Sentencia Civil Nº 43/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 507/2014 de 19 de Enero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 507/2014

SENTENCIA Nº 43

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a diecinueve de enero de 2015.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 22 de abril de 2014, recaída en autos de juicio ordinario nº 146/2013, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de los de Xátiva , sobre reclamación de cantidad.

Han sido partesen el recurso, como apelante, la parte demandante Dª. Luz , representada por Dª. Silvia Gastaldi Orquín, Procuradora de los Tribunales y asistido del Letrado D. Antonio Beaus Climent, y, como apelada e impugnante de la sentencia, la parte demandada Dª. Violeta , representada por Dª. Ángela Montoro Cerveró, Procuradora de los Tribunales, y defendida por D. José Sanz Llorens, Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"Que DESESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Pilar Martínez Julián, en nombre y representación de Luz , contra Violeta , sobre reclamación de daños y perjuicios; debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos formulados contra ella; todo ello sin hacer pronunciamiento alguno sobre las costas.

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Ángela Montoro Cerveró, en nombre y representación de Violeta , contra Luz , sobre reclamación de cantidad; debo condenar y condeno a la parte reconvenida a abonar a Violeta la cantidad de 1.800 euros, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda reconvencional. Todo ello, sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes, de modo que cada una de ellas abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.-La parte demandante Dª. Luz , interpuso recurso de apelación , alegando que:

1.- Entendemos dicho sea con los debidos respetos y en términos de defensa, que la sentencia dictada incurre en grave error en la apreciación de la prueba y aplicación de derecho al desestimar nuestra demanda y estimar la reconvención formulada de adverso.

La cuestión debatida en el presente procedimiento es el incumplimiento del contrato de arrendamiento de industria suscrito entre ambas, alegando ésta parte

inicial incumplimiento de la demandada Sra. Violeta al haber ocultado en el momento de la firma del contrato que el negocio no tenía licencia de actividad, produciéndose en dicho momento un claro vicio en el consentimiento prestado por mi representada, y

alegando posteriormente incumplimiento reiterado del contrato por parte de la demandada al no haber realizado ni las obras ni las gestiones administrativas para lograr que el negocio tuviera licencia de actividad, sumado, por último,

a la falta de goce pacífico de lo arrendado provocado por el mal estado de la instalación eléctrica y el corte de suministro de agua que hizo imposible continuar con la actividad empresarial a partir del 31 de diciembre del 2011, corte de agua que pudo la demandada cometer al incumplir la Cláusula Séptima y no cambiar el contador a nombre de mi representada (en realidad dotar al local de acometida y contador propios)

Por el contrario la demandada reconviniente reclama las rentas del arrendamiento.

La sentencia desestima nuestra reclamación al entender que no ha existido incumplimiento alguno del contrato de arrendamiento de industria, ni el inicial por vicio el consentimiento de mi representada al ocultarle que no contaba con licencia (único valor de la industria arrendada como ha quedado probado, ya que mi representada conocía que llevaba cerrado más de un año por lo que no tenía clientela, y conocía lamentable estado de sus instalaciones y mobiliario, siendo consciente de la inversión y mejoras que debía hacer); ni el posterior reiterado incumplimiento al no realizar las obras de adaptación de la instalación eléctrica (cláusula Tercera y Séptima del contrato) y aseos para minusválidos; ni presentar instancia alguna con la debida documentación en el Ayuntamiento iniciando los trámites para la obtención de la licencia ambiental y de actividad; ni permitir el uso pacífico de lo arrendado al no abastecer al local de agua corriente desde el 31 de diciembre del 2011 hasta la entrega definidamente de las llaves y posesión del local a su propietaria; y estima parcialmente la de contrario obligando a pagar determinada cantidad en concepto de rentas.

Entendemos que la sentencia dictada ha incurrido en grave y evidente error en la apreciación de la prueba y en la aplicación del derecho al desestimar nuestra demanda y estimar la reconvención, y todo ello en base a los siguientes hechos que han quedado probados:

.- El arrendamiento era de industria y se firmó el 14 de septiembre de 2010 (Documento Uno de la demanda y reconocido en sentencia). No era simple arrendamiento de local, si no de industria .

El local en el momento de la firma del contrato la industria objeto de arriendo, no tenía licencia por caducidad. (Documento Diez de la demanda y reconocido en sentencia).

.- Que dicho hecho era conocido por la demandada desde el 19 de julio del 2010, es decir previa a la firma del contrato e ignorado por mi representada, quien en todo momento firmó pensando que podía iniciar su explotación de manera inmediata, como se recogió en el contrato. (Documento Uno y Diez de la demanda, omitido en sentencia) .

. - Que mi representada firmó el contrato bajo la creencia de que existía licencia, y la carencia de licencia de la industria no fue conocido por ella hasta el mes de marzo del 2011, y (Declaración de la demandada, declaración de mi representada y Documento Seis, omitido en la sentencia) .

. - Que en el mes de marzo del 2011 cuando mi representada conoció que el negocio no contaba con licencia al ser requerida por la policía local, requirió a la demandada a fin de que en el plazo de 15 días procediera a la regulación de la licencia, requiriéndola así mismo para que subsanara los problemas en la instalación eléctrica y de agua (documento Seis de la demanda y reconocido en sentencia).

.- Que en el local y hasta que mi representada inició las obras y se lo entregó a la demandada, había un tablón en lugar destacado que exhibía una licencia a nombre de la Sra. Violeta , (Declaración de la Sra. Violeta , mi representada y los testigos Candido y Florentino , y omitido en sentencia).

.- Que el contrato en su Estipulación Tercera establece que en el caso, como así ocurrió, que el negocio incumpliera cualquier normativa estatal, autonómica o municipal referida a materia sanitaria, consumo, comedores colectivos, licencias municipales etc, serían por cuenta y cargo de la arrendadora la subsanación y adaptación del negocio a las normativas incumplidas. (Documento Uno de la demanda y reconocido en sentencia) .

.- Que en la estipulación Séptima se pactó expresamente que 'si hubiera que sustituir o reparar las instalaciones tales como fontanería o electricidad, serán de cuenta de la arrendadora dichos gastos' (Documento Uno de la demanda, reconocido en sentencia, si bien interpretado erróneamente).

.- Que pese a ser conocido dicho hecho por la propietaria demandada, tanto la carencia de licencia, como la desatención de sus obligaciones contractuales, ninguna gestión hizo en el Ayuntamiento para obtener la licencia, excepto la solicitud de compatibilidad urbanística presentada en fecha 23 de mayo del 2011, es decir, ocho meses después de la firma del contrato, y no atendió ninguno de los requerimientos del Ayuntamiento.

(Documento dos de la contestación demanda y Documento Diez de la demanda, y evidente error en la sentencia).

.- Que el local adolecía de dos graves problemas que hacían imposible la concesión de licencia salvo que fueran reparados (instalación eléctrica y falta de adaptación de aseo para minusválidos) (En prueba de ello, nos remitimos a los Proyectos presentados como Docs. Cuatro y Cinco de la contestación, Documento Ocho de nuestra demanda, y reconocimiento del testigo de la demandada Eutimio a preguntas de ésta parte, y reconocido en sentencia) .

.-Que la demandada, pese a ser su obligación contractual, no hizo ninguna reparación en el local, y ni tan siquiera la encargó, destinada a reparar y adaptar a la normativa vigente la instalación eléctrica ni adaptar los aseos a minusválidos. (Reconocido por todas las partes, incluido la demandada en su declaración, lamentable error cometido en sentencia al entender que sí que inició los trabajos de reparación por el encargo del proyecto eléctrico) .

. - Que la demandada no presentó en el Ayuntamiento documento alguno (salvo solicitud de compatibilidad urbanística) interesando licencia ambiental, --documento que nada tiene que ver con la solicitud de licencia de medio ambiente, de actividad ni de apertura--. (Documento Diez de la demanda, en el que se dice que 'En ningún momento se aportóla documentación solicitada por este Ayuntamiento', omitido en sentencia) .

