada frente a la nula actividad probatoria de la parte actora ,como luego se dirá en cuanto acreditación del conocimiento de la situación urbanística debemos decir En un primer orden de consideraciones que resulta indiscutible el contenido del contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha de 4 de agosto de 2015-Folios 86/87-.En el mismo consta: '6)LA PARTE COMPRADORA DECLARA EXPRESAMENTE CONOCER LA SUPERFICIE ,EL ESTADO FISICO Y URBANISTICO EN EL QUE SE ENCUENTRA EL INMUEBLE' .

En un segundo orden de consideraciones que la anterior declaración no es meramente literal sino que efectivamente la actora-compradora Sra. Felisa conocía la situación urbanística de la vivienda adquirida en cuanto que 'estaba fuera de ordenación' y lo sabia por cuanto: -con anterioridad a la compra se intereso por la misma y en dicho momento temporal el precio de venta estaba en 125.000 euros aproximadamente.Folio 115.

-en la propia inmobiliaria y después en la notaria se le puso en conocimiento que 'fuera de ordenación' implicaba que podía reformarla pero no podía derribarla,tocar fachada,..Dictámen pericial emitido por Don Íñigo .Folios 35 y siguientes.

-que la misma realizó reformas en la vivienda.

-que quien reclamó ante la inmobiliaria fue la pareja de la actora que reclamó para un acuerdo extrajudicial el abono de 60.000 euros cuando la inmobiliaria le ofrecio venderla por 30.000 euros.

-que la rebaja del precio,circunstancia que ciertamente motiva que la compradora conocía la especial situación por cuanto no se entiende tanta reducción del precio.Folio 128 -se dijo por la actora que la inmobiliaria le entregó un plano falso cuando ello no ha quedado acreditado sino lo que ha quedado acreditado es que se le exhibió cuanto menos la certificación del Ayuntamiento.

-es más, la actora sabia que necesariamente tenía que reformar la vivienda comprada y pudo ella acudir al Ayuntamiento a informarse.

Ante ello nula ha sido la actividad probatoria de la parte demandante-apelante a los efectos de acreditar su desconocimiento.

Por todo ello procede desestimar la pretensión revocatoria de nulidad contractual.

OCTAVO .- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede su imposición a la parte apelante.

NOVENO.-La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios,la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde,en los órdenes jurisidiccionales civil,social y contencioso-administrativo,precisarán de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente ,o la revisión o rescisión de la sentencia,en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda,o confirme la resolución recurrida,el recurrente o demandante perderá el depósito,al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español DECIDE 1º)Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Felisa .

2º)Confirmar la Sentencia de fecha 12 de abril de 2017 .

3º)Imponer a la parte apelante las costas procesales.

4º)Con perdida del depósito.

Esta sentencia no es firme y contra ella podran interponer recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional . El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.