Sentencia Civil Nº 43/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, de 02 de Febrero de 2005

Encabezamiento

ROLLO DE SALA Nº 03-03/05

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 365/03

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA BENIDORM-5

SENTENCIA NÚM. 43/05

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a dos de febrero de dos mil cinco.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 365/03, sobre contrato de arras y opción de compra, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Benidorm, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Don Braulio , representada por la Procuradora Doña Alicia Carratalá Baeza, con la dirección del Letrado Don Antonio Gonzálvez Piñera; y como apelada, la parte demandada, Don Marcos , representada por el Procurador Don José Luis Pamblanco Sánchez con la dirección del Letrado Don Alfonso Cabezas Samain.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 365/03 del juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Benidorm, se dictó sentencia de fecha uno de julio de dos mil cuatro, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por el procurador D. Luis Cabanes Marhuenda, en nombre y representación de D. Braulio, debo absolver y absuelvo al demandado, D. Marcos, representado por el Procurador D. Juan Fernández de Bobadilla, de todas las pretensiones contenidas en su contra en el escrito de demanda , correspondiendo las costas procesales causadas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte actora; y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a la parte demandada que presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes , se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 03-03/05, en el que se señaló para la deliberación , votación y fallo el día de la fecha, en el que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- En las alegaciones del recurso de apelación se impugna, de un lado, la calificación jurídica del documento suscrito por las partes el día 10 de marzo de 2000 (documento número 2 de la demanda) pues, frente a la calificación como contrato de opción de compra que realiza la Juzgadora de instancia, el apelante lo califica como contrato de compraventa con arras penitenciales y, de otro lado, se alega que siempre estuvo el actor dispuesto a otorgar la escritura pública y a entregar el resto del precio pactado.

Aunque el contrato de opción de compra y la compraventa con arras penitenciales son dos figuras contractuales distintas, los efectos jurídicos, en el caso que nos ocupa , son idénticos, pues en ambos supuestos se llega a la conclusión de que no se ha llegado a perfeccionar el contrato de compraventa por causa imputable al actor quien perdería la suma de un millón de pesetas que entregó a la firma de aquel documento.

Si estimamos que estamos en presencia de un contrato de opción de compra, del tenor del documento se infiere que el optante debía de ejercer su opción antes del día 11 de junio de 2000 , de tal manera que si no lo ejercitaba antes de ese plazo, la consecuencia iba a ser, según la doctrina jurisprudencial (ST.S. de 30 de junio de 1994), la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio.

Si estimamos que en el documento controvertido se plasmó un contrato de compraventa con arras penitenciales (artículo 1.454 del Código civil) el efecto sería que cualquiera de las partes podía desvincularse, arrepentirse, retractarse o desistir del contrato con la consecuencia de que, si quien se desvincula es el comprador , éste perdería las arras entregadas y, si quien se arrepiente es el vendedor, las devolvería duplicadas. En nuestro caso, se entendía que el comprador se arrepentía de la compraventa y se desligaba de la misma si antes del día 11 de junio de 2000 no estaba dispuesto a otorgar escritura pública debiendo entregar al mismo tiempo el resto del precio (16.500.000.- pesetas). Si ello no se producía, el comprador perdería la señal entregada a favor del vendedor y éste podría disponer libremente de la vivienda sin necesidad de requerimiento ni notificación alguna.

En consecuencia, ante cualquiera de las dos calificaciones jurídicas que pretenda atribuirse al documento suscrito el día 10 de marzo de 2000, lo relevante es acreditar que el actor estaba antes del día 11 de junio de 2000 en condiciones de otorgar escritura pública y de pagar la suma de 16.500.000.- pesetas. De las pruebas practicadas sólo puede llegarse a las siguientes conclusiones: 1.-) el actor, después de la firma del documento , marchó a Argelia y no volvió a España hasta el mes de julio del año 2000; 2.-) cuando volvió a España, al menos, aún necesitaba financiación bancaria para el pago de ocho millones de pesetas; 3.-) no consta que el demandado concediera alguna prórroga del plazo establecido en el documento suscrito el día 10 de marzo de 2000; 4.-) no consta que el actor hiciera algún tipo de requerimiento al demandado con el objeto de comunicarle su disposición a otorgar la escritura pública y a pagar la suma de 16.500.000.- pesetas antes del día 11 de junio de 2000.

En conclusión, si calificamos el contrato como opción de compra, el Derecho de opción del actor habría caducado al no haberlo ejercitado en el plazo pactado con la consecuencia de que perdería el optante la prima del millón de pesetas entregada despareciendo las limitaciones del concedente para vender esa vivienda a cualquier persona; si por el contrario, calificamos el contrato como compraventa con arras penitenciales, habría que entender que el comprador se desvinculó del contrato al no estar en condiciones , antes del día 11 de junio de 2000, para otorgar escritura pública y pagar el resto del precio, con las consecuencias de que perdería las arras entregadas y podría ya el vendedor disponer libremente de su vivienda.

SEGUNDO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1, al que se remite el artículo 394.1, ambos de la L.E.C. , al desestimarse el recurso de apelación, las costas de la alzada deberán de imponerse al apelante.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Benidorm de fecha uno de julio de dos mil cuatro , en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la mencionada resolución, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior Sentencia en el día de su fecha, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.