.- Que la propietaria demandada Sra. Violeta no realizó ni encargó la reparación de la instalación eléctrica ni adaptación de aseos a minusválidos, (Reconocimiento judicial en su interrogatorio y omitido en sentencia).

.- Que desde el 31 de diciembre del 2011 el local no volvió a contar con agua (lo que hace imposible el desarrollo de la actividad), (reconocimiento hecho por varios testigos, incluido la Policía Local y la nieta de la demandada que reconoció en su declaración que no había agua cuando ella entró tras recuperar las llaves del local (mayo del 2012, también reconocido en sentencia el corte y existencia de la /lave en lugar al que no tenía acceso mi representada, si bien en evidente error establece no probada por ésta parte la persona que cerró la llave --evidente prueba diabólica--) .

.- Que el local se abastecía del agua de la vivienda de la demandada Sra. Violeta , repartiendo los gastos por 2/3 partes, y que la llave de paso del agua estaba en el garaje propiedad de la Sra. Violeta .

(Reconocido por la demandada la primera parte y testigos propuestos por esta parte, incluido la Policía Local, la ubicación de la 'ave de paso, omitida la primera parte en la sentencia y reconocida la segunda) .

.- Que el proyecto de instalación eléctrica tiene fecha confección Diciembre de 2011 (Documento Cuatro contestación demanda) y el de Licencia Ambiental enero de 2012 (Doc. Cinco contestación demanda), y que ambos de visaron el 16 de febrero del 2012, es decir un año y siete después de la firma del contrato, cuando ya mi representada había abandonado el local por imposibilidad de continuar con su explotación, y el mismo mes de marzo del 2012 'casualmente' en el que mi representada presentó instancia en el Ayuntamiento solicitando Informe del estado de la licencia medio ambiental y de actividad del local. (Documentos Cuatro y cinco de la contestación y Documento Diez de la demanda, omitido en sentencia la fecha de confección de los proyectos y reconocida la fecha de visado, si bien en evidente error de interpretación) .

.- Que dichos proyectos no se presentaron en el Ayuntamiento acompañando instancia alguna de solicitud de licencia, y que los mismos no podían presentarse salvo que se presentaran solicitud de licencia de obra con proyecto y presupuesto de coste de los trabajos, con el pago de la oportuna tasa, lo que no se hizo ni se ha hecho. (Cuestión omitida en la sentencia) .

.- Que sin ello no se podía obtener licencia de actividad y de apertura, y sin dichas licencias no se podía ni se puede, tener abierto un restaurante al público bajo evidente riesgo de ser sancionado y precintado, no teniendo cobertura legal de clase alguna la actividad, ni cobertura de seguro de responsabilidad civil, con el riesgo que ello supone.(Declaración de la Policía Local, de mi representada y, con evasivas evidentes, por el testigo de la demandada Eutimio y así mismo reconocido en sentencia) .

. - Que el cumplimiento de todas estas obligaciones: la existencia de licencia de actividad, la presentación de cuanta documentación fuere menester para la operatividad de la industria, la contratación y pago de los profesionales necesarios para la redacción de proyectos, la funcionalidad de las acometidas de luz yagua y de sus instalaciones, incumbían a la demandada y no a la demandante. Una correcta lectura del contrato no deja lugar a dudas sobre estas circunstancias, aunque la sentencia impugnada sorprendentemente parece llegar a la conclusión contraria.

La totalidad de las anteriores pruebas, unidas a los evidentes errores cometidos en la sentencia, que hemos resaltado y reiteraremos más adelante, hacen que sea evidente el error cometido por el Juzgador tanto por aplicación de la norma como apreciación de la prueba, siendo incongruente la sentencia dictada, ya que pese a reconocerse en la sentencia que el arrendamiento era de industria, que no contaba con licencia, que el primer y único acto orientado a la obtención de la licencia fue la contratación de unos ingenieros y presentación 9 meses después de la firma del contrato una simple solicitud de compatibilidad urbanística, afirma que no ha habido incumplimiento por parte de demandada.

Entendemos resulta totalmente incongruente afirmar en la sentencia como base de desestimación de la demanda que nunca ha habido licencia de actividad y pese a ello se afirme que no ha habido incumplimiento de la demandada, cuando NUNCA entregó la cosa objeto del contrato en los términos pactados, produciéndose nueva evidente incongruencia y error en la valoración de la prueba, al afirmarse en la sentencia, para desestimar nuestra demanda, que tampoco ha incumplido la demandada lo pactado en el contrato al entender que solamente con la contratación de unos ingenieros, pese no visar la documentación a presentar en el Ayuntamiento hasta el mes de mayo del 2012 (casi dos años después de la firma del contrato y ya abandonado el local por mi mandante), ni presentar nada en el Ayuntamiento, ha cumplido con lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato referente a la licencia, (Subsanación y adaptación del negocio a cargo de la Arrendadora).

Y por último entendemos evidente el error cometido por el juzgador a la hora de dictar sentencia, al entender como hecho probado que en la Estipulación Séptima del Contrato se establece expresamente que la sustitución y reparación de la instalación eléctrica es obligación de la arrendadora, y pese a ello y reconocer que la demandada nada ha hecho, pagado o encargado, desconociendo incluso posible coste de reparación de la instalación eléctrica, entiende que ha cumplido con dicha obligación por el simple hecho de contratar en el mes de mayo del 2011 a unos ingenieros que hicieron un Proyecto de Instalación eléctrica en el mes de diciembre, visado en el mes de mayo del 2012 y jamás presentado en el Ayuntamiento, ni iniciada obra alguna de saneamiento o sustitución de la instalación eléctrica.

La sentencia pese a la claridad de la cláusula y de la calificación del contrato, entiende y defiende por aplicación de los artículos 1281 y ss del CC de interpretación de los contratos, que no ha habido incumplimiento contractual. ¿Pero que interpretación cabe a dos cláusulas que perfectamente determinan las obligaciones de la arrendadora? Y qué cumplimiento de contrato se puede proclamar de quien no hace nada de lo que establece en el contrato firmado, y conoce y oculta deliberadamente dichas deficiencias y carencias antes de firmarlo?

Es evidente el error cometido e incongruencia de la sentencia, al entender cumplidas las obligaciones contractuales de la demandada cuando: a) no contaba con licencia el negocio ( a pesar de crear la apariencia contraria mediante la exhibición en lugar destacado de un tablón con la licencia), b) ni realizó reparación alguna que las que le eran obligadas, e) ni trámite ante el Ayuntamiento alguno para obtener la licencia de actividad; y a pesar de ello y (sorprendentemente), en base a todo ello, concluir que mi representada debe cumplir con su obligación contractual y satisfacer las rentas de un negocio que no ha podido explotar en condiciones, solicitando por todo ello la revocación de la sentencia y estimación de la demanda y desestimación de la reconvención con expresa condena en costas a la demandada reconviniente.

SEGUNDA. -La sentencia incurre en grave error al entender probado que la demandada ha cumplido con su obligación contractual de entregar la cosa objeto de arrendamiento para ser INMENDIATAMENTE EXPLOTADA, como se pactó expresamente en el contrato.

Esta es la primera de las obligaciones incumplidas por la demandada, y ese incumplimiento absolutamente consciente y conocido por la demandada ha sido omitido por la sentencia, y justificado por actos posteriores (actos posteriores que, como veremos, ningún beneficio reportaron a la demandante, ni en nada suplieron o remedaron el esencial incumplimiento inicial). Incurre en este punto la sentencia en evidente error en la aplicación de las normas de los contratos, ya que si no se entrega la cosa en las condiciones pactadas, con conocimiento de la parte que debe entregar la cosa y desconocimiento de la parte que la recibe, ésta omisión debe considerarse esencial e insubsanables. Y, a efectos meramente dialécticos, en el caso de que consideráramos subsanable este defecto, su subsanación debería ser completa e inmediata. Por el contrario la sentencia, entiende que se ha cumplido con la obligación de entregar la cosa en las condiciones pactadas, por el simple hecho de haber iniciado los trámites paras subsanar el grave o graves defectos de los que adolecía la 'industria' entregada, trámites que, como sabemos, nunca pasaron del estadio inicial y jamás se concretaron en circunstancias provechosas para la demandante.

