Sentencia CIVIL Nº 43/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 881/2016 de 17 de Febrero de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2012/0237967

Recurso de Apelación 881/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1972/2012

APELANTE:D. Faustino

PROCURADOR D.. JOSE MARIA RICO MAESSO

APELADO:D. Lucio

PROCURADOR D. JUAN TORRECILLA JIMENEZ

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a diecisiete de febrero de dos mil diecisiete.

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1972/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Faustino representado por el Procurador D. JOSE MARÍA RICO MAESSO y defendido por el Letrado D. FRANCISCO OCAÑA FERNÁNDEZ, y como parte apelada D. Lucio , representado por el Procurador D. JUAN TORRECILLA JIMENEZ y defendido por el Letrado D. FRANCISCO JAVIER DE LA CALLE JIMÉNEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/05/2016 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 18/05/2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por Don Faustino contra Don Lucio absolviendo al demandado de las pretensiones deducidas contra él, con expresa imposición a la parte actora de las costas del proceso'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Faustino , al que se opuso la parte apelada D. Lucio y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de febrero de 2017.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Pretensiones de las partes.

La demanda presentada por don Faustino contra don Lucio pretendía la condena del demandado al pago de 10.320'71 €, en concepto de rentas derivadas de los contratos de arrendamiento concertados entre las partes, así como de cantidades asimiladas a la renta, con los intereses legales devengados por dicha suma. Relata que en fecha 1 de Febrero de 2011 las partes firmaron dos contratos de arrendamiento sobre sendas edificaciones, una de ellas destinada a cafetería y otra destinada a lavado de vehículos, resultando que el demandado dejó de satisfacer la mitad de la renta correspondiente al mes de Mayo de 2011, así como las rentas devengadas desde Agosto de 2011 hasta la fecha en que se pactó la rescisión de los contratos, lo que totaliza dos mensualidades y media de la renta correspondiente a cada contrato, cuyo pago se requirió mediante burofax, sin resultado. Igualmente se adeudan cantidades asimiladas a la renta por los conceptos de suministro de energía eléctrica y de agua. El 10 de Noviembre de 2011 se firmaron por las partes dos documentos cancelando los contratos de arrendamiento, ambos con efectos a 1 de Octubre de 2011, y en los que se hizo constar que los locales se entregaban al propietario en perfecto estado de conservación, sin que éste tuviera nada que reclamar por tal motivo. Pero nada se dijo sobre el pago de las rentas adeudadas, restando pendientes de pago las antes citadas. En el documento relativo al local de lavado de coches se dice estar pendiente de pago la factura por suministro de agua hasta el 30 de Septiembre de 2011, si bien el arrendatario no liquidó ninguna factura por consumo de agua desde el inicio del contrato, por lo que se reclama su pago, al igual que se pretende el pago por suministro de luz, que tampoco se atendió nunca por el ahora demandado. Respecto del local destinado a cafetería, Iberdrola reclamó al actor la totalidad de los consumos realizados durante la vigencia del arrendamiento, según las facturas que se aportan.

El demandado, don Lucio , se opuso a la pretensión, alegando que, por razón de incidencias que impidieron la continuación del arrendamiento, el día 10 de Noviembre de 2011, las partes suscribieron sendos acuerdos de rescisión de los dos contratos de arrendamiento concertados, pactando que el referente al lavadero de coches quedaría extinguido con efectos al 1 de Agosto de 2011, y el relativo al local de cafetería al 1 de Octubre de 2011, haciendo constar que se hacía entrega de llaves y que el propietario arrendador nada tenía que reclamar. Se hizo además constar al pie del documento relativo al restaurante que solo quedaba pendiente de pago el recibo de agua del 'local arrendado que se abonará una vez presente el recibo de agua el arrendador. Se da constancia respecto del pago del recibo de luz por el arrendatario hasta la fecha de extinción del contrato'. Para el arrendamiento del lavadero se pactó que 'queda pendiente únicamente la factura por el recibo del agua del local arrendado, que se entregará por el arrendador una vez lo remita el Canal de Isabel II hasta el 30/9/11'. Que se realizaron pagos en efectivo al arrendador, sin que éste entregase recibo de pago, ni tampoco acreditara el depósito de las fianzas en la Comunidad de Madrid. Los pagos que ahora se reclaman fueron realizados en efectivo, con cargo a la cuenta de la mercantil administrada por el demandado Car Solution Alto Standing, S.L.

