Sentencia Civil Nº 43/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 410/2013 de 06 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00043/2014

Rollo: RECURSO DE APELACION 410/ 13

S E N T E N C I A Nº 43

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Gómez Martínez

Magistrados:

Doña Catalina Mª Moragues Vidal

D. Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca, a 6 de febrero de 2014

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma, bajo el número 1237/11 , Rollo de Sala numero 410/13,entre partes, de una como, actora apelante Dña Isabel , representada por la Procuadora Dña Sara Truyols Álvarez-Novoa y asistida del Letrado D. Gabriel Le Senne Presedo, de otra, como demandada apelada D. Justiniano , representada por la Procuradora Dña Magdalena Caurt Janer y asistida del Letrado D. Francisco Palmer Arrom.

ES PONENTE la Magistrada Ilma. Sra. Catalina Mª Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma, se dictó sentencia en fecha 22 de marzo de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dña Sara Truyols Álvarez-Novoa, en nombre y representación de Dª Isabel , contra D. Justiniano condenando a la demandante al pago de las costas procesales.'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló vista el día 28 de enero de 2014 al objeto de practicar la prueba propuesta y admitida en esta alzada, con el resultado que obra en autos.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Doña Isabel formuló demanda de juicio ordinario contra don Justiniano , ejercitando la acción de saneamiento por vicios ocultos, actio quanti minoris, relatando que el inmueble, sito en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 . que ella había adquirido del demandado mediante escritura pública otorgada el 10 de marzo de 2011, adolecía de vicios o defectos ocultos que, de haberlos conocido, habrían abonado un menor precio del satisfecho al momento de adquirir la vivienda, que fue de 187.000 €. En concreto, los vicios ocultos denunciados en la demanda son los siguientes: a) aparición de humedades en numerosos puntos de la vivienda tras las caídas de las primeras lluvias; b) sobrecarga en la estructura del edificio en su parte trasera, cuya existencia aparece en el informe desfavorable de la Inspección Técnica de Edificios de 2 de abril de 2007, el que se dice, entre otros extremos que 'Existe un altillo metálico con tablones de madera en la zona central del NUM001 NUM002 . que sobrecarga la estructura.... Existen humedades por filtración desde la cubierta. Existen numerosos crecimientos vegetales tanto en la cubierta como en el canalón que denotan falta de mantenimiento importante en la cubierta. Humedades por condensación en el NUM001 NUM002 .'; c) existencia de un expediente de disciplina urbanística por causa de haber realizado el demandado -anterior propietario y vendedor- obras de ampliación de la vivienda sin licencia, por lo que cabe la posibilidad de que la Sra. Isabel sea obligada a derribar el altillo y a sufrir la imposición de una sanción. En cuanto a la cuantía de la rebaja interesaba la designación de perito arquitecto para valorar el coste razonable de los vicios y defectos denunciados en la demanda.