Si la demandante pudo explotar durante un tiempo el negocio lo fue con grave incumplimiento de la normativa vigente, con apercibimiento de cierre por parte de la autoridad competente, con constantes contratiempos causados por las deficientes instalaciones eléctrica y de agua, remando contra corriente por todos los impedimentos y contratiempos derivados de la actitud de la demandada, hasta que, finalmente, no pudo más y tuvo que cerrar.

Pues bien, la sentencia nos dice que, por tratarse de obligaciones sinalagmáticas mi representada debe de pagar las rentas. (entendemos evidente el error cometido por el Juzgador), por haber cumplido la demandada con su obligación de entrega de la cosa en condiciones pactadas (evidente error, ya que aún hoy sigue sin licencia de actividad, y sin instalación eléctrica visada y legalizada) .

Nunca cabe afirmar, como se hace erróneamente en la sentencia, el cumplimiento de la entrega de la cosa objeto del contrato por haber iniciado (a requerimiento de la arrendataria y nunca por propia iniciativa) los trámites previos de los actos que, en su caso, podrían llevar (o no) a subsanar todos los iniciales defectos.

TERCERA. -El primer error que comete la sentencia dictada es establecer como primera cuestión a dilucidar para determinar el incumplimiento contractual, si la Sra. Violeta realizó las gestiones necesarias para la obtención de la licencia, y si dicha falta de gestión y obtención causó perjuicios en mi representada.

Lo bien cierto y ha sido omitido por la sentencia, es que tratándose de un arrendamiento de industria (que no de local de negocio), y a la vista del estado del mismo y del conjunto de cláusulas del contrato, la fundamental y cuestión previa a resolver, es determinar si la licencia de actividad es un elemento esencial del contrato, lo que no ha quedado resuelto en la sentencia, siendo una cuestión necesaria y previa para determinar el cumplimiento de la demandada, y en base a ello, por ser un contrato sinalagmático, cabe establecer la obligación de pago de las rentas por parte de mi representada.

Así de una simple lectura de la sentencia y del contrato resulta evidente que lo arrendado es una industria y que debía de ser susceptible de ser inmediatamente explotada, siendo evidente a la vista del resto de circunstancias de la industria recogidas en el contrato, que lo esencial y lo que se estaba arrendado era la posibilidad de iniciar la explotación de inmediato, es decir, era esencial la existencia de la licencia. Y, decimos es evidente y esencial ya que el negocio carecía del resto de valores o elementos de una industria, elementos que junto con la licencia, forman la industria y que son:

(i) la clientela (inexistente por llevar más de un año cerrado)

(ii) la maquinaria (inexistente a la vista de la estipulación cuarta en la

que se dice que NO se recibe en perfecto estado, debiendo mi representada comprar la cocina, el horno, campana de extracción y plancha) y

(iii) los muebles (inexistente por acordar en dicha cláusula Cuarta que podrá cambiar la barra del bar y reconocer en la declaración y constar en los documentos acompañados a nuestra demandad que las sillas y mesas las compró mi representada, dejando los existentes, por viejos, en el garaje de la demandada).

Pues bien si a la vista del resto de cláusulas del contrato y la realidad conocida del negocio, resulta que el único valor de la industria arrendada es la licencia de actividad, no cabe más que concluir que dicha licencia fue lo que llevó a las partes a suscribir un contrato de arrendamiento de industria en lugar de uno de local de negocio, siendo por tanto la LICENCIA UN ELEMENTO ESENCIAL DEL CONTRATO, por lo que su inexistencia, debe sin más a determinar la nulidad del contrato por falta de objeto y evidente vicio del consentimiento.

Dicho lo anterior, resulta reconocido en la sentencia y debidamente probado, que cuando se suscribió el contrato, el negocio no contaba con licencia (aunque, como se ha dicho y acreditado, la apariencia creada erala de su existencia), habiendo omitido la sentencia dictada, una cuestión que entendemos básica a la hora de establecer si existió dolo en la demandada y vicio en el consentimiento de mi representada a la hora de firmar el contrato de arrendamiento de industria: si la demandada conocía y omitió en el contrato ese dato, que por esencial, hubiera llevado a mi representada a no firmar el referido contrato.

Pues de una simple lectura del Documento Diez de nuestra demanda y de la declaración de la propia demandada en juicio, es evidente que la Sra. Violeta conocía que la licencia había caducado, es decir, que no contaba con licencia el negocio arrendado, y que ese dato se mantuvo oculto a mi representada, lo que vino indirectamente reconocido por la demandada en declaración en juicio, y ratificado por la declaración de mi representada y de los testigos Candido y Florentino , que afirmaron que existía una licencia en un tablón en marcado dentro del local, lo que hizo que mi mandante no pudiera poner en duda que el negocio contaba con licencia.

Así las cosas, siendo que el negocio no contaba con licencia, que su único valor, fuera del inmueble donde se ubicaba, era la supuesta licencia, que esa falta de licencia era conocida por la Sra. Violeta , que esa carencia se mantuvo oculta a mi representada, de manera doloso al no recogerse en el contrato y nada decir cuando mi representada, por medio de su pareja, entregó a la Sra Violeta el marco con la licencia caducada que había en el local (Declaración en juicio del testigo Candido , mi representada, y la Sra Violeta ); y si a todos estos hechos acreditados, añadimos (también acreditado) que nunca Se ha presentado en el Ayuntamiento documento alguno para obtener la licencia, no podemos más que afirmar:

a) que ha existido un evidente vicio en el consentimiento de mi representada a la hora de suscribir el contrato, que obliga a entender nulo el contrato suscrito,

b) que ha existido una acreditada falta de objeto cierto materia del contrato; lo cual obliga a la devolución de todas las cantidades entregadas, más al pago de todos los daños y perjuicios sufridos, debiéndose por tanto estimar la demanda, con revocación de la sentencia dictada por evidente error.

CUARTA.- Así, si la falta de licencia y su conocimiento por parte de la propietaria y su ocultación a mi representada, hace que sea inevitable concluir que la demandada nunca ha cumplido con su obligación contractual de entregar la cosa objeto de arriendo, el no realizar las gestiones necesarias para su obtención y afrontar las obras necesarias para adaptar el local a las exigencias legales para que pudiera ser concedida la licencia, hace que sea inevitable concluir, en contra de lo establecido en la sentencia en evidente error en la apreciación de la prueba, que la demandada nunca ha cumplido con sus obligaciones contractuales haciendo con ello imposible el goce pacífico del negocio objeto de arriendo. La demandada incumplió su obligación inicial, pero, para el caso de que no queramos entenderlo así, no cabe duda de que también y además incumplió sus obligaciones legales y contractuales derivadas del contrato lo que hace que deba entenderse resuelto el contrato por incumplimiento contractual e imposibilidad de explotar el negocio arrendado cumpliendo con la normativa y con un mínimo de rentabilidad, deviniendo definitivamente imposible su explotación por falta de suministro de agua.

No debe olvidarse que de los contratos se derivan, además de las obligaciones contractuales expresamente pactadas, unas obligaciones legales derivadas del artículo 1.258 del Código Civil y del tipo concreto de contrato del que se trate, todas cuyas obligaciones fueron incumplidas por la demandada, sin que esta circunstancia haya tenido su más mínimo reflejo en la sentencia.