SEGUNDO.-La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia, tras exponer las normas sobre la carga de la prueba, razona que el actor aporta en justificación de la existencia de la deuda los contratos de arrendamiento de restaurante y de lavadero de coches, en tanto que el demandado presenta como demostración del pago de sus obligaciones los documentos sobre rescisión de ambos contratos de arrendamiento. En esos documentos, el arrendador manifiesta que no tiene nada que reclamar, si bien sólo en referencia al estado de los locales. Nada dicen dichos documentos sobre el pago de la renta, y únicamente contienen menciones sobre el pago de los consumos de electricidad y agua. Interpretando el contenido de dichos documentos, el referente al arrendamiento del lavadero expresa que 'queda pendiente únicamente (...)', el recibo del agua hasta el 30 de Septiembre de 2011, lo que denota el previo pago de las restantes deudas por rentas, y por otros consumos. Lo mismo cabe concluir por la expresión de 'solo queda pendiente' utilizada en el documento de rescisión del arrendamiento de restaurante. Se destaca que sólo el arrendatario demandado ha comparecido a juicio, lo que impide conocer la versión del arrendador sobre el sentido de dichos documentos. De todo ello se concluye que la única deuda pendiente tras la firma de los documentos de rescisión sería el recibo del agua hasta el 30 de Septiembre de 2011, a cuya presentación se comprometió el actor, sin que conste haberlo comunicado al arrendatario antes de la presentación de la demanda. La factura incluye el consumo de agua desde el 16 de Agosto hasta el 11 de Octubre de 2011, excediendo de la deuda contraída por el demandado, extensiva sólo hasta el 1 de Octubre, lo que significa que la deuda es ilíquida, y obliga a desestimar en su integridad la demanda.

TERCERO.-Motivos de recurso.

Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación don Faustino , alegando discrepar de la interpretación que la sentencia apelada atribuye a los documentos de rescisión de los contratos de arrendamiento, cuyo objeto exclusivo es resolver el vínculo contractual, sin que determinadas expresiones manuscritas después añadidas tengan otra finalidad que aludir a un recibo de agua pendiente de emisión y de pago, sin hacer mención alguna a las rentas pendientes. El demandado carece de recibos de pago de renta, y la justificación de su pago no puede recaer sobre el demandante.

Precisamente el impago de las rentas fue lo que condujo a la resolución de los contratos de arrendamiento, y el demandado, demostrando un afán garantista al suscribir los documentos de resolución de los arrendamientos, debería haber exigido también los recibos correspondientes a las rentas.

Según extracto de cuenta bancaria, todos los pagos recibidos del arrendatario se realizaron por Banco, lo que no se corresponde con la pretendida exigencia del demandante de recibir en metálico las rentas mensuales.

La interpretación de los contratos debe atender a la finalidad para la que fueron confeccionados, y en el presente caso los documentos aludidos tuvieron por finalidad poner término a la relación arrendaticia. Así lo demuestra el hecho de que, meses después de su firma, se emitiera un recibo por suministros pendientes de pago, relativo a consumos realizados durante la vigencia del arrendamiento, y que se presentó como documento número 23.

CUARTO.-Pretensión de condena por rentas arrendaticias.

Atendidas las alegaciones del recurso, procede revisar la interpretación y alcance de los documentos de resolución de los dos contratos de arrendamiento concertados entre las partes, suscritos ambos el 10 de Noviembre de 2011.

Es cierto que ambos documentos incluyen en su cuerpo principal sendas declaraciones, una de ellas relativa a la devolución de llaves por el arrendatario al arrendador y cancelación del contrato, y la segunda sobre reconocimiento por el arrendador de recibir los inmuebles en buen estado de conservación sin tener nada que reclamar por ese concepto. Y, también en ambos documentos, se adiciona un apartado manuscrito, alusivo al pago de cantidades pendientes a cargo del arrendatario. En el documento referente al lavadero de vehículos se dice que 'Queda pendiente únicamente la factura por el recibo del agua del local arrendado (...)', y en el correspondiente al restaurante, que 'Se hace constar expresamente que sólo queda pendiente el recibo del agua del local arrendado (...)'.

Para interpretar el sentido y alcance de ambos documentos, en el marco de la cuestión controvertida, se atiende a sus propios términos literales, cuando las partes, al finalizar la relación, dejan constancia de deudas a cargo del arrendatario, declarando que 'sóloqueda pendiente' o 'queda pendienteúnicamente'. Mediante el empleo de ambos adverbios se apunta la condición de exclusividad o unicidad del objeto aludido, lo que sugiere que las deudas enunciadas son las únicas pendientes de pago a cargo del arrendatario. Se significa así que no existen otras deudas pendientes, ni por tanto deudas pendientes en concepto de rentas arrendaticias.

