Sentencia Civil Nº 43/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 441/2014 de 04 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 441/14

Procedente del procedimiento juicio ordinario nº 412/09

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilanova i la Geltrú

S E N T E N C I A Nº 43

Barcelona, cinco de febrero de dos mil dieciseis.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Dª Maria Dolors MONTOLIO SERRA y Dª Mª Teresa MARTIN DE LA SIERRA GARCIA FOGEDA, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 441/14, interpuesto contra la sentencia dictada el día 6.02.14 en el procedimiento nº 412/09, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilanova i la Geltrú en el que es recurrente Noemi y apelados Aurora y Lorena y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'DEBO DESESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador D. Francisco Sánchez Rojo, en nombre y representación de Dª Noemi y Dª Dulce contra Dª Aurora y Dª Lorena , con expresa imposición de costas a la parte demandante.'

Sentencia que fue rectificada por auto de fecha 10.07.14 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Subsanar el error materior del que adolece la Sentencia de fecha 6 de febrero de 2014 , asi en su FALLO donde dice: 'DEBO DESESTIMAR Y ESTIMO', Deberia de decir: 'DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO'.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento Del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de Dña. Noemi que actuaba en su propio nombre y en representación de Dña. Dulce interpuso demanda de juicio ordinario contra Dña. Aurora y Dña. Lorena ejercitando acción de nulidad del contrato de compraventa del piso NUM000 de la calle DIRECCION000 número NUM001 de Vilanova i la Geltrú suscrito en fecha 28 de febrero de 2007 y que las partes se restituyeran recíprocamente la vivienda y precio objeto del contrato, más los intereses a cargo de las demandadas, y subsidiariamente acción de incumplimiento contractual por existir error en el consentimiento.

La petición expresada se fundamentaba en la aparición de grietas, humedades y desperfectos en la vivienda que habían progresado hasta el punto de necesitarse una reforma inmediata del edificio puesto que las humedades y desperfectos de la vivienda afectaban también a todo el edificio que debía ser reparado debido al estado en que se encontraba, aportando al afecto informe del arquitecto técnico municipal y de la orden de ejecución dictada por el Ayuntamiento en fecha 26 de marzo de 2008 y reiterada el día 26 de septiembre de posterior.

Las actoras referían asimismo problemas en el suministro de agua porque el tipo de instalación existente es por 'aforo', siendo un caudal contratado mínimo para todos los vecinos que resultaba insuficiente para abastecer a toda la comunidad y que precisaría ser modificado, señalando en definitiva que al tiempo de adquirir la vivienda no tuvieran conocimiento pleno de las condiciones y del estado del edificio y por ende de su piso que presentaba a priori un buen estado de conservación que no era real, de manera que de haber conocido las importantes humedades que han surgido en el piso y que se han generalizado por toda la casa es evidente que hubieran rechazado la compra de la vivienda, celebrándose esta con consentimiento viciado de error.

II.- Las demandadas no contestaron la demanda siendo declaradas en rebeldía pero comparecieron al acto de la audiencia previa proponiendo prueba y participando posteriormente en el juicio.

III.- La sentencia dictada en la instancia concluyó que las actoras sabían del estado de la vivienda puesto que el precio de venta se fijó en aproximadamente 50.000 euros por debajo del valor de tasación, destacando asimismo que se trataba de una vivienda de mas de 55 años de antigüedad, por lo que desestimó la demanda 'al entender que no ha quedado acreditado que las humedades existieran ya en el momento de la firma del contrato, que las actoras no tuvieran conocimiento de las reparaciones que era necesario practicar en el inmueble ni que estas efectivamente hubieran actuado con la diligencia media exigida para la compra de una vivienda y que finalmente la entidad de dichos desperfectos sea de tal magnitud que hiciera inservible la cosa para el uso al que estaba destinada y que de haberse sabido no se hubiera prestado el consentimiento'.