Opuesto el demandado a la pretensión deducida en la demanda, en fecha 22 de marzo de 2013 recayó sentencia en la primera instancia desestimatoria de la demanda, imponiendo a la actora las costas procesales causadas. Razona el juez 'a quo' en justificación del fallo desestimatorio de la demanda que, en primer lugar, la falta de mantenimiento de la cubierta y la necesidad de reforzar a nivel estructural la parte trasera del edificio, son defectos que afectan a elementos comunitarios que deben solucionarse por la Comunidad de Propietarios, habiéndose ya realizado la correspondiente Junta y aprobado el presupuesto para su reparación, y, en segundo lugar, se afirma que no existía al momento de interposición de la demanda, ni al momento de dictar sentencia, expediente sancionador contra la actora, por lo que estaríamos hablando de hipotéticos daños futuros en los que no puede fundarse la acción ejercitada. La meritada resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido impugnada por la parte actora que solicita, de este Tribunal, su revocación para, en su lugar, estimar la demanda en su integridad, condenado al demandado en los términos contenidos en el suplico de la demanda. Esgrime la parte apelante en fundamento de tal pretensión revocatoria las alegaciones que, resumidamente, pasamos a exponer: a) se reitera que el demandado llevó a cabo, con anterioridad a la venta de la vivienda, una reforma de la misma sin obtener la preceptiva licencia administrativa ni contar con proyecto técnico, lo que motivó que la propietaria de los bajos izq. formulara denuncia ante el Ayuntamiento de Palma, obras que sobrecargaban la estructura del edificio y causaban filtraciones en la cubierta, problemas que ya se pusieron de manifiesto en el informe del arquitecto que realizó la inspección técnica del edificio (ITE); b) el demandado era perfectamente consciente de tales problemas y nada dijo a la actora, que tuvo conocimiento de ello luego de haber adquirido la vivienda al empezar a notar las humedades y manifestárselo los vecinos; c) se reitera la realidad de los vicios ocultos consistentes en: aparición de humedades, sobrecarga de la estructura del edificio y obras realizadas sin licencia municipal; d) la solución de los dos primeros problemas supone, conforme el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios en la Junta celebrada el 20 de febrero de 2013, que la Sra. Isabel en cuanto propietaria del piso NUM001 NUM002 . deberá hacer frente al pago de 4.465,39 €, importe en el que se incluye el coste del reforzamiento de la estructura y la reparación de la parte de la cubierta afectada por las obras realizadas por el Sr. Justiniano y que produce las humedades en su vivienda; e) en cuanto a los gastos derivados de la legalización de la reforma llevada a cabo por el demandado, resulta indispensable el dictamen de un experto, solicitando a tales efectos se admita la prueba propuesta en esta alzada consistente en la declaración, en calidad de testigo- perito, del arquitecto don Cosme ; f) la demandante es una jubilada de nacionalidad sueca que no es una experta ni tiene conocimiento técnicos de construcción y que no se podía imaginar que compraba una vivienda con una construcción ilegal; g) los vicios denunciados tienen entidad suficiente para justificar una rebaja del precio y además la vivienda no reúne las condiciones de utilidad precisas para el fin previsto, ya que, tiene goteras que producen humedades, la estructura debe ser reforzada y además tiene un altillo que es ilegal, vicios que de ser conocidos no habría la compradora ofrecido el mismo precio; h) siendo cierto que los vicios afectan a elementos comunitarios, y por ello a la Comunidad de Propietarios, ello es intrascendente a los efectos de su repercusión como vicios ocultos en la parte determinada correspondiente al comprador, citando en apoyo de tal razonamiento la sentencia de la APB de 29 de diciembre de 2004 , cuando, a mayor abundamiento, dichos problemas afectantes a la cubierta y a la fachada trasera han sido causados única y exclusivamente por el demandado; i) reitera que existe un expediente, el NUM003 del Departamento de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Palma por presunta infracción urbanística previo al posible expediente sancionador, siendo la propietaria actual, la actora, quien sufriría las consecuencias en caso de que se ordenara reponer la vivienda al estado anterior a la infracción, siendo que, además, si pudiera legalizarse la actora debería hacer frente a distintos gastos para ello y, a los efectos de valorar sus costes propuso la práctica en esta alzada de la prueba testifical, entre cuyos testimonios proponía, en calidad de testigo-perito, el examen de don Cosme . Subsidiariamente y en el caso de que no se estimaran los anteriores motivos de apelación, solicita la recurrente la no imposición de costas al existir en el presente caso serias dudas de hecho y de derecho

La parte demandada se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

Mediante Auto de fecha 31 de octubre de 2013, la Sala admitió la practica de la prueba propuesta, en concreto, la declaración en calidad de testigo perito de don Cosme , prueba que tuvo lugar con el resultado que es de ver en el correspondiente registro audiovisual.

SEGUNDO.- La pretensión de la demandante se funda en la obligación de saneamiento que incumbe al vendedor y se ampara en lo dispuesto en el artículo 1486 CC , norma que es un reflejo o concreción de la obligación que tiene el vendedor de responder frente al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase, tal como dispone el artículo 1485 CC . Cuando el articulo 1486 CC regula el concreto contenido de la obligación de saneamiento contempla en el primero de sus párrafos la acción redhibitoria y la estimatoria o quanti minoris. En el caso de autos se está ejercitando la segunda, que permite al comprador la rebaja en una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

El vicio definido en el artículo 1484 CC y en base al cual puede prosperar la acción del articulo 1486 CC aquí ejercitada, se caracteriza por ser oculto, grave, desconocido e irreconocible para el comprador y, además, anterior a la compraventa realizada ( STS de 1 de diciembre de 1997 ). En este sentido, la STS de 29 julio de 1999 , tras recordar que el artículo 1484 del CC obliga al vendedor al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida si la hacen inútil para el uso a que se le destina, descarta la aplicación de dicho precepto al caso que analizó, al concluir que el defecto era manifiesto y estaba a la vista, y, la STS de 3 de marzo de 2000 , subordina la obligación de saneamiento a que no exista la posibilidad de conocimiento del mismo por parte del comprador en razón de su oficio (artículo 1484) o de la posibilidad de alcanzarlo (artículo 1483) con facilidad. Abunda en esta línea la STS de 8 de julio de 2010 (vicio no conocido por el adquirente, 'ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto'), citada por la STS de 22 de julio de 2011 .