Nada de ello se concluye en la sentencia, en la que de manera evidentemente errónea e incongruente, pese a reconocer que no ha existido licencia ni antes ni después, entiende que no ha habido

incumplimiento contractual por parte de la demandada.

incumplimiento contractual de la Sra. Violeta pese a reconocer en la sentencia que el local no cuenta con licencia ni con una instalación eléctrica en condiciones para el desarrollo de la actividad de restaurante ,(razón ésta argumentada en la sentencia para reducir la cuantía de la reconvención, pero no para entender incumplida obligación contractual) y reconocer que los proyectos no se visaron hasta el mes de marzo del 2012, que hubo corte de agua el 31 de diciembre de 2011, que la llave de paso de agua se encontraba en un garaje propiedad de la arrendadora que no tenía acceso la arrendataria, que desde enero 2012 mi representada no continuó con la explotación del negocio, que el contrato establece en su estipulación tercera que eran de cuenta y cargo de la demandada la subsanación y adaptación del negocio a las normativas incumplidas (en materia sanitaria, consumo, comedores colectivos, licencias municipales etc) y que en la estipulación Séptima del contrato se establece la obligación de la demandada de sustituir o reparar las instalaciones tales como fontanería o electricidad, así como la obligación de cambiar la titularidad de los suministros (en el caso de agua, dotar el local de acometida y contador propio), y por último que (pese a no decirse en la sentencia, ha quedado probado) no se ha presentado documento alguno (entre ellos los proyectos visados) en el Ayuntamiento para obtener la licencia. Hoy el local sigue sin licencia, no se ha afrontado obra alguna para subsanar la instalación eléctrica, ni individualizar el contador de agua, ni acomodar los aseos para minusválidos.

QUINTA.- Pues bien entendemos evidente el error cometido por el Juzgador al valorar la prueba al entender que la Sra. Violeta ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales de obtención de la licencia por el simple inicio de determinadas gestiones (Sin obtener la nunca), y entender que dichas gestiones se han iniciado por la presentación de certificado de compatibilidad urbanística, y con la simple contratación de unos ingenieros en el mes de mayo del 2011, (que como afirmó dejaron de trabajar al no pagarle la Sra. Violeta los honorarios, reto mando su trabajo tras alcanzar acuerdo, y dejando a mitad lo presupuestado). Además, estos ingenieros confeccionaron sus proyectos en el mes de diciembre del 2011 y enero del 2012, cuando mi representada ya no se encontraba en el local por ser imposible la explotación del negocio, y se visaron sus proyecto (requisito necesario para presentarlos junto con la solicitud de licencia) en el mes de marzo del 2012, idéntico mes (y días después) de que mi representada solicitara en el Ayuntamiento certificado de estado del expediente de licencia.

Así mismo entendemos evidente el error cometido por el juzgador en la sentencia dictada, al entender cumplidas las obligaciones contractuales establecidas en la estipulación Séptima (sustituir o repara las instalaciones de fontanería y electricidad) con la simple contratación de los ingenieros y redacción de un proyecto eléctrico, sin haber nunca procedido a reparación de ninguna clase, ni a la contratación de un electricista que lo ejecutara y posteriormente emitiera el correspondiente certificado o boletín para presentar en industria, como reconoció el propio testigo de la demandada, don Eutimio .

SEXTA. -Todos los mencionados incumplimientos contractuales, hacen que no se pueda entender, como se hace en la sentencia, que mi representada haya tenido el uso pacífico del arriendo, y que habiendo cumplido la propiedad con sus obligaciones contractuales, nazca la obligación de pago de la renta por parte de mi representada.

Si la Sra Luz consiguió tener abierto el establecimiento durante unos meses fue gracias a las obras y mejoras por ella realizadas a su costa: fue a pesar y en contra de todas las carencias e impedimentos derivados de la actitud de la demandada: y fue siempre bajo el apercibimiento de cierre por la autoridad competente, por las deficiencias de que adolecía la industria entregada por la demandada

como un negocio 'susceptible de ser inmediatamente explotado'.

Dichos incumplimientos entendemos evidencian el error cometido por el Juzgador tanto en la apreciación de la prueba, como en la aplicación de la norma, a la hora de estimar parcialmente la reconvención formulada, ya que si nos encontramos ante un contrato sinalagmático, no puede afirmarse que la demandada cumpliera con aquello que le correspondía y en consecuencia pueda exigir que se le pague las rentas mensuales, ya que ninguna obligación de pago debe entenderse nacida a cargo de mi representada, al nunca haber entregado la Sra. Violeta a la demandante el objeto del contrato, (industria susceptible de ser inmediatamente explotada), ni haber garantizado su goce pacífico, al no haber procedido a reparación de defecto alguno, en los términos pactados en el contrato, (instalación eléctrica, agua, aseo de minusválidos), ni a realizar gestión alguna en el Ayuntamiento u otra Administración, (presentando documentación, proyectos, y certificados tales como insonorización, reciclaje de aceites, filtros ... ), para legalizar la actividad industrial arrendada obteniendo la preceptiva licencia, evitando con ello precinto y sanciones a mi representada, y logrando definitivamente que mi representado disfrutara pacíficamente el objeto del contrato por el que debía pagar una renta mensual, que es una industria de restaurante que puede explotarse cumpliendo con todos los requisitos legales y cumpliendo las mínimas condiciones para poder desarrollar la actividad.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se estime el recurso de apelación, revocar la sentencia estimando la demanda presentada por esta parte y desestimando la reconvención formulada de adverso, con expresa condena en costas en ambas a la demandada reconviniente, y subsidiariamente, se sirva revocar la sentencia dictada desestimando la reconvención formulada de adverso, con expresa condena en costas a la reconviniente.

TERCERO.-La defensa del demandada Dª. Violeta , presentó escrito solicitando que se desestime el recurso, confirmando la sentencia, con imposición de costas, y de impugnación de la sentencia, alegando que;

Primera.- El pronunciamiento objeto de impugnación en esta primera alegación es la no condena en costas a la actora en la demanda principal, por ella planteada. Se basa únicamente para ello la sentencia en 'dudas de hecho' 'a la vista de los continuos contratiempos sufridos ... '.

A tal respecto hemos de oponer dos argumentos: El primero de ellos es que la 'duda de hecho' no puede darse en perjuicio de aquella parte a quien no incumbe la carga de la prueba de tales hechos. Es decir, se entablada la acción de contrario con base en unos supuestos hechos a los que se les pretende, asimismo, otorgar unas consecuencias jurídicas.

Los hechos, en síntesis, según se desprende de la demanda y del propio escrito de apelación, son que, como no había licencia, elemento esencial del contrato, ello supone incumplimiento por parte de la arrendadora, con lo cual, procedería la resolución y la indemnización en los términos contenidos en la demanda.

Además, a tal hecho 'nuclear' se añade, a modo de aderezo (porque, jurídicamente, en cuanto al mero objeto de debate, son irrelevantes), ciertas afirmaciones, como las relativas a las denuncias (ninguna sentencia condenatoria) y al quimérico corte de agua, que, para más abundamiento NO SE HA ACREDITADO AUTORÍA DE MI MANDANTE, como recoge, además, la sentencia. No ha de ser mi mandante quien pruebe que ella no cortó el agua.

El por qué la reclamación no puede prosperar en los términos que se plantea ya 10 hemos expuesto a lo largo del procedimiento y a ello nos remitimos. Aquí sólo diremos que, hemos sido obligados a comparecer en este procedimiento, defendiéndonos de una acción de todo punto improsperable. No sólo los argumentos expuestos eran estériles a tal fin, sino que, además (por ser inciertos), han quedado huérfanos de prueba. No puede castigarse a mi mandante con la falta de condena en costas a la actora, con la sola base de la demonización, carente de todo fundamento y prueba, de la figura de la arrendadora.

Segunda.-Esta segunda alegación de la impugnación de la sentencia apelada de contrario tiene como objeto la estimación parcial de nuestra demanda reconvencional y, consecuentemente, la también ausente condena en costas a la actora reconvenida. Y ello, en los siguientes términos.

Resumimos todo lo que vamos a exponer a continuación en que la sentencia adolece de incongruencia porque llega a un pronunciamiento (condenar al pago de tres mensualidades de rentas -1.800 €-), con base en una ponderación totalmente carente de argumentación y razonamiento y, por ende, arbitraria. Y ello, desde unas premisas cuya lectura sólo puede llevar a la estimación total de nuestra reconvención.

Tales premisas son:

1 a._ No es indiscutido el impago de las rentas desde agosto de 2011 hasta mayo de 2012 ambos inclusive.