IV.- Frente a la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la parte actora que denunció errónea valoración de la prueba con fundamento en los extremos que en síntesis indicamos: a) la vendedora Sra. Aurora declaró que el piso lo compró para que su hija viviera en él, y por su parte la también vendedora Sra. Aurora reconoció que el piso lo compró para vivir pero que 'viendo que venía todo eso' (refiriéndose a la reparación y problemas de la finca) no se quiso quedar, afirmando la existencia de una rebaja de 20.000 euros en el precio de salida a la venta de la vivienda que no ha sido probada, b) las declaraciones de las demandadas son contradictorias pues de un lado manifiestan que el piso estaba en perfectas condiciones y de otro aseguran que aplicaron una rebaja, c) por su parte las actoras refieren que no pidieron descuento y que pagaron el precio indicado, d) el perito tasador declaró en juicio que la fachada del edificio estaba visualmente bien y el arquitecto municipal expuso que la pintura de la vivienda fue una operación de maquillaje así como que las patologías de la vivienda eran de largo recorrido, no siendo justo aplicar mayor grado de conocimiento a las compradoras que al perito, e) los daños en el edificio han sido probados y en el documento 14 de la demanda se concretan algunas de las reparaciones a efectuar, sin detallar los daños estructurales que como declaró el arquitecto harán que se incremente el presupuesto, f) al litigar esta parte con el beneficio de justicia gratuita no ha podido presentar peritaje.

SEGUNDO.- Defectos que presenta la vivienda y edificio de autos. Momento de su manifestación

I.- Refiere la demandante Sra. Noemi que en el mes de abril de 2007 se apercibió de una gotera en el lateral procedente de un bajante y que luego tras una fuerte lluvia empezó a salir agua del pasillo, iniciando entonces las averiguaciones del estado de la finca a través del Ayuntamiento.

A tal efecto y ante la instancia presentada por la Sra. Florinda , propietaria de la vivienda situada en la planta baja del edificio, se efectuó una inspección por parte del técnico municipal D. Ramón que obra como documento 11 de la demanda (f. 127-128).

Del expresado documento y de las declaraciones efectuadas en juicio por el indicado técnico deben extraerse las siguientes conclusiones:

a) Existencia de degradaciones superficiales en la fachada principal de escasa importancia.

b) Fachada posterior fuertemente degradada con deterioro del revestimiento, grietas, síntomas de oxidación del perfil metálico y otras, que llevaron al técnico a concluir en el acto del juicio que la indicada fachada posterior tenía degradaciones importantes y posible riesgo de desprendimiento.

c) Pared mediera de tapia con composición mayoritaria de tierra que puede funcionar pero que presenta problemas de humedad por capilaridad.

d) En la vivienda de la planta baja refiere posibles humedades detrás del aplacado plástico, no pudiendo analizar las vigas por halarse ocultas bajo cielos rasos.

e) La vivienda de la planta primera no pudo ser inspeccionada.

f) La vivienda de la planta segunda presentaba algunas humedades

g) La vivienda de la planta tercera presentaba humedades en una pared con degradación del revestimiento y el dintel de ladrillo de la ventana fuertemente erosionado.

h) En el terrado superior el técnico detectó la presencia de importantes degradaciones, tales como erosiones, grietas, humedades y oxidaciones, indicando asimismo que la zona donde están los depósitos de suministros de agua se hallaba fuertemente degradada.

i) El perito señaló en juicio que las patologías detectadas eran de largo recorrido.

III.- Ante la gravedad de las patologías detectadas el Ayuntamiento de Vilanova i la Geltrú dictó en fecha 26 de marzo de 2008 orden de ejecución dirigida a los propietarios de la finca para que mantuvieran el edificio en condiciones de seguridad y estabilidad (doc. 12, f. 129), que fue reiterada en fecha 26 de septiembre de 2008, con imposición de multas coercitivas (doc, 13, f. 130).

IV. Las demandantes aportaron presupuesto efectuado por el estudio de arquitectura denominado 'Espai 3 arquitectura scp', de fecha 16 de mayo de 2008 que recoge un coste de la obra de aproximadamente 85.000 euros que incluía lo siguiente:

- Reparación de la cubierta del edificio.