Sin perjuicio de atender a la interpretación literal de los documentos ( art. 1281 Cc .), si se acude a la lectura global de su contenido, para someterlos a una interpretación sistemática ( art. 1285 Cc .), parece que las partes pretenden dejar constancia de la terminación de la relación arrendaticia, con mención a los posibles derechos u obligaciones pendientes de cumplimiento dimanantes de esa relación. Así, cuando se indica que se restituyen los inmuebles en correcto estado sin nada que reclamar el arrendador por tal concepto, o a la pendencia de deudas del arrendatario por determinados suministros. De donde surge la apariencia de que, caso de haber existido otras obligaciones pendientes de cumplimiento, como lo es el deber esencial del pago de la renta, se hubiera consignado también mención al respecto en dichos documentos.

La circunstancia de que el arrendatario realizara determinados pagos mediante ingresos en cuenta bancaria no se estima suficiente para aseverar que todos los pagos se efectuaran por ese mismo procedimiento.

En consecuencia, se ratifican los razonamientos jurídicos y conclusiones de la sentencia apelada.

QUINTO.-Pretensión de condena por coste de suministros.

Los gastos de suministro de energía eléctrica del local destinado a lavadero se entienden satisfechos en su totalidad por el arrendatario a la fecha de firma del documento de cancelación del contrato. Pues en ese documento se expresa que 'queda pendiente únicamente la factura por el recibo del agua (...)'.

Los gastos de suministro de energía eléctrica del local destinado a restaurante, también se entienden satisfechos en su totalidad por el arrendatario a la fecha de firma del documento de cancelación del contrato. Es cierto que se aporta con la demanda un documento haciendo constar como irregularidad en la instalación 'contador parado por bobina de tensión interrumpida o desconectada', junto con una factura complementaria correspondiente al periodo de Enero de 2011 a Noviembre de 2012. Sin embargo, no se aprecia fundamento que justifique la pretensión de condena al arrendatario, considerando que la parte actora no explica la causa, ni los efectos, de esa irregularidad, la cual se remonta a fechas anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento y entrega de posesión al arrendatario, y subsiste hasta fechas posteriores a la restitución de la posesión.

Finalmente, sobre el suministro de agua, en los documentos de resolución de los arrendamientos se concretan los recibos pendientes de pago. Siendo cierto que no consta requerimiento de pago al arrendatario con anterioridad a la presentación de la demanda, ello no exonera al demandado de su obligación de pago. La ausencia de requerimiento previo solo es relevante en los casos de allanamiento del demandado, a efectos de condena en costas ( art. 395 L.E.c .), lo que no se plantea en el presente caso puesto que el demandado se opuso a la totalidad de las pretensiones de la demanda, solicitando una sentencia absolutoria.

Tampoco se comparte el criterio de la sentencia apelada, cuando declara inexigible la deuda, por ilíquida, en cuanto el recibo de suministro de agua comprende un periodo superior a la subsistencia del arrendamiento, habida cuenta que la posesión se restituyó el día 30 de Agosto, y el recibo comprende la facturación hasta el 11 de Octubre. Sobre esa cuestión, es de general conocimiento que las empresas de suministros, como es el Canal de Isabel II, suelen facturar los consumos por periodos mensuales o bimensuales, como ahora sucede, lo que impide discernir el exacto gasto de agua realizado hasta el día 30 de Septiembre, y el correspondiente a los once primeros días de Octubre. Pero esa falta de liquidez no es imputable al arrendador, ni ha de redundar en perjuicio de ninguna de las partes. Se estima que la solución adecuada consiste en calcular el consumo medio diario durante el periodo facturado, y atribuir a cada uno de los contratantes el correspondiente a los días de disfrute de la posesión. Así, considerando que la factura comprende desde el 16 de Agosto al 11 de Octubre, con un coste total de 133'29 €, y que se refiere a tres locales comerciales, dos de ellos el lavadero y restaurante arrendados, resultaría que los dos tercios del coste comprendido entre el 16 de Agosto y el 30 de Septiembre ascenderían a 71'76 €, que debe soportar el demandado. Con el interés legal devengado desde la interposición de la demanda, ex art. 1108 Cc . Por todo lo cual procede estimar parcialmente el recurso.

SEXTO.-Costas.

Estimando parcialmente el recurso de apelación, con la consiguiente estimación parcial de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.c ., no procede hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Rico Maesso en representación de don Faustino contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 34 de Madrid, bajo el número 1972 de 2012,DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOSdicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, para acordar en su lugar estimar parcialmente la demanda presentada por el ahora apelante contra don Lucio , representado por el Procurador Sr. Torrecilla Jiménez, condenando al demandado al pago de setenta y un euros con setenta y seis cms. (71'76 €), más el interés legal devengado desde la interposición de la demanda hasta el completo pago, sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en ambas instancias.

La estimación en parte del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos deesta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el númeroIBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00-0881-16»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a veintisiete de febrero de dos mil diecisiete.