2a._ Los meses de agosto a diciembre de 2011, se explotó el negocio, tal y como recoge la sentencia, además, con facturación considerable.

3a._ Recoge asimismo, expresamente, la sentencia que el testigo, pareja de la actora, Sr. Candido , reconoce que en último trimestre flojea la clientela y que, el corte del agua no constituye causa necesaria para el cierre del negocio. No hay que olvidar que tal cierre NUNCA SE HA ACREDITADO, y menos la AUTO RÍA POR MI MANDANTE.

4a._ A los problemas de la instalación eléctrica, tal y como expresa la sentencia, les pudo poner solución al arrendataria, según contemplaba el contrato, y luego cargar los costes a la arrendataria, por ejemplo vía compensación con rentas. No lo hizo. Simplemente, dejó de pagar las rentas y, milagrosamente, los meses de mayor calor, agosto y septiembre (con, a priori, mayor consumo, por refrigeración), es cuando menos problemas existen y más se ingresa.

Terminaba solicitando que:

1°._ Se confirme la desestimación íntegra de la demanda principal.

2°._ Se condene en costas de la demanda principal a la actora.

3°._ Se estime íntegramente nuestra demanda reconvencional, con condena en costas de la reconvención a la actora reconvenida.

4°._ Se condene en costas de esta alzada a la apelante.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para estudio el día 21 de enero de 2015.

QUINTO.-La Sala, en ejercicio de sus facultades ha valorado la prueba de interrogatorio de parte, testifical, pericial y documental obrante en autos, practicada toda ella en primera instancia.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-La sentencia recurrida razonó la desestimación de la demanda interpuesta por Dª. Luz , razonando en su fundamento jurídico tercero que: 'Resolviendo en primer lugar las pretensiones de la demandante reconvenida, la Sra. Luz , ciertamente si el objeto del arriendo es una industria, para que la actividad industrial funcione debe cumplirse con la normativa administrativa que la regula, esto es, debe contar con la preceptiva licencia de apertura y actividad. Es evidente que el arriendo de un restaurante o bar en funcionamiento conlleva la existencia de las oportunas licencias de apertura y de actividad, y en el caso presente consta acreditado que al bar-restaurante 'La Pasarela' sito en la carretera Bolbaite nº 4 de la localidad de Chella, le fue otorgada licencia de apertura en el año 1982, pero que la misma había caducado debido al tiempo transcurrido sin actividad (doc. nº 10 de la demanda). De igual modo, la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento prevé que 'en el supuesto de que dicho negocio incumpliera cualquier normativa estatal, autonómica o municipal referida a materia sanitaria, consumo, comedores colectivos, licencias municipales, etc., serán por cuenta y cargo de la arrendadora la subsanación y adaptación del negocio a las normativas incumplidas'.

La cuestión se centra en si la Sra. Violeta realizó o no las gestiones necesarias para obtener la correspondiente licencia de apertura del local, y si dicha ausencia de gestión y obtención de licencia causó daños y perjuicios en la parte arrendataria-demandante. En este sentido, aun cuando el contrato de arrendamiento se formalizó el 15 de septiembre de 2010, como afirma Luz , no es sino hasta el mes de marzo de 2011 cuando abre el establecimiento siendo ese mismo mes cuando cumplimenta una instancia en el Ayuntamiento de Chella (doc. nº 7 de la demanda) tras requerimiento de la Policía Local el 11 de marzo a fin de presentar licencia de actividad y medioambiental del negocio. El mismo día que consta el sello de entrada del Ayuntamiento (22 de marzo de 2011), realiza escrito dirigido a Violeta requiriéndole para que en el plazo de 15 días proceda a la regularización de la licencia (doc. nº 6 de la demanda); debiendo ser, por tanto, el mes de marzo de 2011 como fecha que debe tenerse en cuenta a la hora de determinar si la parte demandada ha cumplido o no con la realización de las gestiones necesarias para la obtención de la preceptiva licencia puesto que no consta requerimiento anterior alguno, y en este sentido, a la vista de la declaración del testigo Eutimio , no queda acreditado que la Sra. Violeta haya demorado las actuaciones tendentes a la obtención de la licencia de actividad, puesto que como afirma el Sr. Eutimio , se le encarga un proyecto para licencia de bar en febrero o marzo de 2011 y en abril se reúnen con el Técnico municipal del Ayuntamiento de Chella, el Sr. Justiniano , en mayo de 2011 consta la Hoja de Encargo (doc. nº 1 de la contestación a la demanda) habiendo procedido la Sra. Violeta a pagar la correspondiente provisión de fondos, y ese mismo mes el marido de la demandada, el Sr. Carlos María , solicita en el Ayuntamiento de Chella un certificado de compatibilidad urbanística para la actividad de bar-restaurante en el local situado en la carretera Bolbaite nº 4 (doc. nº 2 de la contestación a la demanda), que le es concedido en junio de 2011 (doc nº 3 de la contestación a la demanda), abonando los dos meses siguientes los honorarios para la legalización de la actividad (doc. nº 10 a) y b) de la contestación a la demanda), no siendo motivo de incumplimiento contractual el hecho de que el proyecto de licencia ambiental (doc. nº 5 de la contestación a la demanda) fuese visado en marzo de 2012, puesto que en esa fecha Luz ya había abandonado el local y desde el mes de agosto de 2011 no abonaba la renta correspondiente, y ello teniendo en cuenta el reconocimiento de hechos efectuado por la parte demandada, puesto que de la documentación aportada por la demandante (doc. nº 20 a 28 de la demanda) no consta acreditado el abono de la renta del mes de marzo de 2011. A ello hay que añadir que la no obtención de la licencia de actividad no fue motivo determinante para que la Sra. Luz cerrara el bar-restaurante, habida cuenta de que el Ayuntamiento no acordó en ningún momento el cierre del mismo ni consta que apercibiera a la arrendataria con cerrarlo si no cumplía con los requisitos legales, por lo que el local continuó su explotación de manera ininterrumpida hasta el 31 de diciembre de 2011 sin que la parte actora iniciara acción legal alguna durante todo ese tiempo, (en contra de lo que expuso en el escrito de 22 de marzo de 2011 y que obra como documento nº 6 de la demanda), como hubiese sido la resolución del contrato o incluso la rescisión una vez cumplido el primer año obligatorio para ambas partes y que prevé la Cláusula Segunda del Contrato.

De igual modo, y aun cuando no se alega en el escrito de demanda, sí que hace mención en el escrito de contestación a la reconvención, ningún vicio del consentimiento, y menos el dolo, se observa en la presente causa, puesto que tanto el incumplimiento de cualquier normativa municipal y su subsanación, estaban previstas en el propio contrato en su Cláusula Tercera, teniendo la parte arrendataria, como queda dicho, la facultad tanto de resolver el contrato por incumplimiento contractual como de rescindirlo una vez transcurrido el año si no podía ejercer la actividad por haber 'ocultado dolosamente' la arrendadora la ausencia de licencia de actividad que imposibilitaba el goce pacífico del arrendamiento, tal y como exige el nº 3 del artículo 1554 del Código Civil . Nada de ello hizo la parte actora, por lo que no se aprecia la existencia de daños y perjuicios sufridos por la parte arrendataria por la reiterada ausencia de licencia de actividad.

Otro de los motivos alegados por la demandante para la reclamación de los daños y perjuicios es que la demandada tampoco subsano la instalación eléctrica del local. Si bien es cierto que el cuadro de luces saltaba cuando se encendían varios electrodomésticos a la vez siendo necesario, como afirma el testigo Eutimio y como consta en el documento nº 8 de la demanda, rehacer o subsanar la instalación eléctrica, también lo es que la Cláusula Séptima del Contrato de arrendamiento prevé que los gastos que puedan causarse por sustitución o reparación de instalaciones eléctricas serán a cuenta de la arrendadora, lo que, de acuerdo con las reglas de interpretación de los contratos recogidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , cabe entender como que esa sustitución o reparación la puede llevar a cabo la arrendataria para luego reclamar el importe de lo abonado a la parte arrendadora, como así se lo hizo saber en el escrito de 22 de marzo de 2011 (doc. nº 6 de la demanda), y la Sra. Luz , durante el tiempo que estuvo regentando el bar-restaurante 'La Pasarela', ninguna subsanación llevó a cabo para solventar los problemas de electricidad que padecía el local. A ello hay que añadir que, al igual que en el caso de la licencia de actividad del local, también en el tema de la instalación eléctrica la demandada efectuó las actuaciones necesarias para la reforma (doc. nº 1 y 4 de la contestación a la demanda).