- Reparación de la fachada

- Substitución de bajantes

- Substitución y adecuación de la instalación de agua comunitaria

- Colocación de tabique pluvial en medianeras

- Reparación de grietas en el vestíbulo de la planta baja

Al expresado coste de obra de 85.000 euros mas IVA debía añadirse el coste de la dirección de obra en 4.700 euros mas IVA y gastos colegiales.

Consta asimismo presupuesto para la instalación de agua para la comunidad que asciende a 2.210 euros mas IVA mas un complemento individual para cada propietario de 120 euros mas IVA.

V.- El coste aproximado de la obra a ejecutar, a la visa de las cifras señaladas, y referido únicamente a elementos comunes del edificio, prescindiendo por tanto del montante de las reparaciones a efectuar en el interior del piso de las actoras por los desperfectos ocasionados por las humedades, asciende a un total de 129.955 euros, por lo que al tratarse de un edificio con cuatro propietarios supondría para cada uno de ellos la suma de 32.488,75 euros.

TERCERO.- Información facilitada a las compradoras acerca del estado de la finca

I.- La vendedora Dña. Lorena refiere que conocía que había que rehabilitar la fachada posterior del edificio y el terrado del edificio y que informó de ello a las compradoras con las que dijo haberse reunido en varias ocasiones, ignorando la información que les hubiera facilitado el comercial de la inmobiliaria, así como que bajó el precio de la vivienda en 20.000 euros en atención a los arreglos a ejecutar.

La compradora Dña. Noemi negó tales extremos manifestando que visitó la vivienda en dos ocasiones y que a las vendedoras las conoció el día de la firma, que no vio la fachada posterior y que no solicitó ninguna rebaja, así como que de haber conocido la situación no hubiera efectuado la compra.

En igual sentido la otra compradora Dña. Dulce manifestó que su hermana nunca le dijo que hubiera que reformar.

II.- La valoración de la prueba reseñada lleva a esta Sala a concluir que las compradoras no conocieron en el momento de la compra que el edificio presentara las patologías que finalmente han sido evidenciadas.

En primer lugar, la parte demandada no acredita que hubiera rebaja alguna en el precio en atención a las mencionadas patologías pues no prueba la reducción de 20.000 euros que afirma, y menos que se efectuara en atención a las patologías, pues admite que el piso se vendió en 2-3 meses, es decir, con mucha rapidez, por lo que ni tan siquiera puede apreciarse razón comercial alguna para la rebaja que se afirma.

En segundo lugar, la existencia de esta supuesta rebaja no puede deducirse de que el informe de tasación efectuado por mediación de la inmobiliaria a efectos de la concesión del préstamo hipotecario a las compradoras, tasara la vivienda en un total de 238.920 euros frente a un precio de compra de 182.226,87 euros.

Esta valoración no puede servir de prueba indiciaria de que medió esta rebaja porque la finalidad de la tasación era tan solo a efectos hipotecarios y sobre todo y fundamentalmente porque el perito no detectó ninguna de las patologías que se han evidenciado como existentes y que eran conocidas por la parte vendedora, pues en el acto del juicio el perito tasador admitió que no había examinado la fachada posterior del edificio y justificó su actuación en que, a su entender, la valoración debía centrarse en la vivienda en sí misma y que a tal efecto examinó los acabados interiores, suelo, pintura, carpintería de aluminio, no observando grietas ni humedades y no examinando el exterior, admitiendo que de haber conocido la rehabilitación que se ha demostrado necesaria hubiera apreciado un porcentaje superior de depreciación. Señaló asimismo que la vivienda se hallaba reformada y recientemente pintada.

III.- El correcto estado de la vivienda que puede apreciarse en las fotografías acompañadas a la tasación (f. 111-115), la falta de prueba de que mediare rebaja en el precio, y el hecho de que el perito tasador no detectara las prologáis que presenta el edificio son prueba suficiente a juicio de esta Sala para concluir que las compradoras no conocieron ni podían conocer que el edificio adolecía de las importantes patologías que se han presentado, correspondiendo a la demandada la carga de probar, al tratarse de un hecho positivo, que esta situación fue debidamente puesta de manifiesto a las compradoras, y tal prueba no se ha conseguido.