En esta última resolución se declara que, el párrafo segundo del artículo 1486 CC 'no impone al vendedor el deber exhaustivo de información que parece exigirle la sentencia recurrida al razonar que'con independencia del destino que quiera asignarle a la finca el comprador, este debe tener toda la información para valorar el alcance de su inversión y se han de hacer constar todas las circunstancias relevantes que afectan a la finca y que pueden influir en el precio'. Antes bien, al referirse expresamente dicho párrafo a 'los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida' está excluyendo del deber de información del vendedor los que no sean ocultos, es decir aquellos a los que se refiere el último inciso del art. 1484 CC .',y, añade, 'En consecuencia el artículo 1486 no puede interpretarse prescindiendo del artículo 1484 y, por ello, si los vicios o defectos de la cosa eran manifiestos o el comprador, por su condición de experto, hubiera debido conocerlos, el vendedor no responderá aunque no se los manifestara al comprador. Así se desprende de la jurisprudencia de esta Sala representada por las sentencias de 31 de enero de 1970 (vicio no conocido ni 'cognoscible '), 8 de julio de 1994 y 29 de junio de 2005 (vicio que 'no haya podido trascender ni ser conocido'), citadas las tres por la recurrente, y 8 de julio de 2010 (vicio no conocido por el adquirente, 'ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto').

En la antedicha resolución se declara, además, que el ' principio general de la buena fe no es compatible con la alegación de desconocimiento de lo que bien se pudo conocer o de un error que se pudo fácilmente evitar, y por eso la jurisprudencia de esta Sala complementa el artículo 1266 CC exigiendo la inexecusabilidad del error para que este invalide el consentimiento. Como declara la sentencia de 30 de marzo de 2011 (rec. 1569/07 ), con cita de otras muchas sobre la inexcusabilidad del error, el Código Civil 'niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar finalmente ignoró'.

TERCERO.-En aplicación de la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta al caso hoy sometido a la decisión de este tribunal, es el parecer de la Sala que el recurso de apelación merece parcial acogida, por las razones que a continuación se pasa a exponer:

1ª) La Sra. Isabel adquirió la vivienda de autos mediante escritura pública otorgada el 10 de marzo de 2011, siendo el precio de dicha compraventa de 187.000 €. La vivienda adquirida tiene una antigüedad próxima a los 100 años, y se corresponde con el primero izquierda del edificio compuesto por cuatro partes determinadas señalado con el nº NUM000 de la CALLE000 . Su superficie es de 59 metros cuadrados.

2ª) El altillo realizado por el anterior propietario no aparece descrito en la inscripción registral, si bien su real existencia y autoría no es puesta en duda por la parte demanda, que no ha aportado proyecto alguno ni solicitud de licencia para su construcción. Conforme ha declarado el arquitecto Sr. Cosme , la superficie útil de dicho altillo son 14 metros cuadrados y supone una quinta parte de la total superficie de la vivienda. Dicho altillo se halla ubicado en la zona central del NUM001 NUM002 , sobrecargando la estructura que padece por ello deformaciones, existiendo humedades por filtraciones desde la cubierta. Tales deficiencias se pusieron de manifiesto en el informe elaborado a raíz de la Inspección Técnica de Edificios realizada en el mes de abril de 2007 aportado a los autos y cuyo contenido no ha sido impugnado por el demandado.

3ª) La comunidad de propietarios del integro edificio, compuesto por cuatro partes determinadas, acordó en la Junta de Propietarios celebrada el 24 de octubre de 2012, aprobar el presupuesto de reparación que obra aportado al folio 125, reiterándose tal acuerdo en la Junta celebrada el 20 de febrero de 2013, cuya acta ha sido aportada también a las actuaciones, obrando a los folios 123 y 124, documento en el que se explicita por el arquitecto Sr. Cosme las concretas obras a realizar y que son consecuencia de las realizadas por el anterior propietario de la vivienda. En total, incluyendo los honorarios de arquitecto, tasas municipales y demás conceptos que se relacionan en la antedicha acta, el importe a abonar por la Sra. Isabel en calidad de comunera y propietaria del piso NUM001 NUM002 asciende a 4.465,39€.