Y como tercera causa de los daños y perjuicios sufridos, la parte actora alega el corte del suministro de agua que hizo imposible el desarrollo de la actividad. Siendo también cierto tal corte de agua el día 31 de diciembre de 2011, sobre las 19:30 horas, como así lo han atestiguado la Agente de Policía Local de Chella nº NUM000 , que se ratifica en el Informe obrante al documento nº 13 de la demanda, y los testigos Candido y Zaida , y que la llave de paso del agua se encontraba en un garaje propiedad de la arrendadora en el que no tenía acceso la arrendataria; al respecto cabe decir que los hechos fueron objeto de denuncia ante la Guardia Civil por parte de Luz (doc nº 13 de la demanda) y venía precedido de diversas denuncias más interpuestas por la Sra. Luz contra la Sra. Violeta y de reclamaciones de ésta última a la primera para que pagase el alquiler (doc. nº 2-R de la reconvención), que Violeta no se encontraba en el domicilio el día de los hechos y que la parte actora no ha cumplido con la carga de la prueba prevista en el artículo 217 de la L.E.C ., pues es a ella a quien le corresponde acreditar que el corte del suministro de agua fue causado por la arrendadora o por alguien de su entorno por orden de ella. A ello hay que añadir que tampoco se ha probado el lucro cesante ocasionado el día 31 de diciembre de 2011 por no poder dar un buen servicio a los clientes y que la parte arrendataria llevaba 5 meses sin abonar la renta del local, y siendo el contrato de arrendamiento un contrato que genera obligaciones para las dos partes, no puede reclamar unos daños y perjuicios sufridos el 31 de diciembre en base al nº 3 del artículo 1554 del Código Civil , cuando desde el mes de agosto Luz no cumplía con su obligación de pago de renta, tal y como le exige el nº 1 del artículo 1555 del mismo Cuerpo Legal .

Finamente, aun cuando no se recoge ni en el cuerpo de la demanda ni en sus fundamentos de derecho, ni en los fundamentos de derecho de la contestación a la reconvención, teniendo en cuenta la pretensión de la demanda principal, esto es, que se declare rescindido y resuelto el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual de la demandada desde la entrega de la posesión del local por medio de la entrega de las llaves del mismo, se desprende que lo que pretende la parte actora, como hace constar en el escrito de contestación a la reconvención, es la declaración de nulidad del contrato con devolución, no sólo de las rentas abonadas sino también de toda la inversión y los gastos realizados para poder ejercer la industria. En estos casos es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1303 del Código Civil de manera que las partes se encuentran obligadas a restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato con sus frutos y el precio con los intereses, por lo que de estimarse esta nulidad la actora estaría obligada a restituir los elementos materiales o físicos recibidos incluso con sus frutos (rendimientos que del negocio obtuvo mientras fue explotado) siendo que el artículo 1308 del Código Civil , establece que mientras que uno de los contratantes no realice la devolución de aquello a que en virtud de la declaración de nulidad este obligado, no puede ser el otro compelido a cumplir por su parte lo que le incumbe, por lo cual la demandante debió al menos ofrecer la devolución de todo lo percibido para de este modo poder reclamar lo satisfecho por la misma, máxime teniendo en cuenta el Informe Pericial (doc nº 46 de la demanda) donde se hace constar que desde marzo de 2011, fecha de inicio del ejercicio, la facturación se incrementa progresivamente hasta alcanzar el importe total de 32.370 euros hasta el mes de agosto, facturando asimismo en septiembre algo más de 4.500 euros. Además teniendo en cuenta que el contrato podía sólo durar un año, no se prevé cláusula alguna que obligue a la arrendadora a abonar los gastos realizados por la arrendataria en concepto de inversión en obra (que por otro lado se compensaba con la exención de pago de renta durante 4 meses), seguro, impuestos y tasas, asesoría y cuotas de préstamos, siendo tales gastos de exclusiva responsabilidad de la arrendataria, pues fueron libremente asumidos por ella.

Por todo ello es por lo que procede la desestimación de la demanda en la forma que se dirá en la parte dispositiva de la presente resolución.

SEGUNDO.-Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega en su escrito de apelación, que habría existido dolo por parte de la arrendadora, que suscribió el contrato de arrendamiento de industria, sabedora de la falta de licencia, y de la dificultad de obtenerla, y que no habría entregado la cosa objeto del contrato en los términos pactados, y que el negocio no podía ser inmediatamente explotado, como se había pactado, y que se habían producido innumerables problemas, derivados de la deficiente instalación eléctrica, y de un corte de suministro de agua en diciembre de 2012.

Sostiene la parte apelada que en el recurso se están introduciendo motivos de impugnación de la sentencia, en base a razonamientos y pedimentos no reflejados en la demanda, -y, por tanto, alegando nuevos motivos- que no fueron esgrimidos por la defensa de la parte apelante al formular su pretensión. .

En su fundamento jurídico primero, la sentencia hoy recurrida fijó los términos del debate, tal y como lo habían fijado las propias partes:

'Por la representación procesal de Luz se ha deducido demanda que sirve de base a esta litis contra Violeta , basándose en la formalización de un contrato de arrendamiento de local de negocio entre las partes el 15 de septiembre de 2010, careciendo el local arrendado de licencia de actividad siendo conocedora de ello la demandada sin que realizase gestión alguna para obtener la licencia y sin que subsanara la instalación eléctrica del local, procediéndose asimismo al corte del suministro de agua que hizo imposible el desarrollo de la actividad, lo que obligó a la parte actora a cerrar y darse de baja de autónomos, teniendo que cancelar el préstamo suscrito y formalizar otro préstamo personal con peores condiciones económicas, ocasionando unos daños y perjuicios valorados en 31.777,70 euros, que reclama a la parte demandada, así como que se declare rescindido y resuelto el contrato de arrendamiento desde la entrega de la posesión del local con la entrega de las llaves por incumplimiento contractual de Violeta .

Por su parte la demandada, en su contestación a la demanda, alega que al tiempo de abrir el negocio la arrendataria, se inician los trámites para obtener la licencia de actividad siendo conocedora la Sra. Luz de que el local carecía de licencia, y que cesaron los trámites para obtener la licencia al cerrar el negocio la parte actora en enero de 2012 previo incumplimiento del pago de la renta, sin que la falta de licencia impidiera a la demandante ejercer su actividad, no produciéndose además ninguna falta de suministro de agua y sin que conste acreditado que todo lo reclamado se invirtiera en el negocio.

A su vez, por la representación procesal de Violeta , se ha interpuesto demanda reconvencional contra Luz , basándose en el impago de las rentas del contrato de arrendamiento del local de negocio desde agosto de 2011 hasta mayo de 2012, ambos incluidos, toda vez que restituyó la posesión del local en junio de 2012, ascendiendo el importe de lo reclamado a la cantidad de 5.940 euros

Por su parte la demandante reconvenida contesta a la demanda reconvencional reiterando que fue la parte reconviniente quien incumplió su obligación consistente en la obtención de la licencia y el saneamiento de la instalación eléctrica, por lo que no puede exigir el pago de renta alguna'.

Del contenido de la demanda no se pone en duda ni la validez, ni el contenido del contrato, sino el incumplimiento de las obligaciones que en el mismo se contraían en cuanto a la adecuación de maquinaria, y, en su caso, obtención de licencias, siendo en la contestación a la reconvención en donde, de manera extemporánea, luego reproducido en fase de conclusiones, la parte demandante alegó la nulidad del contrato, el engaño, y la falta de adecuación del objeto al contrato de arrendamiento de industria, en tanto en su demanda, se limitaba a solicitar, no la nulidad del contrato, sino la indemnización de daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento que atribuía a la arrendadora.