CUARTO.- Error en la naturaleza del objeto. Vicio en el consentimiento

I.- Los defectos que presenta el edificio son de notaria importancia pues a pesar de que no se ha aportado prueba pericial que hubiese podido precisar mejor el daño realmente existente, las pruebas reseñadas consistentes en el informe del técnico del Ayuntamiento (doc. 11, f. 127) y el presupuesto de la sociedad de arquitectura (doc. 14, f. 132), son ciertamente alarmantes y permiten pensar que en este estado la vivienda no hubiese sido adquirida, y ello tanto desde el punto de vista de la relevancia de la actuación como de su repercusión económica, pues recuérdese que como antes hemos reseñado, la intervención que como mínimo resulta de las expresadas pruebas, supone para las compradoras un desembolso de 32.488,75 euros, cifra muy relevante en atención a un precio de compra de 182.226,87 euros.

Es cierto que se trataba de un edificio antiguo cuya construcción el Ayuntamiento data en el año 1900, pero de la certificación mencionada resulta la existencia de reformas efectuadas en el año 1999 (doc. 9, f. 125), y en cualquier caso, su aparente buen estado no permitía presagiar ni considerar a las compradoras la necesidad de una rehabilitación en el sentido explicado, sobre todo teniendo en cuenta que ni siquiera el perito tasador lo expresó en su informe, como ha quedado explicitado.

II.- Los hechos acreditados ponen de manifiesto que estamos ante un supuesto de error en las cualidades del bien adquirido (no en su existencia o identidad) susceptible de alterar la función económico-social del contrato en los términos a que se refiere el artículo 1266 Código civil .

De este tipo de error, provocado por una deficiente información se ocupa expresamente el art. 4:103 de los Principios de Derecho Europeo de Contratos (PECL), que vienen siendo utilizados por la Sala 1ª del Tribunal Supremo como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil (entre otras, STS, Sala 1ª, de 17 de diciembre de 2008 ), reconociendo tal precepto el derecho de la parte de anular el contrato cuando haya sufrido un error como consecuencia de la información facilitada por la otra parte, siempre que la parte inducida a error no hubiera celebrado el contrato en caso de haber obtenido una información adecuada.

Se trata por ello de establecer quién debe asumir el riesgo de la inexactitud, decantándose los PECL por imputar tal riesgo al contratante que facilitó la información errónea, que en nuestro caso es la parte vendedora aquí demandada.

Obsérvese que el concepto de error que ofrecen los PECL ha sido recogido en la Propuesta de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos elaborada por la Sección de Derecho Civil de la Comisión General de Codificación (Boletín de Información del Ministerio de Justicia, Año LXIII Enero 2009), y así el art. 1298 CC presenta la siguiente redacción:

'1. El contratante que en el momento de celebrar el contrato padezca un error esencial de hecho o de derecho, podrá anularlo si concurre alguna de las circunstancias siguientes: 1.º Que el error hubiera sido provocado por la información suministrada por la otra parte. 2.º Que esta última hubiera conocido o debido conocer el error y fuere contrario a la buena fe mantener en él a la parte que lo padeció. 3.º Que la otra parte hubiera incidido en el mismo error 2. Hay error esencial cuando sea de tal magnitud que una persona razonable y en la misma situación no habría contratado o lo habría hecho en términos sustancialmente diferentes en caso de haber conocido la realidad de las cosas. 3 Los contratos no serán anulables por error cuando sea inexcusable y cuando la parte que lo padeció, de acuerdo con el contrato, debía soportar el riesgo de dicho error...'

