Sentencia Civil Nº 43/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 778/2010 de 30 de Enero de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a treinta de enero de dos mil doce;

VISTAS por la Sección 5a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 1 de Arrecife en los autos referenciados (Juicio Ordinario no 193/2009) seguidos a instancia de la entidad mercantil INMOBILIARIA DE NADOR, .L., parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador don Daniel Cabrera Carrera y asistida por el Letrado don Francisco J. Torres Stinga, contra la entidad BANCO POPULAR ESPANOL, S.A., parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora dona Lidia E. Afonso Arencibia y asistida por el Letrado don Eduardo Librero Colmenero, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Manuel Martín Calvo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 1 de Arrecife, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: «Que estimando la demanda formulada por INMOBILIARIA DE NADOR SL, representada por la Procuradora Sra. Pinto Luque, contra la entidad BANCO POPULAR ESPANOL SA, representado por la Procuradora Sra. Cabrera de la Cruz, DEBO CONDENAR Y CONDENO, a la expresada demandada a pagar a la actora la cantidad de 31.682 euros, más los intereses de dicha cantidad desde la interpelación judicial hasta su completo pago, calculados al tipo de interés legal del dinero, incrementado en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución. Ello con expresa condena de la parte demandada al pago de las costas procesales causadas»

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 25 de junio de 2010 , se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló para discusión, votación y fallo el día 30 de enero de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Es objeto de apelación la sentencia de primera instancia que estimando en su integridad la demanda condena a la entidad demandada a pagar a la entidad actora un importe en concepto de arras penitenciales equivalente al dinero previamente entregado (30.000,00 €) para la compra de locales propiedad de la demandada al haber ésta enajenado los mismos a un tercero y haber devuelto exclusivamente el importe de la inicial entrega o senal, reclamándolo por tanto la actora exclusivamente el duplicado con base a lo dispuesto en el art. 1.454 del Código Civil (Fundamento de derecho segundo); al propio tiempo se condena a pagar a la demandada un importe de 1.682,00 € como 'gastos debidamente justificados' (que en la demanda se reclaman como abono realizado a la anterior propietaria de los locales de la que traía causa la demandada, en concepto de tasas municipales).

SEGUNDO.- Resulta innecesario entrar a analizar si entre las partes hoy litigantes realmente se concertó un contrato de compraventa de inmuebles, como sostiene la parte actora, o si tan sólo existieron tratos preliminares como da a entender la demandada pues, aun en el supuesto de que efectivamente se hubiera concertado el contrato de compraventa en modo alguno podría ser estimada la pretensión de devolución de arras duplicadas que es instada por la actora con base al citado art. 1.454 del Código Civil .

En efecto, como tiene dicho el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de julio de 1992 (no 784/1992, rec. 795/1990 ) 'el pacto arral (como cláusula accesoria de un contrato principal perfeccionado, generalmente una compraventa) puede desempenar una de estas tres funciones (determinantes, respectivamente, de otras tantas clases de arras): como senal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias ), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1.454 del Código Civil , y, por otro lado, ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra 'senal' exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio ( sentencias de 11 de octubre de 1927 , 5 de junio de 1945 , 20 de abril de 1955 , 15 de octubre de 1956 ) y que el contenido del artículo 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado ( sentencias de 7 de febrero de 1966 , 20 de mayo de 1967 , 16 de diciembre de 1970 , 10 de noviembre de 1983 , 10 de marzo y 12 de julio de 1986 , 30 de abril de 1988 , 9 de marzo de 11989 , 12 de diciembre de 1991 , entre otras muchas).

Ningún pacto arral penitencial ha sido acreditado. En el documento no 2 de la demanda únicamente se hace constar la entrega (depósito; sic) de 5.000.000.- Ptas. 'para la compra de los locales ... propiedad del Banco Popular Espanol S.A.' Por ello dicha cantidad únicamente constituye una simple entrega a cuenta (si es que se entiende que el contrato de compraventa estaba perfeccionado) o una 'reserva o anticipo' (si es que aún se estaba negociando la perfección del contrato). Dicha cantidad ha sido devuelta -como reconoce la actora- por la demandada por lo que ninguna obligación tiene respecto a dicha entrega al no haber pacto de desistimiento arral que faculte para reclamar la entrega duplicada.

TERCERO.- Ciertamente podría, de existir contrato de compraventa, haber incumplido el mismo la parte demandada al enajenar posteriormente los inmuebles a un tercero. Pero tal posible 'incumplimiento' contractual no cabe confundirlo con un 'desistimiento' que es lo que autorizaría el pacto arral del art. 1.454 del Código Civil ni determina, necesariamente, que la consiguiente indemnización de danos y perjuicios (si es que existieran y se probasen) hubiera de coincidir con un importe idéntico entregado como senal (pues tampoco se han pacto arras 'penales').

CUARTO.- Por lo demás, goza de razón igualmente la recurrente en lo que atane al otro importe reclamado (1.682,00 €) que se dice abonado en concepto de tasas municipales. Dicho importe ha sido al parecer satisfecho por don Abdul Karim Mohand a la causante de la demandada (entidad Promolanza SA que efectuó la dación en pago a favor de la demanda de los locales cuya venta sostiene la actora) sin que conste lo hiciera en nombre de la entidad que representa y, además, en concepto de 'solicitud de licencia de apertura parking de Arena Dorada'. Téngase presente que aunque dicho importe efectivamente lo hubiera satisfecho la actora (por tanto el Sr. Karim como administrador) a favor de un tercero [no son tasas pagadas directamente al Ayuntamiento por la actora sino lo que un tercero al parecer (lo que tampoco se acredita) ha pagado por tasas al ayuntamiento] se ignora por completo (pues ni siquiera se expresa en la demanda) por qué la demandada habría de adeudar dicho importe a la actora ni qué relación tienen las referidas tasas de 'apertura de parking' con el negocio de compraventa que se dice efectuado con la demandada. No existe prueba alguna de que el imputado incumplimiento de la demandada (la venta a un tercero de los locales que se dicen vendidos a la actora) haya supuesto como dano indemnizable (ex 1.101 del Código Civil) dicha cantidad al no probarse relación causal alguna entre el alegado contrato de compraventa de locales y el alegado pago de tasas de apertura de parking.

QUINTO.- Por todo lo razonado anteriormente la demanda debió haber sido íntegramente desestimada con imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte demandante conforme a las previsiones del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por lo que ahora, estimándose el recurso, procede acordar en consecuencia.

ÚLTIMO.- Estimándose el recurso de apelación interpuesto no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiéndose proceder a la devolución del depósito constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad BANCO POPULAR ESPANOL, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 1 de Arrecife de fecha 25 de junio de 2010 en los autos de Juicio Ordinario no 193/2009, revocando dicha resolución que se deja sin efecto y, en su lugar, desestimamos íntegramente la demanda presentada por la representación de la entidad mercantil INMOBILIARIA DE NADOR, S.L y, en consecuencia, absolvemos a la entidad BANCO POPULAR ESPANOL, S.A. de las pretensiones formuladas de contrario imponiendo las costas causadas en la primera instancia a la parte actora y sin hacer especial declaración respecto a las de esta alzada. Devuélvase el depósito constituido para la tramitación del recurso.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3o LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.