Sentencia Civil Nº 43/2006, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 1, Rec 37/2006 de 14 de Febrero de 2006

Encabezamiento

ROLLO: 37/06

PONENTE: JOSE CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES

JUZGADO: ALCALÁ 2

ASUNTO: ORDINARIO

FALLO: CONFIRMATORIA c/c

SENTENCIA NÚM. 43

ILTMOS. SRES.

DON MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

DON JOSE CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES

DON RUPERTO MOLINA VAZQUEZ

DOÑA CARMEN ABOLAFIA DE LLANOS

En Sevilla, a catorce de febrero de dos mil seis.

VISTOS, por la Sección Sexta de esta Iltma. Audiencia Provincial, los autos de Juicio ordinario nº 338/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de alcalá de Guadaira , promovidos por ROSA AMARILLA, S.L. contra D. Gabriel Y DÑA. Araceli ; sobre ejercicio del derecho de opción de compra sobre inmueble.; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia en los mismos dictada en 6 de abril de 2005 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "ÚNICO.- DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador/a Sr/a. Gordillo Cañas, en nombre y representación de ROSA AMARILLA S.L. contra D. Gabriel Y Dª Araceli y en consecuencia absolver a estos de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda con expresa condena en costas de la parte actora..."

PRIMERO: Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de alegaciones, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO: Por resolución de fecha 25/01/06, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 9/02/06, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO: En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. JOSE CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES.

Fundamentos

PRIMERO: El juez de instancia no estima la demanda de declaración de que se ha ejercitado en plazo y forma la opción de compra sobre la finca litigiosa y que se otorgue por los demandados la correspondiente escritura pública de venta sobre la citada finca. La parte demandante interpone recurso de apelación.

SEGUNDO: Las partes litigantes están de acuerdo en que se celebró contrato de arrendamiento, estableciéndose en su cláusula undécima que se concede a la parte arrendataria el derecho de opción de compra durante el primer año de contrato, es decir hasta el día 30 de octubre del año 2000, conforme al contrato privado de fecha 20 de octubre de 1999, y que figura como documento número tres de la demanda.

La parte demandante sostiene que en el documento número 4, cláusula adicional al contrato anterior, se estableció la prórroga del contrato de arrendamiento y la de opción de compra, señalándose respecto de esta opción que podría ejercitarse durante la vigencia de este contrato, es decir hasta el 28 de febrero de 2002.

Pero este contrato no está reconocido por la parte demandada al no estar firmado por la misma, y aunque alegue la parte demandante que fue redactado por el Sr. letrado de los demandados, no está firmado por los mismos demandados.

El derecho de opción se ejercita por la parte demandante el día 5 de febrero de 2004. Entiende esta Sala, que aunque el documento número 4 hubiera sido aceptado por los demandados, el derecho de opción fue ejercitado por la demandante fuera del plazo estipulado, bien sea el 30 de Octubre de 2000 o el día 28 de febrero de 2002, pues este derecho de opción se ejercitó el día 5 de febrero de 2004, es decir cuando estaba caducado su ejercicio, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo en Sts. de 5 de Junio de 2003, 11 de Abril y 14 de Noviembre de 2000, y 14 de Febrero de 1997 , etc. Y para ese derecho de opción en el contrato se fijó un plazo determinado, y en ese plazo determinado por las partes no fue ejercitado por la parte demandante. No puede entenderse que el derecho de opción tuviese el mismo tiempo de la duración del contrato de arrendamiento, y que este derecho de opción se prorrogase al mismo tiempo que la prórroga del arrendamiento, pues si esto lo hubiesen querido las partes contratantes, tenían que haberlo establecido o regulado en el contrato, y no quedó formalizado en el mismo, por lo que el derecho de opción aunque esté formando parte del contrato de arrendamiento, produce efectos diferentes al contrato de arrendamiento, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de Diciembre de 1997 .

TERCERO: Es lógico y coherente que la parte demandada no se opusiera a la medida cautelar, pues si hubiese opuesto y la medida cautelar se acordase por el órgano judicial, pudiera llevar consigo una condena en costas, que la parte demandada no estaba dispuesta a soportar, máxime cuando dicha medida no es definitiva.

Consta acreditado que los demandados afirmaron en la Notaría del Sr. Lledó González, el día 20 de Febrero de 2004, que el ejercicio de la opción de compra finalizó en Febrero de 2002. Y de este hecho sostiene la parte apelante que si los demandados conocían esta fecha que estaba establecida en la prórroga del contrato, que niegan su existencia, la prórroga del contrato debía producir efectos jurídicos vinculantes, ya que la parte demandada conocía su existencia. No dudamos que conociese la existencia de esta prórroga del contrato, y aunque fuese redactado por el Sr. letrado de los demandados, es un hecho que no fue firmado por los demandados, que por tanto podían conocer el contenido de este documento, pero al no firmarlo no quedaban vinculados por el mismo.

Por último, aunque está tratado en el segundo fundamento de derecho, el contrato de opción de compra, aunque forme parte del contrato de arrendamiento, es un contrato independiente y produce distintos efectos, y ese derecho de opción no está sujeto a las prórrogas legales o convencionales del contrato de arrendamiento, a no ser que así se pactase expresamente por las partes contratantes, conforme a la doctrina jurisprudencial, sentencias del Tribunal Supremo de 19 de Noviembre de 1994 y de 8 de Junio de 1998 . Por todo ello, se desestima el recurso de apelación, confirmándose la sentencia recurrida.

CUARTO: Que al desestimarse el recurso de apelación, las costas causadas en esta segunda instancia se imponen a la parte apelante, según determina el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Interpretados y aplicados los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Gordillo Cañas en representación de la entidad Rosa Amarilla S.L. frente a la sentencia dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia número 2 de Alcalá de Guadaira, resolución que debemos confirmar y confirmamos, con imposición de las costas procesales de esta segunda instancia a la parte apelante.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia fue leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado, Ponente que ha sido en esta alzada, estando celebrando audiencia pública la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial y en mi presencia de que Certifico.

Seguidamente se extiende en el rollo de apelación respectivo testimonio literal de la anterior resolución y diligencia que la publica.- Certifico.