La jurisprudencia declara que han de ser desestimadas las cuestiones nuevas alegadas por vía de recurso y omitidas en la instancia, ya que la parte contraria no puede entonces defenderse de las mismas. Así lo indica, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 1.999 (RJ 19997274) (ponente, Sr. Villagómez Rodil), que declara: 'Las cuestiones nuevas son generadoras de indefensión para la otra parte, violentando de manera directa y decidida el principio procesal de contradicción y han de ser rechazadas ( Sentencias de 14-10-1991 [RJ 19916920 ], 24-1 [RJ 1992205], 3- 4 [RJ 19922934], 7 [RJ 19927534] y 28-10 [RJ 19928587] y 3-12-1992 [RJ 19929995] y 7-6-1996 [RJ 19964825], entre otras muy numerosas).'

Es decir, lo que no resulta admisible, una vez formulada la demanda, es introducir hechos nuevos -impeditivos, extintivos o excluyentes- ni utilizar excepciones que resultarían extemporáneas, ni suscitar cuestiones distintas a las planteadas en la demanda; entenderlo de otra manera significaría la quiebra de los principios de preclusión, contradicción, igualdad de partes y defensa, a tenor de lo prevenido en la LEC y en la doctrina contenida en las sentencias del TS de 18 junio 1992 (RJ 19925140 ), y 25 febrero 1995 (RJ 19951136 ). De todo lo cual se concluye que el objeto del proceso se delimita en la fase alegatoria de primera instancia (demanda, contestación y en su caso reconvención) y no puede mutarse, produciéndose la proscrita mutación cuando en la impugnación del recurso hace referencia a cuestiones que pudo formular en su demanda, y que no hizo, habiendo por tanto dado respuesta el Magistrado de instancia a las pretensiones de las partes tal y como le fueron planteadas, sin que en ningún momento solicitara la parte demandante la declaración de nulidad del contrato por vicio del consentimiento, o inadecuación de su objeto, sino que 'se declare rescindido y resuelto el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual de la demanda, desde la entrega de la posesión del local por medio de la entrega de las llaves del mismo, estableciendo la obligación de indemnizar a mi representadora en la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS, CON SETENTA CENTIMOS DE EURO, como indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento contractual al haber arrendado un negocio sin licencia , al no haber realizado gestión alguna para la obtención de la misma, no haber realizado los trabajos de adaptación de la instalación eléctrica del local, no haber atendido los requerimientos del ayuntamiento de Chella para la obtención de la licencia, y haber procedido al corte del agua que hizo imposible la explotación del negocio.

Todas dichas acusaciones que basaban la reclamación de resolución contractual, y de indemnización de daños y perjuicios fueron analizadas por la sentencia recurrida, y que serán estudiados a lo largo de los diferentes motivos de recurso.

TERCERO.-Del error en la valoración dela prueba. La infracción de las normas valorativas de la prueba se produce, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2001 , bien porque se atribuya a un determinado medio de prueba una fuerza probatoria que la Ley no le reconoce, bien porque se le niegue la eficacia que la Ley asigna. Y, por lo demás, es criterio autorizado por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo el de la valoración conjunta de la prueba (SS de 25 de septiembre de , 8 de febrero , 13 de abril y 25 de junio de 2002 entre otras otras).

Y en relación a la credibilidad de los testigos, hemos indicado con reiteración que con arreglo a lo que la LEC en su Artículo 376 "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado".

Y que, por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta:

- Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aun siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

- Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

- La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

- Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

- El resultado del resto de las pruebas.

- Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

- No está sujeta a reglas legales de valoración.

- El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.

De las manifestaciones de las partes y de los testigos, quedaron fijados los hechos que la sentencia dio por probados, la fecha de celebración del contrato, 15 de diciembre de 2010, en relación al bar-restaurante 'La Pasarela' sito en la carretera Bolbaite nº 4 de la localidad de Chella, que en principio tenía otorgada licencia de apertura en el año 1982, pero que resultó que la misma había caducado debido al tiempo transcurrido sin actividad (doc. nº 10 de la demanda).

En la cláusula tercera del contrato (folio 12) se establecía su destino para bar cafetería, en condiciones de ser inmediatamente explotado, y con la previsión expresa de que para el caso de que dicho negocio incumpliera cualquier normativa estatal, autonómica o municipal referida a materia sanitaria, consumo, comedores colectivos, licencias municipales, etc., serán por cuenta y cargo de la arrendadora la subsanación y adaptación del negocio a las normativas incumplidas'.

Por ello, y en la línea argumentada por la demandante hoy apelante de que la arrendadora se habría inhibido de tales obligaciones, y hecho caso omiso a sus requerimientos, analizó la sentencia la actuación de una y otra parte, teniendo en cuenta cuando se abrió al público el establecimiento, marzo de 2011 y cuando se puso de manifiesto a la arrendataria la posible caducidad de la licencia, lo que dio lugar al oportuno requerimiento a la arrendadora, y la solicitud al Ayuntamiento para que se hiciera lo propio con la arrendadora (doc. nº 7 de la demanda folio 116) tras requerimiento de la Policía Local .

Hasta entonces no se había efectuado la apertura al público, y se habían acometido por la demandante una serie de reformas del local, otorgando el contrato una liberación de rentas de los cuatro primeros meses para que se compraran una serie de maquinaria, y obras de acondicionamiento del local.

La cuestión, por tanto, era determinar si la arrendadora inició alguna actuación tendente a la obtención de las correspondientes licencias y permisos, o no, y si el local estaba o no abierto al público y explotándose, pues es pacífico que estuvo funcionando y con buena actividad al menos hasta agosto, según el informe pericial aportado por la propia parte apelante, aunque se produjo una disminución a partir de septiembre y cesó a la actividad a finales de año. No obstante ello, y dadas las controversias con la propiedad hasta agosto de 2012, no fueron entregadas las llaves a la propiedad.

Entre tanto, de la prueba practicada se ha acreditado que Dª. Violeta encargó un proyecto a D. Eutimio , tendente a la obtención de la licencia de actividad, previa redacción de un proyecto de impacto ambiental, y de reforma de la instalación eléctrica, según afirmó el testigo en febrero o marzo de 2011, con reuniones con el Técnico municipal del Ayuntamiento de Chella, Don. Justiniano , en mayo de 2011 consta la Hoja de Encargo (doc. nº 1 de la contestación a la demanda folio 12 del tomo 2) habiendo procedido la Sra. Violeta a pagar la correspondiente provisión de fondos.

Y sí se ha acreditado que existió petición al Ayuntamiento de Chella, por el esposo de la arrendadora D. Carlos María , un certificado de compatibilidad urbanística para la actividad de bar-restaurante en el local situado en la carretera Bolbaite nº 4 (doc. nº 2 de la contestación a la demanda folio 16 del tomo 2), que le es concedido en junio de 2011 (doc nº 3 de la contestación a la demanda.

Por ello, valoró la sentencia las especiales circunstancias concurrentes en el caso que se le sometía, de un lado la explotación del negocio arrendado, que aunque sin licencia por haber caducado la que figuraba en el establecimiento, sin embargo producía rendimientos económicos para la arrendataria, y que no consta ningún requerimiento de cierre por el Ayuntamiento, sino que por el contrario se iban haciendo gestiones para la obtención de los mismos, como preveía el contrato. De aquí que la decisión de cierre no pudiera atribuirse sin más y automáticamente a la falta de licencia, destacando la sentencia como no se realizó petición alguna de resolución del contrato o incluso la rescisión una vez cumplido el primer año obligatorio para ambas partes y que preveía la Cláusula Segunda del Contrato. No se acreditó, por tanto, la inactividad que reprochaba la arrendataria a la arrendadora, y es indiscutido que se dejaron de abonar las rentas convenidas por la arrendataria.