No parece distinto el criterio que nuestra doctrina ha ofrecido respecto al tratamiento del error, y así De Castro sostiene lo siguiente:

'El error relevante como vicio del consentimiento consiste en la creencia inexacta, respecto de algún dato que se ha de valorar como motivo principal del negocio, según y conforme resulte de la conducta negocial de las partes, en las concretas circunstancias del negocio. Se requiere una disconformidad entre lo que se considera presupuesto del negocio (p.ej., lo que se debe dar o hacer) y el resultado que ofrece la realidad (lo dado o lo hecho). El dato respecto al que existe el error ha de ser estimado de importancia decisiva para la celebración del negocio, para quien alegue el vicio y, además, que, en sí mismo, pueda ser considerado base del negocio (condición sine qua non), teniendo en cuenta lo que resulte expresa o tácitamente de la conducta de quien o quienes hayan dado lugar al negocio'.

III.- En igual sentido se viene pronunciando la jurisprudencia de la Sala 1º del Tribunal Supremo que en la sentencia de 22 de mayo de 2006 , entre otras, señala que 'para que el error, como vicio de la voluntad negocial, sea invalidante del consentimiento es preciso, por una parte, que sea sustancial o esencial, que recaiga sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieran dado motivo a la celebración del contrato, o, en otros términos, que la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste ( sentencias de 12 de julio de 2002 , 24 de enero de 2003 y 12 de noviembre de 2004 )' , añadiendo más adelante que ' y, además, y por otra parte, que sea excusable, esto es, no imputable a quien lo sufre y no susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe, con arreglo a la cual el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración'.

Como recuerda la STS de 21 de noviembre de 2012 , hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea. Y es lógico que un elemental respeto a la palabra dada -pacta sunt servanda- imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado (...) La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos ' .

Finamente, la STS de 20 de enero de 2014 especifica lo siguiente:

'El error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia valora la conducta del ignorante o equivocado, de tal forma que niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración de voluntad seriamente emitida'.

SEXTO.- Conclusión

Corolario de lo hasta aquí explicado ha de ser la estimación del recurso y con revocación de la sentencia de instancia entender que las compradoras fueron víctimas de un error en la compra de la vivienda de autos, ante la falta de información de su estado de parte de las vendedoras que en aquel momento ya conocían la situación en que se hallaba el edificio y la necesidad de acometer en el mismo importantes obras de rehabilitación, error que ha de calificarse de excusable ante el buen estado interior de la vivienda (recientemente rehabilitada y pintada), y a que el informe de tasación externo efectuado para la entidad financiera no hizo referencia alguna a esta necesidad de rehabilitación, por lo que difícilmente puede exigirse a las compradoras más conocimientos y un examen mejor y más exhaustivo que el que efectuó un tasador profesional.

Este error recayó sobre la sustancia de la cosa objeto del contrato, en los términos del artículo 1266 Cc , y ha provocado la alteración en la organización de los intereses económicos conformada por el negocio jurídico de compraventa concertado por las partes con efecto lesivo para la parte compradora cuyo interés ha quedado frustrado ante la desproporción entre las condiciones aparentes y las reales de la finca adquirida.

La consecuencia de esta declaración de voluntad está dispuesta en el artículo 1303 Cc por lo que conforme a lo peticionado en la demanda ha de consistir en la devolución de las recíprocas prestaciones recibidas por las partes, de modo que la parte demandada viene obligada a la devolución del precio cobrado con los intereses desde la fecha de la compra y la parte actora a la entrega de la vivienda en el mismo estado de cargas en que la adquirió, lo que conlleva la liberación de la carga hipotecaria concertada por la referida parte tras la compra de la vivienda.

SÉPTIMO.- Costas

La estimación de la demanda conlleva que se impongan a la demandada las costas de la instancia ( art. 394 LEC ) sin que proceda hacer expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Noemi y Dña. Dulce contra la sentencia de 6 de febrero de 2014 corregida por auto de 10 de julio de 2014 que revocamos y dejamos sin efecto acordando en su lugar la estimación de la demanda y conforme a lo peticionado declaramos la nulidad de la compraventa concertada en la escritura de 28 de febrero de 2007 sobre la vivienda de autos, debiendo restituirse las contratantes sus recíprocas prestaciones, las demandadas el precio con sus intereses y las actoras la vivienda en el mismo estado de cargas en que fue adquirida.

Las costas de la instancia serán a cargo de las demandadas sin que proceda hace expresa condena en las de esta alzada.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.