4ª) Atendiendo al importe de las reparaciones atinentes a la reparación de la cubierta y reforzamiento de la estructura, se estima por la Sala que, dicho importe, debe repercutir en la rebaja del precio de la compra ya que su pago habría correspondido al demandado de no haber vendido la vivienda, siendo que la caracterización de las humedades y la sobrecarga en la estructura como vicios ocultos no ofrece duda al concurrir los requisitos anteriormente mencionados para ello, no haber informado de los mismos el vendedor y no ser fácilmente observables y/o detectables por la actora que resulta lega en la materia. El hecho de que tales deficiencias afecten a elementos comunes y precise por ello el acuerdo de los comuneros para su reparación, en nada empece su trascendencia para ser calificados de vicios ocultos, pues, si la vivienda no se hubiera vendido, el demandado hubiera tenido que soportar, como el resto de los demás copropietarios, la repercusión o derrama de su importe, siendo que, es ahora la compradora, a la que nada de ello se advirtió por el vendedor, quien deberá hacer frente al importe de las obras conforme a la derrama convenida, por lo que se estima procedente la rebaja del precio en la cuantía correspondiente e a la suma anteriormente señalada de 4.465,39 €.

5ª) Se comparte por la Sala el rechazo a considerar la existencia de defectos o vicios ocultos en lo relativo al altillo construido sin licencia municipal, pues, además de las consideraciones ya expuestas en la sentencia apelada, debe tenerse en cuenta que la actora no desplegó diligencia alguna a la hora de comprobar la situación administrativa de la vivienda que iba a adquirir, pues no consta en autos, ni se dice por la actora, que realizara gestión alguna relativa a solicitar información sobre la legalidad urbanística del altillo o de la vivienda previamente a su adquisición. Por último, cierto es que en el mes de julio de 2011 la actora recibió del Ayuntamiento de Palma el escrito que obra al folio 40, en el que se le insta a concertar una cita para efectuar una inspección de las obras objeto del expediente ordinario nº NUM003 , si bien y hasta la fecha de la presente resolución, no se conoce la apertura de expediente sancionador respecto a dichas obras, ni frente al demandado ni frente a la actora.

CUARTO.-En consecuencia a lo anteriormente expuesto, procederá, con estimación parcial del recurso de apelación, revocar la sentencia apelada para, en su lugar, declarar la existencia de vicios ocultos en la vivienda vendida por el demandado a la actora, vicios relativos a las humedades y reforzamiento de la estructura, cuya reparación por la comunidad de propietarios supone una derrama a satisfacer por la actora d 4.465,39 €. por lo que deberá condenarse a don Justiniano a abonar a doña Isabel la citada cantidad en concepto de rebaja proporcional en el precio que fue abonado en su día por la compra de la vivienda de autos.

La estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y la consiguiente revocación de la sentencia apelada para, en su lugar, estimar en parte la demanda, conlleva en materia de costas procesales que, al amparo de lo dispuesto en el artículo 394.2 LEC , no se realice expresa imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas causadas en la primera instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

En cuanto a las costas de esta alzada, tampoco procede su expresa imposición a tenor de lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC , dada la estimación parcial del recurso de apelación y la consiguiente revocación de la sentencia apelada.

QUINTO.-De conformidad con los dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se decreta la devolución del depósito para recurrir constituido por la parte actora apelante.

Fallo

1º) CON ESTIMACION PARCIAL del RECURSO de APELACION interpuesto por doña Isabel , representada por la procuradora Sra. Truyols, contra la sentencia de 22 de marzo de 2013 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Palma de Mallorca, en el procedimiento de juicio ordinario seguido bajo el nº 1.237/2011, del que trae causa la presente alzada, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, para en su lugar:

SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la antedicha Sra. Isabel contra don Justiniano , declarando la existencia de vicios ocultos en la vivienda vendida por el demandado a la actora, vicios relativos a las humedades y reforzamiento de la estructura, cuya reparación por la comunidad de propietarios supone una derrama a satisfacer por la actora de 4.465,39 €. por lo que deberá condenarse a don Justiniano a abonar a doña Isabel la citada cantidad en concepto de rebaja proporcional en el precio que fue abonado en su día por la compra de la vivienda de autos, suma que devengará los intereses legales correspondientes. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

2º) Sin expresa imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas procesales causadas en esta alzada.

3º) Se decreta la devolución del depósito constituido por la parte actora apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.