Un argumento similar utilizó la sentencia para descartar las supuestas deficiencias eléctricas en la instalación del local, como causa directa de la escasa viabilidad del negocio arrendado, toda vez que también se encomendó al testigos Eutimio , un estudio de la instalación eléctrica por la demandada; la demandada efectuó las actuaciones necesarias para la reforma (doc. nº 1 y 4 de la contestación a la demanda), si bien se fueron demorando también por la decisión de la arrendataria de dejar de abonar las rentas. Y otra consideración que descarta la relación de causa-efecto con el cierre del local, fueron la obtención de beneficios durante los primeros meses de actividad, y la disminución que calificó, por otra parte, lógica, la perito que elaboró el informe económico, en septiembre. Por ello, no pueden entenderse ni contradictorios ni en desacuerdo con las reglas de la lógica las conclusiones de la sentencia recurrida.

Y, finalmente, la sentencia también estudió la posible repercusión en el cierre del local de y en los daños y perjuicios sufridos, la alegación de corte del suministro de agua que se imputaba a la arrendadora y que habría hecho hizo imposible el desarrollo de la actividad. Entendemos que, aparte de lo inconcluso de la determinación de la trascendencia de dicho corte de agua, y que fueron objeto de denuncia ante la Guardia Civil por parte de Luz (doc nº 13 de la demanda), tal incidente venía precedido de diversas denuncias más interpuestas por la Sra. Luz contra la Sra. Violeta y de reclamaciones de ésta última a la primera para que pagase el alquiler (doc. nº 2-R de la reconvención), es decir, en un clima de recíprocos incumplimiento y reproches, habiéndose aportado documentación y prueba de que en tal fecha estaba hospitalizado el esposo de Dª. Violeta , el Sr. Carlos María , y que estuvo ausente de su domicilio la Sra. Violeta . Entendemos, por tanto, que no erró la sentencia al desestimar las pretensiones indemnizatorias de la parte demandante, motivos por el que el recurso no puede prosperar.

CUARTO.-De la impugnación de la sentencia que realiza la parte demandada Dª. Violeta . La parte demandada formuló impugnación de la sentencia de primera instancia solicitando la estimación integra de su reconvención, y la imposición de las costas procesales a la parte demandante, tanto por la desestimación de la demanda, por improsperable, como por la reconvención y las costas de la alzada.

Hemos de adelantar que la impugnación no puede prosperar. Si algo ha revelado el pleito desarrollado en primera instancia es que el contrato entre las partes no se cumplió, ni por la arrendadora ni por la arrendataria; ésta última por su decisión de dejar de abonar las rentas, y mantener la posesión del local, una vez decidió poner fin a la actividad.

De otra parte, la arrendadora, porque si bien dio comienzo a las gestiones oportunas para obtener las licencias y permisos oportunos, tal y como le comprometía el contrato, reconoció que ante la falta de ingresos del alquiler, dejó de abonar a los técnicos encargados las provisiones que precisaban, lo que demoró las actuaciones tendentes a la obtención de las licencias. Así, con acierto lo resume la sentencia al razonar en su fundamento jurídico tercero que: ' Así, aun cuando la arrendataria dejó de abonar las rentas a partir de agosto de 2011, continuó explotando el negocio hasta diciembre de ese año, llegando a obtener en agosto unos ingresos de más de 7.200 euros y en septiembre de más de 4.500 euros, teniendo una disminución en la facturación en el último trimestre (coincidente con lo manifestado por el testigo y pareja de la demandante, Candido , que afirmó que la clientela empezó a flojear en septiembre-octubre) hasta los 6.400 euros en tres meses; mientras que la arrendadora, si bien no es responsable, como queda dicho, de que el local no tuviese licencia de apertura y de que la instalación eléctrica con la que contaba debía ser sustituida, pues inició los trámites para tal fin y el local a pesar de ello seguía en funcionamiento, sí que debe asumir, de forma parcial, las consecuencias en lo que respecta al percibo de la renta mensual, puesto que esos hechos, no siendo determinantes para imposibilitar el goce pacífico del arrendamiento, sí que ocasionaron incomodidades a la arrendataria como los constantes cortes de luz al usar varios electrodomésticos a la vez, hasta que finalmente cerró el negocio en nochevieja de 2011, y sin que tenga derecho a reclamar la parte reconviniente el importe de las rentas hasta mayo de 2012, puesto que como afirma el testigo Sr. Eutimio , la obtención de visado para la instalación eléctrica y la obtención de la licencia de actividad se retrasó porque no se le pagó cuando se lo requería a la Sra. Violeta .

Y hemos de concluir, a pesar de lo que sostiene la parte impugnante, que la sentencia aplicó prudentemente sus facultades moderadoras, constatado que eran frecuentes los cortes de suministros eléctrico de la prueba practicada y demás inconvenientes que podía suponer el retraso en la obtención de las licencias razonando que: ' Por ello, teniendo en cuenta que en los meses de enero a mayo de 2012 la Sra. Luz no explotó el negocio al haberlo abandonado, y que en el último trimestre de 2011 sus ingresos disminuyeron hasta un importe que en fechas anteriores equivalían a un mes como consecuencia de las incomodidades que constantemente sufría en el local por cortes de luz, siendo realmente, en cuanto a los meses impagados, los meses de agosto y septiembre como los que se obtuvieron ingresos importantes; ponderando todas estas circunstancias y las anteriores, se estima ajustado a derecho la obligación de la arrendataria de abonar a la demandada-reconviniente el equivalente a tres mensualidades de renta, lo que se traduce en la cantidad de 1.800 euros, a tenor del precio pactado en el contrato de arrendamiento. Por ello procede estimar parcialmente la demanda reconvencional condenando a la parte reconvenida a abonar a la parte reconviniente la cantidad de 1.800 euros, y en la forma que se dirá en la parte dispositiva de la presente resolución.'.

Se solicita por la parte impugnante el pago de las rentas hasta la entrega de llaves (agosto de 2011 a mayo de 2012), argumentando que se restituyó la posesión en junio de 2012. En total, 5.940 euros. Entendemos que la sentencia de instancia tuvo en cuenta los distintos elementos concurrentes, las deficiencias de suministros del local, así como la falta de licencia, y aplicó, correctamente, criterios de ponderación de responsabilidades que no resultan desvirtuados por los razonamientos recogidos en el recurso.

En cuanto a la pretensión de que se impongan a la parte demandante el pago de las costas generadas en primera instancia hemos de mantener el pronunciamiento efectuado en la sentencia recurrida, pues, aun cuando se desestimó la demanda principal, no cabe condenar en costas a la parte actora,;se apreciaron especiales circunstancias y serias dudas de hecho, a la vista de los continuos contratiempos sufridos durante la explotación del bar-restaurante, los conflictos entre las partes, y la falta de obtención de las licencias.

Dado el mantenimiento de la estimación parcial de la reconvención, debe confirmarse el pronunciamiento relativo a las costas procesales efectuado en primera instancia. Y, por último, no puede tampoco atenderse dicha petición, y, en relación a la petición de condena en costas de esta alzada a la parte contraria, porque el éxito de la apelación o de la impugnación no provoca la condena en costas en la alzada de la parte contraria. La ley une, con carácter general, y salvo excepciones razonadas, a la desestimación del recurso o de la impugnación la condena en costas a quienes las formularon. La impugnación por tanto debe ser desestimada.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas del recurso de apelación deben ser impuestas a la recurrente Dª. Luz , debiendo imponerse a Dª. Violeta el pago de las costas generadas por su impugnación.

SEXTO.-Al ser desestimado el recurso de apelación, conforme a lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, deberá decretarse la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que me confiere la Constitución de España,

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por demandante Dª. Luz .

Desestimamos la impugnación de la sentencia formulada por la demandada Dª. Violeta .

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la parte apelante Dª. Luz , el pago de las costas procesales generadas a la apelada en esta alzada por el recurso de apelación.

Imponemos a la parte impugnante Dª. Violeta , el pago de las costas generada en esta alzada por la impugnación.

Contra la presente resolución podrán las partes interponer recurso extraordinario por infracción procesal o de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por ésta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.